[克而瑞]2020年資產(chǎn)證券化產(chǎn)品申請超過1700億，REITs發(fā)展可期

??隨著近年來傳統(tǒng)融資渠道的逐步收緊，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為了越來越多的房企較為看重的融資方式。2020年7月以來房企申請以及通過審批發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的事項(xiàng)十分頻繁，比如7月22日深交所就通過了新城控股申請發(fā)行的20億應(yīng)收賬款A(yù)BS，21日還受理了金科集團(tuán)擬發(fā)行的16.85億元的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。那么2020年至今房企的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)展現(xiàn)狀以及未來動(dòng)向又是怎么樣的呢？

??01

??資產(chǎn)證券化發(fā)行同比增長68%

??申請總額仍在增加

??受春節(jié)假期以及疫情的影響，2020年房企資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在整個(gè)一季度的發(fā)行明顯較為低迷，較多新通過審批甚至已經(jīng)在2019年通過審批的產(chǎn)品的發(fā)行都被迫推遲，審批速度也有所延緩，因此在4月全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)之后這部分的需求被集中釋放了出來，從而形成了4月房企資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)債潮。根據(jù)對95家重點(diǎn)房企融資情況的統(tǒng)計(jì)，2020年4月房企共發(fā)行了18支資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，總金額達(dá)到了362.26億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一季度產(chǎn)品發(fā)行的數(shù)目以及總額。此后5月份的發(fā)行總額經(jīng)歷了一個(gè)短暫的低谷，6月份開始又開始了反彈，2020年至今總共已經(jīng)發(fā)行了超過678億元,同比增加了68%。

??除了成功發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的數(shù)量之外，房企向交易所遞交發(fā)行的申請數(shù)量也是反映資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行熱度的一個(gè)指標(biāo)。從2020年1-7月房企向上交所和深交所遞交的申請數(shù)量來看，1-4月房企每個(gè)月申請發(fā)行的總額逐漸增加，在5月的低谷之后到6月達(dá)到了高峰。造成這種情況的主要原因可能在于2020年整體融資環(huán)境保持低位運(yùn)行，傳統(tǒng)融資手段依舊受限，而相對而言資產(chǎn)證券化的融資方式受限較少。同時(shí)由于證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委在4月底聯(lián)合提出要推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)工作，6月初國務(wù)院在海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案中也指出要支持住房租賃金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），從而給了房企繼續(xù)推進(jìn)資產(chǎn)證券化融資方式的信心。與此同時(shí)在資產(chǎn)證券化項(xiàng)目的審批方面，由于4月份全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)帶來的審批速度的加快使得當(dāng)月通過審批的金額達(dá)到了388.14億元，未來這部分通過審批的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品得到發(fā)行之后預(yù)計(jì)將會(huì)再度形成資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行的高潮。 

??02

??資產(chǎn)證券化產(chǎn)品多由規(guī)模房企發(fā)行

??融資成本較低

??從1-7月發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的TOP10房企來看，金融街憑借在4月發(fā)行的一筆80億元的金融街中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃CMBS居于首位。而在發(fā)行產(chǎn)品的類別上，可能是由于疫情對于房企的銷售產(chǎn)生了一定的影響，因此除了萬科主要發(fā)行購房尾款資產(chǎn)證券化ABS產(chǎn)品之外，其他企業(yè)基本都是以商業(yè)資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)發(fā)行ABS、CMBS以及類REITs產(chǎn)品，這些發(fā)債方式對于發(fā)債主體的信用評級和底層資產(chǎn)要求都相對較高，需要評估項(xiàng)目的多方面因素，比如其地理位置、存續(xù)時(shí)間、持續(xù)運(yùn)營能力以及可處置性等，因此適合這些重視商業(yè)項(xiàng)目且擁有一定規(guī)模運(yùn)營情況良好的存量資產(chǎn)的房企。

??而在融資成本方面，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的融資成本相對較低也是吸引房企加大這種融資方式探索力度的一個(gè)主要原因。從2020年1-7月房企新發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品來看，共有32家房企發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，基本上以前50強(qiáng)的規(guī)模房企為主。所有資產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的加權(quán)平均成本約為3.97%，相比之下這些企業(yè)在2020年1-7月發(fā)行的境內(nèi)債券加權(quán)平均成本約為4.48%，境外債券的加權(quán)平均融資成本為6.72%，整體融資成本也達(dá)到了5.52%。由此可見，由于資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的背后是經(jīng)過評估能穩(wěn)定獲得現(xiàn)金流的底層資產(chǎn)，因此即使是對于本身融資能力較強(qiáng)的規(guī)模房企而言也是融資成本較低的一種手段。

??03

??政府支持部分領(lǐng)域REITs試點(diǎn)

??可能推廣至商業(yè)地產(chǎn)

??房企推進(jìn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行與政策的支持息息相關(guān)，從2020年1-7月的政府政策來看，可能是因?yàn)橘Y產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行條件本就相對嚴(yán)格的原因，政府對其限制相對較少，反而多次在各種場合表達(dá)了支持的態(tài)度，尤其是對于住房租賃以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的REITs產(chǎn)品提出了明確的政策支持措施。

??具體而言，目前對于住房租賃以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域的REITs試點(diǎn)有利于盤活已經(jīng)布局這些領(lǐng)域的房企的存量資產(chǎn)，提升直接融資比重，降低企業(yè)的杠桿率，同時(shí)也可以加速提升這些企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營水平。預(yù)計(jì)在國內(nèi)REITs產(chǎn)品試點(diǎn)成熟以后將會(huì)推廣到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，由于該領(lǐng)域的商業(yè)運(yùn)營已經(jīng)相當(dāng)成熟，已經(jīng)具備“已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報(bào)良好，并具有持續(xù)經(jīng)營的能力、較好的增長潛力”的特點(diǎn)，未來商業(yè)地產(chǎn)較為穩(wěn)定的回報(bào)和優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營管理能力將使其成為公募RETIs底層資產(chǎn)的潛在標(biāo)的，有利于重點(diǎn)布局商業(yè)的房企的資金周轉(zhuǎn)。

??整體來看，2020年由于融資環(huán)境整體保持低位運(yùn)行，加上疫情的影響，房企的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行在一季度的低迷之后已經(jīng)重回積極增長趨勢。未來在政府對于REITs產(chǎn)品的政策支持下，積極布局住房租賃、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的房企可以在這些領(lǐng)域積極探索，盤活存量資產(chǎn)成為新的融資突破口。