[克而瑞] 浙江省三四線城市（六十三）： 永康&東陽(yáng)&義烏篇

??調(diào)研感受

??2021年起，金華管轄的縣市經(jīng)由地價(jià)跳漲引發(fā)了一輪樓市高熱，代管的義烏、永康、東陽(yáng)3市尤為突出，涉宅用地土拍最高樓板價(jià)分別達(dá)到了3.6萬(wàn)元/平方、1.7萬(wàn)元/平方米和1.2萬(wàn)元/平方米。本文將結(jié)合實(shí)地調(diào)研信息，闡述以下幾個(gè)問(wèn)題：

??■  當(dāng)下義東永3市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀如何？

??■  縣市本輪市場(chǎng)爆火的原因是什么？

??■  本輪市場(chǎng)爆火是否健康，能否持續(xù)？   

??■  房企為何爭(zhēng)奪高價(jià)地，看中的是什么？ 

??■  未來(lái)金華縣市市場(chǎng)前景如何？

??01

??市場(chǎng)現(xiàn)狀

??地王頻出、新房秒罄

??雙限地、限售限貸調(diào)控緊隨升級(jí)

??隨著品牌房企入駐，義東永3市自2015年起已經(jīng)歷了多年房地產(chǎn)市場(chǎng)“長(zhǎng)牛市”。3市購(gòu)房者中本地私營(yíng)業(yè)主占比超90%，疫情后3市樓地市高熱，監(jiān)管層調(diào)控政策相應(yīng)收緊。

??土拍 “斷層式”暴漲，義烏賓王地塊地價(jià)省內(nèi)第三。2021年后3市高溢價(jià)、高地價(jià)宅地的出讓將土地市場(chǎng)價(jià)格“斷崖式”提升接近萬(wàn)元。

??義烏土拍地塊成上半年省內(nèi)地價(jià)第三。武漢地產(chǎn)競(jìng)得賓王社區(qū)地塊成交樓板價(jià)達(dá)36030元/平方米，僅次于濱江集團(tuán)與杭州競(jìng)得的兩宗宅地，成為2021年上半年浙江省內(nèi)土拍地價(jià)第三。此外眾安和中海也以超3萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)競(jìng)得義烏另外兩宗老城宅地。

??永康、東陽(yáng)也出現(xiàn)了“萬(wàn)元地”。國(guó)深、正威分別競(jìng)得永康、東陽(yáng)地塊，成交樓板價(jià)均刷新地價(jià)記錄；碧桂園更是以224%溢價(jià)率競(jìng)得永康城北宅地。

??

??新房預(yù)售價(jià)飛漲，開(kāi)盤(pán)加推幾開(kāi)幾罄。受地市熱度傳導(dǎo)，在售新房項(xiàng)目均價(jià)快速拉升。以永康綠地桂語(yǔ)云溪為例，2020年6月一期首開(kāi)預(yù)售均價(jià)19000元/平方米，2021年兩宗地王出讓后，二期改為精裝交付，并報(bào)尾盤(pán)預(yù)售價(jià)25000元/平方米。同時(shí)，漲價(jià)預(yù)期給予了購(gòu)房者對(duì)新房市場(chǎng)前景的信心，其對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)配置比重明顯增加。以東陽(yáng)中奧東義府為例，2021年4月于正威地王出讓后認(rèn)籌，推出321套房源認(rèn)籌比超4：1。據(jù)實(shí)地調(diào)研了解，3市當(dāng)前在售項(xiàng)目普遍已售罄，僅剩少量尾盤(pán)房源等待后續(xù)領(lǐng)取預(yù)售證。

       調(diào)控適時(shí)升壓，雙限地、限售、限價(jià)、限簽等。樓地市熱下調(diào)控快速加碼，主要表現(xiàn)在對(duì)供應(yīng)端房企層面的限制升級(jí)。義烏、永康雙雙采用“雙限”的土拍出讓方式，并對(duì)新房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)管控預(yù)售備案價(jià)不予上調(diào)，2020年下半年3市實(shí)行了短暫的限制高價(jià)房網(wǎng)簽備案。對(duì)需求端則是以嚴(yán)查首付資金和貸款環(huán)節(jié)為主。義烏、永康疫情后成為信貸監(jiān)管重點(diǎn)，“首付貸”、“經(jīng)營(yíng)貸”、“接力貸”等均被嚴(yán)禁。此外3市2021年后銀行端已嚴(yán)格執(zhí)行建筑物主體結(jié)頂后放貸。

??02

??市場(chǎng)火爆原因

??供地、預(yù)售管控下無(wú)房可賣(mài)

??實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行信貸熱錢(qián)融入房地產(chǎn)

??表面上看本輪義東永3市市場(chǎng)爆火是由地市傳導(dǎo)至樓市，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)追漲而起。而從本質(zhì)來(lái)看供需雙方各有兩個(gè)原因：

??供應(yīng)端：1）宅地供應(yīng)過(guò)少，核心區(qū)罕有品牌房企拿地

??2）新房預(yù)售證管控嚴(yán)格，大量待售房源不領(lǐng)證

??需求端：1）經(jīng)營(yíng)性信貸寬松，私營(yíng)業(yè)主現(xiàn)金充裕流入房地產(chǎn)

??2）城區(qū)配套老舊，居民有改善住房需求

??土地市場(chǎng)無(wú)地可買(mǎi)，以永康為例2018年-2020年城區(qū)內(nèi)涉宅用地成交量均在5幅以內(nèi)。3市核心板塊如永康溪心和義烏老城區(qū)均已開(kāi)發(fā)飽和，區(qū)域內(nèi)缺乏新增土地供應(yīng)，本輪土拍所出地王均位于3市核心板塊。如義烏賓王地塊為兩年內(nèi)首宗老城核心土地，因此競(jìng)拍經(jīng)102輪競(jìng)價(jià)。

??新房市場(chǎng)無(wú)房可賣(mài)，3市取消了疫后對(duì)建筑施工的進(jìn)度放寬，同時(shí)嚴(yán)控預(yù)售證備案價(jià)格并減少新房市場(chǎng)在售房源規(guī)模。以永康為例，綠城桂語(yǔ)云溪項(xiàng)目一期于2020年年底售罄，二期因無(wú)預(yù)售證封盤(pán)至2021年5月開(kāi)盤(pán)；一方萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目當(dāng)前在售房源仍來(lái)自2020年所領(lǐng)預(yù)售證。又如東陽(yáng)江北板塊僅上坤與步陽(yáng)項(xiàng)目在售，總貨量不足600套。

??3市地市樓市受供地節(jié)奏和預(yù)售管控的影響下供應(yīng)過(guò)低，質(zhì)優(yōu)產(chǎn)品的供應(yīng)短缺導(dǎo)致2021年后市場(chǎng)進(jìn)入 “空窗期”是地王頻出、新房秒罄在供應(yīng)端的主要原因。

??與供應(yīng)端匱乏截然相反的是，需求端不僅需求旺盛，疫后還有加劇現(xiàn)象。

??購(gòu)房者換房置業(yè)需求迫切。義東永3市雖產(chǎn)業(yè)配套完備，但城建設(shè)施仍然老舊。居民住房以老舊小區(qū)和自建房為主，因此衍生出了迫切的換房改善置業(yè)需求。

??疫后產(chǎn)業(yè)不景氣，熱錢(qián)涌入樓市固化資產(chǎn)。3市均是以從事外貿(mào)的私營(yíng)產(chǎn)業(yè)為主，以義烏為例疫情期間各類(lèi)商貿(mào)城停市兩個(gè)月。實(shí)體經(jīng)濟(jì)收益減薄下適逢疫后信貸寬松，購(gòu)房者手持熱錢(qián)融入樓市以求資產(chǎn)固化保值。

??此外，如上文所說(shuō)由于核心板塊在售新房寥寥，二手房房?jī)r(jià)飆漲。永康溪心一項(xiàng)目2016年新房房?jī)r(jià)1.6萬(wàn)元/平方米，至2020年已漲至4.5萬(wàn)元/平方米。房?jī)r(jià)的翻倍快漲下買(mǎi)房投資利潤(rùn)遠(yuǎn)高于實(shí)體產(chǎn)業(yè)。

??收益“高且穩(wěn)”的買(mǎi)房投資優(yōu)于波動(dòng)大且利潤(rùn)漸薄的實(shí)體產(chǎn)業(yè)，加上信貸寬松后購(gòu)房者現(xiàn)金充裕，將資金投入樓市在固化資產(chǎn)的同時(shí)兌現(xiàn)自身改善需求成為適時(shí)之舉。

??總而言之，供應(yīng)短缺而需求激增是本輪熱市的本質(zhì)原因。當(dāng)前3市調(diào)控加強(qiáng)土地供應(yīng)和信貸端管理也是對(duì)這一原因的兩端管控。

??03

??市場(chǎng)是否健康

??地市7成土地價(jià)格理性適中

??樓市購(gòu)房主力購(gòu)買(mǎi)力扎實(shí)

??從土地市場(chǎng)成交情況和新房市場(chǎng)客戶屬性來(lái)看，我們認(rèn)為絕大多數(shù)土拍價(jià)格理性合理，新房購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力扎實(shí)，因此整體市場(chǎng)短期健康。

??土地市場(chǎng)絕大多數(shù)土拍宅地具備較高利潤(rùn)，房企土拍較為理性。 雖然如上文所說(shuō)3市密集涌現(xiàn)了數(shù)宗地王，但對(duì)比2020年-2021年上半年土拍市場(chǎng)，絕大多數(shù)土地地價(jià)仍較為合理。以地市最熱的義烏為例，兩年內(nèi)城區(qū)所成交的27宗涉宅地中碧桂園、天陽(yáng)、華潤(rùn)、金地等所競(jìng)得超7成土地地價(jià)均低于2萬(wàn)元。結(jié)合浙中地區(qū)8000元/平方米左右建安成本和義烏城區(qū)內(nèi)3萬(wàn)元/平方米成交均價(jià)，多數(shù)宅地在未來(lái)入市后均有較高利潤(rùn)。佐以證明的，3月10日武漢地產(chǎn)競(jìng)得3.6萬(wàn)元/平方米地王后，厚樸、榮安、海聯(lián)后繼以低于2萬(wàn)元/平方米價(jià)格競(jìng)得宅地，其中海聯(lián)宅地實(shí)行雙限出讓，但未觸及最高限價(jià)。因此可見(jiàn)房企較為理性，土拍市場(chǎng)尚健康。

??

??新房市場(chǎng)本地投資改善是購(gòu)房主力，購(gòu)買(mǎi)力扎實(shí)能夠負(fù)擔(dān)現(xiàn)有房?jī)r(jià)。3市購(gòu)房者90%以上來(lái)自本地，不會(huì)因市場(chǎng)下行而出現(xiàn)搶兌、退潮等行為。主要有兩方面依據(jù)，一是購(gòu)房者70%由本地私營(yíng)業(yè)主構(gòu)成，收入與現(xiàn)金儲(chǔ)備扎實(shí)。棚改客群也具有相當(dāng)?shù)馁?gòu)買(mǎi)力，永康“一賠五”、義烏“每人180萬(wàn)”的安置方式均提供了充裕資本金。此外義烏人才政策“大專20萬(wàn)、本科30萬(wàn)”的購(gòu)房補(bǔ)貼也使得相鄰的東陽(yáng)具備了剛需的購(gòu)買(mǎi)力支撐。

??總而言之時(shí)下地王是個(gè)例，絕大多數(shù)房企所持土地具有較高利潤(rùn)，且本地購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力扎實(shí)能夠支付現(xiàn)有房?jī)r(jià)。因此爆火轄的3市市場(chǎng)短期健康。

??04

      房企格局

       3市調(diào)控政策較金華市本級(jí)寬松

        適逢城市大拆大建機(jī)遇期

??2015年以前義東永3市房地產(chǎn)市場(chǎng)以本土房企為主，隨后品牌房企如綠城、融創(chuàng)、碧桂園、中海、美的等入駐，3市引來(lái)土地爆發(fā)期，樓地市進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。

??眾多品牌房企紛紛入駐3市，碧桂園、中海、眾安、武漢地產(chǎn)、國(guó)深等出手高溢價(jià)、高地價(jià)拿地除卻上文提及的市場(chǎng)供不應(yīng)求、居民購(gòu)買(mǎi)力扎實(shí)外，還有以下兩個(gè)原因：

??一是對(duì)比金華市本級(jí)，3市調(diào)控政策相對(duì)寬松。在土拍政策上，雖義烏、永康也實(shí)行了雙限地，但相較金華過(guò)于嚴(yán)苛的配建要求義烏土拍限房?jī)r(jià)較高，因此在金華市本級(jí)土拍流拍2宗下義烏、永康仍有多宗宅地成交。在新房銷(xiāo)售政策上，3市未對(duì)儲(chǔ)藏室和車(chē)位出臺(tái)限價(jià)政策。因此無(wú)論是樓市還是地市，3市相比金華市本級(jí)而言政策相對(duì)寬松，有更大的利潤(rùn)空間。

??二是適逢城市大拆大建機(jī)遇期。義東永3市具有完備的商業(yè)產(chǎn)業(yè)配套，但在城市建設(shè)方面缺乏更新。如義烏近年大興基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)了繞城高速、輕軌、隧道等。但3市居住體驗(yàn)、環(huán)境配套仍有長(zhǎng)足的提升空間。在這一城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造與片區(qū)聯(lián)動(dòng)城市更新的進(jìn)程中，品牌房企具有較大品牌樹(shù)立和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)機(jī)遇。

??05

       未來(lái)前景

       短期待售存量或?qū)⒍逊e

        長(zhǎng)期資本過(guò)量流入樓市引發(fā)實(shí)體經(jīng)濟(jì)凋敝

??總而言之，本輪義東永3市房地產(chǎn)市場(chǎng)爆火是長(zhǎng)期供不應(yīng)求下樓市地市價(jià)格的補(bǔ)漲，信貸寬松下熱錢(qián)涌入房地產(chǎn)謀求更高收益。短中長(zhǎng)期來(lái)看，3市樓市具有以下風(fēng)險(xiǎn)：

??短期，新政增強(qiáng)土地供應(yīng)，后續(xù)代售項(xiàng)目或?qū)⒓腥胧?，屆時(shí)面臨庫(kù)存堆積。事實(shí)上義烏已著實(shí)增加土地供應(yīng)，2021年供地規(guī)模已超過(guò)去幾年。后續(xù)若3市放開(kāi)對(duì)預(yù)售證管控增加新房供應(yīng)，永康包括綠城、一方萬(wàn)達(dá)、陽(yáng)光城以及碧桂園、國(guó)深等待售項(xiàng)目或?qū)⒓腥胧?，屆時(shí)將市場(chǎng)將面臨競(jìng)品碾軋、庫(kù)存堆積。

??中期，調(diào)控政策與信貸管控預(yù)將進(jìn)一步加碼。正如上文所說(shuō)，當(dāng)前已出現(xiàn)“結(jié)頂放款”、利率上條、貸款資質(zhì)受限等現(xiàn)象。同時(shí)義烏限購(gòu)、東陽(yáng)預(yù)售證管控等政策收口風(fēng)聲也已風(fēng)聲四起。后續(xù)也或?qū)⑼浇鹑A市本級(jí)車(chē)位和儲(chǔ)藏室限價(jià)。

??長(zhǎng)期，經(jīng)營(yíng)性資本過(guò)量流入房地產(chǎn)，影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展引發(fā)結(jié)構(gòu)性衰退。3市購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力的來(lái)源主要是其實(shí)體經(jīng)濟(jì)，資本逐利下過(guò)量資產(chǎn)流入樓市在引發(fā)房地產(chǎn)過(guò)熱的同時(shí)必定將使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨凋敝，進(jìn)而出現(xiàn)收入下降、資本搶兌等結(jié)構(gòu)性衰退風(fēng)險(xiǎn)。