[克而瑞]“新政”集中發(fā)力 庫存與房價冰火交織

??2016年一季度房地產(chǎn)市場十大熱點剖析與預判

??今年前2月房地產(chǎn)行業(yè)各項指標均超預期，尤其是開發(fā)投資增速、新開工、土地購置面積、銷售等指標向好，但待售面積仍在增加，行業(yè)庫存風險并沒有減 小。政策面“促需求”導向不變，中央接連發(fā)布了促進新型城鎮(zhèn)化政策、降首付和降稅費政策，供給側(cè)“有保有限”方針仍在持續(xù)，一方面要求做活土地流轉(zhuǎn)市場， 多樣化供地來去庫存，另一方面也要求繼續(xù)限制高庫存城市新增土地供應；市場層面，成交量雖較年末環(huán)比下滑，但在政策寬松之下，仍顯著高于去年同期，其中一 線和熱點二線城市表現(xiàn)搶眼，三、四線中沿海城市或區(qū)域中心城市成交較好，但對于近期熱點城市房價過快上漲現(xiàn)象，上海、深圳、南京等地政府也已出臺調(diào)控新 政。行業(yè)的首要任務依然是去庫存，在中央和地方“去庫存”導向支持下，預計二季度上述指標增速將以穩(wěn)為主。

??一、一線調(diào)控收緊與三四線刺激并行,三線去庫存效果存疑

??近年來，中國出口下滑、內(nèi)需不振，經(jīng)濟增速仍需依靠房地產(chǎn)投資，才能平穩(wěn)運行。在庫存高企的情況下,房地產(chǎn)行業(yè)政策分別從供給側(cè)和需求側(cè)雙向發(fā)力,尤其是需求側(cè)力度之大。

??1、中央供求兩端齊發(fā)力，單中心二線城市受益大

??中央層面，立足全國、統(tǒng)籌把控，一季度新出臺政策同時從需求側(cè)和供給側(cè)使力：

??1)需求側(cè)方面，中央接連發(fā)布了促進新型城鎮(zhèn)化政策、降首付和降稅費政策。1月22日，中央層面首次發(fā)布了 新型城鎮(zhèn)化指導政策，意圖借助戶籍制度改革和農(nóng)村土地制度改革來推動農(nóng)民工進城買房。2月2日，中央新政指出，不限購城市首套商貸首付可低至20%、二套 商貸首付可低至30%。首付新政之后，二、三四線城市將普遍受益。2月19日，中央調(diào)低了購房契稅和營業(yè)稅新政，取消了首套契稅的普通住宅限制，大幅調(diào)低 非限購的二套契稅，還取消了非限購城市滿2年的營業(yè)稅非普通住宅限制。稅費新政推行后，各線城市均受益，但收益最大的還是單中心二線城市。

??2)供給側(cè)方面，中央“有供有限”的方針未變。1月7日，國土部再次強調(diào)去庫存，不僅對土地招拍掛市場要繼 續(xù)有保有壓，更要通過多樣化供地來去庫存，一方面要盤活閑置存量土地，做活做大土地流轉(zhuǎn)市場，另一方面則要創(chuàng)新企業(yè)用地模式，鼓勵采取長期租賃、先租后 讓、租讓結(jié)合等方式出讓土地。2月23日，財政部提出，各地必須清理壓縮現(xiàn)有土地儲備機構(gòu)、進一步規(guī)范土地儲備行為、合理確定土地儲備總體規(guī)模，旨在通過 規(guī)范土地儲備，從源頭上為去庫存減壓。

??此外，中央層面還有兩個新政也將對房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展產(chǎn)生影響：一是2月25日住建部提出，今后原則上不再建設封閉住宅小區(qū)、已建成的住宅小區(qū) 和單位大院要逐步打開。今后，開發(fā)商的項目定位和設計估計要大幅調(diào)整。三是2月23日教育部明確提出，在教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方，根據(jù)實 際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片，意在緩解時下愈演愈烈的炒學區(qū)房現(xiàn)象。

??2、上海、深圳調(diào)控收緊，高庫存城市加大政策扶持力度

??地方層面，立足區(qū)情、因城施策可謂發(fā)揮到了極致，一季度政策主要抓落地和創(chuàng)新：

??1)需求側(cè)方面，高庫存城市加快落地中央政策，上海等個別城市祭出史上最嚴調(diào)控。1月份，地方層面的救市政 策以貫徹落實去年底中央經(jīng)濟工作會議的六舉措為主，如山東、遼寧、江西等省份閃電落地中央的農(nóng)民進城購房補貼新政，山東、福建、廣西等省份用購租并舉、政 府購買等手段促去化，湖南、海南、四川等省份加大棚改的貨幣化安置，等等。2月份，大部分省份和城市的救市政策側(cè)重在落地中央政策。如山東、遼寧、江西閃 電落地新契稅和營業(yè)稅政策；山西、內(nèi)蒙古、云南、南京等繼續(xù)落實之前的中央政策。廣州推出“跨區(qū)首套”契稅優(yōu)惠政策，但一日后叫停。山東省于次日宣布實行 “跨區(qū)首套”政策。3月份，沈陽出臺針對個人購買住房給予獎勵政策、加大住房公積金貸款支持力度、降低二手住房交易稅費、鼓勵農(nóng)民進城買房居住等22項舉 措，但因為在校大學生“零首付”等尺度過大，新政在執(zhí)行一天后被叫停。3月25日，上海為打壓瘋狂的房價，祭出史上最嚴調(diào)控：二套房普通住宅首付提至五 成，非普通住房首付提至七成；非本市戶籍家庭購房繳納個稅年限，由2年升至5年。新政后，上海樓市的改善、高端住宅成交預計會有所下降，但由于二套仍“認 房不認貸”，置換需求預計仍將延續(xù)去年以來的成交熱度。

??2)供給側(cè)方面，各城市根據(jù)區(qū)情加大政策創(chuàng)新力度。1月份，重慶為減輕房企負擔，從投資端使力，將房企所得 稅預售收入的計稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)的土地增值稅預征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預征率執(zhí)行1%。2月份，海 南、上海同時在供給側(cè)使力。海南省實行“兩個暫?！保Ｖ钩瑯耸锌h的土地供應，從源頭上加快房地產(chǎn)去庫存。上海出臺新規(guī)，要求今后一手住宅中小戶型比例至 少60-70%以上，旨在不增加用地的前提下，通過控制戶型來增加供應，緩解供需矛盾，減輕房價上漲壓力。

??3、一線房價上半年逐步降溫，三線高庫存年內(nèi)仍難改觀

??二季度，一線城市樓市會逐步降溫，嚴厲調(diào)控直接抑制二套改善需求，商品住宅成交量預計會有所下降。與此同時,中央降首付和降稅率以及農(nóng)民工進城購房補貼新政都利好二線和三四線城市，所以二季度二線和部分三四線城市樓市會加快升溫。

??二季度開始，各城的“去庫存”和“控房價”政策開始分道揚鑣，供給側(cè)力度會加大。其中，一線城市將繼續(xù)深挖 存量土地資源，以緩解激烈的供需矛盾。二線城市將兩極分化：更多的高庫存城市會采取“雙暫?！闭撸磿和Ｐ略鲎≌恋毓蜁和Ｐ陆ㄗ≌椖繄蠼▽徟?； 庫存合理的城市，會更多落地降首付和稅費政策；庫存過低的城市，會加大土地供應。三四線城市庫存壓力普遍較大，政策的著力點會繼續(xù)從新型城鎮(zhèn)化入手，促使 更多的農(nóng)民工群體進城買房，但限于經(jīng)濟水平、基礎建設等客觀因素，高庫存在年內(nèi)仍難有實質(zhì)改觀。

??二、流動性維持寬松，二季度降準是大概率事件

??在央行連續(xù)放水之后，我國銀行間流動性開始改善，各地降首付政策逐步落地。為維持寬松的貨幣預期，二季度央行預計仍會繼續(xù)降準。

??1、央行連續(xù)放水，銀行間流動性維持寬松

??2016年2月29日，央行宣布，3月1日起普遍下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，以保持金融體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸平穩(wěn)適度增長，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。

??從SHIBOR隔夜利率走勢看，自2015年10月24日降準后，SHIBOR利率維持在2%左右的低位，說明銀行體系的流動性維持相對寬松的局面。

??2、降準仍是大概率事件，但降息空間不大

??(1)二季度降準仍是大概率事件

??盡管自2015年以來央行已連續(xù)六次降準，釋放了近4萬億元的基礎貨幣。但因為出口下滑以及人民幣貶值造成的外匯儲備下降，對沖了央行降準帶來 的流動性影響。從綜合效果來看，截至2015年末，我國基礎貨幣余額已經(jīng)連續(xù)3個季度下滑。2016年一季度基礎貨幣余額還沒公布，即使止跌回升，也不會 超過去年高點。為了補充實體經(jīng)濟流動性，二季度央行預計仍會繼續(xù)降準，以維持相對穩(wěn)定的貨幣寬松預期。

??(2)商貸按揭利率創(chuàng)歷史新低，繼續(xù)下降空間不大

??在2015年10月24日央行“雙降”之后，住房按揭基準利率降至4.9%，創(chuàng)歷史新低。2016年2月29日，央行僅宣布降準，沒有進一步的降息動作，說明基準利率繼續(xù)下降的空間已然不大。未來，住房按揭利率下降將主要靠銀行端的優(yōu)惠落地程度。

??三、一季度行業(yè)指標均超預期，但全年投資、開工仍將低位

??“十三五”開局之年，前兩月經(jīng)濟運行情況良好，固定資產(chǎn)投資增速20個月首次上升，具體到房地產(chǎn)數(shù)據(jù)上，各項指標均超預期，尤其是開發(fā)投資增 速、新開工、土地購置面積、銷售等指標向好，但待售面積仍在增加，行業(yè)庫存風險并沒有減小。目前經(jīng)濟仍處在結(jié)構(gòu)性調(diào)整的風險期，行業(yè)的首要任務依然是去庫 存，預計二季度上述指標增速將以穩(wěn)為主。

??1、銷售回暖止住投資增速下滑趨勢，上半年將筑底企穩(wěn)

??2016年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9052億元，同比名義增長3.0%，增速比去年全年提高2個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資止住了去年一路 下滑趨勢，時隔兩年首次回升。在政策不斷利好之下，銷售回暖帶動了房企開發(fā)投資信心，從新開工、土地購置面積等先行指標回暖的態(tài)勢看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 有望在上半年內(nèi)筑底、企穩(wěn)。

??2、比較基數(shù)過低，新開工出現(xiàn)近24個月首次正增長

??作為先行指標的新開工面積，表現(xiàn)亮眼。1-2月房屋新開工面積高達15620萬平方米，增長13.7%，而去年全年為下降14.0%。出現(xiàn)如此巨大的變動，主要是因為去年同期新開工面積基數(shù)較低所致。從絕對量來看，前2月的新開工在過去6年仍處于第二低位，且尚不足2015年月均水平。短期來看，新開工面積的增長意味著未來可售貨值增加，同時有利于解決部分城市供小于求的局面，有助于這些城市房地產(chǎn)市場合理健康發(fā)展。

??3、銷售面積同比增長28%，創(chuàng)去年以來增速新高

??全國商品房銷售面積、銷售金額增速繼續(xù)走強。1-2月全國商品房銷售面積11235萬平方米，同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個百分點。今年1-2月銷售速度較快主要是因為去年同期基數(shù)相對較低。

??1-2月份商品房銷售額8577億元，同比增長43.6%，增速提高了29.2個百分點。改善型需求集中釋放，是推動商品房銷售額增速更快上升的重要原因。

??4、土地成交面積跌19%，一、二線地市火熱帶動價格上漲

??2016年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2236萬平方米，同比下降19.4%，降幅比去年全年收窄12.3個百分點；土地成交價款 705億元，增長0.9%。土地購置面積降幅大幅收窄，一方面是在銷售持續(xù)向好之下，政府適當加大了推地力度；另一方面，企業(yè)在去年存貨消化后，補庫存的 需求逐漸上升。

??5、待售面積再創(chuàng)新高，商辦庫存進一步凸顯

??1-2月商品房待售面積73931萬平方米，比12月末增加了2078萬平方米，同比增長15.6%。其中，住宅待售面積46635萬平方米， 同比增加10.5%，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房待售面積3435萬平方米，14958萬平方米，同比分別上漲21%和26.5%。整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)庫存高 企、結(jié)構(gòu)性過剩的問題依舊，居高不下的庫存已成為房地產(chǎn)開發(fā)投資觸底回升的阻礙。

??6、二季度以穩(wěn)為主，全年投資、新開工、土地仍將處于低位

??一季度行業(yè)主要指標表現(xiàn)超預期，主要原因：一者在去年政策刺激下，市場銷售顯著好轉(zhuǎn)；二者去年同期基數(shù)低也是各指標增速顯著好轉(zhuǎn)的一大原因。當前，我國經(jīng)濟“新動能”尚弱小，要穩(wěn)住經(jīng)濟下滑趨勢還得房地產(chǎn)業(yè)有所擔當。

??展望二季度，行業(yè)預計會呈現(xiàn)如下4個趨勢：

??1)二季度銷售面積和金額繼續(xù)回升。隨著13省、5市的去庫存刺激政策逐漸生效，增加市場需求和提高購買力，整體行業(yè)銷售將持續(xù)回暖，加之傳統(tǒng)銷售旺季“金三銀四”的到來，以及各大企業(yè)在窗口期的積極主動營銷，都將推動二季度銷售再攀新高。

??2)二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速預計保持筑底企穩(wěn)格局。在去庫存的大背景下，一方面庫存過高的城市已經(jīng)相繼主動削減土地供應，另一方面房地產(chǎn)企業(yè) 拿地也會比較謹慎，所以在土地端供需都將比較羸弱；但在銷售持續(xù)回暖的背景下，為了維持銷售規(guī)模，開發(fā)企業(yè)尤其是規(guī)模以上大型房企會加大已有土地儲備地塊 的開工、施工力度，新開工量也會有一定增長，因此，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有望保持筑底企穩(wěn)格局。

??3)二季度新開工面積繼續(xù)緩慢回升。目前房企資金鏈比較寬松，有足夠的資金投入新開工，預計二季度新開工同比指標將持續(xù)樂觀，但在“去庫存”壓力之下，新開工面積規(guī)模仍將維持低位。

??4)二季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積預計仍大幅下滑，土地成交價格會繼續(xù)上升。在去庫存背景下，土地“有供有限”被普遍落實，地方政府尤其是 二線和三四線城市將普遍削減年度土地供應甚至暫停新增土地出讓，土地購置面積預計不會顯著上升。但與此同時，一線城市、熱點二線城市以及受一線輻射的三四 線如佛山、中山、無錫等城市的優(yōu)質(zhì)土地的爭奪會更激烈，最終導致土地成交價格繼續(xù)攀升。

??展望2016年，“去庫存”的行業(yè)邏輯不變，目標還遠未達成，預計開發(fā)投資、新開工、土地購置等指標仍將維持低位。主要在于：一方面一線城市、熱點二線和受一線輻射的三線的投資、新開工、土地會比較好，但在全行業(yè)占比較低，占比約60%的三四線城市各項指標基本不會有明顯起色；另一方面，保障住房以貨幣化安置為主，這部分占比約八分之一到六分之一的保障房建設基本會暫停。

??四、強者恒強局面未改，預計熱點二線城市將輪動轉(zhuǎn)換

??2016年一季度，在房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)淡季下，各城市供應量則同環(huán)比均下滑，部分城市供不應求矛盾突出；成交量雖較上年末大幅下滑，但在政策寬松之下，顯著高于去年同期，其中一線和熱點二線城市表現(xiàn)搶眼，三、四線中沿海城市或區(qū)域中心城市成交較好。

??1、整體供應同環(huán)比銳減23%和54%，南京、蘇州趁熱加推

??受春節(jié)假期影響，2016年一季度重點城市商品住宅供應量應市下降，同環(huán)比均出現(xiàn)下滑，部分城市供求矛盾進一步突出。據(jù)CRIC監(jiān)測的47個城 市數(shù)據(jù)顯示，1-2月重點城市商品住宅供應量達到2998.3萬平方米，同比降幅達到23.21%，其中僅17個城市供應高于去年同期，且主要集中在二線 城市。

??分城市能級來看，一線城市供應面積達306.5萬平方米的高位，同比下降22.88%，北京和深圳表現(xiàn)突出，其中北京2月份無供應，而深圳前2 月供應量是一線城市中唯一同比增加的城市；二線城市供應量同比降幅在各線城市中最小，但城市間分化現(xiàn)象明顯。庫存較大的城市如沈陽、天津、西安前兩月供應 同比繼續(xù)增長，而青島、大連供應；去年熱門城市南京、武漢、蘇州供應同比上升，在市場熱度不減之下，開發(fā)企業(yè)保持正常的推盤節(jié)奏；三四線城市絕大多數(shù)城市 供應同比為下降，仍處在去庫存的攻堅期。但部分城市受到返鄉(xiāng)置業(yè)潮的影響，供應同比有所增長，如溫州、南通。另外，惠州供應量在三四線中同比漲幅最高，其 1月份供應量幾近創(chuàng)下2015年新高。

??2、成交同比增42%，熱點城市延續(xù)高熱，東莞領漲三線

??盡管受到行業(yè)淡季的影響，各城市商品住宅成交量較去年四季度大幅下滑，但進入2016年后，在降低首付、調(diào)整契稅以及各地政策“既快又密”刺激下，整體成交與去年同期相比增長明顯。從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，全國重點48城市1季度商品住宅成交7042萬平方米，較2015年1季度上漲40.22%，從各線城市來看：

??一線城市商品住宅成交量較去年同期增長25.47%，上海成交量高居一線之首。除北京同比小幅下滑，其余三城全部增長。北京則由于去年1月份基數(shù)較大，今年一季度成交并未出現(xiàn)大幅增長?？傮w來看，一線城市受到春節(jié)影響程度比二、三線城市更大。

??二線城市來看，僅2城市成交同比下降，去年熱點城市漲幅顯著高于其他城市。據(jù)CRIC監(jiān)測，重點二線城市商 品住宅成交量與去年同期相比漲幅達到40%，城市間漲幅分化明顯。杭州、蘇州、南京、天津等去年熱點城市同比增幅高于100%，而長春、濟南、西安等高庫 存城市同比漲幅均不到20%。而作為二線城市中返鄉(xiāng)置業(yè)的熱門城市合肥并沒有亮眼表現(xiàn)，同比漲幅不到二線平均水平。值得注意的是，成都一季度成交同比跌幅 較大，主要是2015年1月份成交受到備案數(shù)據(jù)滯后所致，導致去年1月成交創(chuàng)下近2年月度成交新高。

??三四線部分城市返鄉(xiāng)置業(yè)效果顯著，同環(huán)比皆上漲。在去年供給側(cè)改革以及需求端促進的雙重影響下，三四線去庫 存取得了一定成效。政策刺激下三四線城市一季度市場有所起色。經(jīng)濟相對發(fā)達、人口吸附能力較強的沿海城市或區(qū)域中心城市，市場依舊表現(xiàn)突出，同環(huán)比均保持 上升勢頭，如東莞、揚州等；莆田、南平今年返鄉(xiāng)置業(yè)效果顯著，成交同環(huán)比皆上漲。

??在我們看來， 多數(shù)城市成交環(huán)比下跌同比上漲主要基于兩個原因：第一，2015年一線城市樓市過于火爆，一 定程度上透支了今年的需求，成交很難再度突飛猛進。第二，二線城市盡管分化在繼續(xù)，但越來越多的城市庫存和消化周期開始趨向健康，隨著行情持續(xù)穩(wěn)固，二線 城市樓市行情整體向上位移的態(tài)勢已經(jīng)確立，所以同比增幅較快增長。另外，部分三線重點城市大多位于東部沿海經(jīng)濟較發(fā)達的區(qū)域，因為經(jīng)濟支撐力強，樓市在快 速回暖已經(jīng)摘掉風險城市帽子，行情開始趨熱。

??3、預計南京、蘇州熱度回落，武漢、成都市場升溫

??二季度，整體市場將“穩(wěn)”中有升，在二、三線城市分化的大背景下，強者恒強的局面不會改變，但熱點城市房地產(chǎn)市場走勢也會分化。

??宏觀層面上，今年經(jīng)濟下行的風險有增無減，需要房地產(chǎn)市場保持良好向上的態(tài)勢；政策面上，兩會之前全國自上而下的密集出臺政策，釋放了維穩(wěn)房地產(chǎn)市場、鞏固市場向上的信號，3月兩會上提出“鼓勵農(nóng)民購房”、“加大貨幣安置化比例”等手段去庫存，政策面依舊保持寬松；市場層面上，隨著一季度新開工的好轉(zhuǎn)，以及二季度開發(fā)商逐漸供應量，成交有望繼續(xù)保持增長態(tài)勢?；谝陨先齻€方面判斷，二季度成交繼續(xù)平穩(wěn)上升為大概率事件。

??分城市能級來看，一線城市“一枝獨秀”、引領全國的態(tài)勢不會改變。對于近期部分城市區(qū)域房價增幅過快，接下來會有更為嚴格的限購以及抑制投資性需求手段出臺，會對市場造成一定恐慌效應，但一線城市自身經(jīng)濟實力雄厚、人口基數(shù)大，成交規(guī)模不會出現(xiàn)大幅波動，在供小于求的市場格局下，房價依然堅挺。

??二線城市來看，強者恒強的局面不會改變。降低首付、調(diào)整契稅等一系列的政策對二線城市影響較大，尤其是去年 熱點城市，更是“火上澆油”?？傮w來看，市場分化依舊，特別是熱點城市走勢也會不同。最近房價漲幅過快的蘇州、南京，在一系列調(diào)控政策下，成交量價或出現(xiàn) 調(diào)整，二季度保持平穩(wěn)或小幅下降；而武漢、寧波供不應求的城市市場火熱勢頭將延續(xù)，成交繼續(xù)沖高；天津、成都等庫存較大的城市，未來量價保持平穩(wěn)或小幅上 升概率較大。

??三、四線城市來看，庫存壓力下市場不容樂觀。兩會上提出鼓勵農(nóng)民進城購房以及戶籍改革的持續(xù)推進，長遠來看，或助推部分區(qū)域中心城市及人口、經(jīng)濟吸附力較強的城市快速去庫存。但短期來看，受到珠江一體化的城市如東莞、惠州、佛山等城市成交會繼續(xù)增長，無錫、常州等城市如何通過產(chǎn)業(yè)引入發(fā)掘需求是當務之急。

??五、熱點城市房價快速攀升，上半年或迎來階段性頂部

??2016年一季度，國內(nèi)房價指數(shù)仍在上行，并且整體趨勢漸有加快。在歷經(jīng)了2015年的成交回暖之后，消費者積極性顯著提升，再加之“去庫存” 方針大方向不變，房地產(chǎn)企業(yè)提價信心也有所提振，供需雙方共同看多，推動一季度房價持續(xù)上行。但值得注意的是，針對部分城市房價上漲過快現(xiàn)象，中央和地方 政府在3月前后相繼發(fā)文要求“穩(wěn)房價”，預防市場過熱形成波動隱患。

??1、全國房價再創(chuàng)新高，政策面支持是最大動因

??2016年一季度，中國城市住房(一手房)價格288指數(shù)(以下簡稱價格指數(shù))持續(xù)上行，據(jù)截稿前最新數(shù)據(jù)，2月份價格指數(shù)為1126.8，同 比上漲4.3%，環(huán)比上漲0.86%，連續(xù)第10個月環(huán)比上升。國家統(tǒng)計局披露的房價指數(shù)亦是如此，1月、2月份房價上漲城市持續(xù)增多，各線城市綜合房價 指數(shù)也在持續(xù)上升。

??在行業(yè)傳統(tǒng)淡季，房價指數(shù)持續(xù)上行且增速進一步擴大，主要源于三方面因素，首先，“去庫存”方針不變是供需雙方信心的最根本來源，2月份密集出臺的“去庫存”新政更是加強了市場對未來預期；其次，土地市場持續(xù)高熱推升價格預期，2016年以來二線城市土地市場依舊高熱，近期南京、天津、成都相繼刷新城市單價地王,再加之2015年成交高價土地入市在即，市場預期持續(xù)看多；最后，部分城市持續(xù)高熱推升整體加速上行，如深圳、蘇州、南京等市房價持續(xù)快漲，房價指數(shù)連續(xù)數(shù)月環(huán)比上漲超過3%，部分項目售價相比2015年年末上漲超過兩成。

??2、臨深三線城市房價穩(wěn)漲，旅游城市房價止跌

??聯(lián)系成交數(shù)據(jù)來看更加顯著，京滬穗深等一線城市房價依舊保持快速上行，其中深圳房價更是較四季度平均上漲了17%，持續(xù)高速上漲，北京、上海一 季度房價環(huán)比上漲幅度分別為6%、7%，也依舊保持快速上漲。與2015年同期相比，一季度深圳房價同比漲幅更是高達74%，遠躋其他一二線城市。在近幾 年最寬松的政策背景下，高端項目成交占比增加、中高端需求爆發(fā)性釋放一線城市房價快速上行的最主要動因。

??二三線城市方面，蘇州、南京、廈門等熱點城市房價依舊保持快速上行，得益于發(fā)達的經(jīng)濟支持，2009年的“四萬億”基建投資部分在這些城市取得 了最為明顯的成效，在城建迅速升級的支持下，這些供需平衡、人口吸納能力較強的城市房價持續(xù)快速上漲。一線城市輻射的東莞、佛山等市房價也在穩(wěn)步上漲，此 外?？?、三亞等旅游城市房價亦在一季度環(huán)比上漲，分別環(huán)比上漲了4%和1%，作為“去庫存”重點提到的方向之一，旅游地產(chǎn)市場也在傳統(tǒng)旺季看到了更多利好 信號。但受到需求不振、存量過剩等因素影響，烏魯木齊、西寧等西部省市房價卻依舊低迷，一季度房價均有不同程度的下滑。

??3、上半年將持續(xù)上行，部分城市或迎來階段性頂部

??從宏觀層面來看，去庫存仍將是2016年房地產(chǎn)的主旋律，近期密集出臺的去庫存新政即是最好例證，而其中降二套房首付、減免契稅等行政更是直接 利好改善性需求。在購房需求增加、高收入購房者增多的支持下，我們認為2016年上半年房價仍將繼續(xù)保持上漲態(tài)勢。而需求基數(shù)較大、房價仍處低位的成都、 武漢等市，其房價更有望在今年上半年迎來部長。

??但對于個別房價過快上漲的城市，還是要關注地方政府“控房價”新政出臺的可能，如南京即在2月底出臺了“寧十七條”控房價，上海也進一步要求增 加中小套型住房供應，意在緩解目前市場供不應求、房價飆漲的現(xiàn)狀。并且近期市場表現(xiàn)來看，過快上漲的房價已經(jīng)傷及到市場需求，如3月南京、蘇州等熱點城市 成交量即連續(xù)3周下滑，案場來電來訪也有不同程度的回落。因此在“穩(wěn)房價”新政逐步發(fā)力、高房價已經(jīng)傷及需求的背景下，預計這些城市房價或?qū)⒃谀曛杏瓉黼A 段性觸頂。

??六、一、二線“去庫存”成效顯現(xiàn)，三四線短期內(nèi)仍難擺脫高庫存

??在去年銷售回暖的帶動下，多數(shù)城市庫存量均有所下降，“去庫存”攻堅戰(zhàn)初顯成效，一季度以來，降準、降低契稅和首付利好政策頻出之下，各城市存 量持續(xù)回落，部分城市供不應求的局面愈加凸顯，整體來看，庫存處在高位回落期。在行業(yè)“去庫存”的大背景下，隨著前期政策落地執(zhí)行，各城市庫存壓力、去化 風險進一步降低。

??1、一、二線庫存快速下滑，南京消化周期不足三個月

??一季度多數(shù)城市供求比相對2015年全年均有所下滑，多為1.0以下，僅貴陽、蘭州高于1.2，而上海、蘇州、無錫等城市則不足0.5，供不應求矛盾突出。供求比下滑主要是受春節(jié)影響，房企減少供應，一季度供應量銳減所致。值得注意的是，貴陽在1月供應近100萬平方米，創(chuàng)下近1年新高，供求比也攀升至1.3。

??多數(shù)城市庫存量與去年同期相比，除深圳以外，全部下滑。主要是得益于去年銷售回暖以及在 “有供有限”政策出臺之下，“去庫存”取得了一定成效，多數(shù)城市庫存風險有所降低。整體來看，一、二線熱點城市持續(xù)熱銷之下，庫存量也大幅下滑，雖然二線部分庫存仍處在高位，但已經(jīng)有了回落的跡象。

??一線城市中除深圳住宅存量上漲19%外，北上廣同比均下降。二、三線城市住宅存量除太原和南寧同比上漲外，其余全部下降。但是與2015年底的 存量相比，一季度各線城市全部下跌，其中存量一直維持高位的長春、沈陽、青島和天津等地，也開始小幅下跌。表明在一季度新增供應銳減之下，市場需求并沒有 出現(xiàn)大幅下滑，房企抓緊窗口期積極去庫存。

??與存量、供求比大幅下滑一樣，一季度消化周期也大幅改善。其中一線城市中北京、廣州、深圳維持在9、10個 月左右，相對平衡，上海2月消化周期僅4個月，市場可售貨值不多；二、三線城市中，沈陽、青島、西安、天津、蘭州、晉江和徐州等地消化周期仍在18個月警 戒線以上，受到一季度市場處于淡季的影響，這些城市消化周期均已經(jīng)超過20個月。與之相對應的合肥、蘇州、武漢，作為去年熱門城市，其消化周期進一步下 降，在一季度末庫存依舊維持在相對合理的范圍。

??2、“去庫存”利好將持續(xù)釋放，但三線短期內(nèi)仍難擺脫高庫存

??今年兩會上政府工作報告中3次提及“房地產(chǎn)”、10次提到“住房”，歸納起來，就是要多手段、多渠道，快速、有效的求庫存，因此，在“鼓勵農(nóng)民 購房”“加大購房補貼力度”、“提高貨幣安置化比例”之下，去庫存的的主旋律不會改變。預計接下來相關政策不斷落地，庫存壓力有望進一步緩解。各城市基本 面不同，

??一線城市由于其獨特的經(jīng)濟地位，市場需求旺盛，本身庫存和去化周期并不大，隨著未來供應結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化；二、三線分化格局不改，一類是去年市場 表現(xiàn)良好的熱門城市，如武漢、蘇州、合肥、南京等，在整體政策寬松下，市場供不應求局面不會發(fā)生實質(zhì)改變，整體庫存風險較低；另一類則是庫存較高的城市， 如沈陽、長春、青島等，由于庫存量畸高，如若不從供應端入手，控制土地供應，高庫存仍將伴隨其較長一段時間。

??七、剛需仍是市場絕對主力，大戶型成交占比將持續(xù)提高

??與往年市場走勢不同，2016年一季度高端產(chǎn)品成交占比仍在持續(xù)上行，各類剛需產(chǎn)品成交占比則相應回落，小戶型產(chǎn)品成交回落態(tài)勢更為顯著?；? 當前“去庫存”方針大方向不變，我們認為2016年中大戶型產(chǎn)品成交占比將持續(xù)攀升，但具體到各線城市表現(xiàn)，或?qū)⒊霈F(xiàn)一定分化。

??1、二房成交占比持續(xù)回落至29%，四房占比同比增3.4個百分點

??2016年一季度，行業(yè)時值傳統(tǒng)淡季，但四房產(chǎn)品成交占比卻逆市上漲，成交占比由2015年四季度的20.8%上升至21.5%，增加了0.7 個百分點。自2015年一季度以來，四房產(chǎn)品成交占比走勢持續(xù)上漲，一房、三房產(chǎn)品成交占比相對平穩(wěn)，二房產(chǎn)品成交占比則持續(xù)回落。商品住宅成交結(jié)構(gòu)趨向 于多戶型，一方面是隨著存量房市場的逐步擴容，越來越多的首置需求流向了二手房市場；另一方面則是受調(diào)控趨寬推動，2015年以來房地產(chǎn)政策面持續(xù)放寬， 消費者的改善性需求也在持續(xù)加速釋放。

??2、熱點城市大戶型成交占比增加，高庫存城市小戶型更受青睞

??2016年一季度，大戶型產(chǎn)品價格保持領漲，成交占比也在繼續(xù)上行。145平方米以上面積段產(chǎn)品則均有不同程度上升，并且在上海、深圳、南京等熱點一二線城市，大戶型產(chǎn)品所受關注度更高，房價上漲更快，其成交占比增幅也更為顯著，以上海為例，2016年一季度 180平方米以上產(chǎn)品成交占比高達27%，較2015年四季度上漲3個百分點。而120平方米以下產(chǎn)品份額則略有下滑，成交占比下滑0.9個百分點，降至60.2%，但仍是大多數(shù)城市成交的絕對主力，如在杭州、沈陽、重慶等市，90平方米以下小戶型成交占比仍然超過40%，占比更是顯著上升。

??3、改善需求延續(xù)上行趨勢，一線城市大戶型面臨降溫

??從購房需求的戶型分布來看，目前二房和三房成交占比持續(xù)所回落，而大戶型產(chǎn)品成交占比則持續(xù)提升。從供應面來看，為響應“去庫存”新政，目前大部分二三線城市趨向于加大產(chǎn)品的套均面積來加快產(chǎn)品去化；從需求面來看，目前持續(xù)趨寬的房地產(chǎn)政策和信貸環(huán)境，也為改善性需求提供了更為寬松的外部環(huán)境。整體來看，2016年大戶型產(chǎn)品成交占比的上升趨勢仍將延續(xù)。

??但具體到城市角度，成交結(jié)構(gòu)走勢或?qū)⒂兴只Ｒ痪€城市方面，大戶型產(chǎn)品難持續(xù)高熱，目前一線城市房價高漲已經(jīng)引起了中央和地方的高度重視，而價格上漲最快的中高端項目更是被屢屢提及，近期上海、北京等地政府更是多次表態(tài)控房價，3月末上海更是明令提高二套房首付成數(shù)，并嚴加區(qū)分普通住房與非普通住房，意在控制明顯過熱的改善性需求，

??二線城市方面將進一步分化，蘇州、南京等熱點城市情況與一線城市類似，在地方政府的調(diào)控下，其中高端項目熱 度或?qū)⒂兴禍?；而杭州、天津等潛在庫存壓力較大、且房價已達高位的城市，大戶型產(chǎn)品雖有上升空間，但市場成交還是以中小戶型首置產(chǎn)品為主；對于烏魯木 齊、武漢等中西部城市來說，“促需求”仍是地方政策的最重要引導方向，并且由于房價水平相對較低，中大戶型產(chǎn)品成交占比仍有較大上升空間。

??八、政策利好區(qū)域熱銷，家裝定制引關注、首付貸成禁區(qū)

??2016年一季度，市場總體向好，北京商辦項目保利大都匯在元旦當日實現(xiàn)了3億熱銷，3月5日加推又勁銷了3億；除此之外，海南養(yǎng)生大盤富力紅 樹灣在開盤也熱銷了18億，當日現(xiàn)場成交2000余套；但這些項目顯然無法代表一季度整個市場情況，更多的熱銷信息仍主要集中在上海、南京、合肥、蘇州等 熱點城市。

??總體來看，這些熱點城市在政策利好的推動下，無論是中高端改善，還是剛需戶型，成交情況都還不錯，尤其值得一提的是，今年上海萬科別具匠心的提出了“逆返鄉(xiāng)置業(yè)”的概念，主要為吸引外來留滬過年人群的目光，多案場聯(lián)動以“玩樂地圖“等活動集聚人氣，同時聯(lián)合了善診、天海巨輪等平臺將服務升級，最終，在春節(jié)期間實現(xiàn)成交總金額10.5億元。

??今年一季度房企折扣幅度與去年同期大體持平，降價力度有限，主要源于2016年開年，利好政策不斷，1月“全國兩孩”正式落地，2月央行又宣布 在“不限購”城市下調(diào)最低首付款比例，同時減征購房稅費，進入3月，隨著兩會召開，央行降準實施了更為寬松的貨幣政策，利好政策的疊加效應促使一線和部分 核心二線城市成交火熱，總體而言，房企以價換量的意愿有限，除了部分商辦類項目如河源恒大名都商鋪最大優(yōu)惠5.5折外，住宅類產(chǎn)品的最大讓利不過7.5 折，更多的項目以9折左右的折扣促銷。雖然恒大在3月22日的 “無理由退房一周年活動發(fā)布會”上也宣布“全線降價”(在全國349個樓盤中，除上海、啟東等項目，其余樓盤均享受8.7折優(yōu)惠)，但促銷效果如何仍有待 后期檢驗。

??然而，處于政策逐步寬松的市場環(huán)境，降價終不是營銷的主角，部分項目5.5折促銷也僅是個案現(xiàn)象，一季度，房企營銷的亮點如下：一方面大數(shù)據(jù)引領的家裝定制又有新動作。景瑞攜當代推出了VR虛擬樣板間，利用新科技為購房者營造“如臨其境”之感；萬科則首次推出了自己家裝定制品牌“美好家”，提升產(chǎn)品附加值以加速去化。另一方面為響應央行房貸新政，保利地產(chǎn)福建公司攜銀行、第三方機構(gòu)推出了首付貸業(yè)務，號稱可以實現(xiàn)首付10%購房，但類似業(yè)務已經(jīng)被央行認定違法，未來將成禁區(qū)。

??基于此，展望未來，我們認為，在大數(shù)據(jù)思潮下的營銷創(chuàng)新將成為主流，未來隨著互聯(lián)網(wǎng)應用的成熟、科技的完善，服務質(zhì)量將成為競爭力的關鍵所在。

??九、土地供需量銳減而價格上揚，二季度熱點將在二線城市

??一季度本就是傳統(tǒng)的土地供應淡季，一方面是由于春節(jié)因素的影響，另一方面，各城市政府一季度推地較為謹慎，房企拿地的積極性亦不高，因此一季度整體土地供求均處于低位。

??1、供應同、環(huán)比跌幅均超6成，成交環(huán)比銳減52%，價格持續(xù)上漲

??2016年一季度，CRIC監(jiān)測的300個城市經(jīng)營性用地總供應建筑面積為8417萬平方米，同、環(huán)比均下降6成有余。其中二線城市表現(xiàn)相對較好，供應規(guī)模甚至稍高于去年同期水平，一線和三四線城市均遠低于去年同期。

??成交方面，300個城市經(jīng)營性用地總成交建筑面積為8113萬平方米，較去年同期下滑28%，較去年四季度下跌52%。究其緣由，土地供應規(guī)模的大幅下滑自然是其中原因之一，此外，去年一季度樓市熱度較高，政策面和信貸面方向明朗，土地供應和成交量均處于同期的高位。

??成交均價方面，300個城市經(jīng)營性用地總成交金額為2686億元，較去年同期下降10%，較去年四季度下降54%；成交均價為3311元/平方米，較去年同期大漲26%，較去年四季微跌3%。經(jīng)過2015年樓市熱度的熏染，土地價格持續(xù)穩(wěn)定上漲，2016年一季度雖沒有大量的優(yōu)質(zhì)地塊成交，但成交樓板價仍處于高位。

??從各城市能級來看，二線城市表現(xiàn)最為強勢，供應和成交規(guī)模相對較高，并且在成交量同比大跌近2成的情況下，成交金額同比卻上漲近3成，成交樓板 價相比去年同期大漲近6成。其中蘇州、合肥和南京土地市場熱度最高，整體成交溢價率均在100%以上。尤其是南京，新年剛過城北區(qū)域單價地王記錄便被刷 新。一線城市一季度并未推出優(yōu)質(zhì)地王，且在市場瘋狂之后，房企對一線城市地塊更加謹慎，土地溢價率均不高，北京和上海分別為28%和26%，深圳和廣州則 為0；整體溢價率為19.62%，相比去年同期增加了6.46個百分點，遠低于去年四季度，在各能級城市溢價率中處于最低位。三四線城市整體仍以去庫存為 工作重心，土地供應量同比跌幅最大。但部分受行政區(qū)域利好的三四線城市，比如臨近廣州的佛山和東莞、臨近北京的廊坊，房企拿地意愿較強，成交溢價率亦相對 較高。

??2、上半年土地供、需低位運行，熱點二線城市樓板價保持上行

??2016年我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)仍是去庫存和因城施策，因此土地市場“有供有限”的指導思想仍將繼續(xù)。預計2016年二季度全國整體土地供應量仍將維持相對低位，尤其是商品房庫存量較大，去化問題嚴重的三四線城市，土地供應規(guī)模將繼續(xù)走低。成交方面，相對于一季度，二季度成交規(guī)模勢必增加，但受制于土地供應規(guī)模的限制，成交規(guī)模漲幅有限。

??從2016年兩會來看，調(diào)控仍在繼續(xù)，各城市將得到更多的自主權(quán)。一線城市由于供應不足，需求旺盛所致，房價快速上漲，加之一季度一線城市土地供應規(guī)模相對較少，預計二季度有望加大土地供應量，并且在土地出讓條例中要求增加中小套型配比。 一線城市核心區(qū)域可開發(fā)利用土地量較少，二季度的土地供應將以城市外圍區(qū)域為主，比如北京的五環(huán)之外，上海的外壞以外。2015年房企集聚一線城市，僧多 粥少之下地價飆升，風險初現(xiàn)，開發(fā)難度愈加，部分開發(fā)企業(yè)逐漸將目光轉(zhuǎn)至二線城市，尤其是合肥、南京、蘇州等樓市健康，經(jīng)濟活力強的城市，這類熱門城市的成交樓板價預計將在二季度仍保持上行趨勢。極少的有區(qū)域利好的三四線城市將得到開發(fā)商親睞，其余三四線城市仍是一潭死水，二季度預計供需將低位運行。

??十、房企業(yè)績加速上升，熱門城市拿地積極

??2016年1-2月，房企普遍業(yè)績優(yōu)異，部分房企得益于重點布局的城市市場火熱而實現(xiàn)大幅增長。在市場回升之際，雖拿地成本繼續(xù)保持攀升勢頭，房企投資意愿仍普遍上漲。

??1、業(yè)績同比提升顯著，熱門城市拉動房企銷售

??因春節(jié)假期等因素影響，1-2月是傳統(tǒng)銷售淡季，不過今年迎來“開門紅”，整體銷售情況優(yōu)異，絕大多數(shù)房企前2月銷售業(yè)績同比增長。

??第一梯隊中，恒大、碧桂園表現(xiàn)突出，銷售均同比翻番，另外，保利地產(chǎn)銷售額亦有90%的上漲。較為特殊的是萬達地產(chǎn)，前2月銷售額同比出現(xiàn)下 滑，跌幅8%，主要由其戰(zhàn)略定位所決定。第二梯隊房企表現(xiàn)差異更為懸殊，銷售同比漲幅最大的是金地集團的314%，而泰禾集團則出現(xiàn)10%的下跌。

??究其原因，表現(xiàn)優(yōu)異的房企多為城市市場拉動型，有如“水漲船高”。以恒大、金地為例，恒大地產(chǎn)1-2月位于太原、武漢等市場活躍度較高的重點二 線城市的項目多有熱銷，僅此兩城市貢獻率就達30%；金地集團在售項目也基本位于一線及重點二線城市，貢獻率前五位的城市依次為武漢、深圳、南京、杭州、 上海五大房地產(chǎn)熱門城市。1-2月表現(xiàn)而言，城市布局對房企的銷售業(yè)績起到關鍵性影響作用。

??在為數(shù)不多的已公布目標的房企中，可以看到，房企對增長幅度要求繼續(xù)保持理性，均設在10-20%之間。單純的規(guī)模增長已不再是房企重心，萬達將2016年目標下調(diào)34%、恒大下調(diào)1%便足以代表，體現(xiàn)了房企新的戰(zhàn)略布局以及多元化轉(zhuǎn)型的決心。

??目標的理性加上市場的活躍，使得房企目前的目標完成情況良好，完成率基本在10%以上，其中恒大銷售進展最為迅猛，完成率已達18%。

??2、拿地成本加速上揚，大型房企投資意愿強烈

??2016年1-2月，CRIC監(jiān)測的20家典型房企合計新增土地建筑面積2684萬平方米，拿地金額1301億元，同比分別增長14%和42%；平均樓板價4852元/平方米，較上年同期上漲24%。

??單個房企來看，萬科以592萬平方米領跑前兩月房企拿地量，而碧桂園繼續(xù)大力布局三四線，以327%的增速成為前兩月拿地增速最快的房企。20 家重點房企新增土地建筑面積漲跌各半，而拿地金額普遍提升。從中可見，房企投資意愿普遍增強，大型房企更為突出。拿地成本方面，均有不同程度的上漲，其 中，平均樓板價同比漲幅超200%的房企就有6家。

??拿地成本的急劇上升，一方面在于2015年樓市雖筑底回暖，但不確定性因素仍存，因而房企依然偏好布局一線及重點二線城市，此類城市地價相對較 高，導致結(jié)構(gòu)性拉升平均樓板價。典型的有，禹洲地產(chǎn)今年1-2月加大對一線及重點二線城市的布局，先于上海閔行競得一幅宅地，樓板價近2.9萬元/平方 米，后又接連在南京、福州分別競得商住綜合用地，樓板價均在1.2萬元/平方米上下。另一方面，樓市的回暖又促使地價進一步上揚，房企對于優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪 使得高溢價地塊頻出，平均樓板價上漲明顯。中海地產(chǎn)最具代表性，其于近兩年1月均在濟南競得住宅用地，2015年樓板價不足2000元/平方米，而 2016年已達到4500元/平方米左右。