[克而瑞]40個(gè)高庫(kù)存城市庫(kù)存結(jié)構(gòu)特征和風(fēng)險(xiǎn)研判

??導(dǎo)讀

??2021年下半年地產(chǎn)行情“急轉(zhuǎn)直下”，調(diào)控加碼、房企爆雷，成交再度下行也使得整體庫(kù)存步入新一輪上行周期。

??◎  研究員 / 楊科偉 俞倩倩 姚鄭康

??縱觀近年來(lái)庫(kù)存變化情況，2020年初因新冠疫情來(lái)襲，使得整體庫(kù)存規(guī)模顯著跳增，而后伴隨疫情得以階段性控制，成交迎來(lái)補(bǔ)漲行情，狹義庫(kù)存基本延續(xù)高位持穩(wěn)狀態(tài)，2021年下半年地產(chǎn)行情“急轉(zhuǎn)直下”，調(diào)控加碼、房企爆雷，成交再度下行也使得整體庫(kù)存步入新一輪上行周期，值得引起我們的高度關(guān)注。

??01

??2021下半年樓市行情轉(zhuǎn)淡
廣、狹義庫(kù)存再次步入上行周期
（本節(jié)有刪減）

??（一）6月末百城廣義庫(kù)存38億平方米，狹義庫(kù)存消化周期近2年（略）

??（二）二線狹義庫(kù)存占比近半，三四線消化周期增至2年顯著超平均

??細(xì)化至能級(jí)之間，對(duì)比不同能級(jí)城市狹義和廣義庫(kù)存走勢(shì)和現(xiàn)狀，當(dāng)前庫(kù)存壓力主要集中在二三線城市，尤其是二線城市存量顯著上升，而三四線城市去化壓力當(dāng)前最大。

??狹義庫(kù)存方面，一線城市商品住宅庫(kù)存面積回升后持穩(wěn)。2022年初一線城市庫(kù)存上升至3700萬(wàn)平方米，規(guī)模與2020年末持平；2022年上半年則維持穩(wěn)定，6月末庫(kù)存規(guī)模較1月微降1%。

??二三線城市則持續(xù)緩增，尤其是二線城市庫(kù)存壓力顯著加劇。2022年6月末二線和三四線樣本城市整體庫(kù)存面積分別為29937萬(wàn)平方米和26523萬(wàn)平方米，較2020年初低點(diǎn)均上漲12%。

??結(jié)合消化周期來(lái)看，三四線城市庫(kù)存去化壓力加劇最為顯著。2022年各能級(jí)城市商品住宅消化周期較2021年初低點(diǎn)（12個(gè)月左右）均有明顯上升。至2022年6月末，一線和二線城市消化周期均上升至18個(gè)月警戒線，三四線城市已上升至24個(gè)月，同比增長(zhǎng)97%。

??可見(jiàn)，當(dāng)前狹義商品住宅庫(kù)存主要積壓在二三線城市。二線城市2018年起新成交土地影響新房供過(guò)于求，2022年庫(kù)存規(guī)模顯著上升；三四線城市新房銷售大幅縮水，導(dǎo)致庫(kù)存消化周期急劇上升，整體已超過(guò)2年。廣義庫(kù)存而言,當(dāng)前絕大多數(shù)待開(kāi)發(fā)宅地和待銷售住宅均位于二三線城市。2022年30個(gè)二線和66個(gè)三四線城市廣義庫(kù)存分別上升至17億平方米和19億平方米,部分二線城市則遭遇新房市場(chǎng)供過(guò)于求，庫(kù)存自2021年起開(kāi)始積壓,6月末廣義庫(kù)存較2020年初上升近1億平方米。

??02

??40城去化周期超20個(gè)月
或同比增幅顯著
短期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)加劇

??基于上文事實(shí)，當(dāng)前全國(guó)整體處于庫(kù)存高企狀態(tài)，目前主要集中在部分二線城市和廣大三四線城市。細(xì)化至城市層面，我們選取40個(gè)高庫(kù)存、消化周期較長(zhǎng)的典型城市細(xì)分不同面積段、戶型、產(chǎn)品層次等庫(kù)存結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀。

??截取至2022年6月全國(guó)百城狹義庫(kù)存面積，選取40個(gè)消化周期（依3個(gè)月月均成交面積計(jì)算）超20個(gè)月或同比正增的城市。其中如北海、寶雞、煙臺(tái)、欽州等三四線城市狹義庫(kù)存消化周期已超過(guò)40個(gè)月，二線城市中長(zhǎng)春、哈爾濱、呼和浩特也超過(guò)50個(gè)月。

??此外，40城中多數(shù)城市狹義庫(kù)存消化周期同比正增，如惠州和江門同比分別增長(zhǎng)175%和49%，二線武漢和強(qiáng)三線徐州均擴(kuò)大2倍。

??下文將對(duì)40個(gè)高庫(kù)存城市面向庫(kù)存結(jié)構(gòu)分析。研究工具為對(duì)比不同面積段、戶型的庫(kù)存及其消化周期。短期來(lái)看，狹義庫(kù)存規(guī)模激增和去化周期延長(zhǎng)主要是受成交轉(zhuǎn)淡影響，因而考量高庫(kù)存城市是否真的存在去化壓力還要來(lái)看結(jié)構(gòu)性因素影響。對(duì)不同面積段、戶型商品住宅庫(kù)存橫向?qū)Ρ绕鋷?kù)存占比和去化周期情況。需要指出的是，上述40城庫(kù)存高壓是由多種原因?qū)е拢⒉粏问怯捎谛路渴袌?chǎng)短期下行，如長(zhǎng)春存在一部分疫情導(dǎo)致的管控因素；福州、欽州則受到前期供地過(guò)量的困擾。

??03

??二線庫(kù)存壓力小于三四線
二三線100-140平/三房庫(kù)存去化承壓
（本節(jié)有刪減）

??對(duì)比2022年6月末和2021年末50個(gè)高庫(kù)存城市庫(kù)存結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，可得到以下特征：短期當(dāng)前狹義庫(kù)存中二三線城市庫(kù)存壓力突出，其中二線100-120平方米和三四線五房以上產(chǎn)品庫(kù)存消化尤為困難。

??（一）面積段：二線各面積段去化壓力平均，三四線“小大兩頭難”

??商品住宅狹義庫(kù)存（下文簡(jiǎn)稱庫(kù)存）主要集中在二線，以100-120平方米面積段居多；同時(shí)二線城市在這一面積段消化周期一再拉長(zhǎng)。

??1、能級(jí)：二線、三四線100-140平庫(kù)存積壓，去化周期持穩(wěn)25-30個(gè)月

??商品住宅狹義庫(kù)存主要集中在二三線城市100-120平方米，且去化周期均超過(guò)2年。對(duì)比2021年來(lái)看，其占比及去化周期均有進(jìn)一步上升。

??（1）二線100-140平累計(jì)庫(kù)存占比超4成且較2021年末增幅2個(gè)百分點(diǎn)

??2022年6月末相比2021年末，二線城市100-120平方米狹義庫(kù)存占比上升最明顯。

??二線城市100-140平方米占比最大且比重上升明顯。2022年6月末，中等面積剛改產(chǎn)品庫(kù)存占比最高，尤其是100-120平方米占比27%，120-140占比18%次之。對(duì)比2021年，二者占比分別上升2.6pcts和1.93pcts。二者庫(kù)存積壓與2021年起銷售遇冷有直接關(guān)系。

??三四線城市100-140平方米占比最大但比重略有下降。2022年6月末100-120平方米和120-140平方米庫(kù)存占比分別為25%和21%。對(duì)比2021年，120-140平方米占比下降了0.23pct。雖2021年起三四線銷售承壓嚴(yán)重，但120-140平方米住宅適銷對(duì)路。

??（2）二線各面積段庫(kù)存壓力平均，三四線70平以下、180平以上去化壓力大

??結(jié)合不同面積段的消化周期，上述各能級(jí)中庫(kù)存占比較高的面積段，結(jié)合庫(kù)存消化周期來(lái)看，二線100-120平方米面積段有較大去化壓力。

??二線城市整體去化承壓，100-140平方米消化周期接近28個(gè)月且仍在加劇。2022年6月末庫(kù)存占比較高的100-120平方米和120-140平方米消化周期分別為28.9個(gè)月和27.2個(gè)月，且較2021年分別拉長(zhǎng)了13.7個(gè)月和11.8個(gè)月。可見(jiàn)二線城市當(dāng)前狹義庫(kù)存占比較高的剛改面積段存在較大去化壓力，且有加劇趨勢(shì)。

??三四線城市高庫(kù)存面積段去化現(xiàn)狀同樣嚴(yán)峻，但壓力輕于二線城市。2022年6月末庫(kù)存占比較高的100-120平方米和120-140平方米消化周期分別為25.5個(gè)月和26.3個(gè)月，較2021年分別上升了12.4個(gè)月和11.7個(gè)月，去化壓力同樣較大但略輕于二線城市。此外值得注意的是，三四線城市小面積段（90平方米以下）和大面積段（160平方米以上）庫(kù)存占比較低，因此雖二者庫(kù)存消化周期已超過(guò)40個(gè)月但對(duì)整體市場(chǎng)影響有限。

??2、城市：昆明、武漢、青島等二線100-120平占比較大且去化周期超2年

??將顆粒度細(xì)化至城市，武漢、鄭州等二線城市其庫(kù)存主力面積段消化周期均超過(guò)2年，面臨較大庫(kù)存壓力。此外紹興等傳統(tǒng)多孩家庭城市120-140平方米庫(kù)存占比最高，與其他城市相比主力庫(kù)存面積段稍大。

??（1）昆明、青島等100-120庫(kù)存占比超3成，僅北海70平以下庫(kù)存積壓

??高庫(kù)存城市當(dāng)前依面積段劃分，庫(kù)存主要積壓在100-120平方米，如武漢、青島等二線占比超過(guò)3成；鄭州等120-140平方米積壓情況更突出。此外，如東莞、珠海等、庫(kù)存占比中100平方米以下占比較高。具體而言：

??多數(shù)城市100-120平方米庫(kù)存占比最高，如武漢、青島等這一面積段占比超過(guò)3成。這一類城市新房市場(chǎng)已首置剛需為主，此前積累的人才引進(jìn)、農(nóng)村進(jìn)城等剛需購(gòu)房需求與100-120平方米占比最為匹配。其中最為顯著的是昆明，狹義庫(kù)存中40%為100-120平方米。

??核心城市周邊的衛(wèi)星城市如東莞等90-100平方米庫(kù)存占比最高。2022年6月末，天津、東莞和珠海90-100平方米庫(kù)存占比均超過(guò)20%。天津這一面積段占比最高主要是由于高房?jī)r(jià)在總價(jià)上壓制了剛需購(gòu)房者的置業(yè)選擇，因此90-100平方米成為新房市場(chǎng)供需雙向選擇的結(jié)果。而作為毗鄰核心城市的衛(wèi)星城市，東莞等近幾年新房供應(yīng)主力面積段的目標(biāo)客群多以核心城市外溢人群為主，而隨著市場(chǎng)下行外溢人群流失后，相對(duì)應(yīng)的90-100平方米庫(kù)存自然占比上升。

??鄭州和南寧，以及常州、柳州、汕頭、紹興、梅州等120-140平方米庫(kù)存占比最高，相比其他二線城市更大型化。2022年6月末，鄭州和南寧120-140平方米庫(kù)存占比超過(guò)20%，與武漢、青島、福州等100-120平方米庫(kù)存占比最高不同。這主要有兩方面原因，一方面是這兩個(gè)城市購(gòu)房者多孩家庭占比相對(duì)較高，對(duì)居住面積需求更大，120-140平方米是傳統(tǒng)置業(yè)選擇；另一方面2021年收緊信貸后購(gòu)房者購(gòu)房被迫小型化，120-140平方米住宅相對(duì)滯銷。

??此外值得提議的是北海小面積住宅庫(kù)存占比突出，這與其樓市文旅投資屬性密切相關(guān)。2022年6月末，北海70-80平方米和70平方米以下庫(kù)存占比分別為25%和31%。全市新房狹義庫(kù)存中過(guò)半數(shù)為80平方米以下小戶型，其主要原因?yàn)楸焙Ｐ路渴袌?chǎng)主要以文旅投資為主，總價(jià)低的小面積住宅是此前市場(chǎng)供需主力。當(dāng)前由于文旅投資購(gòu)房者流失，這一面積段庫(kù)存問(wèn)題尤為突出。

??（2）大連、哈爾濱、煙臺(tái)、惠州等二三線庫(kù)存主力面積段去化超30個(gè)月結(jié)合不同面積段的消化周期，上述城市中庫(kù)存占比較高的面積段，結(jié)合庫(kù)存消化周期來(lái)看，當(dāng)前二線城市普遍面臨較高去化壓力。如大連、哈爾濱、天津、昆明等庫(kù)存占比高的面積段2022年6月末消化周期普遍已超過(guò)30個(gè)月。鄭州和南寧120-140平方米庫(kù)存消化周期也均拉長(zhǎng)至24.8個(gè)月和24.6個(gè)月。北海、日照、來(lái)賓、淄博、洛陽(yáng)、欽州等主力庫(kù)存面積段消化周期則已超過(guò)30個(gè)月。與其他三四線城市庫(kù)存消化情況出現(xiàn)明顯分化。當(dāng)前市場(chǎng)成交尚可的城市如珠海、徐州、東莞等庫(kù)存占比最高的面積段消化周期均處于合理區(qū)間。需要注意的是，主力庫(kù)存消化周期較低僅能表明該城市當(dāng)前庫(kù)存占比最高的面積段去化情況尚可，不代表該城市整體新房銷售水平。如廈門雖80-90平方米庫(kù)存消化周期僅13.6個(gè)月，但大面積段120平方米以上住宅消化周期均已超過(guò)2年。而常州雖120-140平方米庫(kù)存消化周期24.7個(gè)月，但消費(fèi)降級(jí)的影響下90-100平方米和100-120平方米住宅消化周期均為20個(gè)月左右。

??（二）戶型：三房為庫(kù)存主力，三四線一二房、五房及以上去化周期高企（本節(jié)有刪減）

??各能級(jí)商品住宅狹義庫(kù)存仍主要集中在三房產(chǎn)品但整體去化壓力不大，珠海、洛陽(yáng)等三房庫(kù)存消化周期超2年。三四線五房及以上產(chǎn)品和二線城市中哈爾濱二房產(chǎn)品存在較大庫(kù)存去化壓力。

??1、能級(jí)：三房庫(kù)存占比高但去化快，二三線一二房去化難問(wèn)題顯著

??與庫(kù)存依面積段劃分各能級(jí)情況各異不同，依房型分庫(kù)存情況相對(duì)統(tǒng)一：當(dāng)前狹義庫(kù)存主要集中在三房產(chǎn)品，對(duì)比2021年二線四房庫(kù)存占比上升2pcts。結(jié)合消化周期來(lái)看，庫(kù)存集中的三房產(chǎn)品在各能級(jí)中均沒(méi)有去化壓力，而三四線城市五房及以上產(chǎn)品在2022年存在較大滯銷情況。

??（1）各能級(jí)三房庫(kù)存占比均在40%以上，二線四房占比上升2個(gè)百分點(diǎn)

??從房型結(jié)構(gòu)來(lái)看，各能級(jí)城市庫(kù)存普遍集中在三房產(chǎn)品，對(duì)比2021年來(lái)看，二線城市四房庫(kù)存占比上升顯著。

??三房產(chǎn)品是各能級(jí)城市庫(kù)存重中之重。2022年6月末二線和三四線三房產(chǎn)品占比分別為58%和49%。與各能級(jí)庫(kù)存在面積段上占比各異不同，房型上相對(duì)集中。這主要是因?yàn)?018年以后三房產(chǎn)品長(zhǎng)期為新房市場(chǎng)供需主力。

??另外值得注意的有兩點(diǎn)，一是其他房型占比上，三四線城市四房也占據(jù)庫(kù)存較大比重。2022年6月末占比22%。三四線在購(gòu)買力允許的情況下四房產(chǎn)品具有較大市場(chǎng)份額。

??二是對(duì)比2021年，二線四房庫(kù)存占比上升顯著，上升2.3pcts。二線四房占比上升則表現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)端剛需小戶型向改善中戶型轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)。

??（2）三房供需兩熱去化無(wú)壓力，一二房功能性缺失去化周期普遍高企 

??結(jié)合消化周期來(lái)看，各能級(jí)城市中庫(kù)存占比最高的三房產(chǎn)品不存在去化壓力。二三線城市一二房和五房及以上產(chǎn)品銷售受阻，庫(kù)存消化周期均已超過(guò)30個(gè)月。

??二線和三線城市三四房2022年6月末庫(kù)存消化周期均為27個(gè)月左右，且由于市場(chǎng)成交下行較2021年拉長(zhǎng)14個(gè)月。此外二三線城市一房和二房庫(kù)存因歷史存量擠壓導(dǎo)致去化周期相對(duì)較長(zhǎng)。

??值得一提的是三四線城市五房及以上產(chǎn)品當(dāng)前面臨較大去化壓力。2022年6月末五房和五房以上庫(kù)存消化周期分別為36個(gè)月和39個(gè)月，較2021年分別拉長(zhǎng)了13.9個(gè)月和18.5個(gè)月。雖五房及以上戶型占三四線庫(kù)存比重較?。ê嫌?jì)占比6.5%），但當(dāng)前也面臨較重滯銷困境。

??2、城市：多數(shù)二線三房供需兩熱，煙臺(tái)、惠州、珠海等三四線三房去化難（略）

??04

??典型城市：青島郊縣、惠州短期二三房
煙臺(tái)80-100平庫(kù)存積壓
（本節(jié)有刪減）

??通過(guò)上文分析，我們可以看出部分城市還是存在潛在庫(kù)存壓力的，我們選取了青島、惠州和煙臺(tái)這幾個(gè)典型城市進(jìn)行重點(diǎn)分析。

??（一）青島：6月狹義庫(kù)存回落但仍高于去年同期，下轄縣市庫(kù)存壓力大（本節(jié)有刪減）

??1、庫(kù)存總量：近2500萬(wàn)平二線居前，6月去化周期降至19個(gè)月回歸正常（略）

??2、庫(kù)存結(jié)構(gòu)：三房占比7成，膠州、膠南等庫(kù)存大但去化周期持穩(wěn)30個(gè)月（本節(jié)有刪減）

??從庫(kù)存結(jié)構(gòu)來(lái)看，面積段主要集中在100-120平，房型主要集中在三房，占比近7成，區(qū)域則主要集中在城市下轄縣市膠南、膠州等區(qū)域，總體來(lái)看，庫(kù)存壓力適中，高庫(kù)存面積段、戶型和區(qū)域的去化周期基本在30個(gè)月左右。

??（1）面積段：100-120平庫(kù)存占比超3成，去化周期僅26個(gè)月壓力適中 

??從青島2022年6月末庫(kù)存面積段分布來(lái)看，剛改和改善產(chǎn)品為積壓重點(diǎn)，100-120平米庫(kù)存占比高達(dá)32%，其次為120-140平米，占比也達(dá)到了23%，80-90平，90-100平，140-160平占比不分伯仲，均在10%左右，而70平以下，70-80平，160-180平，180平以上占比相對(duì)較小，均不足5%。而從年度變化來(lái)看，各面積段庫(kù)存占比相對(duì)固定，走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，漲跌幅均不超過(guò)1%。

??我們以不同面積段去化周期來(lái)測(cè)度青島庫(kù)存壓力，70-80平小面積段庫(kù)存壓力是相對(duì)突出的，主要源于成交迅速轉(zhuǎn)淡，實(shí)則這部分面積段庫(kù)存積壓情況并不是很嚴(yán)重，整體狹義庫(kù)存占比僅3%，可以通過(guò)以時(shí)間換空間的方式逐步被消化。而我們主力聚焦狹義庫(kù)存占比較大的100-120平、120-140平這兩個(gè)面積段，可以看出，去化周期基本也有穩(wěn)步拉長(zhǎng)的趨勢(shì)，6月末去化周期分別達(dá)到26和29個(gè)月，庫(kù)存壓力相對(duì)適中。

??（2）戶型段：三房供需兩旺，庫(kù)存占比近7成，去化周期拉長(zhǎng)至27個(gè)月（略）

??（3）區(qū)域：膠州、膠南等下轄縣市庫(kù)存占比超20%，潛在去化壓力較大

??從青島2022年6月末庫(kù)存區(qū)域分布來(lái)看，主要集中在青島下轄縣市，膠州市、膠南市占比均在20%以上，其次即墨、城陽(yáng)等占比也在10%以上，市中心核心區(qū)域庫(kù)存基本見(jiàn)底，譬如市南、市北、李滄、嶗山等庫(kù)存占比均不足5%。從年度變化來(lái)看，平度市、城陽(yáng)區(qū)庫(kù)存占比呈現(xiàn)逐年小幅遞增態(tài)勢(shì)，膠州市雖然整體占比有所回落，但總體仍處高位持穩(wěn)，其余片區(qū)整體庫(kù)存占比變動(dòng)不大，基本都在1%左右浮動(dòng)。

??我們以不同區(qū)域去化周期來(lái)測(cè)度青島庫(kù)存壓力，市南區(qū)、平度市、萊西市、黃島區(qū)去化周期基本都在40個(gè)月以上，不過(guò)考量其庫(kù)存積壓并不嚴(yán)重，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。而聚焦庫(kù)存壓力相對(duì)較大的膠州市、膠南市等區(qū)域，去化周期基本在30個(gè)月左右，在不同片區(qū)中處于中流水平，不過(guò)考量到6月青島數(shù)據(jù)調(diào)節(jié)等因素，剔除這部分影響，邊緣區(qū)域去化壓力依舊較大。

??3、總結(jié)預(yù)判：短期大面積三房去化承壓,中長(zhǎng)期遠(yuǎn)郊低端產(chǎn)品不容樂(lè)觀

??綜上，從數(shù)據(jù)層面來(lái)看，青島短期狹義庫(kù)存穩(wěn)步回落，但總體仍高于去年同期。從我們實(shí)際調(diào)研來(lái)看，目前青島去化尚無(wú)明顯好轉(zhuǎn)，居民購(gòu)買力透支嚴(yán)重，刨除6月政府?dāng)?shù)據(jù)調(diào)節(jié)影響，整體去化周期尚無(wú)明顯改善，短期去化壓力依舊巨大。

??從狹義庫(kù)存結(jié)構(gòu)來(lái)看，面積段100-120平占比超3成，三房庫(kù)存主力占比超7成，區(qū)域來(lái)看，郊縣諸如膠南、膠州占比較大，仍存在潛在去化風(fēng)險(xiǎn)。從廣義庫(kù)存層面來(lái)看，2021年成交地塊占未開(kāi)工地塊總量11%，未來(lái)尚有開(kāi)工可能，而潛在供應(yīng)主力仍然集中在低端產(chǎn)品為主,未來(lái)去化前景仍不容樂(lè)觀。

??（二）惠州：成交轉(zhuǎn)淡致狹義庫(kù)存去化壓力陡增，后期仍存持續(xù)修復(fù)可能

??惠州算是短期因需求透支面臨庫(kù)存高企問(wèn)題的典型城市之一，事實(shí)上許多東南沿海都市圈邊緣城市或多或少都面臨此類問(wèn)題，對(duì)于這樣的城市而言，短期去化承壓，中長(zhǎng)期來(lái)看，土拍縮量已然帶動(dòng)廣義庫(kù)存持續(xù)走低，未來(lái)潛在庫(kù)存壓力并不算太大，只要政府控制得當(dāng)，以時(shí)間換空間，待核心城市行情好轉(zhuǎn)之后，這類城市也有望迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

??1、庫(kù)存總量：6月狹義庫(kù)存同比增39%至1936萬(wàn)平，去化周期達(dá)37個(gè)月

??從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，自2021年下半年樓市行情“急轉(zhuǎn)直下”之后，2021年9月惠州狹義庫(kù)存經(jīng)歷了一輪顯著跳增，而后波動(dòng)上行，至2022年6月末已達(dá)1936萬(wàn)平方米，較2021年同期上漲39%，庫(kù)存壓力陡增。

??而從去化周期層面來(lái)看，與狹義庫(kù)存走勢(shì)保持一致，2021年6月前（刨除2020年初新冠疫情影響，去化周期驟增），整體去化周期基本10-15個(gè)月之間波動(dòng)，相對(duì)健康，直至步入2021年下半年，去化周期開(kāi)始波動(dòng)上行，至2021年4月末已高達(dá)51個(gè)月，5-6月伴隨著供應(yīng)縮量，成交小幅轉(zhuǎn)暖，去化周期呈穩(wěn)步回落態(tài)勢(shì)，截止2022年6月末降至37個(gè)月，尚屬階段性高位。

??2、庫(kù)存結(jié)構(gòu)：100-120平、二三房庫(kù)存占比大且去化周期均35個(gè)月以上

??從庫(kù)存結(jié)構(gòu)來(lái)看，面積段集中在100-120平，戶型則為二三房，區(qū)域惠陽(yáng)區(qū)庫(kù)存占比達(dá)25%獨(dú)占鰲頭，而去化周期高企，短期庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}嚴(yán)重。

??（1）面積段：100-120平占比逐年遞增至22%，80平以下去化難 

??從惠州2022年6月末庫(kù)存面積段分布來(lái)看，除了100-120平占比高達(dá)22%以外，80-90平、90-100平，70平以下小面積段占比基本都在15%左右，可謂不分伯仲。大面積段140平以上占比相對(duì)較小，僅為10%左右。而100-120平庫(kù)存積壓主要源于這是目前開(kāi)發(fā)商供應(yīng)的主力面積段，因而整體庫(kù)存占比呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢(shì)。相較而言，70平以下小面積段庫(kù)存占比穩(wěn)步回落，主要仍處于前期庫(kù)存積壓，目前緩慢去化階段。

??我們以不同面積段去化周期來(lái)測(cè)度惠州庫(kù)存壓力，80平以下小面積段庫(kù)存壓力是相對(duì)突出的，主要源于成交迅速轉(zhuǎn)淡，隨著房?jī)r(jià)不斷攀升和居民對(duì)戶型功能性要求，80平以下小面積段已逐步淡出成交主流，這部分庫(kù)存仍需通過(guò)以時(shí)間換空間的方式逐步被消化。而我們主力聚焦狹義庫(kù)存占比較大的100-120平這一面積段，可以看出，去化周期基本也有穩(wěn)步拉長(zhǎng)的趨勢(shì)，6月末去化周期達(dá)37個(gè)月，與其他面積段相比壓力適中，但是與其他粵港澳大灣區(qū)同類城市佛山、江門、肇慶20個(gè)月左右的去化周期對(duì)比仍處高位。

??（2）戶型段：二、三房庫(kù)存占比均在3成，去化周期達(dá)35個(gè)月以上

??從青島2022年6月末庫(kù)存戶型段分布來(lái)看，三房是庫(kù)存主流，占比高達(dá)36%，與2021年持平，與2020年相比提升了2個(gè)百分點(diǎn)。其次是二房，占比自2020年也呈逐年遞增走勢(shì)，2022年6月末也達(dá)到了30%。

??我們以不同戶型去化周期來(lái)測(cè)度青島庫(kù)存壓力，一房和五房的庫(kù)存壓力是相對(duì)突出的，去化周期均在55個(gè)月以上，主要源于一房戶型功能性缺失，購(gòu)房者“不想買”；五房及以上主要受眾為高端人群，多數(shù)人“買不起”，因而成交量較少使得去化周期高企，但這兩類戶型庫(kù)存積壓情況并不是很嚴(yán)重，整體狹義庫(kù)存占比不足20%，可以通過(guò)以時(shí)間換空間的方式逐步被消化。而我們主力聚焦狹義庫(kù)存占比較大的二房和三房，可以看出，去化周期基本也有穩(wěn)步拉長(zhǎng)的趨勢(shì)，6月末去化周期分別達(dá)到39個(gè)月和36個(gè)月，庫(kù)存壓力相對(duì)較大。

??（3）區(qū)域：惠陽(yáng)區(qū)狹義庫(kù)存、去化周期“雙高”，潛在庫(kù)存壓力較大 

??從惠州2022年6月末庫(kù)存區(qū)域分布來(lái)看，主要集中在惠陽(yáng)區(qū)，占比高達(dá)25%，而大亞灣、惠城區(qū)、博羅縣、惠東縣占比不分伯仲，基本都在15%左右。從年度變化來(lái)看，大亞灣、惠城區(qū)庫(kù)存占比呈現(xiàn)逐年小幅遞增態(tài)勢(shì)，惠東縣穩(wěn)步回落，惠陽(yáng)區(qū)占比雖有微降趨勢(shì)，但總體仍處高位持穩(wěn)，庫(kù)存壓力依舊較大。

??我們以不同區(qū)域去化周期來(lái)測(cè)度惠州庫(kù)存壓力，大亞灣、惠東縣、惠陽(yáng)區(qū)、龍門縣去化周期基本都在50個(gè)月以上，龍門縣庫(kù)存積壓并不嚴(yán)重，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。而庫(kù)存壓力相對(duì)較大的惠陽(yáng)區(qū)等區(qū)域，去化周期基本在116個(gè)月左右，在不同片區(qū)中居首，而狹義庫(kù)存占比在15%左右的大亞灣和惠東縣去化周期基本也在50個(gè)月以上，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。

??3、總結(jié)預(yù)判：短期去化壓力猶存，土拍縮量致廣義庫(kù)存走低，風(fēng)險(xiǎn)可控 

??綜上，惠州算是短期因行情轉(zhuǎn)淡，狹義庫(kù)存壓力陡增的典型代表城市之一，截止2022年6月末狹義庫(kù)存達(dá)1936萬(wàn)平方米，較2021年同期上漲39%，去化周期高達(dá)37個(gè)月。從庫(kù)存結(jié)構(gòu)來(lái)看，面積段層面，庫(kù)存占比較高的主要為100-120平，與其他粵港澳大灣區(qū)同類城市佛山、江門、肇慶20個(gè)月左右的去化周期對(duì)比仍處高位。房型層面，二房、三房累計(jì)占比超6成，是庫(kù)存主力積壓的戶型，去化周期均在35個(gè)月。惠陽(yáng)區(qū)狹義庫(kù)存、去化周期“雙高”，是潛在風(fēng)險(xiǎn)較大的區(qū)域。

??不過(guò)，中長(zhǎng)期來(lái)看，惠州整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，一方面政策已經(jīng)有意識(shí)的控制供地量緩解當(dāng)前庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}，帶動(dòng)未開(kāi)工地塊量持續(xù)走低；另一方面，6月末廣義庫(kù)存總量?jī)H為3037萬(wàn)平方米，按照惠州一年1500萬(wàn)平左右的成交規(guī)模來(lái)看，基本上廣義庫(kù)存消化周期在2年左右，未來(lái)潛在供應(yīng)主要集中在中低檔產(chǎn)品，既能滿足剛需首次置業(yè)的需求，同時(shí)也能滿足部分改善客群二次置業(yè)需求，后期待行情轉(zhuǎn)暖，整體去化壓力并不算太大。

??（三）煙臺(tái)：庫(kù)存1200多萬(wàn)平高位持穩(wěn)，80-100平去化難（略）

??1、庫(kù)存總量：高位持穩(wěn)，去化周期近50個(gè)月，80-100平小三房去化壓力大（略）

??2、庫(kù)存結(jié)構(gòu)：80-100平小三房庫(kù)存占比3成以上且去化周期顯著拉長(zhǎng)（略）

??3、總結(jié)預(yù)判：高庫(kù)存問(wèn)題短期難以解決，80-100平低端產(chǎn)品后續(xù)去化承壓（略）

??05

??總結(jié)：庫(kù)存短期風(fēng)險(xiǎn)可控
壓力聚焦基本面較差
二三線城市大面積三房
（本節(jié)有刪減）

??（一）行業(yè)下行疊加疫情不確定影響致庫(kù)存上行，但尚未達(dá)到歷史峰點(diǎn)（略）

??（二）二三線100-140平、三房庫(kù)存占比高、去化周期2年以上，短期承壓

??面積段層面，當(dāng)前100-120平與120-140平商品住宅庫(kù)存面積占比最大，且有逐年遞增態(tài)勢(shì)。分能級(jí)來(lái)看，一線庫(kù)存主力面積段偏小，核心一線城市80-90平與90-100平房源待售面積占總體比例均為20%，二線城市主力庫(kù)存則落在100-120平方米，三四線城市100-120平方米與120-140平方米庫(kù)存占比不分伯仲，均在20%-25%之間。

??隨著城市能級(jí)的不斷降低，戶型庫(kù)存積壓有大型化趨勢(shì)，這點(diǎn)與不同城市戶型供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，總體庫(kù)存結(jié)構(gòu)分布與成交大體一致。因而從去化周期來(lái)看，各能級(jí)城市庫(kù)存主力面積段去化周期基本都處于其各個(gè)面積段中的較低水平，一線80-90平與90-100平去化周期分別為12.5個(gè)月和12.2個(gè)月，去化基本無(wú)壓力。三四線次之，100-120平和120-140平去化周期分別為25.5個(gè)月和26.3個(gè)月，在其各面積段去化周期中處于較低水平。最后，二線庫(kù)存主力面積段100-120平，去化周期達(dá)28.9個(gè)月，仍面臨一定的去化壓力。

??戶型層面，高庫(kù)存城市三房房源積壓最多，50個(gè)高庫(kù)存城市的新房庫(kù)存中三房房源占比接近一半，為各個(gè)戶型中最高，這點(diǎn)與面積段庫(kù)存分布特征類似，100-120平中等面積段積壓最多。分能級(jí)來(lái)看，無(wú)論一二三線城市，均已三房為主力庫(kù)存，占比均在40%以上，值得關(guān)注的當(dāng)屬一線二房庫(kù)存占比，2022年6月末達(dá)到了24%，遠(yuǎn)高于其他能級(jí)城市；而二線四房庫(kù)存占比增長(zhǎng)顯著，較2021年末增長(zhǎng)了2.3個(gè)百分點(diǎn)，改善戶型存在一定的庫(kù)存積壓情況。

??而從去化周期來(lái)看，不同能級(jí)城市不同戶型段基本也都呈現(xiàn)出小戶型一二房、大戶型五房及以上去化周期要顯著高于三房和四房特征，這點(diǎn)也不難理解，一方面隨著房?jī)r(jià)不斷攀升，剛需購(gòu)房更強(qiáng)調(diào)“一步到位”，一、二房功能性缺失，已然退出了供應(yīng)和成交主流；另一方面，因地產(chǎn)下行疊加近期各房企爆雷、停工等負(fù)面新聞不斷，高端購(gòu)買力持幣觀望情緒加劇，加之五房及以上高端需求漸趨飽和，整體成交低迷也使得去化周期高企。從庫(kù)存主力戶型段來(lái)看，一線城市三房去化周期不足5個(gè)月，基本呈現(xiàn)供不應(yīng)求，庫(kù)存見(jiàn)底的情況，二三線三房庫(kù)存去化周期分別為27個(gè)月和26個(gè)月，短期去化還是存在一定壓力。

??（三）多數(shù)高庫(kù)存城市存結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，北部二線和基本面較差三四線去化難

??細(xì)分到單個(gè)城市來(lái)看，雖然我們篩選了50個(gè)高庫(kù)存城市，但是從庫(kù)存結(jié)構(gòu)來(lái)分析，我們發(fā)現(xiàn)多數(shù)城市供需匹配，庫(kù)存問(wèn)題可以通過(guò)后期成交的逐步恢復(fù)得以化解，不過(guò)50城中仍有4成左右的城市出現(xiàn)了明顯庫(kù)存積壓，庫(kù)存占比較高的面積段和戶型段去化周期同樣超過(guò)30個(gè)月，我們將這類城市稱為“庫(kù)存高壓城市”。

??具體來(lái)看，庫(kù)存壓力城市主要集中在北部和內(nèi)陸弱二線和部分基本面較差的三四線城市，二線典型代表如長(zhǎng)春、哈爾濱、大連、天津等，大連、哈爾濱主力庫(kù)存積壓在80-90平，庫(kù)存占比均超2成，而去化周期基本否在60個(gè)月以上，庫(kù)存問(wèn)題相對(duì)比較突出，長(zhǎng)春主要是受到疫情影響，整體100-120平庫(kù)存消化周期出現(xiàn)了短期激增的情況。

??三四線高庫(kù)存壓力城市大體可以分為以下兩類：一是基本面較差的內(nèi)生型城市，因歷史遺留問(wèn)題庫(kù)存基數(shù)較大，近年來(lái)因人口外流、內(nèi)需透支等種種原因，短期內(nèi)難見(jiàn)起色的城市，以煙臺(tái)、淄博、欽州、日照等城市為典型代表。二是前期成交大熱、后期投資需求衰退使得短期成交熱度驟降繼而造成庫(kù)存去化承壓類城市，以北海、惠州、珠海為典型代表，珠海、惠州毋庸置疑受粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃利好，前期都經(jīng)歷了一波投機(jī)性需求“洗禮”，2021年下半年伴隨著成交轉(zhuǎn)弱，投資退潮，整體庫(kù)存問(wèn)題日漸凸顯，北海則主要是文旅投資客牽動(dòng)，目前庫(kù)存主要以70平以下二房為主，受國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)影響，短期高庫(kù)存問(wèn)題也很難得到緩解。