5月成交穩(wěn)中微增,年中疊加政策窗口預(yù)期6月再回升(2024年5月)

市場報告CRIC研究中心 2024-06-03 11:27:13 來源:克而瑞地產(chǎn)研究

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2024-06-03
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??導(dǎo)語

??6月新政加持+年中沖刺,核心一二線或?qū)⑵蠓€(wěn)回升迎放量。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??5月供應(yīng)再降,成交微增,延續(xù)弱復(fù)蘇走勢,二手房成交動能放緩,同環(huán)比齊跌,累計同比降幅15%仍顯著好于新房。土地市場供地規(guī)模延續(xù)歷史低位。全國300城5月經(jīng)營性土地成交規(guī)模同比去年近乎腰斬。由于重點城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比明顯下降,5月平均溢價率降至2.0%,較上月下降2.1個百分點。

??01 新增供應(yīng)

??環(huán)比再降仍好于Q1月均
京蓉津等同環(huán)比齊增

??5月,供應(yīng)規(guī)模再降,30個重點城市新增供應(yīng)946萬平方米,環(huán)比下降17%,同比下降16%,絕對量來看,略好于今年年初,較一季度月均增長23%。

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??一線供應(yīng)同環(huán)比跌幅保持在10%以內(nèi),北京逆勢上行,同比翻番。4個一線城市整體預(yù)計供應(yīng)面積168萬平方米,環(huán)比下降7%,同比下降6%,較一季度月均水平微增4%。僅北京一城迎來階段性放量,保持同環(huán)比齊增,累計同比跌幅收窄至1%,核心區(qū)域房山區(qū)巨燕燕京府、豐臺區(qū)中建壹品·花鄉(xiāng)壹號和西城區(qū)中信國安府等項目迎來集中供應(yīng),累計推盤套數(shù)超1600套;深圳環(huán)比持增,同比回落;而上海、廣州迎來階段性供應(yīng)疲軟,同環(huán)比齊降,不過仍略高于一季度月均。

??二三線城市供應(yīng)整體回落,寧波、惠州、珠海等縮水明顯,成都、天津仍保持高位。26個重點二三線城市合計供應(yīng)779萬平方米,環(huán)比下降19%,同比下降18%。環(huán)比來看,7成以上城市成交有所回落,其中,寧波、惠州、珠海等規(guī)??s水75%以上,成都、天津等單月供應(yīng)規(guī)模均在80萬方以上,且保持穩(wěn)中有增。和一季度月均相比,二三線城市總體供應(yīng)有所改善,6成以上城市高于Q1月均值。同比來看,僅西安、重慶、南寧、昆明等少數(shù)城市供應(yīng)規(guī)模高于去年同期,西安供應(yīng)繼續(xù)發(fā)力,累計同比正增48%,昆明主要源于去年低基數(shù)影響,同比倍增,實則絕對值僅與今年Q1持平。

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??02 新房成交環(huán)比增4%延續(xù)弱復(fù)蘇
鎬津青漢等近半二三線環(huán)增20%

??5月成交較4月小幅微增,總體仍高于一季度月均,市場處于低位震蕩。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù),5月30個重點城市整體成交1081萬平方米,環(huán)比增長4%,同比下降34%,與一季度均值相比增長23%。前5月累計同比降44%,降幅收窄2個百分點。

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??分能級來看,一線熱度轉(zhuǎn)降,同環(huán)比齊跌,僅北京一城因供應(yīng)放量帶動成交環(huán)比微增1%。四個一線城市5月成交164萬平方米,同環(huán)比分別下降34%和6%,其中北京因核心區(qū)域供應(yīng)放量,成交與上月基本持平,延續(xù)供不應(yīng)求走勢。上海、廣州、深圳穩(wěn)中有降,其中上海跌幅最為顯著,當(dāng)前成交基本與2024年一季度月均持平,正是基于低迷的市場走勢,月末上海出臺了527新政利好樓市,不過新政短期內(nèi)僅帶來來訪量上升,尚未在成交端有所體現(xiàn)。

??二三線城市成交緩步復(fù)蘇,環(huán)比微增6%,同比持降34%??梢詫⒏鞒鞘袆澐譃橐韵聨最悾?nbsp;

??(1)短期內(nèi)熱點恒熱的西安、成都等核心二線,單月成交規(guī)模居前,環(huán)比持增。以成都為例,單月成交量達(dá)126平方米,為2024年內(nèi)高點,且環(huán)比正增9%,短期內(nèi)改善盤入市支撐市場成交熱度延續(xù)。 

??(2)多數(shù)城市仍處于穩(wěn)步需求修復(fù)期, 諸如武漢、杭州、合肥、天津等,5月成交環(huán)比持增,同比下降,絕對量仍顯著好于2024年一季度月均,這些城市本月項目來訪、認(rèn)購均有了不同程度回升,但是尚未修復(fù)至去年同期,客戶觀望情緒比較濃厚。 

??(3)部分二三線城市同環(huán)比齊跌,延續(xù)探底行情,典型代表為南京、蘇州、重慶、福州、長春、嘉興、無錫、珠海等,成交動力略顯不足,目前這些城市基本以剛需剛改客群為主導(dǎo),購買力趨緊已是不爭的事實,加之二手房持續(xù)以價換量分流客戶,也使得新房成交增長動能轉(zhuǎn)弱。

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??03 項目去化

??平均去化率升4PCTS至30%
京杭蓉等改善盤入市拉升熱度

??5月房企推盤延續(xù)“提質(zhì)縮量”策略,各城市房企推盤積極性較4月小幅回調(diào),去化率則呈現(xiàn)穩(wěn)中有增,據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù),重點城市5月平均開盤去化率為30%,較上月環(huán)比上升4pcts,同比下降9pcts;和一季度相比微增5pcts,去化率仍處于低位波動。

??多數(shù)城市去化率保持環(huán)比上升、同比下降,略好于一季度均值。北京、成都、杭州等城市保持環(huán)比持增態(tài)勢,主要因核心區(qū)高性價比樓盤入市帶動整體項目去化低位回升;前期熱點城市上海、西安熱度略有回落,去化率降至3成以內(nèi),不及一季度均值。寧波、廈門、南京、珠海等5月去化率不足2成且同環(huán)比齊降,主要源于供給結(jié)構(gòu)問題,改善客戶持續(xù)觀望,市場延續(xù)筑底行情。

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??04 庫存供求比降至0.88至庫存微降
7成城市去化周期超18個月

??5月,30個重點監(jiān)測城市整體供求比由上月的1.10降至0.88,7成城市供求比降至1以下,供應(yīng)總體趨緊,徐州、珠海、廈門、鄭州、惠州等供求比降至0.5以下,而上海、無錫等供應(yīng)規(guī)模高于成交,供求比升至接近2。30城庫存面積為2386萬平方米,環(huán)比下降0.6%,同比上升0.7%。

??僅西安、鄭州、昆明、徐州等4城消化周期環(huán)比有所縮短,降幅均在4%以內(nèi),所有重點監(jiān)測城市消化周期均高于去年同期,顯示庫存壓力有增無減。從絕對量來看,仍有7成以上城市消化周期超過18個月的警戒線。

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??05 二手住房成交環(huán)降15%、同降12%
深杭微降、京蘇回調(diào)顯著

??5月,16個重點城市二手房成交面積預(yù)計為701萬平方米,環(huán)比轉(zhuǎn)降15%,同比下跌12%,跌幅有所擴(kuò)大。前5月累計成交面積預(yù)計為3310萬平方米,累計同比下降15%。

??總的來說,二手房成交在5月小幅回調(diào)是市場和政策兩方面因素博弈的結(jié)果,一方面,入學(xué)登記接近尾聲加上氣溫升高,二手市場逐漸進(jìn)入傳統(tǒng)淡季,成為成交繼續(xù)增長的制約項,另一方面,降首付等一系列重磅政策加持,以及深圳、杭州等城市松綁限購,釋放了一波積壓需求,是成交的拉動項。

??分城市來看,除南京外,其余城市成交環(huán)比均轉(zhuǎn)跌,其中,深圳在高基數(shù)的基礎(chǔ)上環(huán)比微降2%,成都、佛山同樣穩(wěn)中有跌,跌幅都在10%以內(nèi),而北京、蘇州等成交后繼乏力,回調(diào)幅度較大,環(huán)比跌幅在3成左右。同比來看,深圳、杭州、南京等6城成交表現(xiàn)強(qiáng)于去年同期,深杭增幅都在3成以上,顯示二手房市場韌性猶在。

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??06 土地市場成交建面同比腰斬
溢價率下行、流拍率創(chuàng)新高

??5月,土地市場供地規(guī)模延續(xù)歷史低位。截止5月27日,全國300城5月經(jīng)營性土地成交規(guī)模僅3346萬平方米,同比去年同期近乎腰斬。熱度方面,由于重點城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比明顯下降,5月平均溢價率降至2.0%,較上月下降2.1個百分點;北京、杭州、長沙、濟(jì)南等月內(nèi)集中土拍地塊均底價成交。

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??各能級城市表現(xiàn)一致,成交規(guī)模同環(huán)比均呈下降之勢。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截止5月27日,一線城市本月共成交土地61萬平方米,環(huán)比上月下降24%,同比大降35%;成交金額88億元,同環(huán)比降幅均超三成。具體來看,僅北京石景山區(qū)成交一宗宅地,底價57.5億元,樓板價27999元/平方米,其余成交的均是商辦地塊,其中上海4宗、廣州1宗、深圳1宗,也均底價成交,市場熱度降至歷史低位。

??二線城市同環(huán)比量價均跌。具體來看,至27日二線城市成交建面僅502萬平方米,環(huán)比下降48%,同比大降73%,是三個能級中同比降幅最大的。由于優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量明顯減少,樓板價環(huán)比大降31%,降至4392元/平方米。具體到城市來看,無一城市成交建面超過100萬平方米,榜首長沙成交建面僅95萬平方米,攬金額41億元,涉及7宗地,其中不乏雨花區(qū)、岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)地塊,寧鄉(xiāng)也有3宗,均為涉宅地,最終均底價成交,市場熱度延續(xù)低位。居于第二位的合肥成交建面63萬平方米,涉及13宗地,攬金額44億元,除濱湖區(qū)一宅地被安徽高速以6%的溢價拿下外,其余地塊均底價或者超低溢價成交,整體溢價率僅有1%。此外,新政出臺后的杭州本月也迎來集中土拍,最終4宗地均底價成交,市場熱度降至歷史低位。不僅是杭州,月內(nèi)二線城市除石家莊由于中交地產(chǎn)32%高溢價拿下長安區(qū)南王改造地塊,使得石家莊溢價率增至21%外,其余城市土拍熱度較低,溢價率多在1%以下。

??三四線城市也表現(xiàn)為量價齊跌。截止5月27日,總成交建面僅2783萬平方米,同比下降56%,成交均價同比下降25%,減至1589元/平方米。在CRIC重點監(jiān)測的三四線城市中,無一城成交規(guī)模超過100萬平方米,榜首南通成交建面僅47萬平方米,涉及7宗地,均底價成交。從區(qū)域來看,長三角三四線城市依舊是成交主力;熱度來看,除義烏多宗小規(guī)模商住地塊高溢價成交、臺州兩宗商住超高溢價成交外,其余大多數(shù)城市以底價成交為主,市場熱度降至歷史低位。

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??07 綜觀
6月新政加持+年中沖刺
核心一二線或?qū)⑵蠓€(wěn)回升迎放量

??預(yù)判6月,我們認(rèn)為,恰逢房企年中沖刺節(jié)點,營銷力度勢必有所加強(qiáng),加之517四部委房地產(chǎn)吹風(fēng)會后,核心一二線相繼下調(diào)了首付比例和貸款利率,月末一線上海、深圳、廣州寬松政策再度加碼,預(yù)期6月成交總量或?qū)⒎€(wěn)中有增,絕對量有望創(chuàng)年內(nèi)新高,不過基于去年基數(shù)較高,同比還將延續(xù)降勢。

??分能級來看,一線整體熱度好于二三線是大概率事件,”強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面預(yù)期延續(xù):對于熱點恒熱的成都、西安而言,短期內(nèi)市場韌性較強(qiáng),即便局部熱盤降溫,整體市場仍有望高位運行。上海、廣州、深圳因新政利好加持,短期內(nèi)成交有望止跌,核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項目還將保持高去化率,城市外圍多數(shù)項目或?qū)⑿》郎?。對于多?shù)弱二線和三四線城市而言,市場熱度仍有待核心一二線傳導(dǎo),不過當(dāng)前市場基本到底,降無可降,6月或?qū)⒀永m(xù)低位波動。

??而對于二手房市場而言,新政利好之下,若業(yè)主能輔之以降價,勢必能帶來一波放量窗口期,二手房6月成交或?qū)⒂瓉硪徊ㄐ「唿c,回暖程度預(yù)期好于新房,核心一二線二手房市場份額還將進(jìn)一步增長。


中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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