[世邦魏理仕]零售和倉儲新增供應(yīng)拉升需求，辦公科創(chuàng)中心區(qū)域以價換量

??2022年10月11日，北京 – CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2022年第三季度北京房地產(chǎn)市場回顧與展望》。第三季度，北京寫字樓市場新增需求小幅回升，租金持續(xù)下滑，科技中心領(lǐng)跌；零售物業(yè)市場外圍商圈開業(yè)項目帶動區(qū)域消費升級，全市拓店需求釋放，存量更新加速；倉儲物流市場新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高，環(huán)京需求此消彼長；商務(wù)園區(qū)市場頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)持續(xù)整合，泛中關(guān)村集群加大租金折讓力度刺激市場需求；物業(yè)投資市場自用買家活躍，商務(wù)園區(qū)投資方興未艾，資本化率上行，投資賽道進(jìn)一步拓寬。

??一、優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

??——新增需求小幅回升；租金持續(xù)下滑，科技中心領(lǐng)跌

??2022年第三季度，北京寫字樓市場未錄得新項目交付。受項目延期影響，前三季度新增供應(yīng)總量累計僅有19.0萬平方米，為2015年以來的同期新增供應(yīng)最低值。

??隨著市場活力和企業(yè)復(fù)工迅速恢復(fù)，整體市場的帶看量和交易量環(huán)比均有所回升，其中新租交易總量環(huán)比上漲28%。子市場中，CBD、麗澤和東二環(huán)相對活躍，新租交易總量占全市的54%，均錄有大面積成交；石景山商務(wù)區(qū)緊隨其后，主要得益于地緣性租戶的升級搬遷和擴租。從行業(yè)來看，證券、基金、資管類租戶持續(xù)擴租，推動金融新租需求總量占比環(huán)比上升至31%，成為最活躍的板塊；其次為TMT，但其新租總面積環(huán)比下降25%，同時擴租依然謹(jǐn)慎；此外，受食品、服飾等日常用品的升級搬遷及擴租需求推動，消費品制造業(yè)新租需求占比上升至第三位；其它行業(yè)需求保持平穩(wěn)。

??由于包括頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在內(nèi)的部分企業(yè)持續(xù)整合、退租，全市凈吸納量持續(xù)錄得負(fù)值，為-1.4萬平方米，大面積退租仍主要集中在中關(guān)村和望京區(qū)域。乙級樓宇退換租現(xiàn)象尤其明顯，季末凈吸納量錄得-6.1萬平方米；而甲級市場保持韌性，凈吸納量環(huán)比上漲至4.7萬平方米。整體市場空置率環(huán)比上升0.4個百分點至18.1%。

??全市平均成交租金同樣本比環(huán)比下滑0.6%至每月每平方米308.6元；多個子市場租金錄得不同程度跌幅，其中中關(guān)村、望京、奧體等科技企業(yè)集中的區(qū)域和王府井子市場的租金跌幅均超過1%。

??世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 辦公樓部負(fù)責(zé)人袁慧指出：“未來六個月，預(yù)計有近36萬平方米新增寫字樓面積投放至北京市場，將在中關(guān)村、奧體和通州等區(qū)域釋放可租面積。在短期內(nèi)企業(yè)新租仍顯保守的情況下，業(yè)主需要提供更有競爭力的租賃條件，以吸引和留存租戶。世邦魏理仕七月進(jìn)行的租戶調(diào)查結(jié)果顯示，北京租戶對可持續(xù)戰(zhàn)略、辦公空間和租約靈活性等需求均領(lǐng)先于全國其他市場，業(yè)主可考慮在這些方面加強軟硬件配置，協(xié)助租戶建立綜合成本和效用優(yōu)勢?！?/p>

??二、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

??——外圍商圈開業(yè)項目帶動區(qū)域消費升級和拓店需求釋放，存量更新加速

??“金九銀十”之際，北京零售物業(yè)市場外圍商圈季末集中開業(yè)三個購物中心，分別為豐臺麗澤天地購物中心、龍湖·亦莊天街及瀛海中海環(huán)宇坊，帶來共計33.6萬平方米的新增供應(yīng)。在優(yōu)質(zhì)開發(fā)商運營下，項目均達(dá)到較高的出租率，并引入大量知名零售及餐飲品牌區(qū)域首店，主力店匯集7FRESHPLUS、永輝超市、IMAX博納國際影城、國圖書店等高品質(zhì)社區(qū)生活體驗業(yè)態(tài)。外圍商圈商業(yè)氛圍的日漸濃郁，填補了地緣客群的需求，并為片區(qū)發(fā)展提供了穩(wěn)定可靠的配套支持。

??在新增商業(yè)項目開業(yè)帶動下，積蓄已久的開店需求得到一定釋放，凈吸納量為近五個季度的最高水平。但由于多數(shù)現(xiàn)有項目客流量尚未完全恢復(fù)，引入新品牌進(jìn)度仍然較為緩慢。新增需求以粵菜、烤肉、輕食餐吧等類別的餐廳品牌為主，網(wǎng)紅咖啡茶飲品牌則有Manner、%Arabica等較為活躍。零售業(yè)態(tài)中，BAPE、STARTER、李寧、FILA等潮流服飾和運動戶外品牌均有新店開出，而新能源汽車更趨布局在人口密度較大的商務(wù)區(qū)及居住社區(qū)，高奢珠寶及香氛（如DR、凱利安、馥馬爾）等高承租能力的品牌亦補位核心商圈此前騰退的鋪位。個別現(xiàn)有項目清退老舊業(yè)態(tài)和品牌，短期內(nèi)出現(xiàn)大面積空置。全市空置率環(huán)比上升0.5個百分點至7.2%。自疫情以來租金持續(xù)走低，但降幅較上季度有所收窄，全市購物中心首層平均租金報價環(huán)比下調(diào)0.8%至每天每平方米33.9元。本輪疫情以來空置漲幅較大的商業(yè)體采取給予短期租金折扣的方式促進(jìn)去化。成熟商圈租金相對穩(wěn)定，而外圍商圈商戶經(jīng)營相對脆弱，業(yè)主對其租金政策則更加靈活。

??世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部京西辦公室負(fù)責(zé)人宋海燕表示：“未來六個月，預(yù)計僅通州有一座10萬平方米新建優(yōu)質(zhì)購物中心入市，市場將聚焦于存量物業(yè)改造更新。根據(jù)《北京市高品質(zhì)商圈改造提升行動計劃【2022-2025】》內(nèi)容顯示，將持續(xù)通過城市更新喚醒消費活力。本季度京凱德Mall二期、西單商場、友誼商店、中鐵廣場（龍湖·北苑天街）、崇文門新世界百貨等項目有望完成或啟動重裝計劃，為未來北京零售物業(yè)市場突顯城市級商圈魅力添磚加瓦?！?/p>

??三、倉儲物流市場

??——新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高環(huán)京需求此消彼長

??2022年第三季度北京物流倉儲市場迎來三個新增項目入市，分別位于經(jīng)開區(qū)、平谷馬坊物流基地及順義空港區(qū)域，帶來共計38.0萬平方米的新增供應(yīng)，前三季度新增供應(yīng)總量已超過歷年年度供應(yīng)紀(jì)錄。新增項目集中入市環(huán)比推高整體空置率9.2個百分點至12.4%，也是近十二年的最高水平，為因疫情管控而暫緩?fù)庖?、轉(zhuǎn)而在市內(nèi)擴張的租戶提供了較以往更充裕的可租空間。季內(nèi)凈吸納量達(dá)到7.9萬平方米，新租需求多為1萬平方米以上的大體量成交，以第三方物流為主要來源，主要集中在順義空港等區(qū)域。與此同時，以成本為導(dǎo)向的京內(nèi)搬遷置換更趨活躍。租戶租金敏感度提高，項目間去化表現(xiàn)因而出現(xiàn)分化，性價比較低的項目面臨去化緩慢的難題。

??在剛需支撐下，全市平均租金增速較上季度有所回升，同樣本比環(huán)比上漲1.0%至每月每平方米56.8元。各子市場皆有不同程度上漲，其中馬駒橋及大興京南等核心區(qū)域租金漲幅領(lǐng)先。

??廊坊連續(xù)六個季度供應(yīng)放量，本季度于廣陽及固安共計入市50.1萬平方米的高標(biāo)倉儲項目；而天津則在靜海及空港有兩處項目竣工，共計17.7萬平方米。需求方面，年內(nèi)天津市場疫情管控頻繁，往來物流受限，部分短租需求轉(zhuǎn)移至廊坊近京片區(qū)，給予了廊坊獲取需求的窗口期，廊坊季內(nèi)凈吸納量攀升至37.6萬平方米。天津需求則減弱，其中北辰區(qū)域尤為明顯，全市錄得-1.5萬平方米凈吸納量，空置率環(huán)比小幅攀升。租金方面，廊坊目前租戶議價能力依舊較高，但租金降幅縮窄；天津則相對平穩(wěn)，業(yè)主短期內(nèi)以保價為主。

??世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人李虹指出：“未來六個月，北京物流倉儲市場預(yù)計仍將迎來約30萬平方米的新增供應(yīng)，有望推動更多租賃需求在非核心區(qū)域落地。同期廊坊和天津市場供應(yīng)將繼續(xù)放量。京津廊多個區(qū)域政府有土地規(guī)劃及項目落地動作，除在建工程外，北京平谷、廊坊霸州及天津濱海新區(qū)等區(qū)域在本季度皆有新增倉儲用地出讓。未來環(huán)京項目的不斷增加，將為市場回暖后的需求放量提供更多優(yōu)質(zhì)空間儲備。”

??四、優(yōu)質(zhì)商務(wù)園物業(yè)市場

??——頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)持續(xù)整合泛中關(guān)村集群加大租金，折讓力度刺激市場需求

??2022年第三季度北京商務(wù)園區(qū)市場未錄得新項目的交付。整體市場新增需求放緩，頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)持續(xù)縮減面積，部份中小型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也陸續(xù)出現(xiàn)到期不續(xù)或面積騰退的現(xiàn)象，季內(nèi)錄得凈吸納量-6.4萬平方米，空置率環(huán)比上漲0.2個百分點至18.1%。人工智能、軟件開發(fā)等TMT行業(yè)、芯片等工業(yè)品制造業(yè)、醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)新租較為活躍，房地產(chǎn)建筑亦釋放搬遷類需求。區(qū)域市場表現(xiàn)日益分化：上地、中關(guān)村軟件園當(dāng)前帶看的以5000平方米以下的跨區(qū)域搬遷類需求為主，但租戶決策進(jìn)度放緩，使得年內(nèi)騰退的面積難以得到有效去化；電子城、豐臺科技園子市場凈吸納量均錄得負(fù)值，除了受到互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)面積騰退的影響，新租需求觀望情緒明顯；多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展使得經(jīng)開區(qū)子市場在面對市場諸多不確定性時更具韌性，醫(yī)藥及汽車等產(chǎn)業(yè)數(shù)字化進(jìn)程催生辦公需求，裝備制造及航空航天行業(yè)亦有成交；而順義子市場季內(nèi)去化則得益于汽車互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)類型需求。

??全市商務(wù)園區(qū)平均租金報價同樣本比環(huán)比下降0.4%至每月每平方米161.0元。其中泛中關(guān)村集群環(huán)比下降0.5%，由于空置面積增加以及去化速度低于預(yù)期，不少業(yè)主紛紛下調(diào)租金以刺激市場需求。其他子市場中，亦莊、大興、順義租金維穩(wěn)，電子城和豐臺科技園降幅加大。

??世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示：“未來六個月，北京商務(wù)園區(qū)預(yù)計將迎來約97萬平方米新增供應(yīng)，其中泛中關(guān)村集群有48萬平方米。世邦魏理仕最新發(fā)布的《2022年北京商務(wù)園區(qū)租戶普查》結(jié)果顯示，北京商務(wù)園區(qū)作為新一代信息技術(shù)、醫(yī)藥健康等高精尖產(chǎn)業(yè)空間載體的功能定位進(jìn)一步明確。近期發(fā)布的《關(guān)于推動中關(guān)村加快建設(shè)世界（更多政策，請查閱中房網(wǎng) m.wjn340.cn）領(lǐng)先科技園區(qū)的若干政策措施》，以及北京證券交易所大興服務(wù)基地正式掛牌等大事件，均向市場傳遞積極信號：北京各區(qū)將通過加快建設(shè)高品質(zhì)專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)承載空間和完善金融服務(wù)體系，帶動園區(qū)內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)、高校、科研機構(gòu)發(fā)展，助力區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚和升級?！?/p>

??五、物業(yè)投資市場

??——自用買家活躍，商務(wù)園區(qū)投資方興未艾；資本化率上行，投資賽道拓寬

??2022年第三季度北京投資物業(yè)市場錄得13筆大宗交易，交易數(shù)量環(huán)比顯著提升，但多數(shù)為10億以下的小體量交易，合計總額僅79.6億元，環(huán)比和同比均有下降。季內(nèi)自用型買家需求頻頻涌現(xiàn)，貢獻(xiàn)了其中的8筆交易，占總交易額的73%，買家主要為醫(yī)療、軟件、芯片等新經(jīng)濟企業(yè)。購買標(biāo)的類型和區(qū)位呈多元化特點，獨棟型、散售型辦公、商業(yè)和酒店均有涉及，遍布朝陽、海淀、豐臺、大興、石景山等區(qū)，其中兩家醫(yī)療診所分別收購朝陽區(qū)的一處底商和一棟酒店，開辟了存量物業(yè)用途轉(zhuǎn)換的多種可能性。由于對宏觀經(jīng)濟和租賃市場基本面發(fā)展持觀望態(tài)度，投資型買家出手依然謹(jǐn)慎。

??本季度有5筆交易位于外圍的園區(qū)，占總交易額的45%，包括季內(nèi)金額最大的交易——國內(nèi)某大型軟件公司購置北清路的智谷大廈，以及某外資制造企業(yè)將其在電子城IT產(chǎn)業(yè)園租用的獨棟辦公收購自用。受益于北京對高精尖產(chǎn)業(yè)集聚能力的不斷提升，以及產(chǎn)業(yè)園REITs上市和擴募火熱進(jìn)行，投資型買家也對商務(wù)園區(qū)發(fā)展前景寄予厚望，CBC康橋資本購置大興藥谷一號，以及某中資園區(qū)開發(fā)商購入平谷同創(chuàng)汽車產(chǎn)業(yè)園并計劃對物業(yè)進(jìn)行改造升級，均反映投資者對該板塊的關(guān)注度。

??世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗指出：“本季度頻見開發(fā)商拋售資產(chǎn)，以加速現(xiàn)金回流，數(shù)宗辦公、商業(yè)和酒店交易與此前可比交易相比均有較大幅度的價格折讓，反映該類商業(yè)地產(chǎn)資本化率已進(jìn)入上行渠道，物業(yè)收購窗口期進(jìn)一步打開。另一方面，在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的持續(xù)擴容下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流和保障性租賃住房等板塊進(jìn)一步受到追捧，吸引更多投資者布局，也將為北京大宗交易開辟更廣闊的賽道?！?/p>