[易居研究院]今年一季度上海住房租賃市場(chǎng)回顧及展望

以下內(nèi)容節(jié)選自

【2021年一季度上海住房租賃市場(chǎng)季報(bào)】

??進(jìn)入2021年，經(jīng)過去年住房租賃行業(yè)的洗禮，特別是一些行業(yè)品牌企業(yè)暴雷后，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展趨于穩(wěn)定和規(guī)范。一季度，隨著十四五規(guī)劃以及兩會(huì)政府工作報(bào)告對(duì)于支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的定調(diào)，上海住房租賃行業(yè)發(fā)展持續(xù)推進(jìn)。同時(shí)，上海住房租賃企業(yè)結(jié)合行業(yè)現(xiàn)狀以及自身情況，采取了不同的發(fā)展策略，包括擴(kuò)張規(guī)模、商改租、發(fā)展綜合型租賃社區(qū)等。本文節(jié)選于《2021年一季度上海住房租賃市場(chǎng)季報(bào)》，從住房租賃行業(yè)動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)整體情況、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征等方面對(duì)于一季度上海住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行回顧總結(jié)，并對(duì)住房租賃行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)給予展望，為各界了解住房租賃行業(yè)提供參考。

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??行業(yè)動(dòng)態(tài)

??▎一季度共成交租賃用地15幅，出讓總面積超40萬方

??一季度上海共成交15幅租賃用地，出讓總面積超過40萬平方米，從分布區(qū)域看，分別位于浦東、楊浦、閔行和嘉定等區(qū)域。其中浦東分布較多，上海張江（集團(tuán)）有限公司連續(xù)拿下上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)三幅地塊。另外，B站耗資81.18億競(jìng)得上海楊浦區(qū)定海社區(qū)一土地，緊鄰兩月前美團(tuán)競(jìng)得土地，土地性質(zhì)包括街巷、商業(yè)、辦公、租賃和文體用地，其中租賃住房面積約1.5萬方，建成后租賃住房套數(shù)下限為165。

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??▎上海住房租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟成立

??1月8日，上海住房租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟成立。聯(lián)盟是在上海市房屋管理局、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)下，由上海建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司發(fā)起成立，成員包括上海城方租賃住房運(yùn)營管理有限公司、上海城投置業(yè)經(jīng)營管理有限公司、華潤置地、魔方生活服務(wù)集團(tuán)有限公司、微領(lǐng)地創(chuàng)客空間運(yùn)營管理集團(tuán)股份有限公司、旭輝領(lǐng)寓、城家公寓、安歆集團(tuán)等多家住房租賃領(lǐng)域的頭部企業(yè)及產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)。上海住房租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的成立標(biāo)志著上海住房租賃產(chǎn)業(yè)站在了跨維度合作、高質(zhì)量發(fā)展的新起點(diǎn)上，對(duì)規(guī)范行業(yè)市場(chǎng)具有積極的意義，通過產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟平臺(tái)將實(shí)現(xiàn)交叉引流、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同打造住房租賃新生態(tài)，成就百姓安居夢(mèng)。

??▎上海2021年擬供應(yīng)5.3萬套租賃房

??1月24日，上海市第十五屆人民代表大會(huì)第五次會(huì)議開幕，上海市市長龔正作政府工作報(bào)告。內(nèi)容涉及稅務(wù)、消費(fèi)、項(xiàng)目規(guī)劃、城鎮(zhèn)就業(yè)、失業(yè)率、住房租賃、社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目等一系列群眾關(guān)注問題。關(guān)于2021年，政府表示要完成70萬平方米中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造，實(shí)施1000萬平方米舊住房更新改造，加快租賃房建設(shè)，形成供應(yīng)5.3萬套。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制；完成既有多層住宅加裝電梯1000臺(tái)。在老舊小區(qū)、醫(yī)院周邊新建4000個(gè)公共停車泊位，新增1萬個(gè)公共充電樁。

??▎上海地產(chǎn)集團(tuán)將新增800套租賃住房

??1月14日，上海地產(chǎn)集團(tuán)透露，新年伊始，已連拿兩塊租賃住房用地，分別位于孫橋和張江。其中孫橋社區(qū)A10-2租賃住房地塊屬于張江科學(xué)城規(guī)劃范圍，周邊高新企業(yè)聚集，租賃需求高但供給不足。未來該項(xiàng)目將為區(qū)域提供更加優(yōu)質(zhì)的租住品質(zhì)和便捷服務(wù)，滿足人才居住需求。張江中區(qū)單元41-10地塊租賃住房地塊，所在板塊未來定位為世界一流科學(xué)城，規(guī)劃為國家實(shí)驗(yàn)室核心區(qū)，將有一批落實(shí)國家科學(xué)中心的重大科技創(chuàng)新項(xiàng)目落戶。上海地產(chǎn)集團(tuán)將在該地塊上落實(shí)與復(fù)旦大學(xué)“校企聯(lián)動(dòng)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、共贏發(fā)展”的戰(zhàn)略合作宗旨，探索以整體租賃、集中管理方式建立人才租賃住房服務(wù)體系，建成后計(jì)劃向復(fù)旦大學(xué)整盤租賃，助力高校解決人才居住難題。這兩個(gè)項(xiàng)目均定位為“活力社區(qū)”，今年三季度開工、2023年三季度竣工交付，未來至少提供共800套租賃住房。

??▎綠地集團(tuán)將全面“商改租”

??1月21日，綠地董事長張玉良表示，綠地在將商辦物業(yè)全面改成租賃，上海正在做這項(xiàng)工作。不得不提的是，“商改租”的提出和實(shí)踐，是建立在租賃住房緊缺和寫字樓空置率逐年攀升的基礎(chǔ)上。據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，2020年上海全市甲級(jí)寫字樓總存量達(dá)1420萬平方米，同比增長5%；平均空置率同比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至16.8%；2021年預(yù)期還將迎來多達(dá)140萬平方米的寫字樓集中供應(yīng)。綠地先行將上海商辦物業(yè)全面改成租賃不無道理，此舉也更被賦予一層試點(diǎn)意義。

??▎大華集團(tuán)公開發(fā)行10億元住房租賃專項(xiàng)公司債券

??1月25日，大華（集團(tuán)）有限公司發(fā)布2021年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券（第一期）募集說明書。公告顯示，大華集團(tuán)將發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券（第一期），發(fā)行規(guī)模不超過人民幣10億元（含10億元）。大華集團(tuán)對(duì)外表示：本期債券募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，將用于租賃住房項(xiàng)目相關(guān)用途和補(bǔ)充流動(dòng)資金，最終募集資金用途安排以相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求和本期債券公告文件為準(zhǔn)。

??▎雅詩閣公寓信托擬剝離中國子公司

??2月9日，雅詩閣公寓信托在聲明中表示，該公司將通過剝離Shanghai Xinwei Real Estate Development Co.的權(quán)益來剝離上海徐匯盛捷服務(wù)公寓。出售價(jià)格在考慮了商定總物業(yè)價(jià)值約2.156億新元的基礎(chǔ)上約定，預(yù)計(jì)將于第二季度完成。雅詩閣公寓信托的服務(wù)式公寓大多以雅詩閣、馨樂庭（Citadines）和盛捷（Somerset）品牌運(yùn)營。2020年，雅詩閣中國簽約物業(yè)管理合同43家，共計(jì)9467套公寓單元，同比增長194%，創(chuàng)下歷史新高。

??▎旭輝領(lǐng)寓正式更名為“旭輝瓴寓”，未來重點(diǎn)發(fā)展綜合型租賃社區(qū)業(yè)務(wù)

??2月22日，據(jù)消息稱，旭輝旗下的長租平臺(tái)旭輝領(lǐng)寓將正式更名為“旭輝瓴寓”。此前公司名為“領(lǐng)寓”，是取希望在行業(yè)內(nèi)做到領(lǐng)先地位之意。這一次從“領(lǐng)”變成“瓴”，則是基于對(duì)公司業(yè)務(wù)發(fā)展模式有了更清晰的認(rèn)知，未來旭輝瓴寓將重點(diǎn)放在發(fā)展綜合型租賃社區(qū)業(yè)務(wù)上，而不是做單獨(dú)一棟樓的那種租賃模式，聚焦于一線和核心二線城市。

??▎陽光城擬合作新一期長租公寓類REITs 發(fā)行總規(guī)模12.1億元

??3月26日晚間，陽光城集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告，披露關(guān)于公司擬參與長租公寓類REITs證券化項(xiàng)目情況。據(jù)了解，陽光城已以上海盈標(biāo)企業(yè)管理有限公司（“項(xiàng)目公司”）持有的“陽光城-上海睿灣碧云項(xiàng)目”（“目標(biāo)物業(yè)”）設(shè)立中信證券-陽光城長租公寓一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（“前序產(chǎn)品”）。陽光城擬與相關(guān)參與方合作，由參與方受讓前序產(chǎn)品項(xiàng)下的單一資金信托信托受益權(quán)或其他標(biāo)的資產(chǎn)，并由參與方作為原始權(quán)益人以信托受益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)立新一期長租公寓類REITs資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。專項(xiàng)計(jì)劃預(yù)計(jì)發(fā)行總規(guī)模不超過12.1億。該項(xiàng)目擬申請(qǐng)?jiān)谏钲谧C券交易所掛牌，產(chǎn)品期限不超過19年，每2年設(shè)立優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券的開放期。

??▎華潤有巢上海首宗集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目開業(yè)

??3月26日，上海首宗集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目——華潤有巢國際公寓上海泗涇店社區(qū)開業(yè)。項(xiàng)目位于上海市松江區(qū)泗博路和米易路交界處，近軌交9號(hào)線泗涇站。項(xiàng)目共由5棟租賃住房和1棟商業(yè)中心組成，以30-60平方米的一室或兩室為主，租金每月1900到3000多元不等，首批推出1棟樓共280間。社區(qū)內(nèi)建有近7000平方米組團(tuán)綠地及籃球場(chǎng)、櫻花林、多功能公共區(qū)域。同時(shí)，松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)與華潤置地在現(xiàn)場(chǎng)還簽訂了人才公寓戰(zhàn)略合作簽約框架，共同落實(shí)泗涇鎮(zhèn)人才安居工作，切實(shí)為上海新市民及人才提供住房保障，助力G60創(chuàng)新型區(qū)域人才高地建設(shè)及長三角一體化發(fā)展。

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??市場(chǎng)整體情況

??①   ▎上海租賃住房價(jià)格指數(shù)達(dá)歷史新高

??中國住房租賃價(jià)格指數(shù)是通過定期監(jiān)測(cè)全國重點(diǎn)城市租賃的相關(guān)成交數(shù)據(jù)和市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，采用類似房屋重復(fù)交易法，計(jì)算35個(gè)城市月度價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)，在此基礎(chǔ)上形成租賃價(jià)格指數(shù)。指數(shù)的基期時(shí)間是2016年1月，基點(diǎn)值為1000點(diǎn)。根據(jù)中國住房租賃價(jià)格指數(shù)顯示，2021年3月，上海租賃價(jià)格指數(shù)為1143.7點(diǎn)，較上月上升9.6點(diǎn)，環(huán)比上漲0.85%，同比漲幅2.90%。今年前兩月上海租賃住房價(jià)格指數(shù)連續(xù)回落，但3月又上升至歷史新高，延續(xù)了2020年以來整體上行的態(tài)勢(shì)。分檔次來看，3月上海租賃住房中，各檔次住房價(jià)格基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

??②   ▎上海房租收入比呈現(xiàn)振蕩下行走勢(shì)

??本報(bào)告采取的房租收入比口徑如下：

??城鎮(zhèn)居民可支配收入月度平均根據(jù)上海城鎮(zhèn)居民人均可支配收入測(cè)算得出，房租收入比在25%以下為租金相對(duì)合理水平，大于25%為相對(duì)過高，大于45%為租金嚴(yán)重過高。

??2021年3月，房屋租金收入比為31.23%，環(huán)比下降9.72%。從歷史走勢(shì)看，上海房屋租金收入比于2019年6月曾短暫處于嚴(yán)重過高區(qū)間，但隨即下降至相對(duì)過高區(qū)間，整體接近嚴(yán)重過高區(qū)間，主要是租金處于較高水平。2020年10月大幅回落至33.75%，主要是租金水平出現(xiàn)明顯下滑，此后租金收入比回升至40%左右。今年年初以來，受到一季度城鎮(zhèn)居民可支配收入增長的影響，房屋租金收入比繼續(xù)呈現(xiàn)振蕩下行走勢(shì)。 預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，隨著租金的逐步平穩(wěn)，租金收入比也會(huì)趨于平穩(wěn)，但仍會(huì)處于相對(duì)過高區(qū)間。

??③  ▎上海租金售價(jià)比一季度回落至低位

??租金售價(jià)比，是指一套房屋的每平米年租金收入與房屋每平米市場(chǎng)價(jià)值的比值。租金反映房屋的使用價(jià)值，體現(xiàn)市場(chǎng)真實(shí)需求，因此可以通過租金售價(jià)比來反映房租與房價(jià)的偏離度。

??今年一季度，除了2月受二手房價(jià)格回落導(dǎo)致租金售價(jià)比回升至2.25%以外，3月受到二手房市場(chǎng)活躍推動(dòng)價(jià)格上升，租金售價(jià)比又明顯回落，處于近兩年來最低水平。從歷史走勢(shì)看， 2019年2月快速上升后，下半年開始回落并趨于穩(wěn)定，2020年前三季度，上海租金售價(jià)比呈現(xiàn)小幅振蕩走勢(shì)，各月租金售價(jià)比基本維持在2.1-2.3%左右。四季度租金售價(jià)比回落明顯，主要還是受到這段時(shí)間二手房市場(chǎng)活躍、二手房價(jià)格上升較快的影響。預(yù)計(jì)后期在調(diào)控政策效應(yīng)釋放下，隨著二手房市場(chǎng)熱度逐步下降，租金售價(jià)比也將恢復(fù)到前期相對(duì)平穩(wěn)的水平。

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??市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征

??①   ▎租賃房源超3成集中在40-60平方米

??整體來看，一季度上海住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)主要集中在套均面積20-60以及80-100兩個(gè)區(qū)間段。其中套均面積40-60平方米的小戶型超過3成，顯示這一類面積段的租賃住房成為市場(chǎng)供應(yīng)主力。其次為80-100平方米的中端戶型，在市場(chǎng)上供應(yīng)也相對(duì)較多。

??②   ▎租賃房源近4成戶型集中在2室

??從戶型結(jié)構(gòu)分布來看，一季度上海住房租賃市場(chǎng)供給方面主要以3室及以下房源為主。其中2室房源占比最高，達(dá)到38%，其次為3室房源，占比為26%。由于目前房屋租賃市場(chǎng)的房源仍以私人房源為主，因此從房源戶型結(jié)構(gòu)看，2室和3室仍相對(duì)較多，未來隨著租賃用地建設(shè)的推進(jìn)，專業(yè)化租房企業(yè)和機(jī)構(gòu)的不斷發(fā)展，1室房源比重將會(huì)進(jìn)一步上升。

??③   ▎近6成租賃住房源套均月租金在2000-6000元/月

??租金結(jié)構(gòu)分布來看，一季度套均租金在2000-6000元/月以下的租賃住房供給占比相對(duì)較多，總計(jì)占比接近6成，其中4000-6000元/月的租賃住房最多，占比接近4成。在中低端房源供給較多的同時(shí)，套均租金在12000元/月以上的改善型高端房源供給也占據(jù)一定比例，成為上海住房租賃市場(chǎng)供給的重要組成部分。

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??行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

??2021年一季度，上海房企拓店保持謹(jǐn)慎態(tài)度，市場(chǎng)逐步形成穩(wěn)定的競(jìng)爭格局。經(jīng)過去年一年的市場(chǎng)動(dòng)蕩，行業(yè)洗牌加速，頭部企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)，未來行業(yè)集中度或?qū)⑦M(jìn)一步提升。3月底以來，華潤置地有巢首塊集體租賃用地項(xiàng)目入市，中駿方隅探索輕資產(chǎn)模式，新店上海星薈方隅公寓開業(yè)。另外一些房企品牌的儲(chǔ)備項(xiàng)目中也不乏有輕資產(chǎn)的身影，未來，隨著更多租賃用地項(xiàng)目及輕資產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目入市，房企品牌經(jīng)營模式也將兩頭兼顧。

??據(jù)官方消息，上海今年上半年還將陸續(xù)有6000-7000套左右的租賃房源供應(yīng)，主要分布在浦東張江、閔行莘莊、寶山顧村、松江泗涇。今后，預(yù)計(jì)每個(gè)季度都將有租賃用地項(xiàng)目入市，行業(yè)或進(jìn)入真正的大社區(qū)時(shí)代，而這也更加考驗(yàn)租賃企業(yè)的品牌精細(xì)化運(yùn)營、盈利等能力。