[克而瑞]市場月報｜5月樓市筑底成交環(huán)增4%

??5月，房地產(chǎn)市場筑底，成交跌幅沒有進一步擴大。30城成交面積環(huán)比增長4%，同比仍下降59%，與上月基本持平。土地成交量價齊跌，6城集中土拍低熱收場，平均溢價率降至3.7%，創(chuàng)年內(nèi)新低。土地流拍現(xiàn)象再度惡化，平均流拍率升至19.8%，尤其是濟南，首輪流拍率高達47%。

??新房供應(yīng)

??環(huán)比下降33%

??一線顯著縮量二三線跌幅收窄小于整體

??據(jù)CRIC監(jiān)測，30個重點城市新增供應(yīng)面積1114萬平方米，環(huán)比下降33%，同比回落54%,前5月累計同比下降46%，整體供應(yīng)仍處低位，不過跌幅小幅收窄趨勢。

??一線城市供應(yīng)大幅縮量。5月整體供應(yīng)面積僅為117萬平方米，較上月大幅回落67%，同比降31%，前5月累計同比下降4%。北京、上海受新冠疫情突襲影響，供應(yīng)縮量顯著，環(huán)比跌幅均在9成以上，上海靜態(tài)管控售樓處被迫關(guān)閉，本月0供應(yīng)，但前5月累計同比仍上漲38%，顯著好于去年同期。廣州自上月多盤集中加推后，本月迎來階段性回調(diào)，環(huán)比下降48%，不過同比持增，增幅達63%，好于2022年月均。深圳整體供應(yīng)延續(xù)低位徘徊，環(huán)比微降2%，累計同比下降31%，在四個一線城市中居首。

??二三線城市房企推盤積極性回升，多城市供應(yīng)增加。26個監(jiān)測城市5月合計供應(yīng)997萬平方米，環(huán)比回落24%，跌幅小于整體水平，同比降幅約55%，前5月累計供應(yīng)量較2021年同期下降51%。19城呈現(xiàn)出同環(huán)比齊降，福州、常州、南寧、重慶、佛山、南京等跌幅均在6成以上。少部分城市迎來回升：成都單月供應(yīng)量達160萬平方米，同環(huán)比齊增且累計同比上漲9%，房企推盤積極性較高。長春因疫情結(jié)束疊加新政托市，供應(yīng)量呈現(xiàn)穩(wěn)中有增。

??新房成交

??環(huán)比微增4%

??一線環(huán)比跌22%二三線漲多跌少環(huán)比增9%

??30個監(jiān)測城市預(yù)計成交面積為1318萬平方米，環(huán)比上升4%，同比下降59%。1-5月30個監(jiān)測城市成交面積累計同比“腰斬”，較前4月（累計同比下降48%）降幅擴大3pcts。

??一線城市5月單月成交134萬平方米，環(huán)比下降22%，同比回落50%。其中北京因供應(yīng)縮量疊加疫情不確定影響，市場熱度穩(wěn)步回落，成交同環(huán)比齊跌，降幅均在4成以上，廣州延續(xù)緩步復(fù)蘇趨勢，環(huán)比微增4%，核心區(qū)熱度回升，中高端需求相對堅挺，但剛需觀望情緒濃重，增城、南沙、花都等外圍區(qū)域成交未見起色。深圳成交尚屬底部，單月同比和累計同比得福均在4成以上。上海因疫情封控影響同環(huán)比均呈現(xiàn)斷崖式下跌。

??受各地政府利好政策頻頻影響，26個二三線城市“回暖”跡象初顯：環(huán)比增長9%，同比下降60%。各城市環(huán)比漲多跌少，長春、佛山、徐州、南寧、蘇州、大連、武漢、青島、無錫等漲幅均超25%，這些城市多數(shù)前期均出臺寬松類政策，蘇州、武漢、大連限購持續(xù)松動，刺激一波購房需求入市；佛山受核心城市廣州復(fù)蘇影響，環(huán)比漲幅高達7成；長春因疫情靜態(tài)管控解除，成交也迎來一波補漲行情。相較而言，廈門、杭州、鄭州、成都、天津等同環(huán)比齊跌，杭州、廈門等受限于供應(yīng)，供需錯配現(xiàn)象持續(xù)加??；鄭州18條新政托市，刺激效應(yīng)邊際遞減；成都、天津也有限購松動、降低利率，優(yōu)化公積金貸款等多項舉措，但利好程度相對有限，對樓市提振作“大打折扣”。各類政策“猛藥”下整體回暖程度尚未達到預(yù)期。

??庫存

??短期改善不改長期去化壓力

??六成城市消化周期超18個月

??5月整體市場環(huán)比供應(yīng)繼續(xù)下降而成交微增，故整體供求情況改善。監(jiān)測的30個重點城市供求比普遍降低，除深圳、廈門、成都、無錫等8城供求比增加。長沙、合肥、重慶、、南京、南寧和三四線中佛山、東莞已由供過于求轉(zhuǎn)向供小于求。5月連番新政對新房市場已有一定成效。

??重點城市受成交向好支撐，庫存消化周期普遍環(huán)比縮短。如南寧、大連、東莞、青島、長沙等月末庫存消化周期環(huán)比縮短超10%。但需要注意的是，30城庫存去化仍有大壓力，消化周期同比有較大漲幅。除合肥、南京、重慶、濟南、寧波等少部分城市外，其他城市庫存消化周期仍在18個月以上。

??成交結(jié)構(gòu)

??深圳低檔及中低檔產(chǎn)品熱銷

??北京144平以上占比上升4 pcts

??4月和5月上海受新冠疫情影響，備案數(shù)據(jù)多為一季度成交住宅延遲網(wǎng)簽。

??從價格段分布來看，低檔產(chǎn)品占比北京下降2pcts，深圳上升3pcts；中低檔產(chǎn)品占比北京和深圳分別上升1pct和3pcts；中檔產(chǎn)品占比北京和深圳分別下降2pcts和9pcts；北京中高檔、高檔產(chǎn)品分別上升3pcts和下降2pcts，深圳中高檔產(chǎn)品占比上升6pcts，高檔產(chǎn)品占比則下降8pcts。

從面積段分布來看，90平方米以下產(chǎn)品占比北京下降7pcts，深圳上升11pcts；90-120平方米產(chǎn)品占比北京上升5pcts，深圳下降6pcts；120-144平方米產(chǎn)品占比北京和深圳分別下降1pct和3pcts；144-200平方米產(chǎn)品以及200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交占比北京和深圳分別上升3pcts和下降2pcts。

??二手住房

??成交環(huán)比降7%仍未企穩(wěn)

??京杭下行而深莞筑底回升

??5月二手房市場整體環(huán)比再降，10個重點城市預(yù)計成交346萬平方米，環(huán)比下降7%，同比下降40%。前4月累計成交1660萬平方米，同比下降46%。相比于5月新房30個重點城市預(yù)計成交環(huán)比增長，二手房市場復(fù)蘇略晚。但從同比降幅較4月收窄16pcts來看，市場已向好。

??整體來看二手房市場同比和累計同比均已止跌，具體到各城市來看市場分化。5月放松二套房房貸、限購和人口落戶的部分城市二手房成交規(guī)模已上漲。深圳、大連、南京、蘇州、青島、和三四線城市佛山、東莞成交環(huán)比均上漲。其中大連環(huán)比上漲36%漲幅最高，東莞則同比已上漲54%。而北京受疫情影響成交環(huán)比下降33%，杭州環(huán)比下降11%。

??土地市場

??成交量價齊跌

??六城集中土拍低熱溢價率創(chuàng)年內(nèi)新低

??5月，全國300城經(jīng)營性土地成交總建面6606萬平方米，環(huán)比下降16%，同比跌幅擴至63%；成交總金額2150億元，環(huán)比下降32%，同比下降75%。平均樓板價3255元/平方米，環(huán)比下跌19%，同比下跌32%。

??本月7城完成集中土拍，但整體熱度不高，如蘇州首輪集中土拍平均溢價率低至3%，廣州溢價率僅1.2%，濟南和無錫溢價率都在1%左右，廈門和福州二輪土拍明顯遇冷，和上月深圳、杭州的土拍高熱表現(xiàn)截然不同。受此影響，平均溢價率降至3.7%，環(huán)比下降1.6個百分點。

??土地流拍現(xiàn)象再度惡化。重點監(jiān)測城市平均流拍率升至19.8%，環(huán)比上漲3.8個百分點。集中土拍的城市仍是流拍主力，如濟南、南昌、成都、福州等均有多宗地遭遇流拍。尤其是濟南，受限于多宗地捆綁出讓，房企拿地意愿不高，首輪出讓的29宗宅地中便有13宗遭遇流拍，首輪流拍率僅次于天津。

??一線城市僅廣州有土地成交，均為一批次集中成交地塊。具體而言，廣州推出了18宗住宅用地，最終成交17宗，總成交建面262萬平方米，共收金341億元，平均樓板價13049元/平方米。多數(shù)土地仍以底價成交為主，且由央企或國企托底，僅有1宗地進入搖號階段，為白云區(qū)空港大道中東側(cè)AB2904003地塊，由于地理位置優(yōu)越，吸引了多家房企競價，最終由中海以總價27億元及自持9%的條件競得。

??二線城市成交建面1062萬平方米，環(huán)比下降48%，同比下降81%；成交金額814億元，環(huán)比下降56%；平均樓板價7607元/平方米，環(huán)比下跌17%。本月舉行集中土拍的城市中，4城溢價率均處于低位，蘇州溢價率僅2.9%，其余城市溢價率均在2%以下。盡管濟南、蘇州等地均進一步放寬了拿地門檻，但在銷售端信心尚未真正建立的情況下，土拍熱度依舊保持低位，尤其是濟南，首輪流拍率高達47%。值得一提的是，南昌完成了年內(nèi)第二輪集中出讓，盡管開拍前有10幅地撤牌，但剩余9宗地較為優(yōu)質(zhì)，吸引多家房企參拍，最終4宗觸頂成交，余下5幅地也順利出讓，平均溢價率達到8.6%。

??三四線城市成交建面5282萬平方米，環(huán)比下降6%，同比下降56；成交金額997億元，環(huán)比下降5%，同比下降65%；平均樓板價1887元/平方米，環(huán)比上漲2%，同比仍下跌20%。在CRIC重點監(jiān)測的三四線城市中，無錫、常州、溫州、金華等成交相較活躍，成交建面均在50萬平方米以上。其中，無錫完成首輪集中土拍，8宗地全部成交，總成交建面100萬平方米。但就競拍熱度來看，無錫此次集中土拍明顯遇冷，僅1宗地溢價出讓，其余地塊均由本地城投托底。

??綜觀

??6月將檢驗市場成色

??兩類城市成交有望改善

??展望未來，地方放松政策頻率及力度加碼，弱二線及三四線城市將全面取消限購、限售等限制性政策。受此影響，房地產(chǎn)市場有望逐漸復(fù)蘇，但城市分化加劇。隨著房企沖刺半年度業(yè)績，勢必將加大供貨力度，6月將是驗證各城市市場成色的重要節(jié)點，并給下半年市場定調(diào)。預(yù)計兩類城市成交有望明顯改善：其一，市場供求基本平衡，包括北京、深圳、杭州、成都等，一旦供應(yīng)放量，成交必將明顯回升。其二，放松政策力度較大，包括太原、無錫、南通等，短期或?qū)⒋碳ぞ用褓彿肯M，成交有望企穩(wěn)回升。