市場月報｜2月成交同環(huán)比漲超4成，3月局部小陽春可期（2023年2月）

??2月整體市場延續(xù)點狀復蘇，重點30城供應低位回升，環(huán)比微增7%；成交則強勢反彈，同環(huán)比漲幅均超4成，成交規(guī)模與去年12月基本持平，前2月累計成交已止跌，市場回升苗頭初顯。天津、鄭州、重慶等多城部分項目來訪、去化回升，折扣力度收回，二手房韌性顯著好于新房。地市層面，雖然總體成交規(guī)模仍處低位，但是北京、蘇州、杭州等土拍仍有回暖跡象。

??01新增供應

??環(huán)比增7%但規(guī)模不及成交半數(shù)，預計3月將陸續(xù)回升

??2月30個重點城市新增供應756萬平方米，環(huán)比小增7%，同比上漲53%（2022年2月為春節(jié)月，基數(shù)較低）。2月30城新增供應規(guī)模不及成交規(guī)模一半，且前2月累計同比下降14%，仍處于較低水平。

??一線城市新增供應111萬平方米，環(huán)比降7%，同比升66%。較突出的是廣州，新增供應46萬平方米，環(huán)比上漲3倍、同比也翻倍，新增供應主要集中在白云、黃埔區(qū)，以高端改善盤為主。上海、深圳供應大幅回落，深圳僅3盤加推，主要集中在外圍剛需，改善豪宅要待3月推出。

??二三線城市整體供應環(huán)比上漲10%、同比上漲52%。其中杭州、濟南、南寧、蘇州、?？?、無錫、東莞等均有環(huán)比翻倍的增長，但二三線前2月累計同比仍跌11%，

??總體來看，當前供應仍處低位，究其原因，一方面，絕大多數(shù)城市無貨可供。2022年末房企普遍已集中供應可售房源，如上海、廣州、成都、天津等。當前新開工項目尚未達到預售標準，鄭州本月截至27日零供應。另一方面，部分城市蓄勢待發(fā)，深圳、武漢等房企有意集中房源于3月放出。

??02新房成交

??同環(huán)比漲超4成、累計止跌，鄭渝津等二線領漲

??2023年2月，市場強勢反彈：據(jù)CRIC監(jiān)測，2月30個監(jiān)測城市成交面積為1622萬平方米，同環(huán)比漲幅均超4成，整體成交規(guī)模與去年12月基本持平，前2月累計成交已止跌，市場回升苗頭初顯。

??分能級來看，一線回落，環(huán)比下降7%，同比微增1%，前2月成交表現(xiàn)不及去年同期。北京、上海熱度延續(xù)，成交回落主要源于供應受限，供求比僅為0.3和0.7；廣深低位回升，環(huán)比漲幅均超5成，點狀復蘇跡象顯著：廣州部分項目諸如荔灣廣鋼花城、黃埔星匯城等前期折扣力度收回。深圳個別網(wǎng)紅盤周末到訪量破3000組。

??二三線城市總成交僅1434萬平方米，同環(huán)比漲幅均在5成以上，前2月累計同比回正。各城市漲多跌少，持續(xù)修復：武漢、成都仍是“成交大戶”，單月成交破100萬平方米，主要源于供應收縮和前期需求積累。漲幅顯著的為重慶、長沙、鄭州、廈門等弱二線城市，剛需集中入市拉動成交躍升，重慶步入2月以來重點項目周度來訪、認購穩(wěn)步增加，最近一周來訪總量1.3萬組，認購總量1577套，轉(zhuǎn)化率高達12%，創(chuàng)2023年以來新高。不過值得關注的是，當前這些弱二線城市的回暖還是以點狀復蘇為主，后續(xù)若項目漲價，實則成交將面臨縮量風險。此外，僅常州、海口少數(shù)城市同環(huán)比微跌，市場尚屬筑底階段。

??03項目去化

??平均去化率38%，京滬杭保溫、寧鄭渝等低位回升

??據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，20個重點城市平均開盤去化率高位持穩(wěn)38%，與上月相比基本持平。從周度變化來看，整體呈現(xiàn)出大漲大跌行情，春節(jié)之后項目去化率節(jié)節(jié)攀升，第8周急轉(zhuǎn)直下，第9周持穩(wěn)47%，整體市場回溫態(tài)勢顯著。

??聚焦到單個城市，2月各城市環(huán)比漲多跌少，上漲城市主要分為兩類：一類為北京、上海等前期熱點城市，去化率基本都在8成左右，主要依托改善需求釋放，市場尚能保溫；另一類為前期低迷型城市，譬如重慶、南京、鄭州等，主要依托于前期積壓的剛需集中釋放，項目來訪、去化節(jié)節(jié)攀升，以南京為例，近3周重點項目周度客戶到訪總量均在1.5萬組以上，最近1周飆升至1.76萬組，與去年年末周均1.2萬組相比，有了顯著提升。鄭州如是，重點項目近3周客戶到訪總量均超1500組，與去年年末周均300-500組已不可同日而語。

??目前來看，雖然天津、東莞、佛山等去化率暫未止跌，但是微觀層面，已有客戶到訪量上升，客戶轉(zhuǎn)化率持增，項目折扣力度收回等市場企穩(wěn)的苗頭，后續(xù)預期也將在整體去化率層面有所體現(xiàn)。

??值得關注的是，因本月供應低位，去化率并不能完全反映市場真實情況，部分城市諸如天津、無錫、徐州等順銷項目表現(xiàn)同樣亮眼，無論是客戶來訪量、認購量較此前均有大幅上升，也印證了整體市場正在穩(wěn)中有增，積極向好的客觀事實。

??04庫存

??30城環(huán)比降3%，武漢、徐州等消化周期環(huán)降超10%

??2月30個重點城市整體呈現(xiàn)出供遠小于求的狀態(tài)，供求比僅0.47，月末庫存環(huán)比下降2.9%。多數(shù)城市在“供少求多”下短期供求比小于0.6，僅常州和海口供應規(guī)模仍略高于成交規(guī)模。昆明、大連、寧波、武漢、青島等供求比已低于0.5。

??從消化周期來看，半數(shù)以上城市庫存情況有所改善，重慶、徐州、福州、武漢、濟南、佛山、長沙等2月庫存消化周期均由于成交量上漲而環(huán)比縮短10%以上。大連、長春、青島、常州、無錫等當前消化周期仍超過2年。

??總的來看，2月全國整體新房市場庫存情況在1月的基礎上進一步好轉(zhuǎn)，從2月的供求情況來看，多數(shù)城市樓市消化壓力明顯降低。

??05二手住房

??成交環(huán)比漲54%好于新房，京滬帶看量環(huán)比再增

??2月16個重點城市二手房成交體量預計為652萬平方米，同、環(huán)比分別上升122%和54%；前2月累計成交超1000萬平方米，累計同比上周41%。

??從日成交數(shù)據(jù)來看，除蘇州和衢州環(huán)比微跌外，其余城市2月均環(huán)比顯著上揚。從實際帶看情況來看，2月北京、上海等城市剛需房帶看量顯著上升，已超過1月和12月。

??2月多城二手房普遍成交激增有以下原因：一方面前期2年積壓剛需購房需求集中回流入市；另一方面部分城市實行“帶押過戶”后置換改善需求釋放，一部分優(yōu)質(zhì)剛需房以較低價格掛牌入市；最后市場貸款利率下降以及信貸資質(zhì)的放款，也降低了客戶的購房門檻。

??2月重點城市二手房帶看量與網(wǎng)簽規(guī)模均有顯著幅度回升，部分城市二手房市場成交短期好于新房市場，后續(xù)或?qū)⒎床感路渴袌?，刺激新房市場剛需和改善項目銷售加速回暖。

??06土地市場

??成交規(guī)模延續(xù)低位，京蘇杭土拍回暖帶動溢價率回升

??2023年2月，雖然有京、杭、蘇等重點城市集中土拍，但整體上看，受1月春節(jié)假期供應明顯收縮、自然資源部要求全面推行“預供地”制度等因素影響，供地節(jié)奏明顯變緩，全國土地市場成交規(guī)模仍在歷史低位。截至2月23日，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積為4183萬平方米，同比下降2%，環(huán)比下降4%。成交總價1280億元，受杭州、蘇州優(yōu)質(zhì)地塊成交占比上升影響，平均樓板價上升至3060元/平方米，但仍低于近一年平均水平。

??市場熱度方面。月內(nèi)北京、杭州、蘇州等熱點城市舉行了四場土拍，受益于交易數(shù)據(jù)回暖帶來的信心提升，以及土拍質(zhì)量的回升，均取得了不錯的市場熱度。整體溢價率水平均有所回升，但是從各城市內(nèi)部情況來看，封頂溢價的仍然只是少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊，多數(shù)普通地塊仍是底價成交，如北京搖號和底價成交各占半數(shù)，至截稿時蘇州溢價成交地塊也僅占三分之一，冷熱分化依舊明顯。對于其他大多數(shù)城市而言，底價成交仍是常態(tài)，典型如月內(nèi)鄭州土拍，10宗地全部為底價成交。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止2月23日，一線城市本月共成交土地85萬平方米，環(huán)比上漲34%，同比下降52%。成交金額為198億元，環(huán)比上漲了193%，同比下降了60%。具體城市來看，月內(nèi)完成第五輪集中土拍的北京成為主力，共計成交7宗地，共計攬金196億元，第五輪集中土拍的6宗地有三宗競拍較為激烈。整體來看，北京本輪土拍熱度仍維持在較高水平，地塊間延續(xù)冷熱分化特征，同時國、央資房企為拿地主力，6宗地有5宗均被國央企拿下。此外，上海和深圳成交少量商辦地，均以底價成交。

??二線城市的成交規(guī)模與上月基本持平。具體來看，至23日二線城市成交建面位809萬平方米，環(huán)比微增1%，同比上漲了45%。但優(yōu)質(zhì)宅地成交占比明顯增加，成交金額也隨之大漲，增至581億元，同比去年大漲193%。受重點城市高價地占比增加的影響，樓板價較上月明顯上漲，增至7184元/平方米。具體到城市來看，本月僅杭州、鄭州兩城成交建面超過了100萬平方米。月內(nèi)完成兩輪集中土拍的杭州成為榜首，成交建面為166萬平方米，涉及21宗地，其中11宗觸及最高限價進入搖號環(huán)節(jié)，共攬金276億元；在優(yōu)質(zhì)地塊的助推下，杭州本月溢價率增至10%，杭州也成為一二線城市中溢價率最高的城市，市場熱度明顯上升。同樣也于本月完成集中土拍的蘇州成交建面達82萬平方米，排在第四位，2023年首輪土拍的11宗地，其中3宗觸發(fā)搖號，整體溢價率增至7%，市場熱度也有所上升。其余城市僅少量地塊成交，成交建面均不足60萬平方米，市場熱度也在低位，基本上以底價成交。

??三四線城市則表現(xiàn)為量價均微降。截止2月23日，總成交建面僅3290萬平方米，環(huán)比下降了6%，同比也下降了7%。在CRIC重點監(jiān)測的三四線城市中，僅溫州和宿遷成交規(guī)模超過100萬平方米。溫州成為榜首，總成交建面僅178萬平方米，其次是宿遷，成交建面僅115萬平方米，位于第三位是南通，成交建面僅70萬平方米。從區(qū)域來看，長三角三四線城市成為成交主力；熱度來看，同樣大多數(shù)城市土拍仍以底價成交，僅臺州、金華等少數(shù)城市保持了一定熱度，月內(nèi)平均溢價率超過了30%。

??07綜觀

??供應放量，熱度或由點及面，3月局部小陽春可期

??總體來看，成交強勢復蘇，二線領漲，既有疫情全面解禁迎來的補償性需求釋放，亦有政策利好疊加刺激市場信心修復。展望后市，3月或?qū)⒂牲c及面，小陽春可期。一方面供應尚屬低位，房企面臨供應空窗期，3月預期將迎來一波集中供應，有望拉動成交放量；另一方面，二手房市場從回升程度和市場熱度都略高于新房市場，這也側(cè)面論證了居民購房信心逐步修復，為后期新房市場回暖奠定了良好的基礎。

??短期來看，多數(shù)城市市場熱度有望延續(xù)到3月，其中京滬杭等熱點城市改善需求持續(xù)釋放，尚能保溫；而長沙、武漢、鄭州等短期內(nèi)強勢反彈的二線城市回暖持續(xù)性仍有待觀察。