行業(yè)透視|預(yù)期7月新增供應(yīng)環(huán)降3成,京杭蓉主城改善放量

市場(chǎng)報(bào)告克而瑞研究中心 2023-07-10 09:54:13 來(lái)源:克而瑞地產(chǎn)研究

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2023-07-10
  • 報(bào)告類型:市場(chǎng)報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??導(dǎo)語(yǔ)

??7月成交同環(huán)比仍將顯著下跌,京杭等熱點(diǎn)恒熱,津青徐供需錯(cuò)配。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??經(jīng)歷了6月的放量,7月新房供應(yīng)再度進(jìn)入低迷期,同環(huán)比齊跌,絕對(duì)量回歸至5月水平。除了去年地市縮量導(dǎo)致“無(wú)貨可供”的客觀制約之外,當(dāng)前低迷的市場(chǎng)行情才是房企不愿推貨的主因。多數(shù)城市面臨供給縮量,僅廣州、長(zhǎng)沙、重慶、鄭州、天津、昆明、泉州等少數(shù)城市仍能環(huán)比持增。從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看,主城區(qū)、剛需產(chǎn)品占比基本都接近50%,與改善接棒的需求結(jié)構(gòu)略有錯(cuò)配,因而我們認(rèn)為,7月成交樂觀預(yù)期便是止跌企穩(wěn),難有大幅放量空間。

??01 規(guī)模:7月28城供應(yīng)預(yù)期同環(huán)比齊跌至5月水平
鄭渝津等逆勢(shì)放量

??據(jù)CRIC調(diào)研,7月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積1019萬(wàn)平方米,同環(huán)比降幅預(yù)計(jì)為24%和29%,前7月累計(jì)供應(yīng)面積將達(dá)到8486萬(wàn)平方米,累計(jì)同比回落8%。

??當(dāng)前整體供應(yīng)略有疲軟態(tài)勢(shì),6月雖有放量但絕對(duì)量尚不及3月和4月水平,而7月預(yù)期回落至5月水平,究其原因,與低迷的成交行情密切相關(guān),居民購(gòu)買力壓縮,市場(chǎng)信心不足,使得房企推貨熱情普遍較低。

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??各能級(jí)供應(yīng)普降。具體來(lái)看,一線高位回落,環(huán)比下降31%,同比下降11%。除了廣州環(huán)比微增4%之外,其余城市較上月均有不同程度縮量。北京、上海降幅較為顯著,7月供應(yīng)量均不及上半年月均,隨著短期市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)降,房企推盤積極性也略有回落。深圳7月供應(yīng)量雖不及6月,但同比增幅達(dá)32%,前7月累計(jì)同比增幅達(dá)40%,在4個(gè)一線城市中居首。房企推盤熱情相對(duì)高漲,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),7月份深圳將會(huì)有10個(gè)樓盤上新,近6000多套房源計(jì)劃入市。

??二線城市雖然同環(huán)比齊降,但是跌幅不及一線和三四線。從絕對(duì)量水平來(lái)看,無(wú)城市單月供應(yīng)超過100萬(wàn)平方米,部分城市供應(yīng)提速,以長(zhǎng)沙、重慶、鄭州、天津、福州等弱二線城市為代表,7月環(huán)比持增。寧波同樣迎來(lái)了供應(yīng)放量期,環(huán)比漲幅翻番,顯著高于去年同期。相較而言,成都、廈門、南寧等迎來(lái)階段性回調(diào),7月供應(yīng)規(guī)模顯著回落,環(huán)比跌幅均在7成以上。

??三四線則進(jìn)入供應(yīng)低迷期,我們調(diào)研了長(zhǎng)、珠三角部分重點(diǎn)城市諸如無(wú)錫、常州、徐州、漳州、泉州等,僅泉州、無(wú)錫兩城單月供應(yīng)規(guī)模超過10萬(wàn)平方米,除泉州同環(huán)比齊增外,余下城市全線飄綠,低迷的樓市行情也使得房企整體推貨積極性并不高漲。

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??02 結(jié)構(gòu):近5成城市以主城區(qū)、剛需為供應(yīng)主力
弱二三線剛需占比過半

??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來(lái)看,重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為47%、39%和14%,總體仍呈現(xiàn)出以剛需為主導(dǎo)的現(xiàn)象。分城市來(lái)看,弱二三線城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比基本都在50%以上,以重慶、南寧、青島、鄭州、徐州、天津、昆明為典型代表,剛需客群仍是成交主力;武漢、南京、濟(jì)南等剛需和改善占比可謂不分伯仲,均在40%以上。而此前熱度較高城市諸如北京、合肥、杭州、成都等“以銷定產(chǎn)”,依舊以改善作為供應(yīng)主力,值得關(guān)注的是蘇州、深圳等短期市場(chǎng)略有升溫的城市也在7月加強(qiáng)了改善產(chǎn)品的供給力度。而少數(shù)城市諸如常州、廈門、福州供應(yīng)規(guī)模量較小且主要集中在高端產(chǎn)品,占比均在5成以上。

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??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看,重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為47%、33%和20%,主城區(qū)仍屬于供應(yīng)主力。分城市來(lái)看,昆明、重慶、鄭州、南寧、常州、福州、西安、北京、成都、泉州、蘇州主城占比均在7成以上,青島、無(wú)錫、濟(jì)南、寧波、徐州、上海、漳州、南京則以近郊項(xiàng)目為主,占比均在5成以上,少數(shù)城市諸如深圳、廣州遠(yuǎn)郊還將持續(xù)加大供貨量,預(yù)期也將造成庫(kù)存積壓。

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??03 預(yù)判:7月成交同環(huán)比仍將顯著下跌
京杭等熱點(diǎn)恒熱,津青徐供需錯(cuò)配

??盤點(diǎn)了7月供應(yīng),結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征,來(lái)對(duì)后市進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單預(yù)判:目前來(lái)看,改善接棒剛需,成為支撐市場(chǎng)新生力量。不過考量到改善客群存在基數(shù)有限,短期內(nèi)市場(chǎng)觀望情緒依舊濃厚,對(duì)于成交回暖的促進(jìn)作用也將十分有限。因而7月整體成交同環(huán)比仍將下降,累計(jì)增幅也將進(jìn)一步收窄。不同城市的分化行情預(yù)期還將延續(xù),大體可以分為以下幾類典型城市:

??第一類為短期內(nèi)供給節(jié)制,優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品(主城、改善or高端)占比較高的城市,諸如北京、杭州、成都、合肥、深圳、蘇州、長(zhǎng)春、廈門、福州、無(wú)錫、常州等。對(duì)于這類城市而言,雖然成交放量程度有限,但是整體市場(chǎng)熱度、去化率水平尚能保持穩(wěn)中有增。具體來(lái)看,一是熱度本就較高的北京、杭州、成都、合肥等城市,至少能保持短期熱度延續(xù);二是短期內(nèi)有回暖苗頭的深圳、蘇州等城市,高端改善需求尚有進(jìn)一步釋放空間;三是市場(chǎng)尚屬于低迷期的長(zhǎng)春、廈門、福州、無(wú)錫、常州等受推盤結(jié)構(gòu)性影響,7月去化率還將實(shí)現(xiàn)低位回升。

??第二類為短期內(nèi)供應(yīng)尚能放量的弱二三線城市,以長(zhǎng)沙、重慶、鄭州、天津、昆明、泉州為典型代表,這類城市7月供應(yīng)主要還是以主城或近郊的剛需產(chǎn)品為主,不過考量到這些城市基本在3-4月已經(jīng)迎來(lái)一輪需求集中釋放,目前基于剛需購(gòu)買力消費(fèi)降級(jí),市場(chǎng)趨于低迷影響信心修復(fù)等不利因素,短期內(nèi)成交難有放量空間。值得關(guān)注的是,后期剛需盤的集中入市也會(huì)使得短期內(nèi)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇,營(yíng)銷戰(zhàn)、價(jià)格戰(zhàn)無(wú)可避免,整體房?jī)r(jià)或?qū)⒚媾R進(jìn)一步下挫的風(fēng)險(xiǎn)。

??第三類為供應(yīng)縮量或是供需錯(cuò)配,整體成交還將延續(xù)筑底行情,以寧波、天津、青島、濟(jì)南、徐州、漳州為典型代表,這類城市主力供應(yīng)集中在近遠(yuǎn)郊剛需剛改項(xiàng)目為主,并不能有效撬動(dòng)購(gòu)買力較強(qiáng)的改善客群的需求,因而7月成交大概率延續(xù)降勢(shì)。

??總體來(lái)看,短期房地產(chǎn)市場(chǎng)供給難有放量可能:一方面主要受到成交行情低迷影響,房企推盤積極性不高,我們盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn),鄭州7月份預(yù)計(jì)供應(yīng)項(xiàng)目,3成為6月預(yù)供應(yīng)項(xiàng)目延緩入市,在這樣特殊的時(shí)間節(jié)點(diǎn),房企延緩開盤,市場(chǎng)信心不足可見一斑;另一方面,去年土地端成交不濟(jì)也成為了限制供給放量的客觀因素。不過從供求關(guān)系來(lái)看,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)還是延續(xù)了成交略高于供應(yīng)的供求持穩(wěn)態(tài)勢(shì),庫(kù)存還保持小幅下行走勢(shì)。

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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