[易居研究院]2020年全國房價收入比報告

2020年全國房價收入比上升至9.2，再創(chuàng)新高

預(yù)計2021年居民收入增速將高于房價漲幅，房價收入比下降

??上海易居房地產(chǎn)研究院1月19日發(fā)布《2020年全國房價收入比報告》。該報告顯示，2020年，全國商品住宅房價收入比為9.2，相比2019年的8.7小幅上升。2020年房價收入比上升主要有三個原因。一是房價漲幅相比前兩年雖有所收窄，但整體漲幅仍較大；二是受疫情影響，2020年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速出現(xiàn)了較大幅度的下滑，收入增速小于房價漲幅；三是我國人均住房面積在不斷增加，按前幾年的增速來看，2020年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將達(dá)到40.5平方米左右。預(yù)計2021年全國房價收入比小幅下降。展望2021年，在房住不炒寫進(jìn)國家十四五發(fā)展規(guī)劃的背景下，房地產(chǎn)政策面依然難以期待出現(xiàn)明顯放松，商品住宅需求面不會明顯增長，成交量很可能維持2019－2020年的高位盤整格局，全國商品住宅成交均價繼續(xù)上漲，全年漲幅在5%左右。2021年，預(yù)計全國城鎮(zhèn)居民可支配收入同比增長9%～10%，房價漲幅收窄而收入增速擴(kuò)大，使得房價收入比小幅回落至9左右。

??易居研究院副院長楊紅旭表示：在2020年房價收入比再創(chuàng)歷史新高，以及2021年仍偏高的情況下，全國尤其是熱點(diǎn)區(qū)域的房地產(chǎn)調(diào)控仍不宜放松，熱點(diǎn)城市還應(yīng)繼續(xù)嚴(yán)控房價漲幅。

??報告主要有以下幾部分組成：

??一、房價收入比的計算方法和衡量標(biāo)準(zhǔn)

??1、房價收入比的概念與公式

??房價收入比是指家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值。對于房價收入比的計算，不同的統(tǒng)計指標(biāo)和不同的計算方法，本報告采用的數(shù)據(jù)皆來自于國家統(tǒng)計系統(tǒng)，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括銷售型保障房與安置房。房價收入比具體計算公式如下：

??2、房價收入比的衡量標(biāo)準(zhǔn)

??盡管房價收入比是一個全球通用的指標(biāo)，但其合理范圍卻沒有嚴(yán)格界定。世界銀行1998年對96個地區(qū)的統(tǒng)計資料顯示，家庭收入在999美元以下（最低收入戶）的國家（地區(qū)），房價收入比平均數(shù)為13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入戶）的國家（地區(qū)），房價收入比平均數(shù)為9；家庭收入在10000美元以上（高等收入戶）的國家（地區(qū)），房價收入比平均數(shù)為5.6。各國（地區(qū)）房價收入比的數(shù)值是高度離散的，這96個地區(qū)最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。一般而言，在發(fā)達(dá)國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區(qū)。

??歐美國家的房價收入比口徑，既包括新建住宅、也包括舊有住宅（成交量遠(yuǎn)大于一手房），且多數(shù)國家采用的是按套計價，取中位數(shù)房價和中位數(shù)家庭收入。我國目前只有一手住宅的全國統(tǒng)計數(shù)據(jù)，采用按面積計價，房價和家庭收入都取平均數(shù)，而且由于統(tǒng)計困難，居民家庭收入統(tǒng)計無法涵蓋各種隱性收入，普遍存在少估現(xiàn)象，因此，我國與歐美國家的房價收入比可比性并不強(qiáng)。根據(jù)我國的實際情況，我們認(rèn)為全國房價收入比保持在7.0-7.5內(nèi)屬于合理區(qū)間，低于7.0屬于偏低區(qū)間，高于7.5屬于偏高區(qū)間。

??二、中國房價收入比走勢分析

??1、新建商品住宅價格漲幅收窄

??2020年，全國商品住宅成交均價9980元/平方米，同比增長7.5%，漲幅比2019年收窄1.2個百分點(diǎn)。

??回顧歷史數(shù)據(jù)，房價從2004年開始大幅上漲，2008年受宏觀調(diào)控與經(jīng)濟(jì)下行因素影響，房價出現(xiàn)了20年來的唯一一次下跌，隨后房價在2009年強(qiáng)勢反彈，漲幅高至歷史峰值24.7%，2010年開始，房價開始告別高速上漲期，漲幅維持在5%-9%之間，直到

??2014年，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響房地產(chǎn)市場趨冷，漲幅也創(chuàng)下了近六年的新低。2015年后，受到各方面政策利好推動，及股市獲利資金轉(zhuǎn)入房市等多重因素的助推，一線及重點(diǎn)二線房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)暖，房價同比漲幅創(chuàng)“十二五”期間最高。2016年，在去庫存利好政策刺激、資產(chǎn)荒和人民幣貶值的背景下，大量資金涌入樓市，使得房價漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大至近七年最高值。2017年，在新一輪調(diào)控之下，熱點(diǎn)城市新房定價受限，房價漲幅有所收窄。2018年，隨著上半年三四線城市和部分熱點(diǎn)二線城市銷售火熱，以及部分城市放松審批高端住宅預(yù)售證，商品住宅成交均價同比漲幅再次擴(kuò)大。2019年下半年全國樓市普遍出現(xiàn)降溫，部分城市新房打折促銷力度加大，商品住宅成交均價同比漲幅收窄。2020年，受疫情影響，我國經(jīng)濟(jì)增速放緩，商品住宅成交均價漲幅繼續(xù)收窄。

??2、受疫情影響，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速回落

??2020年，全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入43834元，比2019年名義增長3.5%，受疫情影響，增速比上年回落了4.4個百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，1999年以來全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅總體呈現(xiàn)上行態(tài)勢，至2007年達(dá)到歷史峰值17.2%，隨后震蕩下行，雖然2010年和2011年略有回升，但2012年以來增速持續(xù)下降，2015-2019年保持在8%上下。2020年，受新冠肺炎疫情影響，我國GDP增速回落至2.3%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入名義增速也回落至3.5%。

??3、房價收入比小幅上升

??根據(jù)前文提到的房價收入比公式，計算得出2020年全國商品住宅房價收入比為9.2，相比2019年的8.7小幅上升?？偟膩碚f，房價收入比上升主要有三個原因。一是房價漲幅相比前兩年雖有所收窄，但整體漲幅仍較大；二是受疫情影響，2020年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速出現(xiàn)了較大幅度的下滑，收入增速小于房價漲幅；三是我國人均住房面積在不斷增加，按前幾年的增速來看，2020年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將達(dá)到40.5平方米左右。

??從房價收入比的絕對水平看，處于偏高區(qū)間，創(chuàng)20年來新高。2016年以來的本輪樓市短周期上行期，房價收入比上行趨勢與2004～2009年（2008年除外）的大行情時較為接近。進(jìn)一步來看，2004～2009年經(jīng)濟(jì)增速較高，GDP增速均大于9%，人均可支配收入高于11%（2009年除外）。而2016-2019年，GDP增速持續(xù)低于7%，人均可支配收入增速在8%左右，2020年受疫情影響，GDP增速和人均可支配收入增速分別回落至2.3%和3.5%，可見本輪房地產(chǎn)上行周期的房價上漲，存在經(jīng)濟(jì)與收入支撐力不足的現(xiàn)象。

??4、預(yù)計2021年全國房價收入比小幅下行

??展望2021年，在房住不炒寫進(jìn)國家十四五發(fā)展規(guī)劃的背景下，房地產(chǎn)政策面依然難以期待出現(xiàn)明顯放松，商品住宅需求面不會明顯增長，成交量很可能維持2019－2020年的高位盤整格局，全國商品住宅成交均價繼續(xù)上漲，全年漲幅在5%左右。主要原因有：一是預(yù)計2021年除局部區(qū)域以外，全國大部分城市將繼續(xù)降溫，成交均價漲幅也將繼續(xù)收窄；二是與具體城市不同，全國房價具有很強(qiáng)的黏性，易漲難跌，本世紀(jì)僅在2008年全球金融危機(jī)時微跌，今年在疫情的不利情況下全國商品住宅成交均價仍上漲7.5%，預(yù)計在國內(nèi)國際局勢不發(fā)生大變化的情況下，2021年全年仍將呈現(xiàn)上漲態(tài)勢；三是由于價格變化滯后于成交量，2018年以來全國商品住宅銷售面積增速相比前幾年明顯收窄，市場已處于相對穩(wěn)定態(tài)勢，預(yù)計2021年樓市將出現(xiàn)成交量微跌、成交均價小漲的平穩(wěn)狀態(tài)。

??隨著疫情的控制，我國經(jīng)濟(jì)在2020年第二季度迅速反彈，并在第三季度繼續(xù)快速復(fù)蘇，四季度GDP增速更是達(dá)到6.5%，創(chuàng)兩年以來的新高，我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢良好。包括國際貨幣基金組織和經(jīng)合組織在內(nèi)的國際機(jī)構(gòu)預(yù)計，2021年中國GDP增速將達(dá)8%。從歷年城鎮(zhèn)人均可支配收入名義增速與GDP增速的關(guān)系來看，前者比后者高1-2個百分點(diǎn)，預(yù)計2021年中國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入名義增速有望達(dá)到9%-10%。

??綜合以上因素，預(yù)計2021年全國房價收入比有望小幅回落至9左右。在2020年房價收入比再創(chuàng)歷史新高，以及2021年仍偏高的情況下，全國尤其是熱點(diǎn)區(qū)域的房地產(chǎn)調(diào)控仍不宜放松，熱點(diǎn)城市還應(yīng)繼續(xù)嚴(yán)控房價漲幅。

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