[易居研究院]重視市值管理績效，優(yōu)化市值管理行為

??作者  ▏崔    霽  上海易居房地產(chǎn)研究院  綜合研究中心  總經(jīng)理

?????李曉玲  上海易居房地產(chǎn)研究院   研究員

??近兩個月正是房企上市公司年報集中發(fā)布的時期，財務(wù)表現(xiàn)幾家歡喜幾家愁，市值增長情況各有千秋。我們認為，市值，是上市公司價值的集中體現(xiàn)！市值管理，是上市公司戰(zhàn)略管理的核心內(nèi)容！市值持續(xù)增長，是上市公司評價的最好標準！為此，必須重視市值管理績效，優(yōu)化市值管理行為。

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??傳達清晰的商業(yè)模式和成長預期

??合適的商業(yè)模式才能帶來公司價值的提升，一個合適的商業(yè)模式能夠優(yōu)化公司組織內(nèi)部各項資源，提高公司運作效率，促進公司價值的穩(wěn)定增長，同時能否向市場清晰傳達公司的商業(yè)模式和成長預期是市值管理行為首要因素。

??當前在地價、樓價被雙抑制的宏觀大環(huán)境下，地產(chǎn)行業(yè)回歸制造業(yè)屬性、毛利趨穩(wěn)，而今地產(chǎn)個股溢價的核心看點在其業(yè)績成長性和財務(wù)穩(wěn)健性。其中業(yè)績成長性側(cè)重于：

??①  ▏開發(fā)類主營具備優(yōu)于同業(yè)的盈利能力：品牌溢價下的銷售均價優(yōu)勢、國企背景下的拿地優(yōu)勢或數(shù)字化的降本增效，最終反映于公司的毛利率。

??②  ▏業(yè)務(wù)的高成長性：例如2020年市值增速較快的新城控股，采取的住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動盈利模式基本成型，商業(yè)板塊的規(guī)模和品牌影響力躋身全國準一線，穩(wěn)定的租金收入增加了公司的收入確定性，特別是經(jīng)2020年年報的業(yè)績驗證后，投資者信心大增。

??③  ▏具有強勢的第二發(fā)展曲線：例如龍湖的六大航道、招商的住宅+園區(qū)、碧桂園的物業(yè)投資+酒店經(jīng)營+酒店經(jīng)營+智慧建造+機器人餐飲+新零售+現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，這些多元化的動作無疑是希望給市場傳達公司的成長想象空間。

??④  ▏財務(wù)的穩(wěn)健性：三道紅線約束下暴雷頻現(xiàn)，投資者會首選確定性高、資金面較好的公司，如龍湖的股價優(yōu)于同業(yè)，主要原因是基于其良好的財務(wù)穩(wěn)健性。

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??高度重視投資者關(guān)系管理

??投資者關(guān)系管理簡稱投資者關(guān)系(IR)，公司通過信息披露與交流，加強與投資者及潛在投資者之間的溝通，增進投資者對公司的了解和認同，提升公司治理水平，以實現(xiàn)公司整體利益最大化和保護投資者合法權(quán)益的重要工作。包括上市公司與股東、債權(quán)人和潛在投資者之間的關(guān)系管理，也包括在與投資者溝通過程中，上市公司與資本市場各類中介機構(gòu)之間的關(guān)系管理。只有主動的投資者關(guān)系管理才能作為市值管理的一部分。我們通過研究報告覆蓋、投資者問題回復的時效性、基金持股比例分別反映公司于專業(yè)投資機構(gòu)、投資者及潛在投資者之間的關(guān)系管理。以近期曝光度較高的上市房企藍光發(fā)展（600466.SH）為例。

??①  ▏研究報告覆蓋情況較好，專業(yè)人士關(guān)注度高：截至目前，藍光發(fā)展研報覆蓋情況較好，2020年度wind內(nèi)顯示的公司研究報告（除China Knowledge評級外）近40篇，覆蓋券商包含國盛證券、華西證券、西南證券等，截止目前，有5家券商及智庫對藍光發(fā)展年報及一季報情況發(fā)布了研究報告。

??②  ▏投資者問題回答時效性差：截至2021年4月18日，統(tǒng)計總提問數(shù)：887，統(tǒng)計回復數(shù)：871，回復率為98.2%。最近的一次統(tǒng)一回復時間為3月3日。根據(jù)實際回答情況來看，沒有第一時間回復投資者提問，時效性較差。同時回答內(nèi)容或不能滿足投資者需求，或者不能清晰的解決投資者的疑惑。

??③  ▏機構(gòu)持股比例連續(xù)下降，市場悲觀情緒蔓延：2021年以來藍光發(fā)展機構(gòu)持股比例有所下降至50%以下，2019、2020年末機構(gòu)持股比例分別為59.69%、56.72%，反映藍光發(fā)展近期整體市場認可度下降。據(jù)2021年一季報披露顯示，基金持股比例為0.76%，無論同比或環(huán)比均有所降低。機構(gòu)持股比例的下降，說明專業(yè)投資機構(gòu)對藍光發(fā)展的市場認可度在下降，原則上藍光此前被投資者廣泛關(guān)注的迪康、藍光嘉寶先后出售，對于這一戰(zhàn)略舉措的解讀，市場上充斥著負面解讀。作為市值管理重要行為的投資者關(guān)系管理，專業(yè)性、系統(tǒng)化、全面性、覆蓋廣是其要義，大多數(shù)房企上市公司都有進一步優(yōu)化空間。

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??保證現(xiàn)金分紅比例的穩(wěn)定性

??現(xiàn)金分紅在國外成熟資本市場上一直是一種慣例，是吸引投資者做長線投資的最大砝碼之一?，F(xiàn)金分紅反映上市公司財務(wù)狀況較好，能夠使投資者有效回避個股虛假業(yè)績的風險。一般來說，真正績優(yōu)公司的現(xiàn)金流較充沛，具備現(xiàn)金分紅的能力。一家上市公司有能力實施現(xiàn)金分紅，說明公司的每股現(xiàn)金流量比較高，財務(wù)比較健康，這和每股業(yè)績反映的會計結(jié)果有本質(zhì)的不同。上市公司連續(xù)分紅，可使投資者獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金分紅，因此，收益有保障，降低了股價波動的風險，是市值管理的有效手段。

??近些年來，地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)保持高分紅趨勢，尤其是行業(yè)集中度上升后，頭部房企往往因其發(fā)展的穩(wěn)健性、高分紅、低估值等特點受到資本方的青睞。TOP30房企上市公司現(xiàn)金分紅比例中位值為29.5%，近五年保持在這一較穩(wěn)定的水平。各個企業(yè)中，金科股份、雅居樂維持高分紅比例，近五年平均值保持在50%以上，但分紅穩(wěn)定性較差；招商蛇口、保利、碧桂園、中國海外發(fā)展等頭部房企分紅比例略低，但分紅比例的穩(wěn)定性始終較高，表明企業(yè)財務(wù)管理水平高，同時向外界傳達較為穩(wěn)健的經(jīng)營狀況；近期股市狀況表現(xiàn)不佳的藍光發(fā)展，2020年公司現(xiàn)金分紅約3.3億人民幣，較上年同比下降62.11%，現(xiàn)金分紅比例10%，遠低于2015-2020年平均分紅比例23.56%，向市場傳達公司2020年經(jīng)營降速的負面信息，間接反映了公司的財務(wù)困境，給公司股價帶來不利影響。為此，相關(guān)上市企業(yè)在重視高分紅的同時，要更加注重分紅比例的穩(wěn)定性，從而有助于股價的穩(wěn)定及更好的市場表現(xiàn)。

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??分拆上市是提升市值的有效行為

??對于在資本市場估值較低的房地產(chǎn)行業(yè)來說，如條件具備的話，通過分拆旗下成熟的業(yè)務(wù)上市，可拓寬融資渠道，提高母公司資產(chǎn)流動性，更好地滿足企業(yè)子業(yè)務(wù)發(fā)展中的資金需求，獲得較高的估值。上市房企將子業(yè)務(wù)進行獨立運營，有利于該項業(yè)務(wù)的潛在價值顯性化，為上市房企及子業(yè)務(wù)帶來更多的發(fā)展機會。分拆上市后，子公司擁有自己的融資平臺支持項目發(fā)展，大幅提升自身盈利能力，同時可以促進該項業(yè)務(wù)或子公司業(yè)務(wù)向著更專業(yè)化方向發(fā)展，提升企業(yè)在細分領(lǐng)域的競爭力。2020年現(xiàn)多家房企分拆物業(yè)上市潮，部分物業(yè)管理企業(yè)市盈率曾一度高達120倍，遠高于其母公司估值，2021年碧桂園服務(wù)市值正式超過碧桂園集團本身。

       隨著物業(yè)管理板塊的上市完成，預計房企的分拆上市潮還將會拓展至商業(yè)地產(chǎn)、地產(chǎn)科技、裝修建筑、地產(chǎn)金融、代建等多個較為成熟的子業(yè)務(wù)中，同單一上市平臺相比，一個集團下多個上市平臺更具融資上的靈活性、多板塊輪動也有助于抵御一定的周期性風險。2021.4.14陽光城集團股份有限公司公告關(guān)于公司擬分拆所屬企業(yè)上海陽光智博生活服務(wù)集團股份有限公司（以下簡稱“陽光智博”）到境外上市的通過議案；3月26日，佳兆業(yè)業(yè)績發(fā)布會上，佳兆業(yè)集團董事局副主席、總裁兼執(zhí)行董事麥帆表示，佳兆業(yè)商業(yè)集團、文體科技集團分拆上市已納入議事日程；恒大方面也在其2020年業(yè)績說明會上說明，打算將旗下八大業(yè)務(wù)平臺全部實現(xiàn)分拆上市，還未裝入上市平臺的房車寶、恒大童世界、恒大冰泉都有相關(guān)計劃。

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??采取多樣靈活的股權(quán)激勵機制

??股權(quán)激勵是指上市公司以本公司股票為標的，對其董事、監(jiān)事、高級管理人員及其他員工進行的長期性激勵。股權(quán)激勵是完善公司治理的重要環(huán)節(jié)，也是市值管理的重要手段。

??通過對大量房地產(chǎn)上市企業(yè)股權(quán)激勵市場反應(yīng)數(shù)據(jù)的持續(xù)跟蹤分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司在實施股權(quán)激勵前超常收益率的波動較為穩(wěn)定，累計超常收益率始終處在超過市場組合收益率1%左右；在公布股權(quán)激勵方案后，超常收益率呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢，最高可達到2.61%。據(jù)此，我們認為股權(quán)激勵方案會有效的得到市場認可，總體而言房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股權(quán)激勵效果表現(xiàn)出的市場反應(yīng)良好。