[易居研究院]2020年12月全國40城新建商品住宅成交報(bào)告

??易居房地產(chǎn)研究院1月7日發(fā)布《2020年12月全國40城新建商品住宅成交報(bào)告》。該報(bào)告核心觀點(diǎn)如下，12月40城新房成交面積環(huán)比增長8%，全年總成交同比小降1%。年底房企為沖刺年度業(yè)績，加大了推盤力度和營銷力度，購房者積極入場，因此12月40城新房成交面積環(huán)比有較大增幅。今年1-8月，各線城市新房成交面積曲線一致。9月以來，一線城市持續(xù)同比增長，二線城市保持同比下降，三四線城市成交面積微增。今年廈門新房市場表現(xiàn)突出，中西部二線城市新房成交整體表現(xiàn)較差。從2020年新房成交面積來看，廈門同比增幅最為突出。南昌和西安的降幅最為明顯，南寧、長沙、重慶和武漢的同比降幅超過15%，這六個中西部城市的樓市是今年二線城市中表現(xiàn)較低迷的。

??易居研究院助理研究員趙亦琪表示，今年，長三角和大灣區(qū)的城市樓市整體表現(xiàn)較好，中西部城市則整體表現(xiàn)較差，其他大部分城市的新房成交還是比較平穩(wěn)的。預(yù)計(jì)2021年新建商品住宅成交面積不會有大的波動。部分東部二三線城市成交面積可能會出現(xiàn)不同幅度增長，中西部二三四線城市可能將會繼續(xù)小幅降溫。從運(yùn)行節(jié)奏來看，基期值的原因，2021年一季度增速會沖高，其后會回落。

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??2020年40城成交同比微降1%

??2020年12月，易居研究院監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長8%，同比小幅增長1%。年底開發(fā)商為沖刺年度業(yè)績，推盤規(guī)模大幅增加，12月40城新房成交面積較上月有較大幅度增長。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動平均數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析，12月的移動平均同比增速為11.7%。該曲線在2015年9月達(dá)到本輪周期的最高點(diǎn)之后，便開始下行，期間在2016年的3-4月有過短暫回升，此后一直下行至2017年10月左右達(dá)到本輪低點(diǎn)。2017年11月之后，該曲線開始震蕩上行，2018年12月開始震蕩下行,并在2019年仍基本保持下行趨勢。

??受年初疫情影響，今年一季度曲線下行幅度有所擴(kuò)大，二季度商品房銷售逐漸恢復(fù)正常，曲線于5月份開始震蕩上行。該指標(biāo)二季度以來持續(xù)上行，并于9月由降轉(zhuǎn)增，主要是從9月開始，近6個月的移動平均數(shù)據(jù)（4月-9月）已經(jīng)沒有了疫情的影響，近6月移動平均同比增速于今年12月達(dá)到11.7%。

??從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看出今年下半年經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)，市場持續(xù)向好。但是，從房企端來看，“三道紅線”政策限制了開發(fā)商激進(jìn)拿地；從購房端來說，銀行按照有關(guān)規(guī)定限制貸款規(guī)模。此外，“十四五”規(guī)劃進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”定位，后續(xù)各地有關(guān)部門也會根據(jù)相關(guān)原則進(jìn)行各類政策調(diào)控。因此，預(yù)計(jì)2021年年初40城的新建商品住宅成交面積不會大幅增長。

??年度走勢來看，2011年在“限購、限貸”等政策影響下，樓市降溫，市場陷入低谷。2012年樓市開始回暖。2013年再度繁榮。2014年市場降溫，進(jìn)而出現(xiàn)了“限購、限貸”政策的松綁。2015年市場復(fù)蘇。2016年市場火熱，40城成交量創(chuàng)2010年以來最高。2017年，隨著因城施策的調(diào)控政策持續(xù)作用，成交量明顯下降，一方面說明樓市降溫明顯，另一方面也與部分城市限價限簽有關(guān)。2018年上半年，三四線城市和部分熱點(diǎn)二線城市銷售火熱，下半年多數(shù)城市急速降溫，全年成交面積小增。2019年3-5月，部分城市出現(xiàn)小陽春行情，730政治局會議后，大部分城市市場有所降溫，全年成交面積同比小幅增長2%。2020年，年初受疫情影響，40城商品住宅成交面積明顯減少，隨后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、市場逐漸向好，40城成交面積同比于9月出現(xiàn)回正，并呈現(xiàn)上行趨勢。但由于“十四五”規(guī)劃明確“房住不炒”的導(dǎo)向，各地出臺管控政策等，40城成交同比并未出現(xiàn)持續(xù)增長，并于12月同比增長穩(wěn)定。2020年40城新建商品住宅面積同比出現(xiàn)1%的輕微下降。

??40城與全國比較，預(yù)計(jì)全國1－12月成交小增

??對比40城新建商品住宅成交面積同比增速和國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國新建商品住宅成交面積年初累計(jì)同比增速可知，近些年兩條曲線走勢大致相近，今年初以來尤其相近。

??2020年1－12月，40城新建商品住宅成交面積同比增速同比下降1%，增速相比1－11月略有收窄，相比之前幾個月，收窄態(tài)勢明顯放緩。由此可以推導(dǎo)， 今年1-12月全國新建商品住宅成交面積同比增速，相比之前的遞增速度將有所放緩， 預(yù)計(jì)全年同比微增1-2%。

??一線城市增長16%，二線城市下降5%，三線城市增長2%

??根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020年1-8月各線城市累計(jì)成交面積同比增速曲線走勢一致:1、2月份，受疫情影響各線成交面積同比明顯下降為負(fù)值，隨后經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)，各線城市成交面積同比增速提高。9月以來，一線城市同比持續(xù)增長，于12月份達(dá)到16%；二線城市同比全年為負(fù)，并于12月達(dá)到-5%；三四線城市11月由負(fù)轉(zhuǎn)增，全年微增2%。

??一線城市：2020年成交同比增長16%

??從分地區(qū)的年初累計(jì)成交面積同比增速歷史走勢來看，一線城市在經(jīng)歷2017年和2018年的樓市低迷期后，2019年1月年初累計(jì)成交面積同比開始轉(zhuǎn)為正增長，上半年增速逐漸提高，下半年則逐漸回落。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年1、2月一線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水，3月繼續(xù)小幅下行,4月以來降幅持續(xù)收窄，并于9月由降轉(zhuǎn)增，10月到12月增速持續(xù)提高，全年同比增長16%。

??二線城市：2020年成交同比下降5%

??二線城市累計(jì)同比曲線在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長，2019年前兩個月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新進(jìn)入正增長。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月二線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水，3月以來降幅持續(xù)收，全年二線城市新建商品住宅成交面積同比下降5%。2020年，二線城市是三類城市中唯一成交同比下降的，主要是南昌、西安、武漢、重慶、長沙等中西部二線城市樓市比較低迷，同比降幅較大。

??三四線城市：2020年成交同比微增2%

??三四線城市累計(jì)同比曲線在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴(kuò)大，2019年前兩個月同比大幅下降，3月以來同比降幅有所收窄。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年三四線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水,3月以來降幅持續(xù)收窄，11月曲線已由降轉(zhuǎn)增。今年全年三四線城市新建商品住宅成交面積同比微增2%。

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