[克而瑞]熱點二線城市（二十）：廈門篇

??調(diào)研感受

??■  土拍板塊分化加劇，島內(nèi)實際地價熱炒至6.7萬； 

??■  20年豪宅成交大年，21年優(yōu)質(zhì)學區(qū)出島成交飆升； 

??■  島內(nèi)及鄰近熱點板塊綁車位，遠郊板塊去化仍困難；

??■  學區(qū)房零抗性，剛需向錢包妥協(xié)島外80平三房熱銷；

??■  國企占據(jù)市場主導地位，建發(fā)口碑最好；

??■ 賣房依賴渠道分銷，傭金比例2‰-3‰。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??01 城市稟賦島內(nèi)既是行政中心又是經(jīng)濟中心
思明、集美和湖里常住人口均超百萬

??廈門乃是福建省副省級市、計劃單列市，地處福建省東南部，全市下轄思明區(qū)、湖里區(qū)、集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)和翔安區(qū)6個區(qū)域，陸地面積1700.61平方千米。

??2020年，廈門GDP6384億元，同比增長5.7%，戶籍人口273萬人，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入61331元，同比增長3.9%。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年廈門常住人口516萬人，較2010年第六次全國人口普查增長163萬人，年均增速達到3.87%。其中，城鎮(zhèn)常住人口462萬人，城鎮(zhèn)化率89%。

??島內(nèi)既是行政中心，又是經(jīng)濟中心。2020年，島內(nèi)的思明區(qū)和湖里區(qū)GDP分別達到2053億元和1396億元，合計占全市GDP的比重約54%。島外的集美區(qū)、海滄區(qū)、翔安區(qū)和同安區(qū)GDP均不足1000億元，占比都在10%附近。

??島內(nèi)人口吸附力最強，集美區(qū)市場價值逐步被認可。2020年，思明區(qū)、集美區(qū)和湖里區(qū)常住人口均超100萬人，占全市常住人口的比重都在20%附近。海滄區(qū)、翔安區(qū)人口吸附力相對較弱，常住人口均不足60萬人，占比都在10%左右。

??02 政策環(huán)境“四限”政策力度嚴苛
2020年“搶人大戰(zhàn)”升級

??2016年9月，廈門重啟限購，隨后連番升級調(diào)控，政策力度愈加嚴苛。截至目前，廈門限購范圍180平方米及以下住宅，本市戶籍家庭限購2套、單身限購1套，非戶籍限購1套，且購房之日前4年連續(xù)繳滿3年社?；騻€稅。

??認房又認貸，施工進度達到結(jié)構(gòu)封頂銀行才能放貸。在本市無房，無房貸記錄首付30%，有1套房貸記錄并結(jié)清首付40%，有2套及以上房貸記錄并結(jié)清首付50%，有1筆房貸未結(jié)清首付60%，有2筆及以上房貸未結(jié)清停貸；在本市有1套住房，無貸首付40%，有1套房貸記錄并結(jié)清首付50%，有2套及以上房貸記錄并結(jié)清首付60%，有1筆房貸未結(jié)清首付70%，有2筆及以上房貸未結(jié)清停貸；在本市有2套及以上住房，停貸。

??2017年3月，廈門落地限售，全面打壓市場投機炒作氛圍。2017年3月25日后購買的一、二手房，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。

??2019年12月，廈門土拍環(huán)節(jié)限房價，部分地塊出讓時明確商品住宅最高銷售均價，其中島內(nèi)地塊一度最高限價70800元/平方米。2021年，限價紅線適度抬升，島內(nèi)新晉出讓的兩宗地最高限價分別達到71600元/平方米和71800元/平方米。

??2020年，受疫情影響，廈門出臺了一系列的紓困政策，“搶人大戰(zhàn)”不斷升級：

??其一，放寬島外人才購房門檻，符合一定條件的人才可在海滄區(qū)、集美區(qū)、同安區(qū)和翔安區(qū)購買1套自住商品住房。其中，本科及以上學歷、獲得中級以上職稱、高級工及以上職業(yè)資格，三個條件滿足其一即可。無住房、穩(wěn)定就業(yè)1年、3年勞動合同，三個條件缺一不可。

??其二，啟動五大人才工程，安居政策尤為給力。來廈高層次人才可以享受130-200萬元的購房補貼，或每月6000-10000元的租房補貼，或市場價45%的標準購買100-150平方米的人才住房。頂尖人才還可獲贈200平方米的人才住房或享有1000萬元的購房補貼。

??廈門邁入成品住宅時代，新房強制精裝交付，減少二次精裝對環(huán)境的污染。臨近城市主干道的項目陽臺要求全封閉，并全部計入產(chǎn)證面積。

??03 土地市場2019年以來板塊分化加劇
島內(nèi)實際地價由4.5萬熱炒至6.7萬

??2016年，廈門迎來土地成交大年，每逢土拍必出地王，海滄區(qū)、翔安區(qū)、集美區(qū)和同安區(qū)頻頻刷新區(qū)域單價地王紀錄，并刷新全市總價、單價地王紀錄。8月26日，融僑總價42.18億元奪下翔安區(qū)2016XP04地塊，樓板價38345元/平方米，創(chuàng)全市新的單價地王。

??2017年，廈門土拍市場明顯降溫，涉宅用地平均溢價率跌至31%，同比下降63個百分點。而受“限地價、競配建”競價方式影響，最高溢價率基本封頂在50%。2018年，土拍市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，涉宅用地平均溢價率跌至8%，同比再降22個百分點。盡管下半年優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增多，但低溢價乃至底價成交已成市場常態(tài)，全年4成涉宅用地均底價出讓。

??2019年，廈門土拍市場有所回溫，但板塊分化明顯加劇。一方面，島內(nèi)、島外新城板塊土拍市場火熱，尤其是島內(nèi)土地曾斷供5年，房企參拍熱情高漲，全年島內(nèi)出讓3宗優(yōu)質(zhì)地塊，成交樓板價皆超4.2萬元/平方米，并一舉刷新全市總價、單價地王紀錄。11月19日，中駿總價59.4億元競得湖里區(qū)2019P01地塊，樓板價45103元/平方米，創(chuàng)全市新的單價地王。另一方面，同安區(qū)、翔安區(qū)東孚板塊土拍遇冷，底價成交常態(tài)化。

??2020年，廈門土拍市場持續(xù)轉(zhuǎn)暖，優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱情高漲，典型如島內(nèi)出讓4宗優(yōu)質(zhì)宅地，成交樓板價皆超5萬元/平方米，并再次刷新全市總價、單價地王紀錄。9月29日，中駿總價33億元+配建9200平方米競得湖里區(qū)2020P07地塊，剔除配建后樓板價58824元/平方米，刷新全市單價地王紀錄。

??值得一提的是，土地出讓條件更為嚴苛，部分地塊采取“限房價、限地價、競配建”方式出讓。例如島內(nèi)出讓的4宗地，住宅最高限價70800元/平方米。又如海滄區(qū)H2020P01，住宅最高限價46000元/平方米。

??2021年，住建部發(fā)文對22個熱點城市實施供地兩集中，廈門入圍。5月13日，廈門首批集中供應(yīng)的5宗地全部溢價出讓，平均溢價率達到29%。島內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊競拍異常火爆，剔除配建后實際樓板價均超6萬元/平方米。譬如建發(fā)總價26.3億元+配建面積1.32萬平方米奪下湖里區(qū)2021P03地塊，剔除配建后實際樓板價67546元/平方米，再次刷新全市單價地王紀錄。本土國企成最大贏家，建發(fā)成功補倉島內(nèi)地塊，國貿(mào)、中海強強聯(lián)合進軍島內(nèi)，聯(lián)發(fā)完善區(qū)域戰(zhàn)略布局，斬獲海滄區(qū)H2021P01地塊。

??04 新房市場2020年豪宅迎成交大年
2021年成交顯著放量5月創(chuàng)新高

??2016年，在地王頻出的刺激下，廈門房地產(chǎn)市場異常火熱，投資性需求踴躍進場，期間廈門房價全國領(lǐng)漲，與南京、蘇州、合肥并稱為二線“四小龍”。而在調(diào)控政策輪番加碼后，投資性需求得到有效遏制，2017年廈門市場陷入低迷，成交同比腰斬。2018年，廈門市場下行壓力不斷加劇，全年成交跌至70萬平方米，創(chuàng)歷史新低。國慶前夕，萬科白鷺郡帶頭降價甩貨，推出107套特價房，交付標準由精裝改毛坯，總價由450-500萬元跌至275-300萬元。

??2019年，在島內(nèi)項目熱銷的助力下，廈門市場有所回暖，成交同比倍增。但供過于求的市場形勢依舊嚴峻，多數(shù)房企為完成年度業(yè)績指標，明顯加大營銷力度，促銷、首付分期、提高分銷傭金比例等動作頻頻，以價換量漸成市場共識。

??2020年，廈門市場明顯轉(zhuǎn)暖，供應(yīng)開始放量，全年共計30個純新盤首開入市。改善性需求持續(xù)釋放，成交創(chuàng)2017年以來新高，同比增長63%。主要原因在于廈門舊改拆遷全面提速，補償標準就地還建+現(xiàn)金賠償，創(chuàng)造不菲的增量購房需求，并有較強的購買力支撐。豪宅市場迎成交大年，全年總價1000萬元以上豪宅成交1926套，創(chuàng)歷史新高。主要原因在于島內(nèi)新房集中供應(yīng)，總價門檻大都千萬級，且售價普遍低于市場預期，買到即賺到的心理預期強烈。

??2021年，廈門市場持續(xù)轉(zhuǎn)暖，成交顯著放量，1-5月累計成交177萬平方米，同比增長209%，較2019年同期也增長240%。隨著5月首場集中土拍火爆收場，樓市成交漸有加快的趨勢，5月成交50萬平方米，創(chuàng)近年來單月新高。

??05 區(qū)域市場分化加劇
島內(nèi)及鄰近板塊捆綁車位
遠郊板塊去化仍困難

??區(qū)域、板塊市場分化加劇。島內(nèi)市場最熱，新房售價7萬元/平方米，并捆綁2個車位，每個車位80萬元-90萬元，周邊二手次新房售價8萬元/平方米-12萬元/平方米。其次臨近島內(nèi)的集美新城、翔安南部新城、海滄馬鑾灣等熱點板塊，房價3.5萬元/平方米-4.5萬元/平方米，捆綁1個車位，標配20萬元-30萬元。2021年以來，島內(nèi)名校出島，將在集美新城、翔安南部新城設(shè)立分校，大幅抬升島外熱點板塊市場熱度。遠郊板塊配套差，在售項目去化仍困難。同安區(qū)乃是全市的價格洼地，其與島內(nèi)交通連接不便，市場相對封閉，房價低于3萬元/平方米。

??06 二手住宅與新房市場基本同頻
2019年成交觸底反彈
2021年前5月同比增83%

??早在2015年，廈門便進入存量房主導的市場，二手房成交量明顯高于同期新房成交量。典型如2020年，新建商品住宅成交275萬平方米，二手住宅成交357萬平方米，相當于新房成交的1.3倍。主要原因在于廈門供地長期受限，疊加二手房性價比優(yōu)勢突出，始終保持較高的成交活躍度。

??梳理廈門房地產(chǎn)市場周期性變化，不難發(fā)現(xiàn)一、二手房市場基本同頻，具體而言：

??2016年，廈門房地產(chǎn)市場異?；鸨路拷鯏喙?，擠壓大批潛在置業(yè)群體輾轉(zhuǎn)二手房市場，全年二手房成交一舉突破500萬平方米，創(chuàng)歷史新高。2017年，二手房市場同步轉(zhuǎn)冷，成交同比下降43%。2018年，二手房市場形勢愈加嚴峻，成交跌至166萬平方米，創(chuàng)歷史新低。

??2019、2020年，廈門二手房市場持續(xù)轉(zhuǎn)暖，成交連續(xù)兩年突破300萬平方米，迭創(chuàng)2017年以來新高。2021年，二手房成交進一步放量，1-5月累計成交199萬平方米，同比增長83%。

??07 需求結(jié)構(gòu)首選學區(qū)房
島外低總價小戶型更易去化
建發(fā)口碑最好

??市場需求回歸居民自住，剛需購房壓力大，父母幫忙湊首付、子女還月供，并向錢包妥協(xié)，島外低總價、小戶型產(chǎn)品更受市場歡迎。例如集美新城，80平方米以內(nèi)小三房更易去化，總價門檻控制在250萬元-300萬元，100平方米以上三房則較難去化，一旦總價超500萬元，潛在置業(yè)群體就可能選擇島內(nèi)老破小。

??本地土著不缺房，購房主力群體為新廈門人，看中廈門資源，首選學區(qū)房，公立學區(qū)更優(yōu)質(zhì)。準客戶買房不猶豫，看房周期控制在一周以內(nèi)，當天、隔天也能下定。

??建發(fā)市場口碑最好，極端情況下只有建發(fā)樓盤去化完畢，周邊競品成交去化才能提速。一方面，早先購買建發(fā)樓盤二期必升值，市場自發(fā)形成一大批建發(fā)粉絲客戶。另一方面，物業(yè)服務(wù)也是重要加分項，建發(fā)樓盤更易保值、增值。

??08 項目營銷渠道分銷成交占比3-5成
傭金比例2‰-3‰最高9‰

??2020年，廈門房企營銷步入直播元年，線上售樓處、直播賣房等線上營銷方式迅速鋪開。

??賣房依賴于渠道分銷，已成加快成交去化的首選方式，其中貝殼市場占有率最高。在售項目分銷成交占比集中在30%-50%，傭金比例大都2‰-3‰，最高9‰。

??09 房企競爭業(yè)績集中度持續(xù)提升
建發(fā)、國貿(mào)等國企占據(jù)主導地位

??廈門市場集中度持續(xù)提升，寡頭效應(yīng)愈加突出。2020年，權(quán)益銷售金額TOP5房企合計占據(jù)44.7%的市場份額，同比增加9.6個百分點。權(quán)益銷售金額TOP15房企集中度達到69.2%，同比增加4.5個百分點，強者恒強已成定局。

??國企占據(jù)市場主導地位。例如建發(fā)全面拓展島內(nèi)外，多盤持續(xù)發(fā)力，湖里區(qū)的建發(fā)養(yǎng)云單盤勁銷超百億，助力建發(fā)問鼎權(quán)益銷售金額、面積雙冠。又如國貿(mào)、保利多點開花布局，重點聚焦島外熱點板塊，隨著廈門樓市持續(xù)轉(zhuǎn)暖，供貨充沛很大程度上保障業(yè)績增長彈性。中駿則屬民企中的佼佼者，持續(xù)深耕島內(nèi)，并將快周轉(zhuǎn)發(fā)揮到極致，中駿天盈、中駿天禧兩大高端盤均在拿地半年內(nèi)首開，助力中駿排名權(quán)益銷售金額榜第二位。

??10 前景展望一、二手房成交有望續(xù)創(chuàng)2017年以來新高
區(qū)域、板塊市場將持續(xù)分化

??展望未來，廈門房地產(chǎn)市場有望保持高熱度，一、二手房成交或?qū)⒊掷m(xù)高位運行。預計2021年新房成交或?qū)⑼黄?50萬平方米，二手房成交或?qū)⑼黄?00萬平方米，雙創(chuàng)2017年以來新高。不過，區(qū)域、板塊市場還將持續(xù)分化，島內(nèi)以及臨近的集美新城、翔安南部新城、海滄馬鑾灣等熱點板塊市場或?qū)⒊掷m(xù)火熱，遠郊板塊猶存一定的去化壓力。

??典型項目一：中駿天禧

▲中駿天禧案場圖區(qū)位：思明區(qū)

??物業(yè)類型：高層 
??主力戶型：135平方米、160平方米、193平方米、220平方米、275平方米四房
??首次開盤時間：2020年9月
??售價：精裝70800元/平方米

??項目點評： 該項目位于島芯位置，占地6萬平方米，建面20.5萬平方米，乃是島內(nèi)近30年以來最大體量地塊。2020年4月22日，中駿總價103.55億元奪下該宗地，刷新廈門總價地王紀錄。項目采用帆船設(shè)計理念，寓意揚帆起航，共計16棟高層、1100多套房源，主力戶型135-275平方米四房。目前助推193平方米四房，精裝售價70800元/平方米，捆綁兩個車位，售價83萬元、93萬元。2020年9月29日項目首開，啟動廈門本地分銷，成交占比約30%。月均成交100-200套，2021年5月熱銷160套，銷售金額22億元，問鼎全市銷冠?？蛻艨捶恐芷?-7天，中駿竭力挖掘老客戶資源，老帶新成交占比多達60%-70%。

??典型項目二：旭輝恒基鉑悅五緣灣上

▲旭輝恒基鉑悅五緣灣上案場圖區(qū)位：湖里區(qū)

??物業(yè)類型：高層
??主力戶型：143平方米、210平方米四房
??首次開盤時間：2021年3月
??售價：精裝70600元/平方米

??項目點評： 該項目位于島內(nèi)的湖里區(qū)，2020年6月旭輝總價29.35億元奪下該宗地，樓板價50603元/平方米。主力戶型143平方米、210平方米四房，精裝售價70600元/平方米，并捆綁車位。周邊同品質(zhì)二手房售價8萬元/平方米-12萬元/平方米，一二手房價格明顯倒掛。2021年3月26日項目首開，當天去化率達到65%。上馬渠道分銷，套均傭金2萬元、4萬元。月均到訪量300組，看房周期大都在一周以內(nèi)，當天也能成交，全款客戶占比3成。月均成交50-60套，其中島內(nèi)客戶成交占比50%-60%，泉州客戶占比30%，老帶新占比30%-40%。

??典型項目三：中梁正榮府

▲中梁正榮府案場圖

??地理位置：集美區(qū)
??物業(yè)類型：高層
??主力戶型：78平方米、94平方米、108平方米三房
??首次開盤時間：2020年9月售價：3.9萬元/平方米-4.2萬元/平方米

??項目點評：該項目位于島外的集美新城，體量5萬平方米，共計5棟、512套房源，目前僅剩最后一棟、幾十套房源在售。相較于翔安南部新城、海滄馬鑾灣這類鄰近島內(nèi)的熱點板塊，集美新城板塊生活配套趨于成熟，交通出行也更為便捷，集美區(qū)有3座大橋連接島內(nèi)，便于日常往返島內(nèi)上下班，翔安區(qū)、海滄區(qū)僅1座大橋連接島內(nèi)，上下班極易交通擁堵。2019年11月底，正榮底價10億元摘得該宗地，樓板價2萬元/平方米。2021年5月，集美新城新晉出讓地塊實際樓板價升至3.2萬元/平方米，房價看漲預期強烈。2020年9月項目首開，月均成交約30套。2021年島內(nèi)優(yōu)質(zhì)學區(qū)出島，集美新城將落地第二實驗小學分校，成交去化明顯提速，月均成交80-90套。除了本地地緣性客戶之外，泉州、三明、龍巖等市客戶也占據(jù)較大的成交比重，購房目的在于解決小孩上學問題。精裝售價3.9萬元/平方米-4.2萬元/平方米，并捆綁一個車位，售價26萬元-38萬元，周邊同品質(zhì)二手房售價4.5萬元/平方米-5.5萬元/平方米，性價比優(yōu)勢突出。日均到訪量70-80組，高峰期能達到300-400組，看房周期大都在一周以內(nèi)。主力戶型78平方米、94平方米、108平方米三房，相對而言78平方米小三房更易去化。渠道分銷合作貝殼與本地中介，成交占比30%-40%，傭金比例2‰。