市場報告 2023-07-07 12:22:37
- 城市:全國
- 發(fā)布時間:2023-07-07
- 報告類型:市場報告
- 發(fā)布機構(gòu):克而瑞
??(2023年6月)
??本月關(guān)注
??LPR下調(diào)10BP,本月地方政策力度頻次創(chuàng)新低
??央行本月調(diào)整5年期LPR,下調(diào)10BP至4.2%,進一步打開房貸利率下行空間, 或有利于提振房地產(chǎn)需求和市場對經(jīng)濟的信心。本次LPR降息已釋放積極信號,穩(wěn)增長政策加碼預(yù)期強烈,多部門臨近月底是否積極政策信號,實質(zhì)性政策落地可期。此外,本月地方政府放松政策的頻次和力度創(chuàng)去年3月以來的新低,21個城市政策松綁(環(huán)比減少2個),政策頻次下降4次,僅青島、臨沂、揚州、福清涉及放松“四限”,其余多為公積金、購房補貼等弱刺激。保交樓方面,廣西出臺防“爛尾樓”新規(guī),規(guī)定房企獲預(yù)售許可前不得開展銷售。
??金科引長城國富作戰(zhàn)投,德信獲浙商資產(chǎn)支援
??本月月底金科與長城國富簽訂戰(zhàn)略框架協(xié)議,長城國富有意向獨立或與其他合作方組成投資聯(lián)合體作為重整投資人參與金科股份的預(yù)重整,此次AMC直接參與出險房企集團層面的股權(quán)合作是次突破性的紓困舉措。相對而言,預(yù)重整程序中出險房企原有風險能更好梳理清楚,方便長城國富盡可能控制風險。此外,德信從浙商資產(chǎn)處獲取6.03億紓困基金用于德清時代云起,據(jù)了解該項目沒有銀行融資且項目資金本身是良性運轉(zhuǎn)的;萬達轉(zhuǎn)讓武漢華達玖號86%股權(quán)予華融,該標的公司當前計劃改建的萬達電影樂園的建設(shè)進度迎來轉(zhuǎn)機。
??長實欲抄底香港豪宅,龍光、合景債務(wù)重組或遇困
??本月重點監(jiān)測房企共涉及30筆并購交易,披露的交易對價約148億,收并購熱度繼續(xù)回落。本月最引人關(guān)注的是李嘉誠擬從匯豐處收購龍光與合景泰富聯(lián)合打造的香港豪宅凱玥項目的債權(quán)。根據(jù)測算,該項目總貨值約超300億港元,曾被龍光、合景作為抵押擔保,從匯豐等銀團獲取102億港元的開發(fā)貸款。該香港項目是龍光和合景債務(wù)重組的重要籌碼,倘若長實收購債權(quán)再將其拍賣可能對2家出險房企境外債的談判帶來很大阻力。
??01
??并購政策:LPR下調(diào)10BP
??6月地方政策力度頻次創(chuàng)新低
??中央層面,去年8月以來央行本月首次調(diào)整5年期LPR,下調(diào)10BP至4.2%,進一步打開房貸利率下行空間, 或有利于提振房地產(chǎn)需求和市場對經(jīng)濟的信心。本次LPR降息已釋放積極信號,穩(wěn)增長政策加碼預(yù)期強烈。月底央行提出“因城施策支持剛性和改善性住房需求,扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作”,住建部部長倪虹則表示“大力支持剛性和改善性住房需求,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”,金融監(jiān)管總局局長李云澤提出“有力有效防范化解重點領(lǐng)域金融風險,支持恢復(fù)和擴大有效需求”,期待更多實質(zhì)性政策落地。
??地方層面,繼續(xù)以穩(wěn)需求、保交樓作為政策主線方向。本月21個城市政策松綁(環(huán)比減少2個),政策頻次下降4次,創(chuàng)去年3月以來新低;具體看,僅青島、臨沂、揚州、福清涉及放松“四限”,其余多為公積金、購房補貼等弱刺激,或優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、房企融資等供給端支持。保交樓方面,廣西出臺防“爛尾樓”新規(guī),規(guī)定房企獲預(yù)售許可前不得開展銷售活動;濟南市委書記劉強會見綠地董事長張玉良,稱一如既往支持綠地重點項目建設(shè)。
??02
??并購金融:金科引長城國富作戰(zhàn)投
??德信獲浙商資產(chǎn)支援
??集團層面,本月月底金科連發(fā)7條公告,對外宣布將引入戰(zhàn)投的重磅消息,于6月30日與長城資產(chǎn)旗下的,長城國富地產(chǎn)開發(fā)平臺簽訂了戰(zhàn)略框架協(xié)議。本輪AMC紓困房企案例基本都秉持“救項目不救房企”的原則,而本次長城旗下的開發(fā)平臺直接參與出險房企集團層面的股權(quán)合作是次突破性的紓困舉措。根據(jù)公告,長城國富有意向獨立或與其他合作方組成投資聯(lián)合體作為重整投資人參與金科股份的預(yù)重整。換句話說,長城國富不是直接的戰(zhàn)投方,而可能通過單獨或找其他合作人的形式作為新投資人,參與到金科預(yù)重整程序,相對而言預(yù)重整程序中出險房企原有風險能更好梳理清楚,方便長城國富得以盡可能控制風險。
??具體項目層面,本月德信從浙商資產(chǎn)處獲取6.03億紓困基金用于“德清時代云起”項目,屬于地方AMC近期落地的首單紓困項目。據(jù)知情人士表示,此次合作中浙商資產(chǎn)是要挑項目的,就德清時代云起項目而言,該項目沒有銀行融資且項目資金本身是良性運轉(zhuǎn)的,AMC投入增量資金后很快能讓項目運轉(zhuǎn)下去。
??此外,本月萬達將武漢華達玖號創(chuàng)新投資合伙企業(yè)近86%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予華融。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后,華融持股86.0381%,萬達13.9104%,華融資本0.0515%。該標的公司成立至今僅投資萬達東湖置業(yè),該公司旗下項目為武漢中央文化區(qū)項目,耗資500億元,打造包括楚河漢街、漢街萬達廣場、漢秀劇場、萬達電影樂園、萬達瑞華酒店、萬達嘉華酒店等地標性項目。2017年后,多個項目易主,萬達嘉華酒店被富力接盤,北京華聯(lián)接手漢街萬達廣場資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)及楚河漢街第二街區(qū)打造武漢SKP。其中,萬達計劃將萬達電影樂園改造為新漢街萬達廣場,但于2023年5月項目被曝停工,本次華融入主后,項目建設(shè)進度將迎來轉(zhuǎn)機。
??03
??行業(yè)并購:長實欲抄底香港豪宅
??龍光、合景債務(wù)重組或遇困
??根據(jù)CRIC監(jiān)測,2023年6月重點監(jiān)測房企共涉及30筆并購交易,披露交易金額的有19筆,總交易對價約147.8億人民幣,環(huán)比減少49.6%、同比大幅減少72.6%,披露的平均單筆并購交易規(guī)模7.8億(2023年5月:26.6億),收并購熱度繼續(xù)回落。
??交易進展來看,本月11筆完成的并購交易中3筆披露交易對價,涉及對價96.3億,其中歷時半年建發(fā)耗資近63億收購紅星美凱龍29.95%股份已完成過戶,濱江超23億收購杭鐵旗下標的,與其合作開發(fā)3宗地塊。9筆交易處掛牌狀態(tài),其中8筆披露金額涉及32.57億;5筆交易已簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議,綠城1.2億收購九龍倉杭州蕭山項目剩余股權(quán),景業(yè)擬退出廣州黃埔南部舊改,正榮7500萬元出售南京江北新區(qū)項目等。
??此外,進行中、傳言交涉中的并購交易分別有4筆和1筆,其中金科為“保殼”,擬定增購買恒昇大業(yè)20%股權(quán)注入上市平臺,而李嘉誠擬從匯豐處收購龍光與合景泰富聯(lián)合打造的香港豪宅凱玥項目的債權(quán)。根據(jù)測算,該項目總貨值約超300億港元,曾被龍光、合景作為抵押擔保,從匯豐等銀團獲取102億港元的開發(fā)貸款。近期長實與匯豐接觸,希望接手項目相應(yīng)債權(quán)。該香港項目是龍光和合景債務(wù)重組的重要籌碼,倘若長實收購債權(quán)再將其拍賣可能對2家出險房企境外債的談判帶來很大阻力,會陷入困境甚至失敗。
??交易標的物業(yè)類型看,本月多元化類并購額占比大幅減少,14筆涉及多元化投資的交易,披露的交易金額10億,僅占到全部規(guī)模的6.8%,環(huán)比減少79.6pct。而開發(fā)項目、集團收并購交易相對頻繁,交易筆數(shù)分別14筆和2筆,合計占到全部的53%,相對聚焦主業(yè)。
??附表
本月的重點收并購事件一覽
- 11:36
- 11:34
- 11:29
- 11:25
- 11:11
- 10:37
- 10:34
- 10:29
- 10:29
- 10:26
- 10:16
- 10:14
- 10:08
- 10:07
- 10:02
- 10:00
- 09:58
- 09:54
- 09:51
- 09:46
- 09:40
- 09:37
- 08:43
- 08:41
- 08:38
- 08:35
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |