??導(dǎo)語

??二手提振作用大于新房，新房尚待二手“賣舊換新”傳導(dǎo)。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??時至今日，距京滬相繼發(fā)布降首付、降利率、調(diào)整普宅標準等利好新政已半月有余，從市場反饋來看，京滬新房成交出現(xiàn)了不同程度的回升。

??新房據(jù)CRIC監(jiān)測，新政落地后至今，北京新房成交套數(shù)日均約248套，較新政出臺前12月前14天日均119套倍增108%，與11月日均147套相比也顯著增長了69%。而從上海來看，日均成交套數(shù)從新政前的143套增至146套，增幅相對有限。

??而從微觀項目來訪、去化，二手房市場層面，京滬新政落地又存在哪些差異化特征呢？又會對未來市場產(chǎn)生哪些影響呢？

??01

??北京單盤周度來訪量較11月增17%
客戶轉(zhuǎn)化率逐周上行增至5%

??微觀項目層面，北京項目來訪、認購穩(wěn)步提升。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，北京重點在售監(jiān)測項目近2周單盤來訪量分別達到了153組和140組，較11月周均單盤來訪量125組增幅約17%。同時平均轉(zhuǎn)化率達到了5%，與10月市場高熱期基本持平。

??02

??上海新政效果僅作用個別改善盤
多數(shù)樓盤新政后去化率無明顯提升

??從上海市場來看，12.14新政官宣后，各大頭部房企均開啟售樓處24小時不打烊，希望將前期意向猶豫客戶轉(zhuǎn)定。而從微觀項目來訪情況來看，各板塊優(yōu)質(zhì)項目來訪量確實有一定提升，不少項目整體日均來訪較前期有50%以上的增長；不過新政主要刺激存量客戶復(fù)訪提升，部分前期猶豫老客戶決心入場，逼定效力顯現(xiàn)。目前來看，新政提振效果僅針對個別改善盤，龍湖青云湖、朗拾花語等個別項目成交認購情況較新政前明顯增長，新政后兩日成交達20套以上，其余部分項目即使在新政后營銷力度和中介提傭后，成交較新政前變化并不明顯。部分項目數(shù)據(jù)面環(huán)比大漲，主要是由于前期數(shù)據(jù)基數(shù)本身較低，漲幅需理性看待。

??目前來看，新政對于“以舊換新”置換客戶的刺激作用暫未在新房成交層面有所體現(xiàn)，僅部分優(yōu)質(zhì)項目出現(xiàn)個別二套7成首付變?yōu)?成首付的新訪成交客戶。而新政后項目認籌表現(xiàn)不及預(yù)期：截至12月27日，新政后共計13盤完成認籌，平均認籌率僅6成，我們篩選了部分重點項目諸如保利·光合上城、合生縵云上海、華潤虹橋潤璟、金地·嘉峯匯、綠城·留香園、品尊國際等新政前后開盤去化率較前期無明顯提升，可見在目前各大樓盤均續(xù)銷+無需積分下，客戶更傾向于慢慢挑，下定時間較長，等待開發(fā)商折扣加碼。

??03

??二手房：上海新政后掛牌增8%、成交增3成
北京日均成交持平11月

??相比新房，二手市場變化更為顯著。普宅認定的調(diào)整對二手市場交易、尤其是早期買入價格較低的業(yè)主帶來了較為顯著的稅費節(jié)省，中介咨詢明顯增多、復(fù)訪率增加。

??以上海為例，新政后日均掛牌量較新政前上升8%，尚不及“認房不認貸”新政后的掛牌漲幅，且超9成的房屋掛牌價格并未在新政后出現(xiàn)上浮，可見絕大部分的房東對新政并無預(yù)期中的敏感，仍處于觀望態(tài)勢。新政后各大中介門店的咨詢增多、復(fù)訪率增加，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至12月28日，新政后日均成交量約為608套，環(huán)比新政前12月前14日均成交466套上升30%，較11月日均成交531套增長15%，此漲幅屬于合理微漲，不少原本前期價格存在小幅分歧的客戶在這一階段集中成交。事實上，目前市場上二手房掛牌存量高企，房東多傾向保持原價出售，但由于新政后稅費減免實際讓利買家，議價空間有所收窄。

??北京自新政后二手房掛牌量并未出現(xiàn)明顯上升，周均新增掛牌套數(shù)基本在4000套左右。而從成交端來看，新政后日均成交量424套，較新政前12月前14日上浮18%，月末27日更是迎來成交小高峰，單日成交套數(shù)達749套。不過與11月月均相比并無明顯改善，整體成交均價并未出現(xiàn)上行，在當前市場供過于求的情況下，新政僅帶來了成交改善，增幅并不顯著，由此可見，市場低迷的整體趨勢尚未扭轉(zhuǎn)。

??04

??政策評價：二手提振作用大于新房
新房尚待二手“賣舊換新”傳導(dǎo)

??總體來看，京滬降首付、降利率、調(diào)整普宅標準等利好政策出臺的確在短期內(nèi)鞏固了市場信心，取得了良好的成效。尤其是對于二手房市場，普宅認定標準調(diào)整后，北京六環(huán)以外70%以上是普宅，五至六環(huán)78%以上是普宅，五環(huán)內(nèi)60%以上是普宅；上海二手房市場90%為普宅。對于普通購房者而言，可大幅降低稅費，不少原本前期價格存在小幅分歧的客戶有望在這一階段集中成交。

??從當前市場表現(xiàn)來看，也印證了上述觀點，新政對于二手房的利好作用大于新房，主要體現(xiàn)一方面業(yè)主掛牌積極性略有回升，價格增幅不顯著，房東尋求房源盡快出手。另一方面短期內(nèi)成交升溫，二手房成交套數(shù)也有了穩(wěn)步增長，新政確實對市場有正向刺激作用，激活了置換需求。

??新政對于新房市場的影響主要體現(xiàn)在微觀項目來訪、認購上升，但也并非普漲行情，區(qū)域分化依舊顯著，新政對純剛需樓盤無明顯提振作用，售樓處客戶零星，挑剔程度較高，可見京滬新政只能算是“錦上添花”而非“雪中送炭”。事實上，降首付、降利率的確在某種程度上擴充了居民購買力；但是多數(shù)客群對于高杠桿態(tài)度較為保守，還是希望通過“賣舊換新”的方式進行改善，只有二手房的流動性恢復(fù)才能使得新房熱度持續(xù)；而新房市場短期內(nèi)來訪、認購上升主要還是基于前期有購房需求但持續(xù)觀望客群的延遲釋放，因而成交上行漲幅依舊相對有限。

??預(yù)判后市，我們認為，新房市場的熱度仍有待二手房市場置換需求的逐步傳導(dǎo)，市場預(yù)計會有1-2個月高壓脈沖式行情，隨后高位回落趨向平穩(wěn)。要完全逆轉(zhuǎn)市場頹勢，可能還需要后續(xù)利好政策的密集疊加，尤其是政策工具箱內(nèi)尚有限購、限價、限售等存在進一步松綁空間。