[克而瑞]泰禾迅猛拿地的背后考量

　5月19日，泰禾集團(tuán)下屬公司聯(lián)合體以47.44億元取得上海長(zhǎng)興島兩宗土地，溢價(jià)率雙雙突破200%；5月20日，泰禾又以57.2億元拿下深 圳坪山新區(qū)G11336-0066地塊，溢價(jià)率74.23%；5月24日，再次以30.99億元、溢價(jià)率118%取得蘇州尹山湖地塊。泰禾頻繁的拿地動(dòng)作 再次引起了市場(chǎng)的高度關(guān)注。

??把時(shí)間撥回到2012年，同樣的一幕正在上演。2010年借殼福建三農(nóng)上市后，泰禾于2012年開(kāi)啟了一輪高調(diào)的擴(kuò)張，先后在廈門(mén)、北京、上海、南京、杭州、深圳、佛山、蘇州等地迅猛拿地。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，從2012年至今，泰禾共搶下26宗高溢價(jià)地塊。

??高價(jià)地塊素來(lái)是把雙刃劍，泰禾為什么頻頻出手？這樣的強(qiáng)擴(kuò)張模式到底值不值得？

??泰禾這樣迅猛拿地?cái)U(kuò)張，我們認(rèn)為主要有兩方面原因：

??1) 宏觀(guān)環(huán)境帶來(lái)的融資便利。2015年國(guó)內(nèi)融資環(huán)境寬松，企業(yè)公司債發(fā)行井噴，央行先后五次降息，上市 房企的融資成本普遍下降，而且現(xiàn)金流增多。進(jìn)入2016年，寬松的融資環(huán)境得以延續(xù)，這也是推動(dòng)這一輪企業(yè)搶地、地價(jià)上漲的原因之一?；仡?012年，央 行也進(jìn)行了兩次降息和兩次降準(zhǔn)，促進(jìn)了樓市回暖，降低房產(chǎn)企業(yè)融資成本，2013年行業(yè)爆發(fā)。

??2) 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及布局需要。泰禾從2012年開(kāi)始擴(kuò)張起，發(fā)展策略就是以深耕一線(xiàn)及個(gè)別核心二線(xiàn)城市為 主，這些城市長(zhǎng)期以來(lái)土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，一定程度上的高溢價(jià)是企業(yè)發(fā)展必須要付出的代價(jià)，尤其如深圳這樣以舊改為主的城市，能拿到地已實(shí)屬不易。當(dāng)然，近幾年 來(lái)泰禾的高速成長(zhǎng)也確實(shí)受益于這樣的布局策略。

??迅猛拿地、高價(jià)變現(xiàn)，泰禾的發(fā)展得益于此

??2012年以來(lái)既是泰禾在全國(guó)搶地的開(kāi)始，同時(shí)也是企業(yè)快速發(fā)展的開(kāi)始，企業(yè)總資產(chǎn)從136億，增長(zhǎng)到847.87億，銷(xiāo)售規(guī)模從不足百億，發(fā)展到超300億規(guī)模的中型房企。這背后和泰禾在土地市場(chǎng)上頻頻拿地有著不可分割的聯(lián)系。如泰禾北京院子、廈門(mén)院子、泰禾長(zhǎng)安中心、上海泰禾紅御、南京院子等等，雖然頭頂“地王光環(huán)”，但是最終實(shí)現(xiàn)的價(jià)值也是超過(guò)預(yù)期的。下面我們以上海泰禾紅御和泰禾北京院子為例詳細(xì)來(lái)看。

??案例：上海泰禾紅御

??2013年9月，泰禾以24.75億、24003元/平方米競(jìng)得寶山區(qū)高境鎮(zhèn)高境社區(qū)N120301單元A1-07地塊，CRIC監(jiān)測(cè)顯示彼時(shí) 地塊所在板塊的成交均價(jià)為20031元/平方米，意味著泰禾未來(lái)是否能打開(kāi)市場(chǎng)還是一個(gè)未知數(shù)。事實(shí)上2014年9月開(kāi)盤(pán)后，泰禾紅御就火爆上 海，2015年項(xiàng)目持續(xù)熱銷(xiāo)，全年完成26億的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，而且在紅御項(xiàng)目的影響下，板塊的均價(jià)也隨之提升。

??泰禾紅御的成功有幾方面原因：1) 采取低開(kāi)高走的策略，2014年9月開(kāi)盤(pán)時(shí)泰禾成交均價(jià)在35000元左右，首批推售的利潤(rùn)率不算高，但是通過(guò)熱銷(xiāo)為后續(xù)價(jià)格提升做鋪墊；2) 推售產(chǎn)品的差異化，首開(kāi)之時(shí)，泰禾主打130-135平方米的精裝四房，整體采用中式風(fēng)格，區(qū)域板塊內(nèi)較為稀缺；3) 看好中環(huán)及地鐵一、三號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)升值潛力，“新興的上海人”對(duì)于區(qū)域的“偏見(jiàn)”小，看重區(qū)域的配套和發(fā)展?jié)摿?，信價(jià)比高為首選。

??從成交數(shù)據(jù)也可以看到，泰禾紅御“名利雙收”。CRIC統(tǒng)計(jì)，開(kāi)盤(pán)以來(lái)，泰禾紅御累計(jì)成交32億元，項(xiàng)目仍有近2萬(wàn)方的未售面積，按照泰禾期望獲批的7萬(wàn)單價(jià)看，還有一筆不菲的收入，粗略估計(jì)項(xiàng)目整體的毛利率接近30%。

??案例：泰禾北京院子

??2012年9月到2013年7月，北京朝陽(yáng)孫河鄉(xiāng)接連拍出5個(gè)地王項(xiàng)目，分別由龍湖、泰禾、首開(kāi)、中糧拿下，引發(fā)了市場(chǎng)極高的關(guān)注。當(dāng)時(shí)板塊3 萬(wàn)多的成交均價(jià)很難支撐企業(yè)拿地的樓板價(jià)，企業(yè)想要突圍并非易事。不過(guò)從目前的銷(xiāo)售情況來(lái)看，泰禾是同期拿地的那批中賣(mài)的最好的項(xiàng)目，而且單價(jià)相對(duì)最高。

??主要原因有以下幾點(diǎn)：1) 泰禾拿地價(jià)高，但進(jìn)入時(shí)間相對(duì)較早。泰禾當(dāng)時(shí)拿地的樓板價(jià)近30000元/平方米，但是在泰禾之后拿地的中糧，住宅部分的樓板價(jià)已經(jīng)超過(guò)5萬(wàn)，實(shí)際是市場(chǎng)對(duì)于區(qū)域的預(yù)期被不斷抬高，越早進(jìn)入的優(yōu)勢(shì)越高，因此泰禾獲得了更靈活的定價(jià)空間；2) 區(qū)域高端氛圍形成，泰禾院子產(chǎn)品獨(dú)辟蹊徑。從遠(yuǎn)洋Lavie開(kāi)始，孫河這里就不斷涌入豪宅產(chǎn)品，這時(shí)候需要企業(yè)做出不一樣的產(chǎn)品來(lái)引起客戶(hù)，泰禾通過(guò)新中式的落風(fēng)格打破了區(qū)域產(chǎn)品的固定思維，差異化的產(chǎn)品贏得了市場(chǎng)的認(rèn)可；3) 敢于增加成本投入。豪宅影響不同于普通住宅，客戶(hù)對(duì)于細(xì)節(jié)的要求更多，需要開(kāi)發(fā)商進(jìn)行更多的成本投入強(qiáng)化項(xiàng)目的方方面面，泰禾為了整體的營(yíng)銷(xiāo)效果，斥資八千萬(wàn)建造售樓處，從第一印象開(kāi)始影響客戶(hù)。

??泰禾北京院子超過(guò)40億的銷(xiāo)售額已在項(xiàng)目上獲得了可觀(guān)的利潤(rùn)，目前項(xiàng)目所在區(qū)域的均價(jià)已超過(guò)7萬(wàn)，余下的可售貨源將持續(xù)拉高企業(yè)的利潤(rùn)水平。

??從上面兩個(gè)案例中也可以看出，企業(yè)在投資拿地中有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1)發(fā)掘潛力區(qū)域，以相對(duì)低價(jià)布局；2)項(xiàng)目發(fā)展伴隨區(qū)域發(fā)展，“享受”區(qū)域規(guī)劃成熟帶來(lái)的項(xiàng)目增值；3)通過(guò)細(xì)化項(xiàng)目品質(zhì)，增加項(xiàng)目的附加價(jià)值。

??頻頻迅猛出手再惹爭(zhēng)議，但項(xiàng)目?jī)r(jià)值有更大空間

??從2014年4月至2015年7月，“休整”了一年多的泰禾再次出現(xiàn)在土拍市場(chǎng)。15年下半年以來(lái)，泰禾先后在北京、深圳、上海、佛山、蘇州等地拿下多個(gè)地塊，較12-14年的這一輪拿地有過(guò)之而無(wú)不及，研究后不難發(fā)現(xiàn)，泰禾拿地名則價(jià)高，實(shí)則可行。

??案例：上海長(zhǎng)興島項(xiàng)目

??長(zhǎng)興位于浦東與崇明島之間，很多人對(duì)此地并不熟悉，但是我們不妨分解來(lái)看長(zhǎng)興島的這個(gè)項(xiàng)目。

??1) 隨著上海區(qū)域地價(jià)全面拔高，長(zhǎng)興屬當(dāng)前價(jià)值洼地。今年以來(lái)上海郊區(qū)頻頻出現(xiàn)地王，象嶼在南橋鎮(zhèn)的地塊 樓板價(jià)22625元/平方米，中南建設(shè)在朱家角的地塊樓板價(jià)22094元/平方米，路勁在小昆山鎮(zhèn)14285元/平方米拿下的地塊距昆山地界已經(jīng)非常近 了，相比之下泰禾在長(zhǎng)興1.5萬(wàn)均價(jià)的地塊并不算高。而且從距離上來(lái)看，該項(xiàng)目要比朱家角、南橋等項(xiàng)目距上海市中心更近，而且，項(xiàng)目距外高橋自貿(mào)區(qū)也非常 近。優(yōu)越的區(qū)位條件，將大大提升該地塊的升值空間。

??2) 發(fā)現(xiàn)板塊價(jià)值，提前布局。目前長(zhǎng)興島上，產(chǎn)業(yè)有江南造船廠(chǎng)，自然環(huán)境有30平方公里的郊野公園及青草 沙水庫(kù)，商業(yè)方面有一些簡(jiǎn)易的商業(yè)配套，此外地鐵崇明線(xiàn)今年5月已環(huán)評(píng)公示，同時(shí)泰禾取得地塊還有配套教育規(guī)劃用地，已初步形成一定的小氣候。就板塊自身 的發(fā)展周期來(lái)看已進(jìn)入成熟期的早期，接下來(lái)的潛力較大，而且由于整個(gè)島的可開(kāi)發(fā)面積有限，成熟期的速度會(huì)更快。

??3) 抓住未來(lái)浦東外溢的客戶(hù)，保證銷(xiāo)售。經(jīng)過(guò)這一輪的地王，行業(yè)對(duì)于上海仍有漲價(jià)的預(yù)期。浦東在張江、外高橋、金橋、曹路等板塊目前在售項(xiàng)目不算多，而且像華發(fā)四季、萬(wàn)科翡翠公寓、仁恒森蘭雅苑等項(xiàng)目單價(jià)也都在5萬(wàn)左右，未來(lái)房?jī)r(jià)進(jìn)一步走高，板塊內(nèi)勢(shì)必?cái)D壓不少客戶(hù)尋求低價(jià)板塊。泰禾長(zhǎng)興項(xiàng)目通過(guò)控制總價(jià)，別墅和公寓產(chǎn)品搭配，勢(shì)必能夠吸引這些客戶(hù)，而且浦東及長(zhǎng)興島上的諸多大型企業(yè)的中等收入水平的也都是潛在客戶(hù)。

??除了長(zhǎng)興島項(xiàng)目，泰禾在深圳寶安拿下的地塊一開(kāi)始同樣也是爭(zhēng)議頗多。事實(shí)上，泰禾深圳院子項(xiàng)目所在的尖崗山片區(qū)本身是別墅聚集區(qū)，項(xiàng)目距離南山 蛇口及寶安機(jī)場(chǎng)較近，而且考慮到深圳的土地供應(yīng)及項(xiàng)目打造的低密別墅產(chǎn)品，都具有稀缺性，項(xiàng)目定價(jià)的可操作空間較大。而且從企業(yè)角度來(lái)看，拿下深圳寶安項(xiàng) 目意味著企業(yè)在華南區(qū)域的布局拉開(kāi)序幕。

??此前，大福建和北京區(qū)域是泰禾的業(yè)績(jī)主要貢獻(xiàn)來(lái)源，上海地區(qū)也有進(jìn)入，但是銷(xiāo)售占比不算大。這一波的搶地中，泰禾著重在長(zhǎng)三角和華南的重點(diǎn)城市布局，正好是對(duì)企業(yè)城市布局的完善。而在布局方式上也沿用了之前進(jìn)軍北京、廈門(mén)、上海等城市的方法。未來(lái)隨著這些城市的項(xiàng)目推出市場(chǎng)，必然會(huì)給企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶來(lái)新的推動(dòng)力。