?[克而瑞]面向東盟的北部灣城市群房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和中長期前景解析

2021-06-22 10:10:17

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2021-06-22
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機構(gòu):克而瑞

??導(dǎo)讀

??而對于廣西和廣東部分缺乏基本面支撐的三四線城市而言,市場下行壓力依舊巨大。

??◎  研究員 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康、張家樺

??北部灣城市群是國務(wù)院于2017年1月20日批復(fù)同意建設(shè)的國家級城市群,規(guī)劃覆蓋范圍包括廣西壯族自治區(qū)南寧市、北海市、欽州市、防城港市、玉林市、崇左市,廣東省湛江市、茂名市、陽江市和海南省??谑小①僦菔?、東方市、澄邁縣、臨高縣、昌江縣,核心城市為南寧市。自此北部灣城市群中各城市迎來了自身樓市的“黃金時代”,2017-2019年成交量價節(jié)節(jié)攀升,不過2020年疫后卻并未出現(xiàn)諸如東南沿海城市一般的V字反轉(zhuǎn)行情,相反下行加劇,究竟其原因在于城市本身基本面孱弱還是被其他因素左右?未來樓市表現(xiàn)又會否有所轉(zhuǎn)變?

??本文我們的研究思路為以北部灣城市群發(fā)展的機遇和挑戰(zhàn)作為切入點,首先分析了北部灣包含片區(qū)——廣西和廣東諸城房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)層面的基本情況,而后結(jié)合我們的實地調(diào)研,重點選取了南寧、欽州、玉林、北海等典型城市進行解析,最后基于新房成交、地市表現(xiàn)、城市基本面等情況給出我們對北部灣城市群諸市的發(fā)展前景預(yù)判。

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北部灣城市群:
港口貿(mào)易難拉動經(jīng)濟騰飛
雙向虹吸下購買力不足(本節(jié)有刪減)

??(一)北部灣城市群“一灣雙核”發(fā)展規(guī)劃,是面向東盟的重要樞紐(本節(jié)有刪減)

??北部灣城市群自2017年1月20日正式成立,規(guī)劃覆蓋范圍包括廣西6市:南寧市、北海市、欽州市、防城港市、玉林市、崇左市;廣東3市:湛江市、茂名市、陽江市;海南6市(縣):??谑?、儋州市、東方市、澄邁縣、臨高縣、昌江縣。核心城市為廣西南寧市。陸域面積 11.66萬平方公里,海岸線 4234公里,還包括相應(yīng)海域,至2020年GDP總量達21448.3億元。

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??北部灣城市群成立的目的為彰顯灣區(qū)特色,強化南寧核心輻射帶動,夯實湛江、海口的支撐作用,重點建設(shè)環(huán)灣濱海地區(qū)和南北欽防、湛茂陽城鎮(zhèn)發(fā)展軸,提升國土空間利用效率和開發(fā)品質(zhì),打造“一灣雙軸、一核兩極”的城市群框架。

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??《北部灣城市群發(fā)展規(guī)劃》首次提及在城市群規(guī)劃編制中進行陸海主體功能區(qū)規(guī)劃拼圖,實現(xiàn)主體功能區(qū)劃分的陸海統(tǒng)籌。把培育北部灣城市群作為跳板,深耕東南亞,構(gòu)建海陸雙向?qū)ν忾_放新格局,面向東盟國際大通道的重要樞紐。

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??(二)以低端農(nóng)產(chǎn)品出口為主,緊鄰粵港澳、海南自貿(mào)區(qū)被反向虹吸

??2017年初,《區(qū)域全面經(jīng)濟伙伴關(guān)系協(xié)定》正式簽訂,經(jīng)濟體量及覆蓋人口極為可觀,截至2018年的統(tǒng)計數(shù)據(jù),協(xié)定15個成員國將涵蓋全球約23億人口,占全球人口的30%;GDP總和超過25萬億美元,所包括的區(qū)域?qū)⒊蔀槭澜缱畲蟮淖杂少Q(mào)易區(qū)。

??自協(xié)定簽署以來,為我國海關(guān)貿(mào)易創(chuàng)造了不菲的收益。柬埔寨、老撾、緬甸30%的貨物享有零關(guān)稅待遇;其他成員國65%貨物享受零關(guān)稅。各國家之間開放了至少100個領(lǐng)域的市場。截至2018年末,中國對其他14國投資達160億美元,吸引區(qū)域內(nèi)投資140億美元。

??不過,目前城市群發(fā)展同樣面臨巨大挑戰(zhàn),一是市場流通的外貿(mào)交易主要以低端農(nóng)產(chǎn)品為主,目前北部灣城市群的產(chǎn)業(yè)是非常薄弱的,工業(yè)門類相對比較少,而且產(chǎn)值比較低,面向東南亞欠缺發(fā)達區(qū)域貿(mào)易。二是北部灣城市群處于海南自貿(mào)區(qū)和粵港澳大灣區(qū)連接地帶,粵港澳大灣區(qū)為國家戰(zhàn)略,海南自貿(mào)區(qū)也是國家戰(zhàn)略重點,各省戰(zhàn)略重心均不在廣西主導(dǎo)的北部灣,未來北部灣看似三省聯(lián)動,實則反向虹吸效應(yīng)下或?qū)⒊蔀閺V西自娛自樂。

??(三)北部灣內(nèi)部城市經(jīng)濟發(fā)展參差不齊,核心城市南寧輻射作用有限(本節(jié)有刪減)

??北部灣城市群自成立以來長期不溫不火,較之國內(nèi)一些大型城市群如京津冀城市群、成渝城市群有所不及,距離世界級灣區(qū)城市群的目標(biāo)更是相差甚遠,其重要原因在于作為缺乏核心城市的帶動。南寧作為北部灣核心城市,無論是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟或人口層面都不及大型城市群龍頭城市。另一方面,南寧缺乏產(chǎn)業(yè)支撐,雖“強首府”效應(yīng)下人口及外來產(chǎn)業(yè)相繼進入南寧,但其根基尚未立足。

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??02

??北部灣房地產(chǎn)市場:“一貧多弱”
2019年以來多數(shù)市場下行加劇
(本節(jié)有刪減)

??(一)廣西片區(qū):土地財政依賴度高,2019年后購買力“見頂”、市場轉(zhuǎn)冷

??廣西片區(qū)各級城市以南寧為市場核心,2019年末起隨著南寧樓市下行,玉林、欽州、北海等三四線城市陸續(xù)疲軟,多盤在售的區(qū)域面臨去化困頓,土拍市場也頻遭流拍。

??1、新房供求:南寧領(lǐng)跌廣西,玉林、欽州等2019年后相繼量價齊跌

??正如上文所言,南寧作為北部灣城市群核心城市,尤其對廣西自治區(qū)內(nèi)城市有顯著的風(fēng)向標(biāo)作用。2019年下半年起隨著南寧樓市下行,其他城市新房成交量價隨即下跌。

??在成交量方面,2019年四季度南寧新房銷售規(guī)模到達376萬平方米階段高點,后樓市下行壓力逐漸加劇。疫后房地產(chǎn)市場復(fù)工后2020年二季度南寧商品住宅成交面積僅288萬平方米,同比僅增1%市場反彈動力微弱。后隨著全國主要城市房地產(chǎn)市場陸續(xù)恢復(fù)正常,南寧新房銷售規(guī)模仍未回歸正常水平,并出現(xiàn)進一步規(guī)模萎縮。2020年四季度新房銷售規(guī)模僅265萬平方米,較2019年同期規(guī)??s減超100萬平方米。2021年一季度更是降至歷史低點,僅181萬平方米,分別較2020年三、四季度下降27%和32%,較2019年同期下降8%。

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??伴隨著南寧市場下行,在“強首府”戰(zhàn)略的倒逼下玉林、欽州、北海、防城港、崇左在2020年樓市成交陸續(xù)出現(xiàn)不同程度的遇冷。具體來看:

??玉林、欽州、北海、防城港、崇左等廣西自治區(qū)內(nèi)5個北部灣區(qū)三四線城市普遍自2019年起樓市顯著轉(zhuǎn)冷。其中內(nèi)生型市場特點的玉林、欽州和崇左隨著市場購房需求趨于飽和,南寧市場下行對3城市場情緒有一定打擊,再加上大量樓盤入市,供過于求的狀況加劇,市場寒意加重。3城自2019年四季度成交規(guī)模階段性沖高后,期間市場雖有所反彈,但至2021年一季度3城商品住宅成交面積分別較高點降低逾50%,整體下行走勢與南寧基本同步。依托一定外來投資客的北海和防城港則更為敏感,2019年二季度后市場便開始遇冷,購房者資金風(fēng)險意識提高,開發(fā)商陸續(xù)放緩?fù)票P節(jié)奏,兩城至2021年一季度較往年高點新房銷售規(guī)模均下跌33%和60%。

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??相對應(yīng)的在成交均價方面,南寧2020年后市場新開項目普遍價格高開低走,如邕寧區(qū)五象東板塊在售項目扎堆,以價換量的價格戰(zhàn)普遍存在。南寧2020年以后房價陰跌的現(xiàn)象也波及上述5個三四線城市新房成交均價呈現(xiàn)不同幅度的跌幅。

??與上文所說,隨著成交規(guī)模的萎縮5個三四線城市相繼出現(xiàn)項目堆積、去化艱難的局面。體現(xiàn)在全市房價走勢上即北海、防城港、玉林3城自2020年初起商品住宅成交均價即進入負增長區(qū)間,其中以北海尤甚,最大同比跌幅達22%。崇左和欽州由于基數(shù)較低,市場相應(yīng)略慢,但至2020年三季度也分別進入同比負增長。至2021年一季度北部灣廣西自治區(qū)內(nèi)5個三四線城市房價均出現(xiàn)10%左右同比回調(diào)。

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??總而言之,2019年后北部灣廣西自治區(qū)內(nèi)6城相繼進入樓市下行期,二線城市南寧量跌價穩(wěn)、部分板塊房價陰跌,購房預(yù)期與市場情緒作用下,本就供過于求的5個三四線城市市場快速轉(zhuǎn)冷,成交量價均出現(xiàn)較大幅度的下跌。

??2、項目銷售:滯銷深陷“價格戰(zhàn)”,渠道拓客占比超5成,利潤空間壓縮

??2019年以來廣西片區(qū)供過于求的局面下,去化周期整體拉長,多數(shù)項目已賣至現(xiàn)房。房企通過多降價以及渠道拓客來提高流速加速跑量。

??降價營銷方面,價格戰(zhàn)慘烈、售價混亂無體系。迫于長期下行橫盤下銷售壓力,品牌房企在2020年通過“無序”降價以降低損失,盡快挽回現(xiàn)金。以玉林和欽州為例,碧桂園、恒大、融創(chuàng)等頻頻打出“3字頭”、“4字頭”精裝特價房,以遠低于區(qū)域在售均價的售價入市。

??渠道拓客方面,普遍占成交比重超6成,南寧也有5成。房企普遍會選擇逾分銷、渠道合作帶客,即使是二線城市南寧單樓盤也普遍會選擇與2-4家渠道合作拓客,成交占比可達5成以上。防城港和北海作為投資客占整體客戶比例較重的兩個城市,隨著市場下行新房銷售已完全依賴于渠道拓客。

??此外通過多陽臺和飄窗方式贈送面積現(xiàn)象普遍,如南寧在售項目為增強戶型性價比,五象新區(qū)在售項目普遍打造“綠化陽臺”,通過高得房率迎合剛需購房者心理。

??總而言之,在量價齊跌的下行市場壓力下,廣西片區(qū)內(nèi)三四線城市在售項目銷售周期一再拉長,欽州、北海、玉林等已形成“全城競品”的局面。房企為加速流量回款被迫深陷“價格戰(zhàn)”泥潭,利潤空間一再壓縮。

??3、政策面:重度依賴調(diào)控寬松,民富羸弱,短期刺激難改樓市下行

??廣西片區(qū)城市共性在于房地產(chǎn)業(yè)占其產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和財政收入的絕大比重,居民購買力羸弱下刺激性補貼政策難以對樓市量價起到持續(xù)性促進作用。

??廣西片區(qū)6個城市經(jīng)濟缺乏支柱產(chǎn)業(yè)作支撐,土地財政長期是支撐和刺激房地產(chǎn)發(fā)展的主要動力。以GDP總量第一、第二的南寧和玉林作為佐證,2020年南寧國有土地使用權(quán)出讓占政府財政收入61%,而玉林2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全市投資額46%。這種投資結(jié)構(gòu)短期內(nèi)難有實質(zhì)改變,房地產(chǎn)業(yè)仍是6城產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和政府財政的主要組成。

??另一方面,6城調(diào)控政策相對寬松、變化較少,對房地產(chǎn)市場干預(yù)有限。以調(diào)控最嚴的南寧為例,近六年涉及樓市政策主要以公積金貸款額度、比例和適用范圍調(diào)整為主。調(diào)控政策方面無限購、限售,2017年后增加限價政策并實行毛坯、精裝“雙合同”制,也于2020年初恢復(fù)實行“一合同”制。此外在調(diào)控口徑上保持一貫收口,以支持剛需性購房為主,整體方向變化較少。

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??值得注意的是,刺激性政策對廣西片區(qū)三四線城市樓市提振效果有限。由于城市基本面羸弱,刺激性政策難以形成持續(xù)效用,一旦利好消失樓市成交隨即降溫。如2020年玉林和欽州相繼實行市本級購買新建商品房契稅補貼政策,普通居民補貼比例最高為50%,在崗醫(yī)護人員則按照實際繳納契稅給予100%同等金額補助。一時間市場出現(xiàn)回暖,但至年底取消補貼后新房成交量價再度進入低估。

??4、土地市場:南寧等核心地塊地價飆升,玉林等滯銷板塊土地頻遭流拍

??土地層面,廣西片區(qū)諸城地市成交分化加劇,主要體現(xiàn)為核心區(qū)域地價仍創(chuàng)新高,部分項目扎堆區(qū)域流拍加劇,具體而言:

??分城市來看,核心城市南寧地價遠高于其余6城。對比2019年-2021年中6城市本級涉宅用地成交情況,城市核心板塊是房企爭奪重心,地王頻出罕有流拍。南寧各板塊流拍率在11%以內(nèi),這一水平普遍優(yōu)于其他5城。同時首位度效應(yīng)下各區(qū)域土地價格是廣西片區(qū)內(nèi)最高,如其中青秀區(qū)中鐵建競得地塊地價達14850元/平方米、建發(fā)以9926元/平方米競得青秀區(qū)地塊。而如玉林全市流拍率超過35%,且土地價值停滯不前尚未過5000元/平方米。

??分區(qū)域來看,冷門板塊流拍率畸高,頻遭流拍。細化至區(qū)域,各城市項目扎堆的區(qū)域普遍也是地市流拍重災(zāi)區(qū)。如南寧興寧區(qū)和邕寧區(qū)均是當(dāng)前在售項目扎堆處,其土地流拍率也是市內(nèi)各區(qū)域間最高。更有如玉林玉東新區(qū)、防城港港口區(qū)、崇左江州區(qū)、欽州河?xùn)|新區(qū)等流拍率高達20%以上,其中防城港港口區(qū)流拍率高達53%。

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??究其原因,在廣西片區(qū)當(dāng)前6城新房市場持續(xù)下行的環(huán)境下,供求平衡、銷售流速較快的核心城市核心板塊必然是房企重倉之處,地價因而屢創(chuàng)新高。相反規(guī)劃配套尚未兌現(xiàn)、前期庫存積壓的若干“新區(qū)”則讓房企慎重進入,自然流拍加劇。

??(二)廣東片區(qū):多地樓市以價換量促銷售,陽江、茂名等地市轉(zhuǎn)冷(略)

??1、新房供求:市場“橫盤”房價陰跌,茂名 、湛江、陽江等跌幅均在2%-5%(略)

??2、政策面:調(diào)控寬松穩(wěn)定,罕有新政出臺,多以公積金貸款調(diào)整為主(略)

??3、土地市場:湛江地市量價激增,陽江、茂名地價回落近千元、流拍加劇(略)

??03

??典型城市:
南寧需求透支,欽州規(guī)劃無序
玉林觀望加劇,北海投資退潮
(本節(jié)有刪減)

??(一)南寧:政府依托土地財政,房多人少,“強首府”戰(zhàn)略成效平平(略)

??(二)欽州:市場規(guī)劃無序,概念炒作過剩,新區(qū)大盤扎堆難去化(略)

??(三)玉林:市場下行,期房賣到現(xiàn)房,市場普遍觀望情緒濃重(略)

??(四)北海:疫后房價“跌跌不休”,投資退場,本地自住迎來“春天”

??北海樓市與欽州、玉林略有不同,因臨海的特殊區(qū)位,外地投資還有北方城市“候鳥”人群占據(jù)成交主力,因而市場行情受外界影響因素較大,尤其是新冠疫情使得整體旅游業(yè)和異地交通面臨前所未有的挑戰(zhàn),北海樓市也走出了“大起大落,快漲急跌”的行情,短期內(nèi)難有抬頭機會。

??1、2019年后樓市下行,疫后“雪上加霜”,項目“以價換量”促銷售

??縱觀北海樓市歷年發(fā)展脈絡(luò),以2016年為分界線,2016年前北海樓市庫存居高不下,開發(fā)商不敢拿地,政府被迫購房補貼,彼時商品住宅年成交量在100-200萬平方米波動,房價僅為5000元/平。2017-2018年因北方霧霾、全國棚戶區(qū)改造、海南限購,北海樓市持續(xù)火爆,量價齊增,2018年商品住宅成交量突破300萬平方米,房價飆升到9432元/平,創(chuàng)歷史新高。隨著新建樓盤重新井噴、樓市供應(yīng)量快速大増,2019年迎來下行行情,2020年因新冠疫情“雪上加霜”。

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??聚焦到月度變化,市場自2019年已有下行苗頭,2020年年初恰逢新冠疫情,直至4月初,中央下發(fā)的《關(guān)于在有效防控疫情的同時積極有序推進復(fù)工復(fù)產(chǎn)的指導(dǎo)意見》,仍堅持強調(diào)“全國性文體活動及跨省跨境旅游等暫不恢復(fù)”。這對北海這類以外部需求驅(qū)動樓市成交的旅游城市而言,無疑是重大打擊,部分樓盤開始悄然降價,以“均價不變、特價下探”的營銷方式加速去化,譬如工業(yè)園區(qū),海怡東方推出4977元/平的特價房。城東恒大雅苑二期低至5792元/平;銀灘西區(qū),恒大御景灣、帶裝修、特價7862元/平;北岸云星海景臺特價房帶裝修9912元/平等,這也的確帶動了一波走量行情,4-5月成交量穩(wěn)步攀升,但尚未達到2019年同期水平。

??此后7-9月,市場分化持續(xù)加劇,本地購房人群成為成交主力,低價實惠型樓盤備受青睞,海景房及高報價樓盤繼續(xù)遇冷;與此同時,北海樓盤營銷策略也由此前的局部降價變?yōu)榇笠?guī)模特價促銷:8月融創(chuàng)帶頭;9月彰泰跟進;10月碧桂園再成北海房價殺手,不過去化效果已不及前期,難挽整體下行頹勢,2020年全年北海成交量僅為135萬平方米,較2019年“腰斬”。

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??2、短期內(nèi)供過于求,去化周期2年以上,在售、待售項目競爭加劇

??總體來看,北海樓市看似從2020年新冠疫情后,量價出現(xiàn)顯著回落,實則疫情不過是偶發(fā)性的加速因素,背后的根本原因還是短期內(nèi)供過于求造成的庫存積壓。

??首先,從北海歷年來的狹義庫存變動來看,2016-2018年隨著成交的節(jié)節(jié)攀升,北海積壓已久的一手房庫存得到了明顯消化,一度降至191萬平方米,但好景不長,2019年-2020年,北海新增商品住宅供應(yīng)面積為614萬平方米,同期商品住宅成交面積僅為413萬平方米,凈增庫存201萬平方米,一夜回到解放前。雖然2021年初房企推盤積極性不高,成交量大于供應(yīng)量,導(dǎo)致庫存微降,不過從去化周期來看,仍然高于2年,庫存壓力依舊巨大。

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??其次,從土地市場來看,潛在供應(yīng)主要來自于2018-2020年大量涉宅用地成交。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù),2015-2017年北海土地成交量一直處于低位徘徊,年成交量基本都在100萬平方米左右波動。2018-2020年以來,隨著成交逐步回暖,北海政府供地積極性較高,全市涉宅用地成交量大幅增加,年成交量均在200-300萬平方米左右高位持穩(wěn),地價則自2018年后沖高回落,基本持穩(wěn)在2000元/平。步入2021年以來,土地市場急轉(zhuǎn)直下,截至目前共掛牌出讓3宗商住地塊,但有2宗已經(jīng)終止出讓,慘淡情況可見一般。

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??最后,從項目拿地到入市情況來看,周期明顯拉長。北海目前在建在售樓盤,很多是多年前就拿地,比如彰泰紅樹灣、雅居樂金海灣、東投海玥府海玥臺等等,從拿地到入市基本都在3-5年。而近期成交地塊,入市時間待定,潛在供應(yīng)量巨大,比如城東,2018年政府發(fā)布20幅土地的征收預(yù)公告,面積合計1.1萬畝。其中新歐鵬教育城占地1500余畝土地,快速開建了4所公立中小學(xué)和1所醫(yī)院,安排了2個大型拆遷回建區(qū),城東大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)態(tài)勢躍然而出。其他片區(qū),金融小鎮(zhèn)用地近800畝、名人小鎮(zhèn)規(guī)劃4000畝、銀基文旅涉及1.1萬畝,千畝、萬畝項目比比皆是,城市房多人少已成定局,高庫存積壓在所難免。

??3、外地投資客“買漲不買跌”加劇觀望,本地自住客“撿便宜”借機入市

??北海屬典型的外部需求驅(qū)動型市場,購房者大體分為四類:一是“候鳥”人群,泛指季節(jié)性往返流動的人口,針對北海市場而言,更多指北方中老年人會選擇在北?!昂蝤B式養(yǎng)老”:冬天到此養(yǎng)老避寒,等天氣轉(zhuǎn)暖再飛回家鄉(xiāng)。二是異地游客,或自駕游或團隊旅游,偏好海景房等景色優(yōu)美片區(qū)置業(yè)。三是異地投資者,望風(fēng)而動,看準(zhǔn)北海價格洼地,伺機入市。四是常住本地人,本地剛需或改善置業(yè)客群,以自住需求為主要目的。

??2020年前三類客群是北海樓市穩(wěn)步攀升的驅(qū)動性力量,也正是基于此,北海早在2017年9月30日便頒布了限購和限售政策,外地人僅可購買一套,二套限售2年,三套限售5年。2020年受新冠疫情和樓市下行周期的雙重沖擊,北海異地購房需求大減。但也正是因此,北海房價明顯下跌,結(jié)果直接激發(fā)了本地購房進場,以價換量帶動了一波成交放量,尤其是本地自住需求,當(dāng)房價跌到6字頭甚至5字頭,降至居民購買力可承受范圍之內(nèi),便恐慌性入市,迎來一波行情。

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??值得關(guān)注的是,經(jīng)歷了去年的跌跌不休,目前北海房價已降至低位,房企保利潤下,后期下跌空間已明顯收窄,2021年北海市政府工作報告指出,今年要“推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”,以去年的房價波動程度,今年整體求穩(wěn),不排除政府會在下半年展開房價保衛(wèi)戰(zhàn),對成交的刺激作用也在逐步下降。

??4、“大起大落,快漲急跌”下內(nèi)虛外乏,2021年或?qū)⒀永m(xù)低迷走勢

??4-5月是北海樓市旺季中的旺季,今年也不例外,隨著供應(yīng)持續(xù)放量,北海樓市成交還是有穩(wěn)步恢復(fù)的,一方面,春節(jié)過后越冬“候鳥”人群開始陸續(xù)返回,在離開北海之前,好多人是簽了購房合同才動身。另一方面,在北方熬了一個寒冬的部分人群,在南方暖冬的誘惑下也樂意在春暖花開的時候過來看房。不過整體成交表現(xiàn)僅略好于2020年同期,顯著不及2018-2019年的同期。

??二手房表現(xiàn)則更為慘淡,4-5月成交量甚至不及2020年疫情同期,究其原因,一方面,海景樓盤開始大幅度特價促銷,部分樓盤降幅達到了3000元/平方米,因此時主力購房人群為外地客,海景樓盤的降價明顯吸引了他們的注意力。另一方面,銀行限貸開始影響二手房,多數(shù)銀行開始“保一限二”,整體二手房的放款周期大大延長,甚至面臨停貸風(fēng)險。

??基于此,預(yù)判2021年,我們認為,樓市或?qū)⒀永m(xù)低迷走勢,除非出現(xiàn)大規(guī)模的貨幣“放水”現(xiàn)象,否則北海的購買力有逐步“見頂”趨勢,主要是基于以下幾點:首先,目前在售待售樓盤眾多,供過于求加劇。前期的集中拿地使得多數(shù)樓盤將面臨集體入市的尷尬境遇,為了獲得競爭優(yōu)勢,價格戰(zhàn)或是依托渠道分銷導(dǎo)客將成為主流。二是本地居民購買力逐步“見頂”,隨著房價降幅收窄,本地自住需求基本已釋放殆盡;而外部投資客更加敏感,“買漲不買跌”心態(tài)驅(qū)動下,觀望情緒也比較濃厚。三是目前北海樓市也處于下行周期,地市慘淡難以支撐樓市向好預(yù)期,整體買房熱情不高,短期來看仍難有起色。

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??總結(jié)展望:經(jīng)濟落后依托土地財政
2019年需求集中放量后3-5年難抬頭

??就當(dāng)前北部灣各城市發(fā)展情況來看,雖然面向東盟,具備臨海港口優(yōu)勢,但對外出口以低端農(nóng)產(chǎn)品為主,對經(jīng)濟刺激作用有限,加之毗鄰粵港澳大灣區(qū)、海南自貿(mào)區(qū),反向“虹吸”顯著,中心城市南寧不得不依托土地財政來發(fā)展經(jīng)濟,也造成了房價與居民收入不匹配,房多人少等尷尬處境,而廣西下屬的欽州、玉林等地在前期“高更猛進”后更是“一地雞毛”,價格戰(zhàn)、期房賣到現(xiàn)房等現(xiàn)象層出不窮。

??(一)北部灣市場下行加劇,房多人少,依托分銷,地市“冰火兩重天”

??2019年下半年以來伴隨著南寧市場下行,廣西三四線城市樓市持續(xù)不振,2020年疫后并未出現(xiàn)如全國樓市行情般的穩(wěn)步復(fù)蘇,取而代之的是節(jié)節(jié)回落,具體表現(xiàn)為以下幾方面:

??項目銷售層面,因市場供過于求,房多人少,期房賣到現(xiàn)房情況屢見不鮮,去化周期整體拉長,一些項目的月流速明顯降低。開發(fā)商之間的競爭以價格戰(zhàn)為主導(dǎo),以玉林為例,碧桂園、恒大等龍頭房企率先降價,恒大悅龍臺項目甚至打出了 “4”字打頭的精裝特價房。

??而為了加強產(chǎn)品競爭力,開發(fā)商一般會通過多陽臺和多飄窗方式贈送面積,高得房率也成為吸引客群的一大賣點。南寧推出了下沉式綠化陽臺偷面積,玉林中鼎·公園9里項目則推出107㎡贈送27㎡、114㎡贈送65㎡、143㎡贈送65㎡、142㎡贈送68㎡的戶型。

??此外,在拓客方面,分銷渠道成交占比高,桂林臨桂新區(qū)在售項目大多被“渠道綁架”,渠道帶客成交占比通常在70%-90%,相比市區(qū)內(nèi)30%的渠道分銷占比高出近2倍。

??土地市場,分化依舊是關(guān)鍵詞,核心區(qū)域核心地塊地價仍創(chuàng)新高,部分項目扎堆區(qū)域流拍加劇。目前在“三條紅線”的重壓之下,房企投資更加聚焦,集中力量辦大事使得核心區(qū)域的稀缺地塊爭搶更為激烈,相反去化壓力較大的區(qū)域,流拍現(xiàn)象層出不窮。以桂林為例,主城秀峰區(qū)“一地難求”,高端改善盤居多,其核心土地地價連年上漲,成交樓板價較之排名第二的疊彩區(qū)高出1.14倍。相較而言,臨桂新區(qū)則頻遭流拍,2021年出讓74.7畝宅地出讓底價僅355元/平方米,仍“無人問津”。

??(二)土地財政下,政府無力“救市”,規(guī)劃難于落地,居民購買力“見頂”

??目前廣西諸市和部分廣東三四線市場下行壓力較大,政府依托土地財政,缺乏“救市”能力,本質(zhì)上還是經(jīng)濟發(fā)展落后,外地人不想來,本地人買不起,“內(nèi)憂外困”,居民購買力嚴重不足。

??地方政府因經(jīng)濟發(fā)展受限,不得不轉(zhuǎn)而依托“賣地”收入,即便是省會南寧,2019年-2020年土地財政收入比也突破了60%,土地財政依賴度相對較高,這也使得在樓市下行的大環(huán)境中,各地政府普遍缺乏“救市”能力。從我們實際調(diào)研情況來看,除南寧全面放開城鎮(zhèn)落戶條件,出臺了“史上最低落戶門檻”,人才獎勵至高可到100萬元,享受購房補貼外,其余縣市基本無此類刺激性政策出臺,政策激勵主要還是在疫后契稅補貼,2021年開始也逐步取消,使得整體成交動能轉(zhuǎn)弱。

??土地財政依賴度較高的另一后果是政府為了獲得更高的賣地收入,往往會規(guī)劃新城,新區(qū)規(guī)劃多點開花,基礎(chǔ)配套很難同步跟進,也使得廣西三四線新區(qū)發(fā)展緩慢,房價屬價格洼地,與東南沿海城市新區(qū)發(fā)展形成了鮮明對比,譬如玉林的玉東新區(qū)、欽州的河?xùn)|新區(qū)、桂林的臨桂新區(qū),剛需項目扎堆,距離主城較遠,配套不完善,缺乏居住氛圍,去化艱難。

??從居民購買力來看,多地居民購買力見頂:南寧剛需單價天花板在1.1萬元/平,改善單價天花板在1.4萬元/平,因本地居民收入偏低(普通居民3000-4000元/月,公職人員5000-6000元/月),消費較高,又缺乏民富基礎(chǔ),居民首付和月供壓力都比較大。再如玉林,購房總價天花板基本在80萬元左右,對于購房者來說月供壓力高于首付,一般月供在4500元左右就會感受到壓力。

??(三)短期內(nèi)市場低迷延續(xù),“老大哥”南寧橫盤,“眾小弟”去化承壓

??目前來看,對于北部灣市場,我們認為短期內(nèi)市場下行還將加劇,若無顯著的政策刺激,3-5年內(nèi)將難以抬頭。不同城市間還將存在一定分化:

??針對核心城市南寧而言,2021年樓市仍將以穩(wěn)為主,地價支撐下,短期內(nèi)量跌價平“橫盤”概率依舊較大。主要是基于一方面“房多人少”,2016-2019年市場火熱緣起于投資客炒作帶動恐慌性購房入場,這波需求釋放完畢之后,短期內(nèi)難再爆發(fā)。另一方面,政府財政依托賣地,地價居高不下使得高端盤價格相對“堅挺”,從而對南寧房價形成了良好的支撐。

??而對于廣西和廣東部分缺乏基本面支撐的三四線城市而言,市場下行壓力依舊巨大。南寧“強首府”戰(zhàn)略下高凈值購買力將逐漸抽離,剛需購房者自上一輪熱市后購買力亟需恢復(fù)。在售項目銷售不暢下局部地區(qū)庫存積壓嚴重,消化殆盡仍需較長時間。

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