[克而瑞]政策加速分化 陽(yáng)春三月成交同比增79%

??政策加速分化，“陽(yáng)春三月”成交同比增79% 

??2016年3月，房地產(chǎn)整體指標(biāo)持續(xù)趨好，投資、新開(kāi)工指標(biāo)均迎來(lái)了暌違已久的回升。在“去庫(kù)存”的政策背景下，市場(chǎng)成交持續(xù)火熱，北京、上海、南京、蘇州等熱點(diǎn)市成交量依然快速增長(zhǎng)。

??基于因城施策方針，本月各地調(diào)控出現(xiàn)進(jìn)一步分化。為控制部分城市房?jī)r(jià)的過(guò)熱現(xiàn)象，上海、深圳等地方政府進(jìn)一步收緊調(diào)控，從需求側(cè)直接作出了限 制。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，此類調(diào)控雖可短期內(nèi)控制住房?jī)r(jià)上漲，但實(shí)質(zhì)是將需求延后釋放，并沒(méi)有真正解決供不應(yīng)求的市場(chǎng)矛盾，最終調(diào)控房?jī)r(jià)的關(guān)鍵，還是要落在供 給側(cè)改革上。

??【縱深解讀】

??經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)趨于積極，全年投資增速仍難樂(lè)觀

??政策：一線城市調(diào)控收緊，二、三四線城市仍保持寬松

??樓市：成交同比增79%，部分“問(wèn)題”城市轉(zhuǎn)變?yōu)樾聼狳c(diǎn)

??房?jī)r(jià)：熱點(diǎn)城市漲勢(shì)不止，房?jī)r(jià)指數(shù)再攀新高

??土地：供地“有保有壓”，成交面積持續(xù)低位且價(jià)格微跌

??【圖說(shuō)樓市】

??供應(yīng)：同、環(huán)比分別增45%和222%，一線城市供應(yīng)銳減

??成交：同、環(huán)比皆大漲，部分“問(wèn)題”城市成交同比翻2-3倍

??庫(kù)存：庫(kù)存持續(xù)下降，上海、南京、蘇州、合肥等消化周期不足3月

??成交結(jié)構(gòu)：高檔產(chǎn)品成交占比回落，中小戶型成交占比全面回升

??【研究視點(diǎn)】

??政策加速分化，“陽(yáng)春三月”成交同比增79%

??2016年3月，房地產(chǎn)整體指標(biāo)持續(xù)趨好，投資、新開(kāi)工指標(biāo)均迎來(lái)了暌違已久的回升。部分城市政策面雖有收緊，但市場(chǎng)成交還是持續(xù)火熱，北京、上海、南京、蘇州等市成交量依然在快速增長(zhǎng)。

??政策方面，在3月初的兩會(huì)上，中央再次強(qiáng)調(diào)了“去庫(kù)存”大方針不變，并要求繼續(xù)支持自住性住房消費(fèi)，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存。月內(nèi)各地政策的不同導(dǎo)向也體現(xiàn)了這一點(diǎn)，一方面，房?jī)r(jià)高熱城市陸續(xù)收緊調(diào)控，并將非自住投機(jī)性需求作為調(diào)控重點(diǎn)，以同日發(fā)文的上海和深圳為例，即雙雙提升了非本地戶籍購(gòu)房社保年限，其中上海更是將二套房非普通住房首付比例提至七成，從市場(chǎng)短期表現(xiàn)來(lái)看也取得了不錯(cuò)成效，不過(guò)需求側(cè)嚴(yán)控畢竟沒(méi)有實(shí)質(zhì)性解決問(wèn)題，還是給市場(chǎng)埋下了再次波動(dòng)的隱患。另一方面，更多的二三線城市還在促需求去庫(kù)存， 主要手段有加大住房公積金貸款支持力度、降低交易稅費(fèi)、稅收優(yōu)惠、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)程購(gòu)房等，如山東在月中發(fā)文支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，一方面放寬農(nóng)民收入認(rèn)定，另一 方面針對(duì)農(nóng)民收入特點(diǎn)，允許半年或按年還款。但需要注意的是，由于杠桿突然提高，新政也有可能會(huì)造成一些不切實(shí)際的沖動(dòng)消費(fèi)，因此銀行、政府監(jiān)管仍應(yīng)保持 警惕，輿論導(dǎo)向也不應(yīng)過(guò)于積極。

??市場(chǎng)成交方面，在整體趨寬的政策環(huán)境支持下，隨著供應(yīng)量的回升，3月市場(chǎng)也迎來(lái)了“小陽(yáng)春”。重點(diǎn)城市商品住宅成交量同比大漲44%，大多數(shù)城 市成交量都高于去年月均值。并且值得注意的是，北京、上海表現(xiàn)依舊搶眼，成交量同比漲幅均在200%以上，尤其是上海，在政策“末班車”效應(yīng)下，眾多購(gòu)房 者提前出手，成交量創(chuàng)下近3年月度成交新高，二三線城市也表現(xiàn)不俗，重點(diǎn)城市商品住宅成交量環(huán)比、同比皆上漲，蘇州、南京、武漢等市成交量同比漲幅均超過(guò) 100%，僅重慶、鄭州、海口三市表現(xiàn)略差。

??在去庫(kù)存大背景，土地成交規(guī)模仍持續(xù)低位。一線城市成交規(guī)模同、環(huán)比繼續(xù)下跌，月內(nèi)北京和深圳無(wú)土地成交，上海、廣州成交量也在環(huán)比下跌；二線 城市表現(xiàn)亮眼，成交量?jī)r(jià)環(huán)比齊漲，尤其是合肥整體溢價(jià)率高達(dá)290%；三四線城市絕大多一潭死水，僅佛山等城市保持了相對(duì)較高的熱度。

??從目前政策面導(dǎo)向和樓市基本面來(lái)看，國(guó)內(nèi)城市主要可分為三大類，一類是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市，在需求側(cè)的政策高壓之下，預(yù)計(jì)上半年房?jī)r(jià)將階段性觸頂，但這些城市供大于求的基本面并未改變，市場(chǎng)成交量仍將維持在相對(duì)高位，并且鑒于供給側(cè)調(diào)控依然趨寬，這些城市中長(zhǎng)期走勢(shì)仍舊看好，如在2016年南京土地出讓計(jì)劃中，住宅用地出讓量達(dá)到了2015年成交量?jī)杀?。第二類是單中心二線城市和受一線輻射的三線城市，此類城市人口基數(shù)較大，高度集中的產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)也催生了相當(dāng)數(shù)量的中高端需求，而目前相對(duì)較低的房?jī)r(jià)水平，也讓市場(chǎng)成交看到了更多的向上空間。第三類是庫(kù)存壓力相對(duì)較高的三線城市，此類政策環(huán)境最為寬松，但相對(duì)落后的城建和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制約了城市的發(fā)展，沒(méi)有相應(yīng)的工作機(jī)會(huì)和相配套的醫(yī)療、教育保障，提升城鎮(zhèn)化率也就成為了偽命題，若經(jīng)濟(jì)基本面看不到實(shí)質(zhì)性改善，在三到五年的時(shí)間里，去庫(kù)存仍將是這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大主題。

??【01 經(jīng)濟(jì)】

??一季度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)趨于積極，全年投資增速仍難樂(lè)觀

??2016年一季度，經(jīng)濟(jì)開(kāi)局整體平穩(wěn)，內(nèi)需持續(xù)擴(kuò)大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)也均超預(yù)期。并且基于穩(wěn)健中‘略偏寬松’的貨幣政策 導(dǎo)向，在“去庫(kù)存”行業(yè)目標(biāo)推動(dòng)下，今年一二線城市有望持續(xù)火熱，但鑒于目前大部分城市庫(kù)存仍居高位，高庫(kù)存問(wèn)題還是難以一蹴而就，全年行業(yè)投資指標(biāo)仍將 持續(xù)低位。

??1、開(kāi)年經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，穩(wěn)樓市促民生改善

??2016年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行開(kāi)局總體平穩(wěn)，并且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和需求指標(biāo)繼續(xù)趨向于積極，一方面是服務(wù)業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè)均保持較快增長(zhǎng)； 另一方面是內(nèi)需持續(xù)擴(kuò)大，消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的增長(zhǎng)。消費(fèi)和服務(wù)業(yè)成為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量。但經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最終成果還是要體現(xiàn)在民生改善上， 李克強(qiáng)總理在博鰲論壇上強(qiáng)調(diào)，對(duì)于五大民生保障“安全網(wǎng)”之一的住房市場(chǎng)，今年將在因地制宜、分城施策原則下，堅(jiān)持“去庫(kù)存”思路。以此來(lái)看，棚戶區(qū)改 造、危舊住房改造仍將是今年各地住建局的工作重點(diǎn)，棚改貨幣化安置也將進(jìn)一步推進(jìn)。

??2、行業(yè)指標(biāo)均超預(yù)期，但全年投資、新開(kāi)工仍難樂(lè)觀

??2016年前兩月，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)均超預(yù)期，尤其是開(kāi)發(fā)投資增速、新開(kāi)工、土地購(gòu)置面積、銷售等指標(biāo)向好，但待售面積仍在增加，行業(yè)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)并 沒(méi)有減小。這一方面是得益于去年以來(lái)的政策面放寬刺激，市場(chǎng)銷售好轉(zhuǎn)推動(dòng)投資指標(biāo)回升，另一方面則是由于去年一季度政策面仍然趨緊，同期基數(shù)較低所致。

??展望2016年，鑒于“去庫(kù)存”的行業(yè)目標(biāo)還遠(yuǎn)未達(dá)成，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工、土地購(gòu)置等指標(biāo)仍將維持低位。具體特征將是：一方面一線城市、熱 點(diǎn)二線和受一線輻射的三線的投資、新開(kāi)工、土地指標(biāo)會(huì)比較好，但在全行業(yè)占比較低，占比約60%的三四線城市各項(xiàng)指標(biāo)不會(huì)有明顯起色；另一方面，保障住房 將以貨幣化安置為主，非棚改類的保障房建設(shè)將在年內(nèi)基本暫停。

??3、年內(nèi)貨幣市場(chǎng)將在“穩(wěn)健中‘略偏寬松’”，購(gòu)房信貸整體趨寬

??雖然今年開(kāi)年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)平穩(wěn)，但國(guó)際經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)低位、美元加息、國(guó)內(nèi)產(chǎn)能過(guò)剩等一系列內(nèi)外部挑戰(zhàn)面前，為了保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，貨幣政策導(dǎo)向仍 需謹(jǐn)慎。剛剛過(guò)去的兩會(huì)上，周小川行長(zhǎng)表示今年央行貨幣政策將在“穩(wěn)健中‘略偏寬松’”。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力之一，必將從適度寬松的貨幣政策 中受益。據(jù)央行最新表態(tài)來(lái)看，目前個(gè)人住房貸款占銀行總貸款中的比重還是相對(duì)偏低，個(gè)人住房也仍有加杠桿的空間，預(yù)計(jì)年內(nèi)購(gòu)房信貸整體趨寬。但對(duì)于房?jī)r(jià)上 漲過(guò)快、市場(chǎng)過(guò)熱的上海、深圳等市，信貸政策還是會(huì)保持相對(duì)收緊，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融的監(jiān)管也會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。

??【02政策】

??一線城市政策收緊，二、三四線城市仍保持寬松

??一年一度的兩會(huì)在3月如期舉行，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主基調(diào)仍是支持居民的合理住房需求。但由于各城市樓市情況不同，因城施策在2016年將更加深度的實(shí)施，各城市政府將擁有更多的自主權(quán)。

??從各能級(jí)城市來(lái)看，一線城市2015年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，為了抑制投資投機(jī)性需求，樓市政策將從嚴(yán)實(shí)施。上海14號(hào)在住建委、發(fā)改委召開(kāi)的工作會(huì)議 上提出明確提出將全面加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，打擊房產(chǎn)中介不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，并嚴(yán)格執(zhí)行樓市限購(gòu)政策，在細(xì)節(jié)上更加收緊，以緩解房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題。緊接著在 25號(hào)上海和深圳相繼發(fā)文，雙雙收緊樓市政策。第一，限購(gòu)政策更嚴(yán)格。非上海戶籍購(gòu)房繳納社保年限從累計(jì)滿2年調(diào)整為連續(xù)繳納5年；非深圳戶籍購(gòu)房社保年 限從1年提高為3年。第二，實(shí)施差別化信貸政策。上海家庭申請(qǐng)房貸購(gòu)房二套普通自住房，首付比例不低于50%，購(gòu)買非普通自住房，首付比例不低于70%。 深圳要求首次置業(yè)者首付比例最低3成，已有住房者再次購(gòu)房首付比例最低4成。直接從需求側(cè)嚴(yán)控的確可以在短期內(nèi)見(jiàn)到得以成效，但值得注意的是，部分合理住 房需求再次被擠壓，比如二套非普通住房首付比例需7成，在遍地是豪宅的上海，能夠歸在普通住宅的改善型項(xiàng)目實(shí)在少之又少；還有非上海戶籍限購(gòu)年限提升至5 年，大量外地常住人口的住房需求被擠壓，這部分需求是否會(huì)在3年之后集體爆發(fā)不得而知。

??二線和三四線城市仍以去庫(kù)存為工作重心，絕大多數(shù)城市的樓市政策仍以寬松為主。政策主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一，加大住房公積金貸款支持力度，或降低公積金貸款首付比例，或提高貸款年限，或放寬公積金異地貸款的條件，本月政策調(diào)整的城市有沈陽(yáng)市、杭州市和寧波市。第二、降低交易稅費(fèi)，落實(shí)稅收優(yōu)惠政策，實(shí)施交易稅費(fèi)新政的有沈陽(yáng)市、甘肅省、成都市和寧波市。第三，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。 兩會(huì)上住建部部長(zhǎng)陳政高表示2015年年底我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存面積是7.18億平方米，到了2016年2月，庫(kù)存面積上升至7.39億平方米，增長(zhǎng)率高達(dá) 15.7%，庫(kù)存主要集中在三四線城市中。城市中剛需和改善型需求在近兩年多番政策利好和信貸放寬的刺激下大量釋放，若要消化現(xiàn)有的庫(kù)存，尋找一個(gè)新的購(gòu) 房群體無(wú)疑是最佳方案。但有幾個(gè)問(wèn)題需要注意，首先，農(nóng)民的購(gòu)買力遠(yuǎn)低于城市居民的購(gòu)買力，目前各地政府給予的購(gòu)房補(bǔ)貼在巨額的購(gòu)房成本面前微乎其微。其 次，落戶問(wèn)題需要及時(shí)跟進(jìn)，以便于農(nóng)民購(gòu)房之后可以與市民享受同樣的醫(yī)療、教育、社保等社會(huì)福利；最后，如何解決這部分農(nóng)民的收入亦是政府需要考慮的重要 因素之一。當(dāng)然，農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的益處亦較多，空巢老人和留守兒童人數(shù)將大量減少，更多的人享受到更好的社會(huì)保障。

??【03 樓市】

??成交同比增79%，部分“問(wèn)題”城市轉(zhuǎn)變?yōu)樾聼狳c(diǎn)

??2015年3月市場(chǎng)逐漸走出假期模式，重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模走高，供銷環(huán)比上升，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱程度堪比去年四季度。從城市能級(jí)來(lái) 看，供應(yīng)方面，各線重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)同、比環(huán)比皆上漲，但一線城市供應(yīng)仍然較少；成交方面，各線城市基本處于普漲態(tài)勢(shì)，大部分城市3月成交量均超過(guò)去 年月均水平。成交激增之下，大部分城市庫(kù)存壓力得到進(jìn)一步緩解。

??1、供應(yīng)：同、環(huán)比分別增45%和222%，一線城市供應(yīng)銳減

??3月市場(chǎng)擺脫了春節(jié)假期供應(yīng)少的局面，在前期各種寬松政策刺激下，3月重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)量不僅環(huán)比大漲，較去年同期上漲44%，僅有極個(gè)別 城市供應(yīng)同比下滑。整體來(lái)看，供應(yīng)量在經(jīng)歷了之前的傳統(tǒng)淡季之后，3月回升在情理之中。一方面是房企為了一季度的業(yè)績(jī)考慮，在1、2月份供應(yīng)減少后，3月 加大供應(yīng)量來(lái)推動(dòng)成交，不至于業(yè)績(jī)太難看；另一方面，目前市場(chǎng)受到政策影響較大，特別是受到調(diào)控預(yù)期的影響，原本“捂盤待漲”的開(kāi)發(fā)商紛紛加快入市步伐。 而多數(shù)城市供應(yīng)量較去年同期有顯著增長(zhǎng)，也表明目前市場(chǎng)看好的預(yù)期要高于去年同期。

??分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市表現(xiàn)較差，雖環(huán)比大幅上漲，但同比來(lái)看，整體較2015年3月下滑9%，除上海供應(yīng)量較去年同期上漲28%以外，其余 三城全部下降。例如廣州，3月供應(yīng)量同比下降16%，主要是因?yàn)殚_(kāi)年后市場(chǎng)比較好，廣州傳聞要調(diào)整限購(gòu)區(qū)域，開(kāi)發(fā)商有意放緩?fù)票P節(jié)奏，另外，4月是清明 節(jié)，南方買房人群較少，因此3月并不會(huì)著急推出樓盤，到4月的下半月供應(yīng)會(huì)比較集中。

??二、三線城市整體供應(yīng)量較上月大漲220%，其中27個(gè)城市僅沈陽(yáng)、?？诃h(huán)比下跌，但降幅均不大；同比來(lái)看，沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、西安等六個(gè)城市下滑， 且長(zhǎng)沙、西安下降幅度較大，均在30%以上。從二三線城市3月的供應(yīng)來(lái)看，庫(kù)存較高的西安、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春供應(yīng)量均有不同程度減少，供給端做出控制更有利于這 些城市化解庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)；去年末火熱的二線城市如杭州、蘇州、南京、合肥等，在經(jīng)歷了一段近1個(gè)月的供應(yīng)“寒潮”之后，3月迎來(lái)了爆發(fā)，其中蘇州環(huán)比上漲 1330%，杭州3月供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到去年月供應(yīng)的高峰，合肥本月供應(yīng)約69萬(wàn)平方米，達(dá)到去年四季度供應(yīng)的平均值。值得注意的是，蘇州、南京兩地已經(jīng)出臺(tái) 收緊政策，部分開(kāi)發(fā)商趕在政策實(shí)施之前加大推盤量。

??隨著一季度新開(kāi)工的好轉(zhuǎn)，成交仍處在上升通道中，預(yù)計(jì)二季度開(kāi)發(fā)商將逐漸供應(yīng)量，但總體供不應(yīng)求的局面不會(huì)發(fā)生反轉(zhuǎn)。

??2、成交：同、環(huán)比皆大漲，部分“問(wèn)題”城市成交同比翻2-3倍

??在經(jīng)歷了1、2月份的成交低谷之后，3月市場(chǎng)迎來(lái)了“小陽(yáng)春”，重點(diǎn)城市商品住宅成交4023萬(wàn)平方米，環(huán)比大增76%，較去年同期也上漲 44%，各城市成交量基本都高于去年月均值。成交出現(xiàn)井噴主要是基于二個(gè)方面原因。第一，兩會(huì)結(jié)束之后，在寬松預(yù)期不變以及前期政策落地執(zhí)行之下，購(gòu)房者 觀望情緒逐漸減弱，走出假日模式開(kāi)始置業(yè)，尤其是二線城市購(gòu)房者；第二，重點(diǎn)城市迎來(lái)短暫供應(yīng)高峰，推動(dòng)成交量上揚(yáng)。

??分各能級(jí)城市來(lái)看，一線城市中北京、上海表現(xiàn)搶眼，環(huán)比、同比漲幅均在200%以上，尤其是上海，3月成交量約240萬(wàn)平方，創(chuàng)下近3年月度成 交新高，部分項(xiàng)目開(kāi)盤即售罄。上海成交畸高的原因在于3月出臺(tái)了史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策“滬9條”，政策出臺(tái)之前市場(chǎng)“風(fēng)聲鶴唳”，聽(tīng)聞傳言的購(gòu)房者加快購(gòu)房 腳步以及登記備案的速度，僅政策出臺(tái)當(dāng)周就成交71萬(wàn)平方米，創(chuàng)下周度成交新高。另外，深圳是一線城市中唯一成交環(huán)比下跌的城市，與此前深圳嚴(yán)打投資性需 求、控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)以及出臺(tái)新調(diào)控政策不無(wú)關(guān)系。目前來(lái)看，深圳成交已經(jīng)在低位，未來(lái)繼續(xù)下跌的可能性不大。

??二三線城市在3月也表現(xiàn)不俗，重點(diǎn)城市商品住宅成交量環(huán)比、同比皆上漲，僅重慶、鄭州、海口表現(xiàn)略差?？傮w來(lái)看，有三類城市特別值得關(guān)注。第 一，已出臺(tái)“收緊”的政策的城市成交依然火爆，如蘇州、南京、武漢等城市3月均出臺(tái)政策穩(wěn)定目前過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但成交依然攀高，尤其是武漢月成交再創(chuàng) 新高，市場(chǎng)熱度可見(jiàn)一斑；第二，無(wú)錫、東莞、佛山受到“需求溢出效應(yīng)”成交回升較快，例如，由于深圳房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致部分剛性需求溢出，東莞3月成交同比、環(huán) 比均大漲，尤其是臨深片區(qū)的松湖，再次出現(xiàn)日光盤；第三，高庫(kù)存城市表現(xiàn)亮眼，沈陽(yáng)3月成交117萬(wàn)平方米，同比大漲128%，青島成交149萬(wàn)平方米， 比去年月均值高出51萬(wàn)平方米。

??3月市場(chǎng)迎來(lái)成交的大幅上揚(yáng)，在整體寬松的大環(huán)境不變之下，未來(lái)市場(chǎng)保持火熱是大概率事件，但出臺(tái)“收緊”政策的城市變數(shù)加大，尤其是較為嚴(yán)厲的上海，持續(xù)保持快速增長(zhǎng)難以維持。

??3、庫(kù)存：庫(kù)存持續(xù)下降，上海、南京、蘇州、合肥等消化周期不足3月

??3月，在供應(yīng)環(huán)比大增情況下，大部分城市供求未能持續(xù)此前持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，近八成城市供求比較上月增加，其中一半城市供求比在0.5以下，值得注意的是南昌、福州本月供應(yīng)較大，因此，供求比在1之上，而貴陽(yáng)供應(yīng)激增導(dǎo)致供求比為1.5。

??本月市場(chǎng)迎來(lái)“小陽(yáng)春”，以及供應(yīng)仍處在低位，重點(diǎn)城市整體庫(kù)存壓力在持續(xù)改善。僅貴陽(yáng)庫(kù)存環(huán)比上升，南昌、福州基本持平，其余城市均在下降。其中上海庫(kù)存下降幅度較大，環(huán)比降幅達(dá)到34%，整體來(lái)看，大多數(shù)城市下降幅度并不大，基本處于15%以內(nèi)。

??消化周期來(lái)看，本月重點(diǎn)城市商品住宅去化周期同比、環(huán)比均是漲多跌少。目前，高庫(kù)存城市長(zhǎng)春、西安、青島、沈陽(yáng)去化壓力得到緩解，消化周期較上 月下降。此外，上海、南京、武漢、合肥等城市消化周期不足5個(gè)月，供不應(yīng)求狀況顯著。廈門、鄭州消化周期較上月有所攀升，尤其是鄭州，消化周期同比、環(huán)比 均有所上漲，3月消化周期為11.3個(gè)月，但由于整體庫(kù)存不高，因此市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)并不大。

??4、成交結(jié)構(gòu)：高檔產(chǎn)品成交占比回落，中小戶型成交占比全面回升

??從價(jià)格段成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，本月三個(gè)城市高檔產(chǎn)品成交占比均有所回落，而低檔、中檔產(chǎn)品成交占比均有不同程度的回升。 具體來(lái)看，上海高檔產(chǎn)品成交占比較2月份回落了7個(gè)百分點(diǎn)，而低檔產(chǎn)品成交占比則提升了5個(gè)百分點(diǎn)，其他各單價(jià)段產(chǎn)品成交占比相對(duì)穩(wěn)定。北京高檔產(chǎn)品成交 占比回落，但中高檔產(chǎn)品銷售表現(xiàn)尚可，如京投銀泰萬(wàn)科西華府、華潤(rùn)萬(wàn)橡府等項(xiàng)目仍在月內(nèi)取得了不錯(cuò)的成績(jī)。深圳中高檔、高檔產(chǎn)品成交占比分別回落了3個(gè)百 分點(diǎn)和4個(gè)百分點(diǎn)，而中檔、中低檔產(chǎn)品成交占比相應(yīng)回升。整體來(lái)看，受政策和信貸層面的收緊影響，本月北上深中高端項(xiàng)目成交熱度均有所下滑。

??面積段成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，上海各面積段成交占比相對(duì)穩(wěn)定，北京、深圳小戶型成交占比均顯著回升。本月北京200 平方米以上產(chǎn)品成交占比較上月回落了4個(gè)百分點(diǎn)，而90平方米以下成交占比則相應(yīng)上升了4個(gè)百分點(diǎn)；深圳結(jié)構(gòu)變化更為顯著，90平方米以下小戶型成交占比 較2月份上升了13個(gè)百分點(diǎn)，再度達(dá)到五成以上的水平，星航華府、深圳灣科技生態(tài)城等典型小戶型項(xiàng)目月內(nèi)銷售量均超過(guò)兩百套。在市場(chǎng)供不應(yīng)求、但新增土地 有限的客觀條件下，為保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，預(yù)計(jì)中小套型會(huì)在今年的北上深市場(chǎng)中占據(jù)更加重要的地位。

??5、本月小結(jié)：供不應(yīng)求進(jìn)一步加劇，多城市庫(kù)存壓力有望緩解

??3月市場(chǎng)供應(yīng)仍維持在低位，但成交大幅增長(zhǎng)，熱點(diǎn)城市火熱程度堪比去年四季度，隨著銷售回暖，整體庫(kù)存持續(xù)走低，去化壓力進(jìn)一步減小。市場(chǎng)迎來(lái) “小陽(yáng)春”的主要原因還是前期政策刺激之下，購(gòu)房者觀望情緒逐漸減弱，特別是二線城市剛需入市節(jié)奏加快，使得整體市場(chǎng)走出假期模式開(kāi)始升溫。

??但隨著兩會(huì)前后利好政策的落地，特別是營(yíng)改增、降低契稅等政策經(jīng)過(guò)一段時(shí)間消化形成有效需求，給市場(chǎng)注入了一針強(qiáng)心劑，短期來(lái)看，整體政策寬松 之下，開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期向好，在供應(yīng)量跟上的情況下，4、5月供應(yīng)會(huì)有明顯增長(zhǎng)；另一方面，剛需及部分改善型需求短期內(nèi)或受鼓勵(lì)集中入市，4月成交放量 在望，重點(diǎn)城市庫(kù)存量明顯下降。長(zhǎng)期來(lái)看，目前已經(jīng)有多個(gè)熱點(diǎn)城市為了控制市場(chǎng)過(guò)熱而出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，后續(xù)市場(chǎng)回升的力度可能會(huì)稍有折扣，但整體向上的 勢(shì)頭不會(huì)發(fā)生改變。

??【04 288指數(shù)】

??熱點(diǎn)城市漲勢(shì)不止，房?jī)r(jià)指數(shù)再攀新高

??2016年3月，中國(guó)城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)為1139.8點(diǎn)，指數(shù)較上月上升13.0點(diǎn)，環(huán)比上漲1.15%，漲幅較上月擴(kuò)大0.29個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅擴(kuò)大至5.56%。

??全國(guó)31個(gè)省級(jí)行政區(qū)域中，一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌的區(qū)域數(shù)為10個(gè)，較上月減少8個(gè)。而上海、天津、北京、浙江省、云南省、湖北省、海南省、廣東省、江蘇省、廣西壯族自治區(qū)、湖南省、福建省等21個(gè)省級(jí)行政區(qū)域一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比有小幅上升。

??進(jìn)入3月份，房?jī)r(jià)指數(shù)仍在持續(xù)上行，最根本的推動(dòng)力還是“去庫(kù)存”的政策導(dǎo)向，減免購(gòu)房契稅、支持農(nóng)民購(gòu)房等新政的落地，為市場(chǎng)導(dǎo)入了更多購(gòu)房 需求。并且在市場(chǎng)走出傳統(tǒng)淡季之后，隨著市場(chǎng)供求規(guī)模的恢復(fù)，在量升價(jià)漲的行業(yè)規(guī)律之下，新房成交價(jià)格也進(jìn)一步加快了上漲步伐。

??分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)不減，上海、深圳房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均高于3%，北京、廣州環(huán)比漲幅也均高于1%。本月上海、深圳相繼出臺(tái)了政策調(diào)控需求，但由于出臺(tái)時(shí)間均在下旬，因此從全月指標(biāo)來(lái)看影響不大。

??二線城市方面，本月超過(guò)八成城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上升。其中蘇州房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅更是高達(dá)3.89%，高居各城市首位，南京、武漢、合肥等熱點(diǎn)城市環(huán)比 漲幅也超過(guò)了2%。這些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二線城市，引起了地方政府的高度關(guān)注，如蘇州即在月內(nèi)出臺(tái)了控房?jī)r(jià)新政，要求項(xiàng)目一年內(nèi)房?jī)r(jià)調(diào)高幅度不超過(guò)12%。 值得注意的是，烏魯木齊、拉薩等西部省會(huì)房?jī)r(jià)持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)指數(shù)已是連續(xù)3個(gè)月下滑。

??正如我們上月所分析，本月上海、深圳、蘇州等市進(jìn)一步加嚴(yán)了調(diào)控，其中上海調(diào)控新政更是被稱作“史上最嚴(yán)”。并且值得注意的是，為了更快的控制 住房?jī)r(jià)上漲，本輪調(diào)控新政采取了需求側(cè)收緊，即通過(guò)加高消費(fèi)者的購(gòu)房門檻來(lái)限制需求，從而控制房?jī)r(jià)上漲。需求側(cè)調(diào)控雖可短期見(jiàn)效，但實(shí)質(zhì)是將需求延后釋 放，并沒(méi)有真正解決供不應(yīng)求的市場(chǎng)矛盾，并且在高壓沉默之后，往往是更為猛烈的爆發(fā)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多年來(lái)的調(diào)控、暴漲，再調(diào)控、再暴漲也已經(jīng)驗(yàn)證了這一 點(diǎn)。因此我們認(rèn)為，在目前的政策高壓之下，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)將在上半年觸頂，但是由于供不應(yīng)求的基本面并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變，整體價(jià)格水平還是會(huì)高于去年同期。

??【05土地】

??供地“有保有壓”，成交面積持續(xù)低位且價(jià)格微跌

??2016年3月，全國(guó)整體土地成交規(guī)模持續(xù)低位。一線城市成交規(guī)模同、環(huán)比跌幅最大，北京和深圳無(wú)土地成交，成交占比下降至3%；二線城市表現(xiàn)亮眼，成交量?jī)r(jià)環(huán)比齊漲，尤其是合肥整體溢價(jià)率高達(dá)290%；三四線城市絕大多數(shù)一潭死水，僅佛山等城市熱度保持。

??1、成交：成交維持低位，價(jià)格微跌

??2016年3月，雖然傳統(tǒng)春節(jié)已經(jīng)過(guò)去，但土地市場(chǎng)仍未見(jiàn)起色，成交規(guī)模繼續(xù)維持在低位。CRIC監(jiān)測(cè)的300個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性土地共成交226 幅，環(huán)比下跌9%；成交建筑面積2295萬(wàn)平方米，環(huán)比微跌4%；成交金額764億元，環(huán)比下降12%。同比來(lái)看，成交規(guī)模表現(xiàn)較差，成交面積和成交幅數(shù) 同比分別下降3.7%和19.9%；相對(duì)于去年同期，全國(guó)整體土地市場(chǎng)價(jià)格上浮不少，成交總價(jià)和成交樓板價(jià)同比雙雙大漲13.3%和17.7%。整體溢價(jià) 率達(dá)39.93%，較上個(gè)月上漲15.83個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期大漲30.40%個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了2013年以來(lái)的最高點(diǎn)。

??經(jīng)過(guò)2個(gè)月的成交低迷，土地市場(chǎng)仍在調(diào)整之中。在我們看來(lái)，土地成交維持低位的主要原因仍是供應(yīng)規(guī)模較低。一年一度的兩會(huì)在3月召開(kāi)，對(duì)于全年 房地產(chǎn)調(diào)控動(dòng)向?qū)⒃趦蓵?huì)中發(fā)布，各地方政府通常會(huì)在1月至3月放緩?fù)频毓?jié)奏，以便根據(jù)國(guó)家調(diào)控指導(dǎo)方向制定土地供應(yīng)計(jì)劃，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊基本不會(huì)在3月供 應(yīng)，因此成交規(guī)模較低亦在情理之中。雖然土地供應(yīng)規(guī)模較低，且優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量不多，但房企拿地意愿有所加強(qiáng)，這一點(diǎn)可以從溢價(jià)率得以體現(xiàn)。尤其是那些 2015年樓市成交量或者成交價(jià)格未能與整體市場(chǎng)同步上漲的城市，房企更愿意進(jìn)駐，比如合肥。

??2、分布：二線城市量?jī)r(jià)環(huán)比齊漲，一線城市表現(xiàn)最差

??2016年3月，在整體成交量低位運(yùn)行的情況下，一線和三四線城市成交規(guī)模再度下行，尤其是一線城市，成交量?jī)H有上個(gè)月的1/3。二線城市成交規(guī)模較上個(gè)月大漲3成。同比倆看，亦是一線城市跌幅最大，為63%，二線和三四線同比基本持平，漲跌幅度不超過(guò)5%。

??具體來(lái)看，一線城市表現(xiàn)最差，本月成交總建筑面積59萬(wàn)平方米，同、環(huán)比跌幅均在6成以上，成交金額為40億元，同、環(huán)比跌幅均在8成以上。成 交金額同環(huán)比跌幅超過(guò)成交面積跌幅的情況在一線城市土地市場(chǎng)中并不常見(jiàn)，這意味著一線城市的成交樓板價(jià)出現(xiàn)大幅下跌。究其原因，主要是本月過(guò)半土地成交集 中在地價(jià)偏低的廣州，而上海成交的5宗地塊中有3宗成交樓板價(jià)低于5500元/平方米。結(jié)構(gòu)性拉低一線城市成交均價(jià)至6810元/平方米，同、環(huán)比跌幅在 5成左右。

??二線城市共成交建筑面積1594萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲32%，基本與去年同期持平；成交金額624億元，環(huán)比大漲99%，同比漲幅為75%；其中 熱點(diǎn)城市武漢無(wú)土地成交，但二線城市仍是唯一成交面積和金額同、環(huán)比上漲的。本月二線城市中合肥表現(xiàn)尤為亮眼，成交的5宗土地均有溢價(jià)，其中3宗溢價(jià)率在 240%以上，整體溢價(jià)率高達(dá)290%。在整體樓市暴漲的2015年，合肥仍保持在穩(wěn)扎穩(wěn)打的節(jié)奏，成交均價(jià)和成交面積無(wú)明顯漲幅，2016年補(bǔ)漲的可能 性極大，房企亦看重其潛力。

??三四線城市本月共成交建筑面積為642萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌2成，基本與去年同期持平；成交金額為99億元，環(huán)比大跌51%，同比下降13%，成 交樓板價(jià)降至1543元/平方米，環(huán)比下降近4成，較去年同期相比下降16%。從城市來(lái)看，具有行政利好的三四線城市熱度相對(duì)較高，比如廊坊和佛山。

??與以往表現(xiàn)不同，一線城市量?jī)r(jià)大跌。究其原因，一方面自然是政府供地不足，且無(wú)優(yōu)質(zhì)地塊出讓所致，另一方面，2015年一線城市樓市暴漲，上海 市委書(shū)記韓正明確表示上海樓市非理性過(guò)熱，2016年本市樓市政策面和信貸面均將收窄，短期內(nèi)需求銳減，房企拿地更為謹(jǐn)慎。在一線城市風(fēng)險(xiǎn)初現(xiàn)之下，房企 轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市是必然，因此不僅僅是3月二線城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)頗佳，未來(lái)一段時(shí)間，二線城市土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪亦將愈演愈烈。

??3、重點(diǎn)地塊：二線入榜席位超過(guò)八成，一線城市被擠下榜首之位

??2016年3月，全國(guó)土地市場(chǎng)成交總價(jià)門檻再度下滑，單價(jià)門檻略有上升?？們r(jià)TOP10方面，本月入榜門檻為15.17億元，環(huán)比下降了 15%；榜首成交總價(jià)為76.89億元，較上個(gè)月大漲了46%。本月入榜的10宗地塊中8宗為二線城市地塊，1宗為三四線城市，僅第十位為一線城市，這種 情況較為鮮見(jiàn)。從入榜城市分布來(lái)看，合肥、南京和天津各2宗地塊入榜，杭州、佛山、武漢和廣州各一宗地塊入榜。在成交總價(jià)TOP10地塊中有3宗地塊底價(jià) 成交。其中天津的一宗綜合用地18號(hào)地塊，刷新了天津河?xùn)|區(qū)的掛牌單價(jià)記錄，但由于對(duì)競(jìng)買人要求頗為嚴(yán)格，最終底價(jià)成交。

??單價(jià)TOP10方面，入榜門檻為14285元/平方米，較上個(gè)月上漲了9.3%；榜首單價(jià)為29899元/平方米，環(huán)比大跌45.6%。從入榜城市分布來(lái)看，南京和杭州各3宗，上海2宗，三亞和天津各1宗。除了天津和三亞地塊，其他入榜地塊均拍出了較高溢價(jià)。

??合肥濱湖區(qū)09號(hào)地塊總建筑面積高達(dá)140萬(wàn)平方米，堪稱巨無(wú)霸地塊，一經(jīng)掛牌便被業(yè)內(nèi)關(guān)注，甚至一度傳出或是萬(wàn)達(dá)“私人定制”地塊。地塊位置 優(yōu)越，東臨可直達(dá)市中心的包河大道，南則是萬(wàn)達(dá)文化旅游城，西則是保能城，北有金斗公園，交通四通八達(dá)，并且未來(lái)地鐵1號(hào)線距離地塊不足1公里。目前地塊 周邊在售項(xiàng)目有淮礦東方藍(lán)海、皖新朗詩(shī)綠郡、合肥萬(wàn)達(dá)文化旅游城、保利海上五月花等，售價(jià)在9000-12000之間。優(yōu)越的地理位置，獨(dú)特的自然資源使 的該地塊被多家房企爭(zhēng)搶，最終成交溢價(jià)率高達(dá)289.91%，高達(dá)8241元/平方米的成交樓板價(jià)對(duì)周邊房?jī)r(jià)亦有一定的提升作用。

??房企如此看重該地塊除了地塊本身?xiàng)l件較好之外，合肥樓市穩(wěn)定亦是主要原因之一。2015年全國(guó)整體市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲，但合肥樓市表現(xiàn)相當(dāng)?shù)? 定，2015年全年商品住宅成交規(guī)模同比微漲0.35%，成交均價(jià)上漲10%，遠(yuǎn)低于其他熱門城市的漲幅，2016年樓市補(bǔ)漲的可能性極大，房企多加關(guān)注 亦在情理之中。

??G01地塊位于南京鼓樓區(qū)熱河南路，位居鼓樓龍江與濱江重要地段，所處的濱江板塊是南京市政府“十二五”重點(diǎn)發(fā)展的板塊，期間斥資1078億元 打造濱江商務(wù)區(qū)，引入高新創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)。地塊西臨長(zhǎng)江，北依秦淮河，自然環(huán)境十分優(yōu)美。周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，地鐵9號(hào)線(在建)在周邊設(shè)站，加上四通八達(dá)的公 交線路，交通設(shè)施較為完善。并且周邊各類生活設(shè)置齊全，大觀天地Mall、龍湖新城市廣場(chǎng)，證大大拇指商業(yè)公園等商業(yè)在側(cè)，居住氛圍濃厚。

??南京樓市發(fā)展成熟，眾多開(kāi)發(fā)商早已進(jìn)駐，中海、世貿(mào)、龍湖等房企均有項(xiàng)目在該板塊，目前板塊內(nèi)項(xiàng)目在售價(jià)格在25000-27000元/平方米。根據(jù)G01地塊拍出的樓板價(jià)來(lái)看，入市價(jià)格在40000-50000元/平方米。

??4、本月小結(jié)：有保有壓，分類調(diào)控

??2016年3月，300個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交規(guī)模持續(xù)低位，加之優(yōu)質(zhì)地塊出讓較少，成交金額環(huán)比微跌。李克強(qiáng)總理在兩會(huì)的政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào) “突出抓好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，既做減法，又做加法，使供給和需求協(xié)同促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高全要素生產(chǎn)率”，奠定了2016年我國(guó)土地市場(chǎng)將采取有保有壓、優(yōu) 化結(jié)構(gòu)、分類調(diào)控的主基調(diào)。

??政府“有保有壓”要求各地方政府保居民自住需求，壓投資投機(jī)性需求和違法違規(guī)交易。保自住需求需要從兩個(gè)方面入手，一是保量， 經(jīng)過(guò)2015年樓市成交暴漲之后，不少城市的商品住宅庫(kù)存量降至低位，供求比遠(yuǎn)小于1，這類城市需加大土地供應(yīng)規(guī)模，避免出現(xiàn)供不應(yīng)求導(dǎo)致的房?jī)r(jià)飆升。兩 會(huì)之后，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上，合肥市委書(shū)記提出要做好規(guī)劃對(duì)接，理順機(jī)制、跟進(jìn)項(xiàng)目；對(duì)近期火爆的房產(chǎn)市場(chǎng)，他透露可適當(dāng)增加土地供應(yīng)。上海市規(guī)劃和國(guó)土 資源管理局明確發(fā)文，將進(jìn)一步加大商品住房用地的中小套型住房供應(yīng)比例，滿足剛性需求。二是保價(jià)，好不容易湊夠首付，房?jī)r(jià)又漲了的情況2015年頻頻發(fā)生，房?jī)r(jià)上漲基于兩個(gè)主要因素，市場(chǎng)供不應(yīng)求和地價(jià)攀升，增大土地供應(yīng)量的同時(shí)，盡可能的使地價(jià)合理出讓也是市政府需要努力的關(guān)鍵，但由于土地出讓和財(cái)政收入息息相關(guān)，這一點(diǎn)并不容易做到。

??壓投資投機(jī)性需求和違法違規(guī)交易在一定程度上也是保價(jià)的重要途徑之一。在樓市愈演愈熱之時(shí)，不少中介刻意掛出天價(jià)樓盤來(lái)吸引眼球，比如北京40萬(wàn)一平方米的天價(jià)學(xué)區(qū)房。房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的違規(guī)行為，比如首付貸這類加大購(gòu)房杠桿的行為也是需要壓制的。

??并非所有城市都需要保量，絕大部分城市仍在去庫(kù)存在道路上，分類調(diào)控仍需繼續(xù)。甘肅省政府發(fā)布的《去房地產(chǎn)庫(kù)存實(shí)施方案》中明確表現(xiàn)，對(duì)于庫(kù)存 總量消化周期明顯過(guò)長(zhǎng)的市縣，暫緩或減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)。根據(jù)市場(chǎng)狀況，研究制訂未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo) 未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用。