[克而瑞]京滬領(lǐng)銜20城二手住宅成交止跌 杭州交易量持續(xù)高位

??7月，CRIC監(jiān)測的20個城市二手住宅終結(jié)此前連續(xù)三個月的下滑趨勢，成交量止跌回穩(wěn)。7月共成交1289萬平方米，同、環(huán)比分別上漲2%和11%，單月成交量高于去年月平均成交。20個城市總成交套數(shù)為147097套，環(huán)比上漲17%，同比上漲5%。

??具體分析城市表現(xiàn)，環(huán)比來看漲跌互現(xiàn)，如南京、成都、無錫成交面積環(huán)比下滑，京滬深杭成交環(huán)比大幅增長；同比來看大部分城市都好于去年同期，僅深圳成交量大幅下滑64%，一方面是由于去年基數(shù)過高，另一方面也是受到政策調(diào)控影響。

??京滬二手住宅成交占比近四成，大幅領(lǐng)先其他城市

??對比樣本城市成交規(guī)模來看，上海、北京二手房7月成交均高于200萬平方米，而其他城市成交量均值只有77萬平方米，最高的天津也只有125萬平方米，相比之下可謂天壤之別。與大多數(shù)二三線城市相比，京滬的購房需求對二手房接受程度明顯更高，需求轉(zhuǎn)化也更為明顯。如7月份北京一二手房同比是一正一負(fù)，絕對值也相近，即恰好佐證了這一點。近年來京滬房價的一再快速上行，使得更多的首置、甚至首改需求轉(zhuǎn)向二手房市場，導(dǎo)致一手房市場需求的“高端化”加速升級，以至“二手房成交規(guī)模擴容-一手房需求高端化-房價加速上行”的循環(huán)不斷螺旋上升。

??杭州成交量持續(xù)快速增長，連續(xù)5個月高位運行

??2016年二手房成交增長最快的城市當(dāng)屬杭州，7月份杭州成交量同比上漲40%，自3月份以來連續(xù)5個月高位運行，前7月總體成交面積高達(dá)497.66萬平方米，同比大漲63%。政策面的穩(wěn)定、庫存壓力的逐步減輕、以及G20概念的推進(jìn)，是2016年杭州一二手房市場成交暴漲的三大主要內(nèi)在動力。但對比臨近的南京來看，在常住人口相若、一手房市場規(guī)模相近(前7月1100萬平方米)相近的情況下，杭州二手房成交仍比南京少21萬平方米。由此來看，2016年杭州二手房市場成交規(guī)模的暴漲，更多的還是由于基數(shù)過低，市場補漲所致，而這也意味著下半年杭州二手房成交仍有繼續(xù)上行的空間。

??90平以下房源仍是二手住宅市場成交主力

??近年來，基于地價飆漲、企業(yè)利潤率預(yù)期上升等原因，熱點城市的一手房市場更多的依賴于改善性需求，但二手房市場仍是小戶型的天下，以京滬穗杭為例，7月份90平方米以下成交占比均高于40%，上海、深圳更是雙雙超過50%。由此來看，二手房客源仍以首置需求或投資性需求為主，原因也不難理解，首先，首置需求大多難以承受高企的房價，只能去購買小戶型低總價的戶型；其次，對于“北漂”、“滬飄”租客而言，二手房的“即買即住”也更受歡迎；再次，相比同價位的一手房而言，二手房交通配套大多相對更佳；最后，這些大城市重點學(xué)校附近大多只有二手房在售，也吸引了大量愿意做教育投資的家庭購房。

??總體來看，在上海、北京、杭州、深圳等城市成交回升較快的帶動下，20城二手住房成交量環(huán)比上漲，市場活躍度也有所上升。接下來在“金九銀十“旺季帶動下，以及房價快速上漲之后，部分賣家趁市場行情出手，成交或進(jìn)一步上升。

??但值得注意的是，7月份以來，南京、蘇州、廈門等熱點城市出臺樓市調(diào)控政策，其中在需求側(cè)，均提出差別化信貸政策、提高首付比例。在對新房市場產(chǎn)生沖擊的同時，無疑也將波及二手住房的市場，尤其是蘇州，近2個月二手住宅成交處于較低位置，在“限貸”、“限購”組合拳之下，下半年二手房成交繼續(xù)下滑的概率較大。