云端分享 | 春節(jié)后行業(yè)復(fù)蘇“成色”剖析

??今年1月恰逢春節(jié)假期，假期返鄉(xiāng)置業(yè)相較以往呈現(xiàn)出怎樣的特征？1月新房市場的變動情況，節(jié)后市場出現(xiàn)了哪些積極信號？

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??1月新房市場簡要回顧

??核心觀點(diǎn)

??多因素疊加致百城商品住宅供應(yīng)持續(xù)低位，1月新增同比降50%，近三年單月次低。百城成交跌勢維持，同比降33%，較過往春節(jié)月分別跌6%和45%。

??供應(yīng)層面，多因素疊加導(dǎo)致供應(yīng)持續(xù)低位，包含傳統(tǒng)春節(jié)假期銷售淡季，房企供貨不高（集中供應(yīng)會在3-4月），百城新房供應(yīng)僅1147萬平方米，同比“腰斬”，達(dá)到了近三年單月次低，僅高于2022年2月水平。

??成交層面，同樣略顯平淡，1月仍處于下行通道，單月僅成交1798萬平方米，同比降33%，較過往春節(jié)月分別跌6%和45%。

??分能級來看，不同能級均呈現(xiàn)同環(huán)比齊降，二線環(huán)比大幅下挫，一線和三四線跌幅基本都在3成左右。今年春節(jié)提前，因而我們將今年1月和去年春節(jié)月2月進(jìn)行了橫向?qū)Ρ龋芏喽€城市成交表現(xiàn)是好于去年春節(jié)月的，如貴陽、南寧、武漢、西寧，惠州、東莞、洛陽等，主要也是依托了疫情全面解綁，很多此前壓抑的返鄉(xiāng)置業(yè)需求得以集中性釋放。

??項(xiàng)目去化，我們調(diào)研了31個城市1月平均開盤去化率，可以看到基本高位持穩(wěn)41%，主要源于供應(yīng)有限，房企基本選擇以銷定產(chǎn)，只有預(yù)估去化不錯的項(xiàng)目才會加推，量少質(zhì)優(yōu)結(jié)構(gòu)性拉升去化水平，而房企在春節(jié)期間營銷力度普遍偏弱，以特價房、年貨禮包為主，優(yōu)惠少，效果差。

??分城市情況，1月各城市環(huán)比漲跌參半，寧波、福州、佛山、漳州等主要因房企推盤積極性不高，僅個別網(wǎng)紅盤有信心加推，結(jié)構(gòu)性拉升平均去化率水平，并不是市場的顯著回暖；真正熱點(diǎn)恒熱的主要還是集中在北京、上海、杭州；值得關(guān)注的是前期熱點(diǎn)城市合肥，雖然環(huán)比持增，但市場熱度有穩(wěn)中下探趨勢，合肥已連續(xù)6個月供大于求，僅少數(shù)處于供應(yīng)稀缺板塊改善盤尚能熱銷。

??二手房市場，1月重點(diǎn)城市二手房帶看量與網(wǎng)簽規(guī)模均有不同幅度回升，同比降幅小于新房。隨著疫情放開后購房者對未來收入預(yù)期恢復(fù)信心，二手房市場率先由局部城市開始回暖。

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??春節(jié)假期樓市

??成交情況與客戶特征

??核心觀點(diǎn)

??春節(jié)周新房成交同比降14%，近五年同期最低，點(diǎn)狀返鄉(xiāng)置業(yè)見端倪。春節(jié)期間置業(yè)觀望情緒濃厚但購房意愿仍存，返鄉(xiāng)置業(yè)需求占比33%，改善居住環(huán)境是返鄉(xiāng)置業(yè)主要動因。

??受房企推盤積極性較低影響，2022年春節(jié)樓市成交尚未止跌。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，40個重點(diǎn)城市在春節(jié)周成交量僅為35.7萬平方米，環(huán)比下降75%，同比下降14%，與疫情尚未開始的2019年同期相比降幅也達(dá)到了32%。即便年前中央“降首付降利率”托市，對于購房者的刺激作用依然有限。

??分能級來看，一線購房需求相對“堅(jiān)挺”，雖然春節(jié)周成交量同比下降72%，但仍顯著好于2021年、2019年同期。二線成交表現(xiàn)略顯遜色，9個典型城市春節(jié)周成交僅為7.1萬，環(huán)比下降86%，同比降幅也達(dá)到了28%。僅青島、南寧、蘭州、合肥等少數(shù)城市同比持增，但除青島外，與疫情前的2019年相比仍有一定差距。三四線“逆勢翻紅”，返鄉(xiāng)置業(yè)初見端倪，28個三四線城市環(huán)比下降61%，同比上漲13%，東南沿海城市諸如溫州、東莞、中山、珠海等漲幅顯著均超50%。

??項(xiàng)目層面，我們調(diào)研了35個城市春節(jié)期間熱銷項(xiàng)目，96個熱銷項(xiàng)目中有63個位于三四線城市，占比高達(dá)66%，核心一二線城市項(xiàng)目去化表現(xiàn)顯著不及三四線城市。一二線城市北京、成都等熱銷項(xiàng)目主要集中在供應(yīng)稀缺、配套健全的核心片區(qū)，以改善項(xiàng)目居多，項(xiàng)目走量較佳。

??蘇北、川渝等三四線城市因疫情管控全面松綁迎來了“返鄉(xiāng)置業(yè)”高潮，疊加部分開發(fā)商以低首付、特價房、大折扣等多重優(yōu)惠讓利購房者，促使多個項(xiàng)目春節(jié)期間去化套數(shù)均在10套以上。蘇北三四線城市折扣和讓利幅度則不及川渝，多以抽獎、紅包雨、送年貨、送車位優(yōu)惠券等為主。

??客戶購房意愿上，我們在春節(jié)期間下發(fā)問卷得到的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，有春節(jié)置業(yè)計(jì)劃的客戶占比不及2成，返鄉(xiāng)潮出現(xiàn)并未帶來春節(jié)置業(yè)潮的明顯回暖?？蛻舸汗?jié)不買房的主要原因集中在兩點(diǎn)：一是房價仍有下降空間的觀望態(tài)度，二是收入降低的悲觀預(yù)期，二者占比基本都在3成及以上，預(yù)期不佳使得受訪者買房決策更謹(jǐn)慎。兩大原因一旦消除，有望帶來買房積極性提升。

??城市置業(yè)選擇上，返鄉(xiāng)置業(yè)需求占比33%，而居民返鄉(xiāng)置業(yè)的主要動因則是改善居住條件和回鄉(xiāng)養(yǎng)老需求，占比分別達(dá)到了33%和24%，返鄉(xiāng)客群普遍希望能夠在家鄉(xiāng)為家人搭建一處安寧溫暖的港灣。

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??節(jié)后市場成交

??釋放部分積極信號

??核心觀點(diǎn)

??33城利率降至4%以下刺激核心二三線城市回暖，熱門城市諸如福州、天津、鄭州新房認(rèn)購、到訪創(chuàng)新高，北京、重慶等二手房帶看量、成交均有回升跡象，自住需求全面回歸，因而供應(yīng)稀缺&配套健全改善盤、遠(yuǎn)郊小面積&總價低剛需盤仍是主力熱銷項(xiàng)目。

??周度數(shù)據(jù)顯示，節(jié)后一周三四線城市成交顯著回升；一二線城市成交較節(jié)前一周增8%，但仍僅相當(dāng)至去年末周均的65%；三四線城市同期則增49%，較去年末周均增長20.4%。

??政策層面房貸利好，不完全統(tǒng)計(jì)2023年1月陸續(xù)超過20個地級市發(fā)文下調(diào)首套房貸利率下限。截至2月8日典型城市中累計(jì)33城房貸利率進(jìn)入“3時代”。利率下降對二線和強(qiáng)三線城市作用顯著，武漢、福州等8個典型城市第6周共計(jì)網(wǎng)簽5099套，超過春節(jié)前1周成交規(guī)模（4488套）并與11-12月周均成交規(guī)模上漲60%。

??新房、二手房成交近期都有一些復(fù)蘇跡象：

??新房市場，福州、天津、鄭州春節(jié)后案場到訪認(rèn)購已出現(xiàn)顯著回暖，客戶到訪和認(rèn)購創(chuàng)新高。

??福州認(rèn)購量環(huán)比翻倍，創(chuàng)11月以來新高。春節(jié)后一周福州五區(qū)79個熱點(diǎn)在售項(xiàng)目認(rèn)購231套，超過春節(jié)兩周認(rèn)購量總和，同時也創(chuàng)11月以來新高。優(yōu)質(zhì)板塊的剛需項(xiàng)目是本次銷售主要熱點(diǎn)。

??天津認(rèn)購?fù)黄苾汕ЫM，到訪認(rèn)購轉(zhuǎn)化率回升至8%。春節(jié)后一周天津全市在售項(xiàng)目共計(jì)接待客戶2.5萬組，平均單盤接待92組，“小陽春”提前到來認(rèn)購?fù)黄?000組，轉(zhuǎn)化率超過8%。

??鄭州單盤平均到訪超過80組，熱銷項(xiàng)目認(rèn)購套數(shù)近百套。鄭州樓市也出現(xiàn)顯著升溫，春節(jié)后一周限購區(qū)域內(nèi)300個在售項(xiàng)目平均客戶到訪量80組，較此前高點(diǎn)翻番。

??二手房層面，從周度監(jiān)測成交數(shù)據(jù)來看，京深蓉等“陽康”后成交回溫，第6周成交基本好于節(jié)前第4周，而弱二線城市重慶、福州等帶看量也在上升，以重慶為例，疫情放開后，看房客群環(huán)比上漲明顯，1月50個典型二手房項(xiàng)目帶看達(dá)6556組，需求修復(fù)中。

??項(xiàng)目層面，近期多地諸如深圳、南京、蘇州、天津等均出現(xiàn)了一些市場回暖的信號，比如項(xiàng)目認(rèn)購上升、來訪增加，我在PPT上羅列了部分典型項(xiàng)目，可以看到，市場有蠢蠢欲動的跡象，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了折扣力度收回，節(jié)后全線漲價跡象，可以看出開發(fā)商基本都對節(jié)后市場保持著比較樂觀的預(yù)期。

??而當(dāng)前熱銷項(xiàng)目，可以大體分為以下兩類：一類是供應(yīng)稀缺、配套健全改善盤；即區(qū)域內(nèi)無競品、同品質(zhì)產(chǎn)品稀缺，加之首開或加推房源量較低會使得產(chǎn)品“奇貨可居”。此外，隨著自住需求全面回歸，核心配套資源也為項(xiàng)目增色不少，擁有學(xué)區(qū)、商圈、醫(yī)療、交通地鐵等配套資源的項(xiàng)目更容易受到購房者青睞?？梢钥吹?，杭州、寧波、上海、西安等多個項(xiàng)目均有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、臨近地鐵等多重優(yōu)勢，因而開盤去化率也基本都在8成以上。

??還有一類為遠(yuǎn)郊小面積&總價低剛需盤，成都三圈層、天津遠(yuǎn)郊均出現(xiàn)了項(xiàng)目認(rèn)購上升跡象，剛需仍然是這類弱二線城市的主要購房群體，還有部分項(xiàng)目依托于首付分期、特價房等營銷策略降低購房門檻，從而達(dá)到熱銷。