[恒大研究院]疫情之后，為什么中美房地產(chǎn)市場(chǎng)都有超預(yù)期表現(xiàn)？

??盡管疫情仍舊嚴(yán)峻，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度持續(xù)上升，量?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高、庫存創(chuàng)歷史新低。占美國住宅交易九成的成屋銷售，10月銷售折年數(shù)從5月的391萬套激增至685萬套，同比大增26.6%；中位價(jià)31.3萬美元/套，同比增長(zhǎng)16%，價(jià)格持續(xù)創(chuàng)歷史新高；待售庫存142萬套，去化周期僅2.5個(gè)月，均為歷史性低位水平。

??中國房地產(chǎn)市場(chǎng)基本實(shí)現(xiàn)價(jià)格平穩(wěn)、銷售量正增長(zhǎng)。年初，市場(chǎng)普遍擔(dān)憂疫情會(huì)引起居民對(duì)未來收入水平下降的擔(dān)憂，進(jìn)而影響對(duì)房地產(chǎn)的需求。時(shí)至年末，1-11月份，全國商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長(zhǎng)1.3%； 11月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲4.0%，增速較上年末回落2.8個(gè)百分點(diǎn)。

??為什么在疫情風(fēng)險(xiǎn)和沖擊尚未完全消解之際，美國和中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)都實(shí)現(xiàn)超預(yù)期增長(zhǎng)？

??一、疫情之后寬松的貨幣政策催生房地產(chǎn)需求，但不同的政策節(jié)奏造成需求的釋放不一樣

??疫情期間，美國開啟“無限量”寬松，低利率和充足的信貸供給刺激了居民的購房需求。3月初美聯(lián)儲(chǔ)兩次降息，聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間降至0-0.25%、并推出7000億美元QE計(jì)劃；3月23日更推出“無限量QE”計(jì)劃；3月26日存款準(zhǔn)備金率降為零。11月，美國30年期固定利率貸款的利率僅2.72%，同比大幅下降102個(gè)BP；前三季度，新發(fā)放單戶住宅按揭貸款2.35萬億美元，同比增長(zhǎng)59%。

??在應(yīng)對(duì)疫情的政策節(jié)奏上，中國保持適度寬松，但不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。從量和價(jià)兩方面推動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)的貨幣金融制度變革，防止資金過度流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

??價(jià)格上，房貸利率掛鉤LPR，建立了貨幣政策放松和房地產(chǎn)融資之間的防火墻，在引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本下行的同時(shí)保持房貸利率基本穩(wěn)定。年初以來，一年期LPR下降30個(gè)BP，而五年期LPR僅下降15個(gè)BP、更為平穩(wěn)。

??量上，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，防止資金過度流入、違規(guī)流入房地產(chǎn)。7月24日房地產(chǎn)工作座談會(huì)，韓正副總理強(qiáng)調(diào)“要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)”。截至9月末，個(gè)人住房貸款余額為33.7萬億元，同比增長(zhǎng)15.6%，增速較上年末回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。

??政策上，多次強(qiáng)調(diào)房住不炒，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。5月，《政府工作報(bào)告》強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?0月，黨的十九屆五中全會(huì)再次強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?2月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

??二、疫情助推三大類購房需求，將長(zhǎng)期支撐市場(chǎng)

??長(zhǎng)時(shí)間居家隔離和辦公，使大家對(duì)居住體驗(yàn)的感受更深，激發(fā)居民改善居住品質(zhì)的欲望。

??當(dāng)前，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)改善需求更旺盛。新房市場(chǎng)火熱。1-10月，美國新房累計(jì)同比增長(zhǎng)20.6%，遠(yuǎn)高于二手房的2.9%，其中10月份新房同比增長(zhǎng)41.5%，也大幅高于二手房的26.6%。單戶住宅市場(chǎng)更為火熱。1-10月，單戶型成屋銷售折年數(shù)同比增長(zhǎng)3.7%，明顯強(qiáng)于多戶型的-3.5%；10月，單戶型銷售中位價(jià)31.77萬美元/套，同比增長(zhǎng)16.0%，高于多戶型的增速10.3%。

??對(duì)于中國而言，疫情同樣助推三大類購房需求，將長(zhǎng)期支撐市場(chǎng)。

??一是，購買自有住房、特別是第二居所的意愿提升。疫情期間長(zhǎng)期居家，凸顯了第二居所不僅居住品質(zhì)更好、還可滿足特殊情況下居家隔離需求的優(yōu)勢(shì)。

??二是，住宅品質(zhì)改善需求提升。以大戶型為代表的改善型需求被進(jìn)一步激發(fā)。更大的居住空間，保證了更大的活動(dòng)空間、更獨(dú)立的個(gè)人隱私空間、及更好的居家衛(wèi)生健康空間。洋房、別墅等低密度產(chǎn)品將受關(guān)注。同時(shí)，不僅僅是面積，長(zhǎng)時(shí)間居家也讓居民深刻感受通風(fēng)、日照、觀景等生活體驗(yàn)，未來將更加關(guān)注戶型、朝向等因素。

??三是，基礎(chǔ)配套升級(jí)需求提升。一方面，對(duì)高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的需求提升。物管品質(zhì)不僅關(guān)系日常居住體驗(yàn)，在非常時(shí)期還和業(yè)主健康安全密切相關(guān)。另一方面，園林綠化好、周邊商業(yè)醫(yī)療等配套條件將成為基本要求。疫情期間小區(qū)封閉式管理，園林綠化和衛(wèi)生環(huán)境將決定業(yè)主身心健康和居住體驗(yàn)。周邊具有步行可達(dá)的基礎(chǔ)配套重要性凸顯。

??三、危也是機(jī)，期待房地產(chǎn)三大升級(jí)

??需求順利釋放還需政策支持和供給端發(fā)力。如果應(yīng)對(duì)得當(dāng)，保持市場(chǎng)平穩(wěn)，將是一次很好的住房消費(fèi)升級(jí)、房地產(chǎn)銷售渠道升級(jí)、堅(jiān)持“房住不炒”、支持居民自住需求的房地產(chǎn)政策升級(jí)。

??本次疫情過后，住房需求的順利釋放還需要三大條件，形成需求牽引供給、供給創(chuàng)造需求的更高水平動(dòng)態(tài)平衡。一是補(bǔ)齊租賃住房短板，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、增加租賃住房供給；二是提升產(chǎn)品品質(zhì)，持續(xù)改善戶型、物業(yè)和配套，使產(chǎn)品與居民需求匹配；三是創(chuàng)新銷售模式，降低買房成本、改善購買體驗(yàn)。(作者為恒大研究院常務(wù)副院長(zhǎng))