[克而瑞]2019年長三角地區(qū)房企土儲貨值排行榜TOP30

??榜單解讀

??長三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎深厚、民營經(jīng)濟發(fā)達，經(jīng)濟總量居于三大經(jīng)濟區(qū)首位，一直以來都是眾多品牌房企的土儲首選。2018年末，中央宣布長三角一體化將被上升為第五個國家戰(zhàn)略，2019年上半年召開的中央政治局會議上，更是審議了相關規(guī)劃綱要，明確要求加速推進長三角一體化發(fā)展，同年12月，《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》正式公布，將核心區(qū)進一步拓寬到27城；各地方積極響應，江蘇、浙江、安徽先后發(fā)布長三角一體化專項行動計劃。近期，國家發(fā)改委和交通運輸部編制的《長江三角洲地區(qū)交通運輸更高質(zhì)量一體化發(fā)展規(guī)劃》也隨后出爐，新增規(guī)劃建設重點項目至少有100個，以干線鐵路為例，將加快滬通鐵路一期、宣城至績溪鐵路、黃山至池州鐵路、滬通鐵路二期、上海經(jīng)蘇州至湖州鐵路、商合杭鐵路等項目建設，長三角一體化進程仍在穩(wěn)步推進。 

??隨著規(guī)劃落地的有序推進，長三角城市之間的聯(lián)系會越發(fā)密切，交通也會愈加便利，以原計劃2020年實現(xiàn)北段送電的商合杭鐵路為例，早在2019年12月即已實現(xiàn)北段通車，并有望在2020年實現(xiàn)全線開通。一旦開通，將銜接起合寧、寧安、寧杭等多條高鐵線，并與規(guī)劃的滬蘇湖等高鐵相連；合肥至馬鞍山、蕪湖、宣城、阜陽、亳州等省內(nèi)城市，都可實現(xiàn)1小時高鐵到達，原來交通不便的宣城、蕪湖、亳州等城市將大大受益。不僅如此，通車后，將打通前往中原腹地的快速通道，成為新的“華東二通道”。這類城市還有鹽城、揚州等，一體化之后這類城市將迎來較好的發(fā)展機會，房企可擇機抄底。

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??TOP30房企

??長三角區(qū)域總貨值達9萬億元

??基于良好的產(chǎn)業(yè)基礎、發(fā)達的經(jīng)濟活力，長三角區(qū)域房地產(chǎn)成熟度明顯高于其他區(qū)域，房企競爭較為激烈，尤其是品牌房企競相入駐，土儲規(guī)模遙遙領先，譬如融創(chuàng)、綠地和碧桂園在長三角總土儲均超5000億元；當然，濱江、弘陽等本地房企規(guī)模也不容小覷。至于城市競爭格局方面，則是在經(jīng)濟基礎較好、購買力較強的上海、杭州、蘇州、南京和寧波等城市，業(yè)內(nèi)競爭更為激烈。

??具體來看，截止2019年底，TOP30企業(yè)于長三角41個城市的土地儲備貨值和建面總量分別達9萬億元和5億平方米；其中TOP10房企土儲貨值和建面總量分別達5萬億元和3億平方米，占比均超過55%。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，長三角三省一市2019年商品房銷售面積為3.43億平方米，按此來看，僅TOP30企業(yè)的貨值即可支撐長三角未來約1.4年的銷售。

??02

??融創(chuàng)、綠地、碧桂園超5000億貨值領跑

??部分浙系、蘇系房企規(guī)模也不容小覷

??從貨值排行榜上榜的企業(yè)來看，融創(chuàng)、綠地、碧桂園等四家企業(yè)在長三角41個城市的總貨值超過5000億，遙遙領先其他房企。四家企業(yè)總土儲貨值占據(jù)長三角土儲總額TOP30總和的29%，優(yōu)勢十分顯著。其中融創(chuàng)是在長三角土儲最多的企業(yè)，2019年土儲額高達7869億元；第二位企業(yè)綠地大本營本就在長三角；其余兩家也都是全國化布局的排頭兵，總的來看，總土儲TOP4的頭部企業(yè)均是全面布局的規(guī)模房企，運營能力較佳，未來業(yè)績穩(wěn)定攀升可期。

??長三角總土儲貨值超過2000億的17家企業(yè)也基本被銷售前三十的企業(yè)所覆蓋（僅寶龍、綠城、濱江未在前30之列）。除了上文提到的TOP4房企，萬科、保利、中海等粵系房企緊跟其后，土儲額均超4000億元。值得注意的是，陷入黑天鵝泥淖的蘇系房企代表新城，盡管2019年規(guī)模有所收縮，但貨值依然保持在4000億以上。

??此外，走全國化布局的寶龍地產(chǎn)、融信中國等閩系房企，綠城、濱江、德信等浙系房企，在長三角區(qū)域總土儲排名居于前TOP20，規(guī)模不容小覷?？紤]到融資收緊、棚改縮量等大環(huán)境的變化，近兩年大部分公司均加大在長三角的布局與擴張，長三角區(qū)域?qū)⒊蔀槠湟?guī)模進階的踏腳石。

??03

??德信、濱江等長三角布局擴容

??新城顯著收縮

??在長三角一體化的利好之下，部分房企加快了在長三角土地儲備的速度，譬如德信、濱江、雅居樂等房企2019年在長三角的土儲總額較2018年均有大幅增加，其中德信擴張最為迅速，2019年長三角土儲量增至1821億元，較2018年已然實現(xiàn)翻番。作為一家在縣城（德清縣）起家的房企，2000年就制定了“以長三角為基地”的發(fā)展戰(zhàn)略，后在2005年把總部遷去杭州，又在2010年把戰(zhàn)略升級為“精耕杭州、深入長三角、拓展全國版圖”。不過就2019年數(shù)據(jù)來看，德信90%的土儲依然集中在長三角，其中大本營杭州的土儲量高達1124億元（含已售未結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)，下同），占到其在長三角土儲量的48%，其次是溫州、寧波、南京和湖州，土儲總額均在100億以上，四城占據(jù)長三角土儲的33%。德信的迅速擴張是由于其在大本營杭州的土儲激增導致的（2018年其在杭州的土儲量僅377億元），增量高達747億元，增幅高達198%。

??此外，濱江、雅居樂2019年的土地儲備較2018年也有較大增幅，以濱江集團為例，作為深耕型企業(yè)的代表，濱江也是做到極致，2019年在杭州的土儲也是躍升至1145億元，較2018年增幅高達70%。這也是源于2018年其投資深圳失利之后做出的戰(zhàn)略調(diào)整，濱江在杭州的主戰(zhàn)場地位再次確認，正是在優(yōu)勢區(qū)域的深耕，才讓濱江在激烈的競爭中脫穎而出。總體來看，擴張型房企多是區(qū)域深耕型房企，尤其是深耕杭州這類房地產(chǎn)前景較佳的城市，基于其對市場、客群的透徹研究，加之其在當?shù)負碛辛己玫漠a(chǎn)品力、品牌知名度和忠誠度，并有著深厚的資源積累，有著較強的競爭優(yōu)勢。

??04

??浙系房企深耕大本營

??在杭州灣競爭優(yōu)勢明顯

??環(huán)杭州灣城市群是長三角一體化之下人口規(guī)模較大的城市群，也是覆蓋城市最多的城市群。杭州、寧波兩大核心城市當前均已成為二線城市經(jīng)濟發(fā)展的龍頭，杭州以科技創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展帶動城市大幅發(fā)展，寧波也依托產(chǎn)業(yè)升級實現(xiàn)經(jīng)濟新跨越。環(huán)杭州灣以杭州和寧波為核心，帶動紹興、金華、湖州、舟山共同發(fā)展。環(huán)杭州灣布局的巨大優(yōu)勢在于這些城市民營經(jīng)濟活躍，區(qū)域內(nèi)居民購買力都比較強，同時在戶籍政策利好下，杭州和寧波近幾年常住人口增量均位居全國前列，購房需求長期發(fā)展前景可期，城市房價上漲動力充足。

??聚焦環(huán)杭州灣布局的典型企業(yè)也以浙江本土房企為主，如濱江、眾安、德信等，德信、濱江及眾安在環(huán)杭州灣土儲的比例占到其在長三角總土儲的6成以上，并且這些企業(yè)在杭州的土地儲備占比均超過了3成。而在長三角區(qū)域土儲占比相對較少的外來房企融信和融創(chuàng)，在環(huán)杭州灣的土儲占集團在長三角區(qū)域內(nèi)的總土儲占比也相對較高，且高度集中于杭州。就此來看，在環(huán)杭州灣區(qū)域布局的企業(yè)，土儲聚焦程度較其他三個城市群顯著提升，杭州的核心地位非常突出。

??05

??大部分典型房企聚焦于一二線城市

??部分企業(yè)需警惕三四線風險

??從企業(yè)角度來看，典型房企在長三角的布局戰(zhàn)略大多是一二線為主，三四線為輔，土儲集中于一二線城市的房企比例可達7成左右，大部分規(guī)模房企都完成了在6個一二線城市的布局。一二線土儲比例明顯突出的企業(yè)以外來房企或國企、央企為主，其中禹洲、正榮、龍湖在長三角土儲中有6成以上位于一二線。對外來房企來說，首選二線城市進駐長三角帶來的風險更??；立足于核心城市，更容易在小城市圈范圍內(nèi)打造品牌知名度，且核心城市房地產(chǎn)發(fā)展成熟、市場透明度更高，外來房企進駐的壁壘相對降低。

??除了少數(shù)全面布局三四線的碧桂園等頭部房企外，土儲集中于三四線的企業(yè)更多以本土或深耕型房企為主，并且集中布局江蘇的企業(yè)更多，如新城、中南、明發(fā)均是如此。

??這些重倉三四線城市的企業(yè)，過去幾年內(nèi)得益于長三角三四線城市房價的快速上漲規(guī)模也迅速擴大，但過于重倉三四線的風險也不容小覷?？梢钥吹?，自2019年開始市場整體下行，大部分城市房價漲幅趨緩，部分城市成交規(guī)模萎縮，風險較此前明顯加大。因此，對于在三四線城市布局過多的企業(yè)來說，應及時優(yōu)化調(diào)整土儲結(jié)構(gòu)增強抗風險能力、增強接受政策紅利的能力。

??綜上，從規(guī)模排名來看，融創(chuàng)、綠地、碧桂園等規(guī)模房企在土儲貨值上依舊遙遙領先，優(yōu)勢依然突出，并且布局覆蓋城市較廣，除此之外，德信、濱江等本土房企加大長三角布局，尤其在杭州灣的競爭優(yōu)勢尤為突出；而城市格局方面，則是上海、杭州、蘇州、南京和寧波等核心城市競爭更為激烈。

??結(jié)合2020年市場走勢來看，長三角地區(qū)在購買力強、需求支撐性佳等優(yōu)勢支撐下，受疫情影響較輕，土地市場升溫趨勢表現(xiàn)也更突出。展望未來，伴隨著《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》的落地，長三角城市之間的聯(lián)系會越發(fā)密切，交通也會愈加便利，原來因交通不便被低估的鹽城、揚州、宣城、亳州等城市將迎來交通利好，建議可擇機進入；而從拿地時機來看，鑒于近期土地市場高熱不退，在中央一再強調(diào)“穩(wěn)地價”和地方經(jīng)濟發(fā)展?jié)u回正軌的情況下，優(yōu)質(zhì)供地潮將很快退去，建議企業(yè)要緊抓上半年的拿地機遇；長遠來看，人口發(fā)展仍是衡量投資前景的第一要素，就人才吸引力變化指標來看，杭州、寧波等人口再集聚城市依舊值得長期關注。