[易居研究院]2021年2月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)

??上海易居房地產(chǎn)研究院3月11日發(fā)布了《2021年2月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》。報(bào)告指出，2月M1同比增速回落，1月大概率是本輪周期的階段性高點(diǎn)。2月末，M1余額同比增長(zhǎng)7.4%，增速分別比上月末低7.3個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期高2.6個(gè)百分點(diǎn)。2月末M1較上月末下降較多，主要原因是去年2月M1增速?gòu)那霸碌?%升至4.8%，基數(shù)抬高壓低了今年2月的同比增速。從目前穩(wěn)健中性的貨幣政策基調(diào)及去年的基數(shù)來看，今年1月大概率是本輪周期M1同比增速的高點(diǎn)，2月已回落至正常區(qū)間，今年的M1同比增速走勢(shì)可能與2013年較為相近，貨幣對(duì)樓市的影響大概率也與2013年較為相似。2月全國(guó)首套房貸利率環(huán)比上升，拐點(diǎn)已經(jīng)到來。2月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.26%，比上月上升0.04個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期下降0.24個(gè)百分點(diǎn)。2021年1月下旬開始，房貸市場(chǎng)出現(xiàn)了新的一輪收緊調(diào)控，從一線城市逐漸蔓延至各大房市熱門區(qū)域，1月很有可能是本輪周期全國(guó)首套房貸平均利率的低點(diǎn)。

??易居研究院研究員沈昕表示，預(yù)計(jì)今年樓市大概率還是以局部行情為主，不會(huì)出現(xiàn)全國(guó)性的大行情。2021年政府工作報(bào)告提出，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度。貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速與名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，保持流動(dòng)性合理充裕，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定。預(yù)計(jì)今年的M1同比增速走勢(shì)可能與2013年較為相近，與2015-2016年有明顯不同，貨幣對(duì)樓市的影響大概率也與2013年較為相似，還是以局部行情為主，不會(huì)出現(xiàn)全國(guó)性的大行情。

??報(bào)告顯示：

??房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)資金有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對(duì)于研究樓市變化非常重要。本報(bào)告選取了M1同比增速、住戶部門貸款余額同比增速、中國(guó)一年期國(guó)債收益率、全國(guó)首套房貸平均利率這4個(gè)跟房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)性較高的月度金融數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??2月末M1余額同比增長(zhǎng)7.4%，增速回落；住戶部門貸款余額同比增長(zhǎng)16.3%，增速提高

??M1，狹義貨幣供應(yīng)量， M1=M0+企業(yè)活期存款+機(jī)關(guān)團(tuán)體部隊(duì)存款+農(nóng)村存款+個(gè)人持有的信用卡類存款。M1是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和價(jià)格波動(dòng)的先行指標(biāo)，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??2月末，M1余額同比增長(zhǎng)7.4%，增速分別比上月末低7.3個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期高2.6個(gè)百分點(diǎn)。2月末M1較上月末下降較多，主要原因是去年2月M1增速?gòu)那霸碌?%升至4.8%，基數(shù)抬高壓低了今年2月的同比增速。目前的M1同比增速仍高于2018年下半年—2020年上半年的水平。

??2月末，住戶部門貸款余額同比增長(zhǎng)16.3%，增速分別比上月末和上年同期高1.1個(gè)百分點(diǎn)和2.5個(gè)百分點(diǎn)。從新增貸款數(shù)據(jù)上看，2月住戶貸款增加1421億元，其中，短期貸款減少2691億元，中長(zhǎng)期貸款增加4113億元；而去年2月由于疫情影響，住戶部門貸款減少4133億元，其中，短期貸款減少4504億元，中長(zhǎng)期貸款增加371億元，去年同期的低基數(shù)導(dǎo)致今年2月住戶部門貸款余額同比增速較高。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢(shì)來看，兩者走勢(shì)基本同向，M1同比增速走勢(shì)領(lǐng)先于住戶部門貸款余額同比增速走勢(shì)。2011年至今，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有3個(gè)和2個(gè)階段高點(diǎn)，前2個(gè)階段高點(diǎn)前者領(lǐng)先后者時(shí)間分別為6個(gè)月和8個(gè)月。2011年至今，M1同比增速有3個(gè)階段性低點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時(shí)間分別為6個(gè)月、16個(gè)月和2個(gè)月，第二次領(lǐng)先的時(shí)間較長(zhǎng)，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??從目前穩(wěn)健中性的貨幣政策基調(diào)及去年的基數(shù)來看，今年1月大概率是本輪周期M1同比增速的高點(diǎn)，2月已回落至正常區(qū)間，今年的M1同比增速走勢(shì)可能與2013年較為相近，與2015-2016年有明顯不同，貨幣對(duì)樓市的影響大概率也與2013年較為相似，還是以局部行情為主，不會(huì)出現(xiàn)全國(guó)性的大行情。

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