[克而瑞]2020年中國城市房地產(chǎn)市場投資前景研究報告

??榜單解讀

??2018年以來，房地產(chǎn)長效調控機制一直在高速推進并不斷完善。中央調控層面，“房住不炒”貫穿始終，地方調控因城施策、與時俱進。尤其是進入2020年，在市場下行的背景下，同時又有新冠疫情突發(fā)事件的不利影響，各城市房地產(chǎn)市場也發(fā)生了新的變化：一線城市依然秉持一貫的相對穩(wěn)定。二線城市方面，隨著“人才爭奪戰(zhàn)”進入下半場，大部分城市人口增長速度也同步放緩，市場容量擴張速度也有所放緩；不過，對于抗風險能力較強的城市而言，且今年上半年優(yōu)質地塊明顯放量，市場關注度也進一步上升，成都、南京、寧波等部分城市房價、地價更是出現(xiàn)了新一輪的上漲，但鑒于中央多次強調“六穩(wěn)”，熱點城市的調控升級的預期也同步到來，這些城市的投資的機會和風險也再一次共同出現(xiàn)。三四線城市方面，受棚改縮量、需求透支的影響，大多數(shù)三四線城市銷售已回歸平淡，只有少數(shù)城市市場仍保持較高的熱度，因此對于企業(yè)而言，在拿地投資時的風險評估也應當更為審慎。

??2020年，CRIC研究中心在歷年的研究基礎之上，繼續(xù)將研究對象覆蓋全國286個地級以上市，并拓寬數(shù)據(jù)獲取渠道，將最新城市數(shù)據(jù)進一步更新到2019年，同時更完善了分析方法，綜合運用因子分析、相關性分析、回歸分析、Ahp層次分析、德爾菲法等多種數(shù)學工具，對房地產(chǎn)市場前景進行定量化研究，對不同城市能級的前景來源予以剖析，并對前景較優(yōu)城市的指標特征進行歸納總結。主要結論有以下五點：

??01

??格局：長三角領跑全國

??TOP50市場份額進一步提升

??前景排行前10的城市和上年相比變化不大，依舊主要分布在京津冀、長三角、珠三角三大經(jīng)濟圈。其中，杭州市場熱度比較高，取代成都成為TOP5中的一員，排在第四位；寧波和蘇州市場熱度上漲顯著，取代天津和鄭州首次進入前景排行榜TOP10。此外，四個一線城市中上海依舊領跑，北京和深圳超越廣州，均上升一位，分別排在第二、三位，廣州退居第五位，排在杭州之后。

??長三角、珠三角和京津冀三大城市圈經(jīng)濟實力雄厚，居民購買力強，在行業(yè)中目前仍然保持著領先的狀態(tài)。作為國內發(fā)展較為完備的城市群之一，長三角向來是投資的熱門區(qū)域，前景排名前10的城市中就有5個來自該區(qū)域。并且疫情爆發(fā)之初，也是長三角土地市場熱度最先恢復，不僅僅是杭州、寧波、南京等一二線，即使是徐州、常州、紹興、南通、湖州、溫州等三四線城市，由于受一體化影響，產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟水平相對較高，人均可支配水平遙遙領先，并且近些年城市綜合實力都有顯著的增強，人口均出現(xiàn)了不同程度的回流，進而引發(fā)了土地市場熱度的上漲，這些城市的房地產(chǎn)投資前景排名較2019年均有所提升，譬如南通提升39位，徐州提升33位，常州上升26位，嘉興提升16位，溫州提升9位。其中，南通尤為典型，滬蘇通鐵路于2020年7月1日正式通車，上海至南通鐵路出行最短時間將從4小時左右壓縮到約1.5小時，這樣南通在一定程度上可以承接上海的溢出效應，包括承接上海全球城市非核心功能以及優(yōu)質產(chǎn)業(yè)。這無疑會對當?shù)亟?jīng)濟帶來有力影響，房地產(chǎn)行業(yè)受益良多。

??聯(lián)系最新行業(yè)走勢來看，近期局部城市顯著回暖，6月份全國商品房銷售金額創(chuàng)近三年新高。為了防止市場過熱，多城加碼調控，寧波成為繼杭州、東莞之后又一調控升級的城市，并且政策范圍覆蓋最廣，涵蓋樓市和地市，涉及限購升級、嚴控地價等諸多方面；深圳更是執(zhí)行了最嚴限購，落戶后仍需滿三年、社保滿36個月方可購房。總的來看，市場處于維穩(wěn)階段，下半年房地產(chǎn)市場熱度將小幅降溫。

??從資源集中度情況來看，前景排行TOP50城市中有34個城市是一二線城市，16個三四線城市，這50個城市擁有全國33%的常住人口，集中了52%的GDP，這些城市商品住宅成交金額占總成交的比例達64%，集中度對比2018年明顯上升，規(guī)模指標在城市前景中的作用進一步提升。

??02

??分化：長三角二三線排名顯著提升

??中西部三線城市前景堪憂

??從各能級城市綜合得分來看，各能級城市保持一致，較去年均呈下滑之勢。各能級城市的前景平均得分分別為77、45和19，分別較去年下降了3、1和4分，能級之間的差異有擴大的趨勢。

??受京、滬龐大的人口基數(shù)和深、廣常住人口保持快速上漲等原因，同時四城在購房需求和購買力等相關指標方面表現(xiàn)也十分突出，加之一線四城在教育、基礎設施建設等指標方面具有先天優(yōu)勢，使得一線城市商品房去化速度逐漸加快，值得注意的是，在人口因素上，由于二線城市“搶人大戰(zhàn)”不斷升級和擴容，加之一線城市典型如北京、上海兩城治理大城市病、控制人口容量等因素的影響，一線城市人口增速放緩速度逐漸加劇，使得常住人口平均排名延續(xù)下降的趨勢，但由于京、滬兩城購房需求潛力巨大，人口的適度增減對城市的總排名影響力較小。因此，一線城市的地位依舊不可撼動。

??二線城市今年總排名相比上年上升了6個名次，其中19個城市排名呈上升趨勢，尤其集中在長三角和中西部區(qū)域，其中長三角城市排名總體靠前，市場前景可高看一眼。排名上升比較快的典型城市為寧波，上升位次為10。究其原因，主要是由于搶人大戰(zhàn)后，寧波近年來人口導入數(shù)量十分突出，以2019年常住人口變動情況來看，寧波常住人口增量高達34萬，在國內城市中排在第四位，僅次于杭州、深圳和廣州，新增人口帶來的潛在購房需求增量顯著，使得市場前景大幅提升。

??三四線城市今年總排名相比上年下降了1個名次，其中溫州表現(xiàn)突出，排名提升9個位次，與佛山一并進入榜單TOP20，究其原因，一方面溫州受到長三角一體化的利好，經(jīng)濟近年來一直在快速增長，2019年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)6606.1億元，按可比價計算，同比增長8.2%，增速居全省第3位，高于全國平均水平2個百分點，強大的經(jīng)濟實力，必然是導致溫州房產(chǎn)市場火熱的重要因素，另一方面，溫州常住人口高達930萬人，本身人口基數(shù)大，加之“本科生買房7折等人才新政的利好之下，市場熱度明顯上升，使得城市前景排行大幅上升，由26位上升至17位，成為三四線前景排名最優(yōu)城市。

??此外，大灣區(qū)城市珠海表現(xiàn)也較突出，城市排名較2019年上升15個位次，排在第26位；而無錫則是受良好的產(chǎn)業(yè)基礎的影響，與其類似的城市還有常州興、嘉興、湖州等長三角城市，受近些年產(chǎn)業(yè)轉移的影響，這些城市人口出現(xiàn)了回流，城市競爭力有了大幅提升。但是相當一部分三四線城市，尤其是中西部三四線城市，受貨幣化安置離場的影響，發(fā)展前景堪憂。

??03

??需求：人才利好逐漸顯現(xiàn)

??杭州、寧波投資前景快速提升

??伴隨著人口增量的變化，除去一線廣、深兩城外，以成都、西安、杭州為代表的強二線城市房產(chǎn)市場迎來了大量的落戶購房需求。人口增量在TOP15的二線城市譬如杭州、重慶、寧波、合肥、青島等城市的綜合前景排名都有所上升。其中，杭州由于發(fā)達的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、良好的環(huán)境，成為這一輪搶人大戰(zhàn)的最佳受益城市之一，2019年常住人口增量居全國首位，寧波實力也不容小覷，人口增量居于全國第四位，即使剔除自然增長，2019年寧波常住人口機械增量已接近30萬，成為浙江省內人口增長的又一極點，加上浙北城市民營企業(yè)發(fā)達、購買力強，綜合投資前景較優(yōu)，綜合排名由20位上升至10位，成為二線城市中最具潛力的黑馬。

??04

??庫存：長三角核心城市去化無虞

       徐州、太原潛在庫存量處于高位

??……部分略……

      土地成交造成的潛在庫存作為衡量城市發(fā)展的中長期指標，將直接影響未來城市量價走勢和企業(yè)的投資策略。對比近三年土地成交量與年均商品房成交來看，50城近三年平均土地成交規(guī)模在1500萬平方米左右，徐州、鄭州、重慶等成交體量較大，超過3000萬平方米。而50城潛在庫存平均去化周期達3.4年，接近半數(shù)城市去化維持均值之下，保持安全區(qū)間內，潛在庫存風險不大。典型如太原、徐州、麗水、金華等短期潛在庫存積壓較大、去化較慢的城市，其中太原、徐州近三年潛在庫存去化達到8年以上，遠高于其他城市。主要原因是土地供應較多，徐州近三年土地平均成交接近3500萬平方米，土地供求比持續(xù)大于1，土地成交規(guī)模幾乎與成渝體量持平，但成交規(guī)模僅有成渝的一半。此外，金華、麗水等城市，潛在庫存較大的風險主要來自市場內部波動，去化速度風險更值得警惕。對于房企布局而言，土地充足意味著可選地塊較多，但同樣面臨競爭激烈的局面、需求下滑的巨大風險。

??從狹義角度來看，受到新冠肺炎黑天鵝事件影響，2020年一季度全國市場銷售受到重創(chuàng)，導致各城市消化周期短期內上漲至高位，但并不能反映市場真實的庫存情況，因此我們將對比重點城市在2019年末消化周期，以便真實反映市場變化。截止至2019年末，大部分重點城市的商品住宅去化周期都在18個月以內，消化周期普遍相對健康。消化周期在18個月以上的城市中，除長春、衢州兩市2019年4季度商品住宅月銷量走低以外，其他城市整體向好，北京、廈門這樣的熱點城市更是需求動力旺盛，依然可以長期看好。此外，南京、武漢、杭州和南寧四市的消化周期不足6個月，未來市場整體或局部將較大可能面臨供不應求情況，一方面是價格上漲動力支撐足，另一方面開發(fā)商去化壓力風險較小。

??結合城市的投資前景排行來看，大多數(shù)躋身TOP50的城市土地去化周期都在5年以下，去化周期也多在18個月以下。換言之，對于大多數(shù)城市而言，適度的庫存壓力和去化速度，韌性較佳的市場是城市前景排名居于前列的必要條件之一。具體而言，長三角一體化區(qū)域和粵港澳大灣區(qū)，其庫存壓力較輕，可看高一眼，典型如杭州、合肥、長沙、南寧等核心一二線城市。這些城市近三年土地成交量維持在1000-2000萬平方米之間，土地供應相較充足，房企拿地的機會較多；且這些城市潛在庫存去化周期普遍在3年以下，庫存壓力明顯較輕。此外，得益于國家發(fā)展大戰(zhàn)略的支撐，這些城市經(jīng)濟基礎好、發(fā)展?jié)摿薮?，需求也相對充足。商品住宅去化周期也?0城中位于靠前位置。尤其是長三角的二線城市，在疫情過后，市場的韌性更足，地市、樓市反彈較快，投資前景排名都在50名以內。值得注意的是，雖然部分長三角的三四線潛在庫存壓力不大，例如紹興、臺州等均保持在3年以下，但三四線行情衰退和疫情導致的需求不振，這些城市壓力更多的是來自內部市場波動的風險，兩城2020年房地產(chǎn)投資前景排行均明顯下滑，分別由31、36降至44、47位，下降位次均超10。

??05

??各能級城市：人口擴張?zhí)嵘鞘泻诵母偁幜?/strong>

       購買力較佳的長三角城市領跑全國

??5.1 一線城市：近年來供地力度明顯加大，今年拿地機會相對較多作為國內經(jīng)濟發(fā)展最好的四個城市，一線城市對流動人口的吸引力遠超出二三線城市。外來人口的大量涌入也為一線城市帶了充足的購房需求，供不應求之下，一線城市的房價持續(xù)高企，居民購房壓力也一直處于高位。以人均儲蓄購房面積這一指標來看，一線城市中供求關系最緊張的深圳，人均儲蓄購房面積僅為2.00平方米，幾乎是全國人均儲蓄可購房面積最少的城市；即使是房價最低的廣州，由于近兩年來房價上漲幅度較大，當?shù)鼐用竦娜司鶅π钯彿棵娣e也由上年的5.86平方米減少至4.27平方米，居民購房壓力明顯上漲。居民購房壓力明顯增加之下，即使2019年末廣州多區(qū)放松人才政策刺激市場，但2019年其商品住宅成交量同比上一年仍下跌了7%，而與此同時，2019年北京、上海和深圳的商品住宅成交量均較上一年明顯上漲，其中北京和深圳的漲幅更是超過了3成。

??綜上來看，盡管一線城市調控仍然高度趨嚴，但其市場容量的增長空間及市場抗風險能力仍然是其他能級城市難以企及的；近年來為了緩解供求不平衡、穩(wěn)定房價，一線城市土地供應力度不斷加強，特別是今年在疫情影響之下，各城市優(yōu)質土地的供應力度也均超以往，如北京今年上半年供應地塊基本為普通商品住宅用地，拿地機會也較以往明顯增多。因此，一線城市2020年的投資前景仍是各能級城市中最佳的。不過，需要注意的是，廣州在經(jīng)歷了前幾年房價的快速上漲后，目前市場處于調整期，因此投資前景排名也較上一年有所下滑。

       5.2 二線城市：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟助力杭州、寧波人口增量居前，前景排名顯著提升在人才政策的持續(xù)利好下，多數(shù)二線城市人口也保持著較快的增長速度，有12個城市的2019年常住人口增量超過10萬，其中杭州、寧波的人口增量更是高達30萬以上。

       不過，值得注意的是，2018年人才大戰(zhàn)中表現(xiàn)出色的中西部二線城市在2019年的常住人口增量均不敵2018年，典型如西安，2019年常住人口增量雖仍在20萬左右，但較2018年的39萬接近腰斬。而與此同時，東部城市2019年明顯發(fā)力，特別是杭州、寧波，其中杭州更是超越深圳，以55萬的高增長位于全國首位，是2019年人才流入最多的城市。當人才大戰(zhàn)進入下半場，城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境才是“引人大戰(zhàn)”中最為關鍵的制勝因素，而杭州、寧波等東部城市在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上無疑是領先于中西部城市的，因此常住人口增長也得以保持較快的增長速度。二線城市中，人口增量較大的10個城市投資前景排名相比去年仍然有過半城市表現(xiàn)為上漲，其中漲幅最大的就是人口增量十分顯著的寧波，排名相比去年提升了10位，升至第20位。寧波在2019年末常住人口增長高達34萬，是二線城市中除杭州外常住人口增長最多的城市；在人口的大量涌入下，寧波的樓市表現(xiàn)也比較火熱，商品住宅成交量連續(xù)四年上漲，2019年商品住宅銷售面積更是達到1429萬平方米，同比增長15%，超越杭州成為浙江商品住宅成交量最大的城市。排名下跌的有4個城市，其中廈門下降得最多，相比2018年下降了14個名次，主要是因為廈門房價近兩年增長較快，房價收入比過高，是購房壓力最大的城市；在房價高企下，廈門近年來樓市表現(xiàn)也較為一般，2019年商品住宅成交量僅為2016年高點時的一半，市場下行下，部分區(qū)域庫存壓力高企，因此整體排名較上年有所下滑；鄭州則由于土地供應較多而導致整體排名下滑。

??5.3 三四線城市：能級內部分化加劇，長三角城市投資前景最佳三四線城市中投資前景較好的城市仍然集中在長三角和大灣區(qū)兩大城市圈。單從2018年商品房成交金額來看，排名靠前的除泉州和廊坊外，其余均來自大灣區(qū)和長三角兩大城市群。其中大灣區(qū)共有3個城市進入前10，分別是佛山、惠州和東莞，佛山的商品成交金額更是高達2016億元，是三四線城市中成交金額最高的城市；長三角入榜城市最多，共有5個城市，并且成交金額均超過了1000億元，且較上一年基本都是上漲的，市場表現(xiàn)較好。這些三四線城市由于承接了一線城市的外溢紅利，經(jīng)濟、人口等各方面宏觀指標表現(xiàn)都比較出色，如無錫、佛山等強三線的GDP已經(jīng)可以比肩多數(shù)二線城市，嘉興、南通、紹興、溫州等城市的居民收入水平位居全國前列。并且，隨著區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的進一步融合，這些城市無疑會受到的輻射帶動作用會更大，典型如南通，隨著滬通大橋的開通，南通與上海的時間距離進一步被拉近，在核心城市上海的輻射利好下，南通的市場容量也進一步擴張，2019年商品住宅成交量價同比雙雙上漲。因此，在2020年上半年，這些城市土地市場成交熱度明顯要高于其他三四線城市，土地出讓特別是住宅用地往往是高溢價成交，南通、無錫等更是頻頻出現(xiàn)競拍超百輪的現(xiàn)象，吸引了多家規(guī)模房企前來布局。