[克而瑞]地價房價交替上漲 熱點城市調(diào)控醞釀升級

??地價、房價交替上漲，熱點城市調(diào)控醞釀升級

??2016年5月，樓市供應(yīng)量出現(xiàn)回落，成交規(guī)模也相應(yīng)下滑，但去庫存的腳步仍未停下，熱點城市庫存消化周期持續(xù)低位。從價格角度來看，全國房價仍在持續(xù)上升，且有加速上行的趨勢。

??本月土地市場更是高燒不退，蘇州、南京相繼出臺土拍“限價令”，以期為土地市場降溫，不過實際效果不甚理想。但在社會輿論和中央政令的雙重壓力之下，熱點城市還是需要盡快為樓市“剎車”，接下來部分熱點城市可能會出臺調(diào)控措施，以期控制飛速上漲的房價和地價。

??【縱深解讀】

??經(jīng)濟：經(jīng)濟增速降幅擴大，貨幣寬松使樓市持續(xù)向好

??政策：發(fā)展住房租賃提速，蘇州、南京發(fā)土地限價令

??樓市：32城成交環(huán)比再跌17%，7成市場轉(zhuǎn)向供不應(yīng)求

??房價：房價穩(wěn)步上行，同比漲幅進一步擴大至9%

??土地：土拍溢價率持續(xù)飆升，成交規(guī)模迎來年內(nèi)高點

??【圖說樓市】

??供應(yīng)：7成城市供應(yīng)顯著下滑，一線同、環(huán)比跌幅最大

??成交：一、二線成交持續(xù)下滑，城市間分化加劇

??庫存：多數(shù)城市供求比小于1，67%城市開始顯著供不應(yīng)求

??成交結(jié)構(gòu)：高檔產(chǎn)品份額全面上升，中小戶型成交占比大幅回落

??【研究視點】

??地價、房價交替上漲，熱點城市調(diào)控醞釀升級

??5月重點城市新建商品住宅供應(yīng)回落，成交規(guī)模也相應(yīng)下滑，但去庫存的腳步仍未停下，尤其是熱點城市庫存消化周期持續(xù)低位。從價格來看，全國房價仍在持續(xù)上升，且有加速上行的趨勢。土地市場更是高燒不退，蘇州、南京地方政府更是相繼出臺土拍“限價令”，以期為土地市場降溫。

??繼4月成交高位下滑后，5月份重點城市商品住宅成交量繼續(xù)下跌。供應(yīng)方面，各線城市重點城市商品住宅同、環(huán)比皆下滑，尤其一線城市跌幅明顯；成交方面，各線城市環(huán)比下跌，但二、三線城市依然好于去年同期；在成交依舊維持高位之下，大部分城市供求壓力得到緩解。

??土地市場方面，在杭州、南京、蘇州、合肥等熱點城市的推動下，土地成交量再攀新高，其中杭州信達地王刷新了今年全國總價地王紀錄，南京也在月內(nèi)刷新了本市單價地王紀錄。在熱點二線城市的地王潮帶動下，土地價格再攀高位，在5月份成交的經(jīng)營性土地中，一線城市成交金額占比僅為25%，較過去三年均值低了10個百分點，但土地市場平均溢價率依然高達73%，成交樓板價高達6000元/平方米，同比大漲155%，創(chuàng)下歷史新高。

??政策動向方面，本月中央依舊保持穩(wěn)定，“去庫存”大方針保持不變，發(fā)改委發(fā)布的城市群規(guī)劃多在預料之中，短期內(nèi)也不會對市場造成實質(zhì)性影響。但地方調(diào)控在持續(xù)推進，尤其是熱點城市政策的反向收緊不可忽視，如深圳在月初表態(tài)試點住房現(xiàn)售制度；北京通州進一步收緊限購，宣布酒店式公寓也計入限購范圍，并在月末限制京籍人口落戶通州；蘇州和南京更是在下半月相繼出臺了土地出讓最高限價令。不過熱點城市千方百計為樓市降溫，卻大多不被看好，在我們看來主要是基于三點原因，其一，對于投機者而言，行政限令實質(zhì)上是確立了他們的看多預期，會進一步堅定他們的投資投機行為；其二，在積極的財政政策下，目前開發(fā)商和購房者的資金成本均處于歷史低位，而金融脫媒發(fā)展也讓開發(fā)商可以拿到更多更便宜資金，以致房地產(chǎn)投資沖動高居不下；其三，行政限令只能將有效需求延后，并不會真正滅失需求，反而會起到篩選的作用，讓市場只剩下資金實力更強、投資欲望更加強烈的開發(fā)商和購房者。

??近期熱點城市行政調(diào)控限令頻出，行業(yè)外部向下的降溫力量正在不斷累積，但內(nèi)部向上的慣性仍是主流，導致多數(shù)政策達不到應(yīng)有的效果。但在社會輿論和中央政令的雙重壓力之下，熱點城市還是需要盡快為樓市“剎車”，故此部分熱點城市可能也不得不出臺限購令，以求做到控制飛速上漲的房價和地價。從以往市場經(jīng)驗來看，限購令一旦成行，確實會在短期內(nèi)將需求剎車，起到為樓市地市降溫的效果。但對于現(xiàn)有在開發(fā)項目而言也不必太過緊張，因為這些熱點城市庫存已經(jīng)到底，即便限購出臺市場仍會保持供不應(yīng)求，再加之近一年房價的飛速上漲，去年的地王其實也都基本解套，唯一有壓力的，可能也只是今年的新晉地王們了。

??【01 經(jīng)濟】

??經(jīng)濟增速降幅擴大，貨幣寬松使樓市持續(xù)向好

??因一季度經(jīng)濟過于高漲，4月多個經(jīng)濟指標理性回歸，整體仍穩(wěn)中有升。貨幣寬松已經(jīng)見頂，積極的財政政策將是穩(wěn)增長的重要抓手。房地產(chǎn)市場仍是經(jīng)濟一抹亮點，強二線城市更是市場關(guān)注的焦點，資金蜂擁而入，直接造就了強二線城市地價、房價持續(xù)快速上漲。

??1、宏觀經(jīng)濟小幅回調(diào)，結(jié)構(gòu)性風險猶存

??4月，多個經(jīng)濟指標均有所回落，雖然制造業(yè)、非制造業(yè)PMI仍處榮枯線上方，但增速有所放緩；規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增速降至6%；以美元計價，出口再次由正轉(zhuǎn)負，同比下降1.8%，進口跌幅進一步擴大至10.9%。通脹漸有抬頭之勢，CPI已連續(xù)3月維持在2.3%的高位，食品價格上漲7.4%，成拉動CPI上漲的主因。值得一提的是，民間固定資產(chǎn)投資持續(xù)走低，其與固定資產(chǎn)投資之間的差距進一步擴大，顯示民企投資信心不足。在資金面整體寬松的大背景下，商業(yè)銀行信貸投向局限性盡顯，國企、央企更具融資優(yōu)勢，民企仍舊陷入融資難、融資貴的困境，貨幣政策并不能有效解決當前經(jīng)濟所面臨的結(jié)構(gòu)性問題。

??2、貨幣寬松已經(jīng)見頂，美聯(lián)儲加息預期升溫

??4月末，M2余額144.52萬億元，同比增長12.8%，增速較上月下降0.6個百分點。當月人民幣貸款增加5556億元，同比少增1523億元。似乎貨幣政策有收緊的跡象，不過一季度天量信貸并不可持續(xù)，M2及人民幣貸款雙雙回落也在正常意料范圍內(nèi)。我們認為貨幣寬松已經(jīng)見頂，預計年內(nèi)貨幣政策將維持穩(wěn)健偏寬松的走向，為了支持實體經(jīng)濟發(fā)展，財政政策將偏向積極，財政赤字率或?qū)⑼黄?%。近期，美聯(lián)儲多位官員不再諱言加息，美聯(lián)儲主席耶倫也在公開場合表示，期待未來數(shù)月內(nèi)采取加息行動，市場預期7月加息的可能性上升至62%。鑒于美國經(jīng)濟持續(xù)向好，年內(nèi)美元加息1-2次仍是大概率事件，屆時人民幣貶值可能會再次成為資本市場重要的拋壓因素，央行仍需提前做好補救措施，對沖人民幣貶值預期。

??3、房地產(chǎn)市場持續(xù)向好，熱點聚焦強二線城市

??1-4月，房地產(chǎn)投資同比增長7.2%，增速較一季度提高1個百分點。全國商品房銷售面積及金額增速再創(chuàng)新高，一定程度上存在需求提前透支的跡象。鑒于去年“3?30”新政后改善性需求持續(xù)釋放，樓市成交量回升顯著，引致去年二季度的市場基數(shù)并不算低，預計今年二季度成交量同比增速將有所回落。隨著樓市成交量穩(wěn)步回升，企業(yè)出于補庫存的需要，明顯加大了投資力度，房屋新開工面積同比增速提升至21.4%，土地購置面積降幅進一步收窄，以蘇州、南京、合肥為代表的強二線城市土地市場持續(xù)高熱，總價、單價地王頻出。70個大中城市房價同環(huán)比上漲的城市持續(xù)增多，因一線城市加碼調(diào)控政策，強二線城市成市場關(guān)注的焦點，合肥、廈門環(huán)比漲幅均在5%以上，漲幅明顯高于其他城市。

??【02政策】

??發(fā)展住房租賃提速，蘇州、南京發(fā)土地限價令

??“十三五”期間，國務(wù)院規(guī)劃建設(shè)19個城市群，有助于發(fā)揮各城市的資源稟賦，加快人才、資金流轉(zhuǎn)，提升經(jīng)濟發(fā)展效率，提高居民收入水平，也為房地產(chǎn)市場更好、更快發(fā)展奠定了堅實的市場基礎(chǔ)。重點一、二線城市政策面愈加嚴苛，通州限購令擴散至商住公寓市場，蘇州、南京繼房價限漲令之后，再次下發(fā)土地限價令，結(jié)合合肥、南京限購復辟的傳聞，熱門城市政策收緊已是大勢所趨。

??1、城市群建設(shè)加快步伐，住房租賃市場提速

??國務(wù)院已經(jīng)明確提出“十三五”期間將建設(shè)19個城市群，并提出了具體的發(fā)展目標。到2020年，成渝經(jīng)濟群將基本建成經(jīng)濟充滿活力的國家級經(jīng)濟群；到2030年，長三角城市群全面建成具有全球影響力的世界級城市群。隨著城市群建設(shè)進入發(fā)展高峰期，各城市之間產(chǎn)業(yè)、人口、經(jīng)濟聯(lián)動更為緊密，有助于提升城市經(jīng)濟活力，提高居民收入水平，支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??李克強總理在國務(wù)院常務(wù)會議提出，實現(xiàn)購租并舉，發(fā)展住房租賃市場。允許將商業(yè)住房按規(guī)定改建為租賃住房，這給那些商業(yè)庫存壓力的城市提供了新思路，有助于減緩商業(yè)市場高庫存風險。不過，租賃需求主要集中在一、二線城市，三四線城市仍是庫存與需求嚴重錯配，政策效果堪憂。

??2、熱門城市政策趨緊，蘇州、南京土地限價

??北京通州區(qū)一月之內(nèi)兩度發(fā)文收緊調(diào)控政策，購買商住公寓必須滿足限購條件，并計入家庭的住房總套數(shù)；對京籍人口落戶通州審批更加嚴苛，非住宅房屋一律不批準落戶通州。地方政府維穩(wěn)樓市的初衷昭然若揭，限購政策確實可以打壓部分置業(yè)需求，并將投資性需求排擠出房地產(chǎn)市場，緩解目前供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，但限購令也有失公平，更難改變房價持續(xù)上漲的局面。

??蘇州、南京再次加碼調(diào)控政策，設(shè)定土地出讓最高限價，對報價超過最高限價的，終止土地出讓。土拍熔斷機制主要目的在于限制當下過熱的土地市場，打破地價上漲進而帶動房價上漲的傳導鏈條。需要指出的是，政策執(zhí)行效果難言樂觀。蘇州10宗限價地塊，2宗地因報價超最高限價終止出讓，8宗成交地塊大都臨近限價上限，并且創(chuàng)造了尹山湖板塊新的單價地王。由此可見，蘇州土拍市場只是表面上冷靜了下來，樓市供不應(yīng)求的基本面并未改變，市場熱度仍舊高燒不退。

??聯(lián)系到南京、合肥“限購復辟”傳聞，此類行政限令終究難以起到理性的效果。首先，無論是“土地熔斷”還是“限購令”，實際上都是在抬升買賣門檻，提高交易成本，但并沒有改變供需不平衡的問題，一線城市限購令再度收緊后，房價仍舊高居不下即是鐵證；其次，政策面的突然轉(zhuǎn)向，尤其是新政干預的突然變化，不利于政策面的連續(xù)和穩(wěn)定，不利于建立地方政府的公信力；最后，“因城施策”不是“因時施策”，多變的政策面會滋生市場投機心理，在下一波市場旺季時可能會造成更為瘋狂的漲價狂潮。

??【03 樓市】

??32城成交環(huán)比再跌17%，7成市場轉(zhuǎn)向供不應(yīng)求

??5月市場延續(xù)了上個月下滑趨勢，供銷環(huán)比下滑，但好于去年同期，絕對值仍維持在較高位置。從城市能級來看，供應(yīng)方面，各線城市重點城市商品住宅同、環(huán)比皆下滑，尤其一線城市跌幅明顯；成交方面，各線城市環(huán)比下跌，但二三線城市依然好于去年同期；在成交依舊維持高位之下，大部分城市供求壓力得到緩解。

??1、供應(yīng)：7成城市供應(yīng)顯著下滑，一線同、環(huán)比跌幅最大

??經(jīng)歷4月份供應(yīng)集中放量之后，5月重點城市商品住宅供應(yīng)量有所下滑，環(huán)比跌幅達到23%，一方面是受到銷售萎靡的影響，4月份成交銳減導致房企觀望情緒漸濃；另一方面，土地市場“面粉貴過面包”導致周邊項目導致房價上漲預期加強，開發(fā)商推盤意愿并不強。但整體來看，供應(yīng)量絕對值仍維持在較高位置，且與去年同期基本持平。

??分城市能級來看，5月一線城市商品住宅供應(yīng)量為280萬平方米，整體較上月減少近三成，同比也下跌近20%。其中北京維持了上漲勢頭，也是一線城市中唯一供應(yīng)環(huán)比上升的城市，廣州、深圳跌幅較大，均接近6成左右，尤其是廣州，繼今年2月份之后，供應(yīng)量再次降到近一年低點。

??二、三線城市整體供應(yīng)為2032萬平方米，同、環(huán)比皆下跌，部分城市供應(yīng)量雖然下跌，但絕對值依然較高，前期熱點城市如杭州、天津、蘇州等，5月供應(yīng)量顯著高于去年月均水平，除蘇州庫存較低以外，杭州、天津均面臨庫存壓力。另外，值得注意的是，濟南、寧波、福州等城市供應(yīng)量同環(huán)比皆上漲，尤其是濟南，近三個月供應(yīng)量維持在150萬平方米左右，幾乎是去年月均供應(yīng)量的一倍。

??總體來看，在前3、4個月放量之下，五月房企并沒有因為小長假到來以及傳統(tǒng)供應(yīng)旺季而加大推案量。隨著企業(yè)沖擊半年業(yè)績，預計6月供應(yīng)量企穩(wěn)回升為大概率事件。

??2、成交： 一、二線成交持續(xù)下滑，城市間分化加劇

??繼4月成交高位下滑后，5月份重點城市商品住宅成交量并未企穩(wěn)，繼續(xù)保持下跌態(tài)勢，但多數(shù)城市成家量仍高于2015年月平均值，佐證了目前各城市成交正處在高位調(diào)整時期。盡管成交環(huán)比下跌，但同比依舊上漲11%，且大部分城市均同比上漲。

??分城市能級看，一線城市整3漲1跌，總體成交量環(huán)比下跌12%。其中僅廣州成交微漲0.2%，其余三城全部下跌。上海、深圳成交持續(xù)探底，新政威力彰顯無疑，不僅環(huán)比均下跌，同比也顯著低于去年同期，分別下跌33%和61%，尤其是深圳，近2個月成交在30萬平方米左右，創(chuàng)下自2015年3月以來新低。

??二三線城市成交環(huán)比下跌17%，但仍好與去年同期，同比上漲15%。總體來看，成交仍處在高位調(diào)整期，19個城市月成交量均高于去年水平，具體來看，二線城市內(nèi)部分化正在加劇。首先，近期熱門城市如天津、合肥、蘇州等成交量下滑較大，合肥主要是供應(yīng)偏緊所致，蘇州則是在新政過后需求銳減導致成交下滑，而南京、長沙等成交基本與上月持平；其次部分城市成交下跌，但成交量仍處在高位，例如武漢、青島等；再次，高庫存城市銷售不一，沈陽成交下滑幅度顯著高于西安、長春；最后，值得注意的是，濟南、寧波、南寧等城市在供應(yīng)推動下，成交繼續(xù)攀升。

??整體來看，前期需求過度透支、部分熱點城市出臺收緊政策、供應(yīng)量不足是成交持續(xù)下滑的主因，目前成交量絕對值仍在高位，隨著信貸層面收緊、熱點二線城市面臨政策收緊壓力，預計接下來未來成交量仍有下探空間，但幅度不會太大。

??3、多數(shù)城市供求比小于1，67%城市開始顯著供不應(yīng)求

??5月，成交、供應(yīng)齊降之下，大部分城市供求壓力得到緩解，近半數(shù)城市供求比較上月增加，其中近8成城市供求比小于1，值得注意的是上海成交、供應(yīng)放量之下，供求比回歸到1之上，而廣州、廈門、成都等城市因供應(yīng)銳減，供求比已經(jīng)降至0.3左右。

??本月，多數(shù)城市處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，重點城市整體庫存壓力繼續(xù)下滑，僅7個城市庫存環(huán)比上升。其中成都、南京庫存下降幅度較大，環(huán)比分別下降25%和11%，而上海、南昌、貴陽等城市庫存環(huán)比上升。整體來看，所有城市庫存均較去年同期均有所下滑。

??本月重點城市商品住宅消化周期環(huán)比跌多漲少。沈陽、大連等高庫存城市消化周期有所下降，但庫存風險仍較大，而上海、合肥、蘇州等城市消化周期均不足4個月，市場顯著供不應(yīng)求。此外，值得關(guān)注的是深圳5月消化周期已攀升至17個月，主要是新政出臺后成交銳減而供應(yīng)增加所致。

??4、成交結(jié)構(gòu)：高檔產(chǎn)品份額全面上升，中小戶型成交占比大幅回落

??從價格段成交結(jié)構(gòu)來看，本月三個城市中高檔及以上產(chǎn)品成交占比全面上升，而中低檔、中檔產(chǎn)品成交占比均有不同程度的回落。具體來看，上海高檔產(chǎn)品成交占比較4月份上升9個百分點，中低檔產(chǎn)品成交占比回落了7個百分點。北京高檔項目成交占比上升了2個百分點，中低檔產(chǎn)品成交占比則相應(yīng)大幅回落了17個百分點，首旅紫峰九院城、華業(yè)東方玫瑰等項目均在月內(nèi)取得了較好的銷售業(yè)績。深圳高檔項目成交占比上漲了14個百分點，中檔項目成交占比大幅回落了10個百分點。

??面積段成交結(jié)構(gòu)來看，小戶型產(chǎn)品成交占比全面回落，大戶型產(chǎn)品成交占比全面上升。本月上海120平方米以下面積段成交占比回落5個百分點，而144平方米以上的大戶型產(chǎn)品成交占比則相應(yīng)上漲了6個百分點。北京方面，成交面積變化更為顯著，90平方米以下小戶型成交占比大幅回落了16個百分點，144平方米以上的大戶型產(chǎn)品成交占比則上漲了11個百分點。深圳方面，90平方米以下小戶型產(chǎn)品成交占比大幅回落了7個百分點，144平方米以上產(chǎn)品成交占比上漲了10個百分點。

??5、本月小結(jié)：重點城市成交繼續(xù)回落，庫存壓力持續(xù)緩解

??市場在經(jīng)過3月份的“火熱”之后，連續(xù)兩個月出現(xiàn)調(diào)整。其主要原因是：第一，市場過分“火熱”引發(fā)政府關(guān)注出臺調(diào)控，市場成交隨即下跌，如深圳、上海、蘇州；第二，信貸面持續(xù)收緊，4月新增貸款較3月下滑50%，銀行貸款更加謹慎；第三；部分城市面臨調(diào)控預期加強，如南京、合肥等熱門城市。

??但總體來看，今年5月份依舊好于去年同期，而3月、4月和5月的成交量雖然依次遞減，但絕對值仍在高位?？紤]到房企沖擊半年業(yè)績，6月成交量能夠有小幅上漲。

??【04 288指數(shù)】

??房價穩(wěn)步上行，同比漲幅進一步擴大至9%

??2016年5月，中國城市住房(一手房)價格288指數(shù)為1175.1點，指數(shù)較上月上升18.6點，環(huán)比上漲1.61%，漲幅較上月擴大0.09個百分點，同比漲幅擴大至8.84%。

??全國31個省級行政區(qū)域中，一手房價格指數(shù)環(huán)比下跌的區(qū)域數(shù)為11個，較上月增加2個。而上海、天津、北京、福建省、江蘇省、云南省、湖南省、湖北省、河北省、安徽省、新疆維吾爾自治區(qū)、廣東省和浙江省等20個省級行政區(qū)域一手房價格指數(shù)環(huán)比有小幅上升。

??雖然288指數(shù)仍舊維持較快上漲趨勢，但各線城市房地產(chǎn)市場冷熱不均，熱門一、二線城市房價上漲過于迅速，遠超普通居民現(xiàn)有購買力水平，或多或少存在提前透支的跡象，房價虛高、泡沫風險不容忽視。而且，各線城市房價天花板效應(yīng)猶存，房價漲幅居前的城市已逼近價格上限，進一步上漲的空間著實有限。我們認為熱門城市房價增長的拐點將至，漲幅將逐漸趨于平穩(wěn)。

??分城市能級來看，一線城市房價環(huán)比漲幅均超2%，尤其是上海、深圳兩市環(huán)比漲幅進一步擴大，同比漲幅也是穩(wěn)居市場前列，這與一線城市相較優(yōu)異的經(jīng)濟基本面密不可分。加碼限購政策雖然可以將部分置業(yè)需求排擠出房地產(chǎn)市場，但難以實質(zhì)性逆轉(zhuǎn)樓市長期供不應(yīng)求的局面。

??二線城市明顯分化，廈門、南京、蘇州、合肥等強二線城市房價上漲尤為迅速，環(huán)比漲幅均在4%以上，漲幅甚至高于一線城市，市場熱度可見一斑；西寧、呼和浩特、昆明、哈爾濱等中西部及東北地區(qū)弱二線城市房價持續(xù)不振，環(huán)比仍處下降通道，供需錯位、市場需求難以迅速提升乃是主因。

??鑒于熱門城市房價上漲過于迅速，資金蜂擁向一線及強二線城市聚集，明顯與中央積極去庫存的初衷背道而馳。地方政府為了維穩(wěn)房地產(chǎn)市場，已在限購、限房價、限地價等多方面齊發(fā)力，收緊調(diào)控政策。不過，政策效果不彰，房價漲幅并未趨于平穩(wěn)，反而有加速上行的趨勢。我們認為當前熱門城市房價持續(xù)大漲的現(xiàn)狀并非常態(tài)，地方政府或?qū)⑦M一步加碼調(diào)控政策，甚至重啟限購也未可知。

??【05土地】

??土拍溢價率持續(xù)飆升，成交規(guī)模迎來年內(nèi)高點

??2016年5月，全國土地市場成交量出現(xiàn)回升，一、二線城市成交量均現(xiàn)同比大漲，上海、南京、杭州等熱點城市更是屢創(chuàng)地王。針對熱點城市的地價過快上漲，熱點城市政府相繼表態(tài)，如蘇州、南京均在月內(nèi)出臺了土地“限價熔斷”政策，合肥也在月末采取了罕見的封閉式拍賣。

??1、成交：成交規(guī)模觸底回升，溢價率再創(chuàng)歷史新高。

??2016年5月，在地方政府年內(nèi)土地出讓計劃相繼出臺之后，土地市場終于迎來了回升，成交面積、成交金額均實現(xiàn)了環(huán)比上漲。CRIC監(jiān)測的300城經(jīng)營性土地共成交267幅，環(huán)比微跌1%，但成交規(guī)模卻顯著上升；成交建筑面積為2733萬平方米，環(huán)比上漲12%，同比增加40%；成交金額1686億元，環(huán)比大漲52%，同比上漲264.7%，創(chuàng)下近三年最大同比漲幅。值得關(guān)注的是，本月平均溢價率連續(xù)第三個月創(chuàng)下歷史新高，達到78.22%，較4月平均溢價率再度提升了15個百分點。

??從全國層面來看，本月土地市場政策面尚屬平靜，土拍熱度節(jié)節(jié)攀升的根源，更多的還是落在市場本身，細究原因可分為三點：其一，從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，自2015年去庫存方針確立之后，三四線城市土地供應(yīng)愈發(fā)收緊，使得一二線城市的土地稀缺性愈發(fā)明顯，尤其是部分熱點城市樓市的量價齊升，讓開發(fā)商有了更多高價拿地的沖動；其二，從行業(yè)發(fā)展來看，2013年后樓市進入了高位，銷售面積向上突破的難度較大，但行業(yè)龍頭的經(jīng)營規(guī)模卻在持續(xù)增加，中型上市房企也有增加營收的沖動，因此土地樓板價的上升，也是行業(yè)尋求發(fā)展規(guī)模的必然；其三，從業(yè)內(nèi)競爭來看，近年來行業(yè)集中度在不斷提升，金融體系的發(fā)展也讓規(guī)模房企有能力拿到更便宜的錢，在此背景下，中小型開發(fā)商的運營騰挪空間愈發(fā)逼仄，為了不被整合加劇的浪潮所吞并，不少現(xiàn)金流充裕的中小型開發(fā)商也只得規(guī)模求生存，參與到高價拿地的浪潮中去了。

??2、分布：一線城市成交回升，二線城市持續(xù)高位

??2016年5月，一二線城市土地市場持續(xù)高熱。其中一線城市土地成交量觸底回升，成交面積達到441萬平方米，達到2015年下半年的平均水平。二線城市成交面積環(huán)比微降3%，同比上漲38%；三線城市成交面積同環(huán)比雙雙回落，市場規(guī)模持續(xù)收窄。

??具體來看，本月北京、上海、廣州、深圳均有土地成交，共成交經(jīng)營性土地441萬平方米，同比大漲173%，成交金額401億元，同比暴增497%。其中北京市成交規(guī)模最大，合計成交建筑面積達到191萬平方米，主要來自于東城區(qū)的望壇棚戶區(qū)地塊，最終由北京城建通過招標競得，該地塊是北京市最大的棚改項目之一，也是北京市政府的重點支持工程項目。而上海土地市場則是熱度最高，外郊環(huán)的泗涇板塊樓板價達到3.8萬平方米，保利競得的南匯地王樓板價更是達到了4.3萬元/平方米，若計入5%的保障房配建和15%的住宅自持，實際樓板價將超過5萬元/平方米，以此來看，繼北京“五環(huán)外造地王”的常態(tài)之后，國內(nèi)又要出現(xiàn)一座“遠郊造豪宅”的城市了。

??二線城市土地占比約為68%，市場熱度依然不減。本月共成交經(jīng)營性土地1871萬平方米，環(huán)比微跌3%，同比上漲38%，成交金額1220億元，環(huán)比上漲28%，同比大漲244%。從城市角度來看，本月南京、蘇州、合肥、杭州等城市土地市場均有高總價、高溢價地塊拍出，其中信達競得的123億杭州地王更是創(chuàng)下了今年新的地王紀錄，但同處江蘇省的蘇州和南京的政策變化更加引人關(guān)注。13日，葛洲壩在南京刷新全市單價地王；18日，蘇州宣布執(zhí)行土拍“溢價熔斷”政策；23日，在蘇州出臺新政后的第一輪土拍上，市內(nèi)兩塊限價土地均超出溢價而宣告流拍，對此南京市有關(guān)部門也表態(tài)不會跟進，原因是結(jié)果“并不理想”；24日，蘇州8幅限價土地全告成交，但均已貼近限價上限；27日，南京出臺南京版土地限價令，并額外規(guī)定溢價率超過45%的土地，在申報預售證價格時，保障房建設(shè)資金不作為成本計入。由此可以看到，熱點城市的地方政府確實是想“千方百計”控地價，即便是只能起到“掩耳盜鈴”效果的土拍限價令，地方政府還是愿意積極試點。

??在中央政府多次強調(diào)“控供應(yīng)、去庫存”之后，三四線城市整體土地成交量仍在逐月走低，本月土地成交量僅有420萬平方米，環(huán)比回落15%，成交金額也在同步回落，較4月份下降了58%。僅東莞、中山等沿海城市土地市場表現(xiàn)較佳，平均溢價率超過50%。

??二季度以來，各線城市土地市場分化愈發(fā)顯著，蘇州、南京、合肥等個別城市的土拍市場更是吸引了業(yè)內(nèi)外高度關(guān)注，但熱點城市數(shù)量畢竟有限，地王的擊鼓傳花也終有停下的那一天。畢竟從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向來看，企業(yè)不僅需要在熱點二線城市保持冷靜克制，在新型城鎮(zhèn)化的大背景下，也應(yīng)當在三四線城市尋找更多機會。

??3、重點地塊：熱點城市地王井噴，信達地王刷新杭州總價紀錄

??2016年5月，隨著熱點城市土地市場的全面打開，總價榜單、單價榜單的門檻和榜首也都迎來了大幅上漲?？們rTOP10方面，本月入榜門檻為35.6億元，環(huán)比上漲32%，榜首地塊為杭州信達地王，成交總價為123億元，較4月總價地王大漲127%，該地塊不僅是2016年以來的最新全國總價地王，也刷新了杭州的歷史總價地王紀錄。龍湖在南京拿下的河西中部地塊也十分奪人眼球，該地塊成交總價高達88億元，雖然1.5萬元/平方米的樓板價看似不高，但考慮到其中接近建筑面積50%的商辦部分都必須自持，且不得轉(zhuǎn)讓抵押，資金成本壓力仍不容小覷。

??單價TOP10方面，入榜門檻較上月上漲69%，為31404元/平方米；名義樓板價榜首為南京新地王，葛洲壩以4.5萬元/平方米競得的河西宅地，并且與之前的上海建工地王相比，該地塊區(qū)位也相對一般，但若考慮到配建因素，則是上海周浦地王最高，該地塊包含了5%的保障房配建和15%的自持住宅，估算實際樓板價應(yīng)超過5萬元/平方米。

??5月27日，信達地產(chǎn)以123.18億元競得杭州濱江區(qū)奧體單元地塊，成為杭州第一宗百億地塊，也造就了2016年“全國總價地王”。值得注意的是，信達雖是與萬科成立聯(lián)合體競拍，但只有信達一方上臺報價，由國土局公布的最后成交結(jié)果也只有信達一家。有消息稱萬科臨時退出的原因是該地塊的最終成交價超出了授權(quán)價。

??從地塊本身來看，項目最終成交溢價率達96%，折合樓面價2.1萬元/平方米，距離周邊最貴項目3.2萬元/平方米的在售價格尚有一段距離，但也難以保本。從出讓文件可以看到，由于地塊為雙地鐵上蓋物業(yè)，政府還要求開發(fā)商需代建地鐵6號線和7號線的土建工程、配建地鐵中心等，杭州政府也要求地塊今年年底前必須開工和2021年底前必須整體竣工。從板塊現(xiàn)狀來看，目前地塊周邊教育、交通和商業(yè)配套設(shè)施較為完善，醫(yī)療配套相對欠缺。但從板塊潛力來看，該地塊位于杭州奧體中心主體育場旁邊，奧體中心又是9月份即將舉辦的G20峰會和2022年亞運會的主場所在。因此綜合來說，該地塊的中短期成本壓力較高，但長期開發(fā)前景仍然較佳。

??周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-11地塊地處浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)，為浦東新區(qū)2016年以來首個出讓地塊，地塊占地面積6.9萬平方米，容積率1.8，密度較低。競拍當日共引來了37家房企競拍，最終由保利地產(chǎn)以296%的溢價率競得，成交總價高達54.5億，樓板價43607元/平方米，若考慮5%的保障房面積及15%的自持面積的成本，可售住宅面積不足10萬平方米，樓板價將高達5元/平方米。

??繼上周融創(chuàng)泗涇地王之后，本周保利在周浦再度刷新區(qū)域樓板價新高。值得關(guān)注的是，該地塊不僅地處外環(huán)外，并且也非地鐵沿線。外環(huán)外樓板價紀錄的不斷更新，一方面說明了房企投資上海的充足信心；另一方面也代表了了一線城市高地價向郊縣蔓延的趨勢。

??該地塊位于城市次中心周浦鎮(zhèn)核心地段，上一次周浦鎮(zhèn)出讓宅地是在2014年9月，兩塊土地分別由中駿置業(yè)和世茂競得，成交樓板價均在1.9萬元/平方米左右，當時周邊在售項目均價在2.5-3萬元/平方米。短短不到兩年時間，如今周邊高端項目均價已上漲至4.8萬元/平方米。企業(yè)高價拿地的最堅定信心，來自于對于板塊房價上漲的堅定預期。但從這塊土地的體量來看，以5萬樓板價競得還是略顯激進，畢竟只有足夠的開發(fā)規(guī)模和更低的資金成本，才能用足夠的開發(fā)時間等來理想的盈利空間。

??4、本月小結(jié)：熱點城市高燒不退，“限價熔斷”治標難治本

??2016年5月，土地市場成交量再攀新高，而其中起到主要推動作用的還是上海、南京、蘇州、合肥等傳統(tǒng)熱點城市，其中有兩大現(xiàn)象引起市場熱議，其一是上海外環(huán)外的樓板價“破四沖五”，繼北京之后，上海豪宅項目也更多的開始向城市外圍蔓延；但最受業(yè)內(nèi)外關(guān)注的，還是熱點城市表態(tài)控地價，蘇州、南京相繼出臺土地“限價熔斷”令。

??但與當下流傳甚廣的“限購復辟”傳聞相似，此類行政限令終究難以起到理想的效果。一方面，無論是“土地熔斷”還是“限購令”，實際上都是在控制交易門檻，限制買賣資格，但并沒有從實際上解決供需不平衡的問題，一線城市限購令再度收緊后，房價依然高居不下即是鐵證。另一方面，“因城施策”不是“因時施策”，政策導向需要保持穩(wěn)定，多變的政策面會滋生市場投機心理，在下一波市場旺季時可能會造成更為瘋狂的“炒樓”熱潮。

??若要徹底解決這一問題，還是應(yīng)當從供需根本出發(fā)。本輪土拍的過熱的根源有二，其一，面對城市分化下的供需失衡，企業(yè)若想保證盈利空間和規(guī)模，只能去一二熱點城市拍地；其二，寬松的銀根為開發(fā)商提供了足量、且足夠便宜的錢，進一步推升這些熱點城市的土拍熱度。在“去庫存”政策導向下，考慮到三四線經(jīng)濟發(fā)展難以一蹴而就的事實，短期內(nèi)城市分化的局面難以改變，因此若要“治病除根”，關(guān)鍵還是要在銀根寬松上。所以如果只是單單對土地市場做行政調(diào)令，最終也只能收到“治標不治本”的結(jié)果。