[克而瑞]行業(yè)銷售投資增速回落 市場(chǎng)拐點(diǎn)已現(xiàn)？

??今日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售數(shù)據(jù)，總體來(lái)看，房地產(chǎn)投資增速、商品房銷售面積及金額增速均開始回落，是否預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)已現(xiàn)？

??商品房銷售金額、面積增速持續(xù)走低，三、四線城市銷售仍不容樂(lè)觀

??5月份全國(guó)商品房銷售面積11942萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.0%，同比增長(zhǎng)24.2%，增速較上月回落19.8個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售金額9119億元，環(huán)比下跌0.1%，同比增長(zhǎng)36.7%，增速較上月回落23個(gè)百分點(diǎn)。

??雖然本月商品房銷售面積、金額絕對(duì)數(shù)值仍保持在較高水平，但受前期較高基數(shù)影響，同比增速逐漸步入下行通道，且有加快的趨勢(shì)。鑒于去年6月份商品房銷售面積、金額基數(shù)較高，僅次于11、12月份，為年內(nèi)第三高點(diǎn)。更為重要的是，今年一季度為了積極響應(yīng)中央“去庫(kù)存”的號(hào)召，多部委下發(fā)了多款重磅新政，商品房銷售面積、金額持續(xù)高位運(yùn)行，或多或少都存在著提前透支的跡象，預(yù)計(jì)今年6月商品房銷售面積、金額同比增速將持續(xù)走低。

??值得一提的是，商品房銷售金額增速明顯高于銷售面積增速，預(yù)示著當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度主要集中在熱門一、二線城市，三、四線城市囿于市場(chǎng)需求有限，在前期集中釋放之后，后續(xù)置業(yè)需求難以為繼，成交量難以再上一個(gè)新的臺(tái)階。

??5月開發(fā)投資增速環(huán)比大漲19.3%，但仍維持近一年月均水平，同比增速回落

??5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額9188億元，環(huán)比上漲19.3%，同比增長(zhǎng)6.6%，增速較上月回落3.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資額6231億元，同比增長(zhǎng)7.9%，增速較上月回落2.8個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲19.4%，漲幅較上月增加26.9個(gè)百分點(diǎn)。

??隨著市場(chǎng)成交轉(zhuǎn)暖，企業(yè)投資態(tài)度逐漸趨于積極，房地產(chǎn)投資也擺脫下行步入上行軌道，但本月房地產(chǎn)投資增速再次掉頭向下，顯示在庫(kù)存高企大背景下，房地產(chǎn)投資仍難復(fù)制前期高增長(zhǎng)之路。預(yù)計(jì)年內(nèi)房地產(chǎn)投資增速將維持在0%-10%的區(qū)間范圍內(nèi)波動(dòng)，10%以上的高增長(zhǎng)已難再現(xiàn)。

??雖受基數(shù)影響，新開工面積同比增速有所回落，但總量創(chuàng)近三個(gè)季度新高

??5月份全國(guó)房屋新開工面積16097萬(wàn)平方米，環(huán)比上升6.3%，漲幅較上月回落13.3個(gè)百分點(diǎn)，同比增長(zhǎng)10.6%，增速較上月回落15.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積11161萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲8.0%，漲幅較上月回落14.2個(gè)百分點(diǎn)，同比增長(zhǎng)11.5%，增速較上月回落13.2個(gè)百分點(diǎn)。

??今年以來(lái)房屋新開工面積持續(xù)走高，本月更是創(chuàng)下自去年10月份以來(lái)的月度新高。得益于樓市成交量持續(xù)向好，熱門一、二線城市已然面臨“無(wú)房可售”的窘境，企業(yè)對(duì)于后市信心有所恢復(fù)，投資態(tài)度也將逐漸趨于積極。盡管如此，但總量依然沒(méi)有顯著突破，僅比最低月份增加30%或3800萬(wàn)平方米，我們認(rèn)為受去年同期可比基數(shù)逐漸趨于正常，新開工面積同比增速逐月回落將是常態(tài)，預(yù)期年內(nèi)新開工面積不會(huì)有顯著提升。

??土地購(gòu)置面積、金額分別環(huán)比激增36%和80%，集中熱點(diǎn)一、二線城市致地價(jià)飚升

??5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積2082萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲35.5%，漲幅較上月擴(kuò)大20.9個(gè)百分點(diǎn)。土地成交價(jià)款727億元，環(huán)比大漲80.2%，漲幅較上月大增92.4個(gè)百分點(diǎn)，同比逆勢(shì)大漲17.0%，增速較上月增加26.9個(gè)百分點(diǎn)。

??在土地成交量有所縮減的同時(shí)，地價(jià)顯著抬升，說(shuō)明各線城市土地市場(chǎng)明顯分化，企業(yè)投資方向逐漸開始趨同，致使熱門一、二線城市土地市場(chǎng)持續(xù)高熱，“三高”(高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率)地塊頻出。反觀，由于絕大多數(shù)三、四線城市庫(kù)存量長(zhǎng)期維持在較高水平，致使土地市場(chǎng)乏人問(wèn)津，底價(jià)成交已成常態(tài)，土地市場(chǎng)比重顯著下降。

??待售面積總量連續(xù)三個(gè)月高位回落，商業(yè)、辦公庫(kù)存緩步上行

??5月末，商品房待售面積72169萬(wàn)平方米，比4月末減少521萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少721萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加7萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加105萬(wàn)平方米。

??雖然待售面積已連續(xù)3個(gè)月回落，但整體仍處高位，相較而言，住宅待售面積持續(xù)走低，高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)主要集中在三、四線城市，市場(chǎng)需求不足乃是主因；商業(yè)、辦公待售面積緩步上行，地方政府仍需在土地供應(yīng)端加以節(jié)制，高風(fēng)險(xiǎn)城市宜逐漸減少甚至?xí)和Ｉ虡I(yè)、辦公供地，以求更快地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化。

??綜上所述，5月房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資額、銷售面積及金額、新開工面積、土地購(gòu)置面積及金額等一些列指標(biāo)數(shù)據(jù)都處于年內(nèi)較高水平，但無(wú)論是環(huán)比增速還是同比增速，都在顯著下滑卻是不爭(zhēng)的事實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已現(xiàn)疲態(tài)。更為重要的是，城市分化現(xiàn)象愈演愈烈，熱門一、二線城市樓市對(duì)土地市場(chǎng)的傳導(dǎo)效應(yīng)仍在繼續(xù)，恐將再次落入“地王起、市場(chǎng)衰”的周期循環(huán)的窠臼。