“創(chuàng)新”引領(lǐng)北京甲級寫字樓市場租戶結(jié)構(gòu)演變

市場報告 2023-03-27 09:41:19 來源:中房網(wǎng)

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  • 城市:北京
  • 發(fā)布時間:2023-03-27
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):世邦魏理仕

CBD和麗澤各居最具吸引力和最具成長性商務(wù)區(qū)

CBRE世邦魏理仕發(fā)布《北京甲級寫字樓租戶普查三年演變》報告

??2023年3月24日,北京—CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《北京甲級寫字樓租戶普查三年演變》。報告顯示,新增供應(yīng)集中入市、新冠疫情及其防控措施的影響、重點(diǎn)行業(yè)市場和政策環(huán)境的變化,共同塑造了過去三年北京寫字樓市場前所未有的大變局。新增供應(yīng)驅(qū)動需求增長,存量物業(yè)租戶迭代更新,企業(yè)入駐與搬遷熱情高漲,北京甲級寫字樓市場在過去三年間實(shí)現(xiàn)量與質(zhì)的飛躍。

??該調(diào)查收集整理了138棟甲級寫字樓項目內(nèi)2753家(約520萬平方米辦公面積)入駐企業(yè)資料,并與2019年調(diào)研結(jié)果進(jìn)行對比,以分析過去三年,租戶在甲級樓宇遷入、遷出、擴(kuò)租、縮減等租賃活動的規(guī)模、背景原因及選址趨勢。

??“創(chuàng)新”引領(lǐng)北京甲級寫字樓市場租戶結(jié)構(gòu)演變。報告顯示,金融(30%)、TMT(21.6%)、專業(yè)服務(wù)(11.6%)為北京甲級寫字樓市場前三大需求來源,與2019年一致,但占比持續(xù)提升。從細(xì)分行業(yè)看,保險、證券、基金等非銀行金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)步擴(kuò)的同時,金融科技在數(shù)字化升級背景下迅速崛起。在TMT領(lǐng)域中,互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)、新媒體成為三年間凈新增面積和增長率最為突出的行業(yè),軟件開發(fā)、人工智能、大數(shù)據(jù)則成為該領(lǐng)域的后起之秀。此外,醫(yī)藥及生命科學(xué)為代表的高精尖產(chǎn)業(yè)、以消費(fèi)升級和產(chǎn)業(yè)數(shù)字化、低碳化升級為特征的制造業(yè)也出現(xiàn)不少大面積的新增需求。

??從中外資租戶構(gòu)成方面來看,中資金融、TMT、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)企業(yè)近年在京不斷擴(kuò)張,且對辦公品質(zhì)要求不斷提升,逐步成為北京甲級寫字樓租賃需求的中流砥柱。區(qū)位選擇方面,中資租戶在金融街、東二環(huán)、奧體和各新興商務(wù)區(qū)占有絕對優(yōu)勢,選址時體現(xiàn)對新建樓宇的強(qiáng)偏好。相對而言,外資租戶權(quán)重有所下降,但其在甲級寫字樓的總租賃面積未見減少,借助過去三年市場的機(jī)會窗口,積極實(shí)施擴(kuò)租和升級搬遷等計劃。同時,外資租戶留存率較高,體現(xiàn)其選址規(guī)劃性強(qiáng)、決策周期長且謹(jǐn)慎的特點(diǎn)。

??從租戶規(guī)??矗?0,000平方米及以上的大面積租戶數(shù)量及總租賃面積占比較2019年均有所上升:甲級寫字樓租戶數(shù)量從46上升至79,總租賃面積占比從24%上升至30%,其中金融和TMT頭部中資企業(yè)是增長主力。2000-5000平方米的腰部租戶在所有面積段中增加的數(shù)量最多,受益于TMT和產(chǎn)業(yè)類企業(yè)的成長,占比在三年間從11%上升至15%,該面積段企業(yè)品質(zhì)要求高、選擇范圍廣、決策流程短,已成為市場的中堅力量。

??從行業(yè)選址重點(diǎn)區(qū)域看,CBD和麗澤各居最具吸引力和最具成長性商務(wù)區(qū)。報告指出,CBD目前已成為除TMT以外各行業(yè)租賃面積最大的商務(wù)區(qū),也是金融、專業(yè)服務(wù)、醫(yī)藥及生命科學(xué)等行業(yè)過去三年新增租賃面積最多的商務(wù)區(qū)。而麗澤作為北京甲級寫字樓市場供應(yīng)存量第四大商務(wù)區(qū),在城市總規(guī)所賦予的“金融+科技”的功能定位引領(lǐng)下,金融、 TMT、制造業(yè)、能源及公共事業(yè)等行業(yè)租戶的新增租賃面積均排名各商務(wù)區(qū)前列,也同時得到中資和外資租戶的青睞。

??北京甲級寫字樓觀察一:搬遷 or續(xù)租?

??租戶選擇搬遷還是繼續(xù)留在現(xiàn)有樓宇,既決定于自身經(jīng)營特點(diǎn)和行業(yè)環(huán)境,也受市場租賃環(huán)境影響。

??報告顯示,銀行、保險、電信通訊、法律、會計、醫(yī)藥及生命科學(xué)等行業(yè)租戶規(guī)模實(shí)力和抗風(fēng)險能力強(qiáng),穩(wěn)定性高,在既有樓宇的留存率均超過60%。留存率相對較低的其他金融、電商、新媒體、汽車、消費(fèi)品等行業(yè),受市場和政策環(huán)境影響波動性較大。處于中間位置的大部分因市場選擇空間增加,有更強(qiáng)的升級搬遷意愿。

??而在選擇新建樓宇還是既有樓宇上,金融是新建樓宇中租賃面積最多的行業(yè),主要吸引保險、證券和基金租戶擴(kuò)張和升級,以及傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)總部、后臺部門和金融科技類公司進(jìn)駐。金融在既有樓宇則是遷出多于遷入,以中小型金融機(jī)構(gòu)的退出或者替換為主。TMT進(jìn)駐新建和既有樓宇都很活躍,新建樓宇占其總租賃面積的比重達(dá)43%是所有行業(yè)最高。醫(yī)藥及生命科學(xué)、專業(yè)服務(wù)、能源及公共事業(yè)、制造業(yè)租戶對新建樓宇的偏好度相對較低。醫(yī)藥及生命科學(xué)租戶遷入既有樓宇的面積遠(yuǎn)高于遷出。

??北京甲級寫字樓觀察二:擴(kuò)租 or減租?

??調(diào)查發(fā)現(xiàn),過去三年既有樓宇內(nèi)留存租戶擴(kuò)租或減租活動也較往年更為活躍。其中21%數(shù)量的租戶在樓內(nèi)擴(kuò)租,去化了既有樓宇9%的租賃面積,同時有12%數(shù)量的租戶減租,騰退出5%的租賃面積。

??分行業(yè)來看,金融在樓內(nèi)擴(kuò)租的數(shù)量和面積遠(yuǎn)高于其他行業(yè),主要來自傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)。面積縮減主要是由外資銀行和部分中資金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)調(diào)整所致,但減租面積較少。專業(yè)服務(wù)、制造業(yè)樓內(nèi)擴(kuò)租的面積和租戶數(shù)量僅次于金融,而減租的面積和租戶數(shù)量則較少。醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)面積調(diào)整幅度也較小,由于制造業(yè)、醫(yī)藥及生命科學(xué)在甲級寫字樓租賃的多為前端的市場、服務(wù)性部門,面積需求相對可控。TMT、能源及公共事業(yè)管理擴(kuò)租和減租的租戶數(shù)量都較少,但通常涉及大型企業(yè)的經(jīng)營策略和業(yè)務(wù)方向調(diào)整,因此單個企業(yè)平均擴(kuò)租和減租面積都比較大。

??北京甲級寫字樓觀察三:區(qū)域升級 or區(qū)域降級?

??區(qū)域升級是過去三年占比最大的搬遷流向類型,其次為同區(qū)搬遷,但同區(qū)搬遷相對區(qū)域降級和跨區(qū)平移的優(yōu)勢并不明顯,租戶流向選擇較為多元和均衡。

??從租戶來源地看,商務(wù)區(qū)以外的非集中區(qū)位或外圍區(qū)域是最大的租戶搬遷來源地,為整體甲級寫字樓市場貢獻(xiàn)24%的搬遷需求。CBD是租戶搬遷最大的來源商務(wù)區(qū),但大部分遷至同區(qū)內(nèi)的其他樓宇。金融街是對跨區(qū)搬遷需求貢獻(xiàn)最大的商務(wù)區(qū),其中分別有54%和27%的的面積需求落入麗澤和CBD。CBD同時也是租戶搬遷的首選目的地,除了來自同區(qū)樓宇的租戶,CBD還是來自中關(guān)村、東二環(huán)、燕莎、王府井租戶的首選。

??分行業(yè)看,金融和TMT的區(qū)域升級和降級活動均為所有行業(yè)中最活躍的,而TMT體現(xiàn)比金融更明顯的中心化(升級多于降級)。此外,制造業(yè)、醫(yī)藥及生命科學(xué)也體現(xiàn)較高的中心化程度,而專業(yè)服務(wù)和其他行業(yè)中的文體娛樂的中心化程度則較低。

??世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天表示:“預(yù)計2023-2025年北京甲級寫字樓新增供應(yīng)總量保持高位達(dá)131萬平方米,將對租戶需求起到開閘引流的作用。此外成熟商務(wù)區(qū)對存量物業(yè)也將通過租戶調(diào)整向市場釋放可觀的可租面積,市場有望持續(xù)多點(diǎn)開花的氣象。未來三年,高品質(zhì)需求將重塑辦公空間格局。隨著企業(yè)間對人才的競爭日趨激烈以及企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的逐步落地,核心商務(wù)區(qū)及拓展區(qū)、交通配套成熟的新興商務(wù)區(qū)將成為越來越多企業(yè)辦公的優(yōu)先選項?!?/p>

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

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  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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