??中房網(wǎng)訊（亞晨/文）5月22日，“2024房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨房地產(chǎn)ESG發(fā)展高峰論壇”在深圳舉行。本次活動(dòng)發(fā)布了最新的《2024房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，這項(xiàng)由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的測(cè)評(píng)研究工作，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)下已連續(xù)開展17年，是國(guó)內(nèi)關(guān)于上市房企綜合實(shí)力最重要的專業(yè)測(cè)評(píng)研究成果。

??本次論壇還發(fā)布了《2024房地產(chǎn)公司ESG測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，該項(xiàng)測(cè)評(píng)研究對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在環(huán)境、社會(huì)和公司治理三個(gè)方面的具體表現(xiàn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，幫助投資者更好地判斷房地產(chǎn)行業(yè)和各企業(yè)的可持性發(fā)展水平。同期發(fā)布的《2024中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司研究成果報(bào)告》，涵蓋了物管上市公司20強(qiáng)以及細(xì)分領(lǐng)域研究成果，為行業(yè)樹立了權(quán)威風(fēng)向標(biāo)。

??而對(duì)于行業(yè)的深度調(diào)整、市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，房企在新時(shí)期如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展也是本次論壇討論的熱點(diǎn)。另一方面，隨著近期地產(chǎn)利好不斷，這種利好能否傳導(dǎo)至上下游產(chǎn)業(yè)也是業(yè)內(nèi)關(guān)注的話題。

??參與本次論壇的優(yōu)秀上市房企、上市物企和供應(yīng)鏈上市公司代表，以及房地產(chǎn)行業(yè)專家、金融資本機(jī)構(gòu)代表針對(duì)這些熱點(diǎn)問題，分享了他們的觀點(diǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊

??正確認(rèn)識(shí)和把握資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用

??中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊指出，房地產(chǎn)問題的產(chǎn)生，固然有經(jīng)濟(jì)增幅下行的壓力，有房地產(chǎn)需求不足的原因。但不能不反思，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)度地依賴資本運(yùn)作，過(guò)度地將房地產(chǎn)推向金融化，是釀成當(dāng)期風(fēng)險(xiǎn)陡增的重要原因。

??資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的支持，金融對(duì)房地產(chǎn)的支持，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，壯大了房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力和發(fā)展能力，擴(kuò)大了房地產(chǎn)的供應(yīng)能力，推進(jìn)了住房建設(shè)和城市建設(shè)。但在這個(gè)發(fā)展進(jìn)程中，缺乏必要的警惕：資本的本性是逐利的。當(dāng)需求旺盛、投資回報(bào)豐厚時(shí)，資本會(huì)趨之若鶩；但需求收縮、投資回報(bào)進(jìn)入虧損通道時(shí)，資本會(huì)避若蛇蝎。在一定程度上，資本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，或是起火上加油的作用，或是起雪上加霜的作用。

??馮俊認(rèn)為，一段時(shí)間以來(lái)，一些房地產(chǎn)企業(yè)被資本的功效所迷惑，逐漸丟棄了建房子、搞實(shí)業(yè)的初衷，對(duì)各種金融衍生品樂此不疲，除了利用銀行貸款、公開市場(chǎng)發(fā)債、上市融資，還創(chuàng)設(shè)了各種各樣的信托產(chǎn)品、理財(cái)產(chǎn)品、明股實(shí)債、前融、債權(quán)債務(wù)證券化，甚至員工集資，無(wú)所不用其極，加大企業(yè)杠桿，盡力“花別人的錢辦自己的事”，眼光都盯在融資上，熱衷于資本運(yùn)作。有些行為，都已經(jīng)觸及非法集資、擾亂金融秩序的法律底線。市場(chǎng)上行，價(jià)格上漲，銷售順暢，一俊遮百丑，器質(zhì)性病變都被掩蓋起來(lái)。一旦市場(chǎng)下行、價(jià)格下跌，就會(huì)“屋漏偏逢連夜雨”。我們講房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，一個(gè)重要的方面是房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式。歷經(jīng)沉浮，當(dāng)認(rèn)知錯(cuò)誤和挫折，汲取教訓(xùn)而后革故鼎新。

??馮俊表示，在今后的發(fā)展中，房企融資要遵守金融管制規(guī)則，不要突破紅線；要看到金融管理制度在不斷完善中，不能因?yàn)橹贫葧簳r(shí)沒有規(guī)定就可以任意為之，融資要有正確的價(jià)值取向，不能唯能籌錢論英雄。當(dāng)前市場(chǎng)頹勢(shì)的扭轉(zhuǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極信號(hào)，房企要重視練內(nèi)功，一方面克服當(dāng)前困難，另一方面改善企業(yè)管理，在新的平臺(tái)上迎接新的發(fā)展。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱

??2024年政策總基調(diào)是化風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)主體、穩(wěn)市場(chǎng)

??上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱表示，2024年整個(gè)政策總基調(diào)是化風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)主體、穩(wěn)市場(chǎng)。圍繞這幾方面，從風(fēng)險(xiǎn)化解的角度、主體，特別是房地產(chǎn)企業(yè)以及市場(chǎng)穩(wěn)定各個(gè)方面政策也在推進(jìn)當(dāng)中。當(dāng)然，政策效果有待進(jìn)一步觀察，市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)候政策邊際效應(yīng)相對(duì)較弱，特別是還沒調(diào)完或者市場(chǎng)下行的時(shí)候，出臺(tái)一些刺激性或者推動(dòng)性政策，可能效果沒那么快顯現(xiàn)。

??丁祖昱指出，過(guò)去4個(gè)月已經(jīng)出臺(tái)了大量地方相關(guān)刺激性政策，如限購(gòu)放松、購(gòu)房補(bǔ)貼，也看到54個(gè)城市在推“以舊換新”?！耙耘f換新”政策每個(gè)城市做法都不一樣，比如南京安居集團(tuán)已經(jīng)拿下首批50多套二手房，把二手房相應(yīng)抵扣的房款在買新房過(guò)程當(dāng)中抵扣掉，這是很好的開始，各個(gè)城市都在關(guān)注“以舊換新”等相關(guān)政策的落實(shí)。

??在談及融資方面，丁祖昱表示，最關(guān)注融資協(xié)調(diào)機(jī)制的落地也在加速推進(jìn)。1247個(gè)白名單項(xiàng)目獲取1554.1億元貸款發(fā)放，這項(xiàng)工作也在推進(jìn)過(guò)程中。希望白名單項(xiàng)目能夠更多更快獲取相應(yīng)貸款，一方面是保交付問題，另一方面也是穩(wěn)主體相關(guān)的要求。

克而瑞集團(tuán)CEO張燕

??多數(shù)房企已開始建立完善的風(fēng)險(xiǎn)控制體系

??克而瑞集團(tuán)CEO張燕表示，ESG評(píng)級(jí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展有巨大推動(dòng)作用，房企會(huì)日益重視ESG評(píng)級(jí)，將ESG進(jìn)一步融入日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。未來(lái)房企會(huì)持續(xù)強(qiáng)化環(huán)境、社會(huì)和治理維度的信息披露完整度、各項(xiàng)具體信息的深度和指標(biāo)的可比性，促進(jìn)ESG建設(shè)進(jìn)一步落實(shí)。

??談及房企治理維度方面，張燕稱，多數(shù)房企已經(jīng)開始建立比較完善的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，防風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)大增。同時(shí)，房企信息披露狀況得到較大提升。

??在張燕看來(lái)，房企治理維度的問題主要集中在股權(quán)集中度較高，知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)意識(shí)淡薄，法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)上升，信息披露多維合規(guī)性的披露，主動(dòng)性披露相對(duì)不足?；谶@些情況，希望相關(guān)法律法規(guī)制度能夠落地和完善，增強(qiáng)防風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。同時(shí)對(duì)于主動(dòng)性披露信息，希望在接下來(lái)ESG推動(dòng)過(guò)程中進(jìn)一步得以改善。

克而瑞集團(tuán)副總裁張兆娟

??物業(yè)行業(yè)深度調(diào)整仍在繼續(xù)

??克而瑞集團(tuán)副總裁張兆娟表示，物業(yè)行業(yè)處在下行周期，深度調(diào)整仍在繼續(xù)。資本市場(chǎng)方面，物業(yè)股整體走勢(shì)弱于大盤，今年物業(yè)股沒有走出獨(dú)立行情。前兩年央國(guó)企韌性較強(qiáng)，民企降幅較大，但到了2023年，除整體降幅在擴(kuò)大外，央國(guó)企穩(wěn)定性也在減弱，它是一個(gè)傳導(dǎo)過(guò)程，央國(guó)企相對(duì)傳導(dǎo)較慢。

??張兆娟指出，物管合約面積有減少趨勢(shì)，一個(gè)是地產(chǎn)供給這幾年沒什么變化，去年、前年的交付相對(duì)較好，判斷可能今年交付還行，但是到2025年的交付更少，未來(lái)兩年的地產(chǎn)供給還會(huì)再減少。另一個(gè)是收并購(gòu)，去年收并購(gòu)只有33億元，是最高峰的十分之一，是去年的三分之一，而且收并購(gòu)包括從地產(chǎn)公司買資產(chǎn)，包括車庫(kù)等商業(yè)地產(chǎn)，收購(gòu)物業(yè)關(guān)聯(lián)行業(yè)公司相對(duì)較少。還有市場(chǎng)拓展，現(xiàn)在進(jìn)入大存量時(shí)代，很多項(xiàng)目并不是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，第三方在管面積也在減少，過(guò)程中很多企業(yè)都在清退項(xiàng)目，前幾年拓的項(xiàng)目增收不增益。

招商蛇口副總經(jīng)理、招商積余董事長(zhǎng)呂斌

??保持信心，積極擁抱政策變化

??對(duì)于市場(chǎng)整體，招商蛇口副總經(jīng)理、招商積余董事長(zhǎng)呂斌比較有信心。他認(rèn)為隨著政策進(jìn)一步放松，中央層面還有一些政策在持續(xù)落地過(guò)程中，無(wú)論是需求側(cè)還是供給側(cè)，反映還需要有一個(gè)階段。整體來(lái)看，向好的趨勢(shì)可期。

??在呂斌看來(lái)，當(dāng)房地產(chǎn)金融屬性去除，回歸到本源，要做更好的產(chǎn)品，提供更好的服務(wù)，才能讓市場(chǎng)和客戶有信心。對(duì)于整體戰(zhàn)略，呂斌稱還是會(huì)進(jìn)一步收縮和聚焦，聚焦就是會(huì)更加嚴(yán)選項(xiàng)目。城市方面，主要聚焦一線城市包括強(qiáng)二線城市，這與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相通，以人口、經(jīng)濟(jì)作為參考指標(biāo)，是比較重要的方面。

??呂斌表示，如果想讓市場(chǎng)后續(xù)更好，有一個(gè)不能回避的矛盾。目前，新房市場(chǎng)受到的沖擊大于二手房入市。如果要讓市場(chǎng)和客戶有信心，只有把二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)住，新房的量才能穩(wěn)住，相信這波政策出臺(tái)后，有利于二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)定。對(duì)于未來(lái)，呂斌認(rèn)為最主要的是要保持信心，要積極緊跟政策調(diào)整和擁抱政策的變化，相信隨著政策的不斷放寬，市場(chǎng)也會(huì)一步步好轉(zhuǎn)。

瑞銀UBS大中華區(qū)房地產(chǎn)投資研究主管林鎮(zhèn)鴻

??預(yù)計(jì)2025年三季度去庫(kù)存會(huì)回到正常水平

??瑞銀UBS大中華區(qū)房地產(chǎn)投資研究主管林鎮(zhèn)鴻對(duì)今年房地產(chǎn)行業(yè)系列政策比較樂觀，在其看來(lái)，這次和過(guò)去三年所出臺(tái)的政策有所不同，過(guò)去三年更多政策從下到上。而近期比如地方放開限購(gòu)，各部委出臺(tái)的政策以及上周五各部委聯(lián)合出政策，包括政治局會(huì)議也提到去庫(kù)存。“去庫(kù)存”上次出臺(tái)應(yīng)該是9年以前，效果非常有效。

??同時(shí)，林鎮(zhèn)鴻指出，根據(jù)年初瑞銀的一份庫(kù)存報(bào)告，估計(jì)到2025年三季度的水平，去庫(kù)存會(huì)回到正常的水平，如果考慮到5000億收儲(chǔ)可能這個(gè)時(shí)間會(huì)往前推到一季度或者二季度。

??此外，林鎮(zhèn)鴻表示，從資本市場(chǎng)角度看，房企從傳統(tǒng)住宅開發(fā)轉(zhuǎn)為商業(yè)，資本市場(chǎng)相對(duì)比較喜歡這塊，像香港或者新加坡房企后面更多盈利是通過(guò)持續(xù)性收租或者物業(yè)的收入，投資人給的估值會(huì)更高一些。未來(lái)可能有一個(gè)新的模式比如可以演變成基金公司，收購(gòu)一些物業(yè)公司再改造，再進(jìn)行分拆，這是比較新的業(yè)務(wù)模式。

大海智地董事長(zhǎng)曲詠海

??對(duì)未來(lái)要有信心，但要有打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備

??大海智地董事長(zhǎng)曲詠海表示，近期釋放系列利好消息，讓每一個(gè)房地產(chǎn)人感到很興奮，但能達(dá)到什么樣的效果目前較難判斷，還需要再觀察。在其看來(lái)，行業(yè)還需要政策進(jìn)一步釋放。比如，關(guān)于房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收方面的政策、北上廣深四個(gè)一線城市的政策深入等。相關(guān)政策讓行業(yè)有了希望，但恢復(fù)到幾年前房地產(chǎn)人都在跑馬拉松的狀態(tài)不太可能，高光時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)應(yīng)該理性平常性看待市場(chǎng)數(shù)據(jù)。

??曲詠海坦言，現(xiàn)在大家應(yīng)該多思考如何“活下去”，很多房企應(yīng)該調(diào)整心態(tài)，順勢(shì)而為。首先，現(xiàn)金回流很重要，企業(yè)要盡快回流現(xiàn)金，一定要想著繼續(xù)過(guò)冬天的準(zhǔn)備，所以要囤糧，在風(fēng)雨之后抓緊時(shí)間干活。除了現(xiàn)有項(xiàng)目正常的開發(fā)運(yùn)營(yíng)外，對(duì)于大多數(shù)房企針對(duì)未來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的能力、代建服務(wù)的能力這都是企業(yè)活下去的生存之道，對(duì)未來(lái)要有信心，但要有打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

星河控股集團(tuán)副總裁、星河地產(chǎn)集團(tuán)總裁章建波

??未來(lái)只有兩件事：拼產(chǎn)品力、拼服務(wù)

??星河控股集團(tuán)副總裁、星河地產(chǎn)集團(tuán)總裁章建波認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、出生率等因素影響，現(xiàn)階段談反彈為時(shí)過(guò)早，能在目前基礎(chǔ)上穩(wěn)住已經(jīng)是最好的結(jié)果。上周房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了多項(xiàng)利好政策，這對(duì)修復(fù)老百姓的購(gòu)房消費(fèi)信心很重要。

??章建波表示，當(dāng)下對(duì)于房企來(lái)說(shuō)活下去是第一位的，第二位是穩(wěn)健發(fā)展，企業(yè)有很多問題還是要在發(fā)展中解決。目前來(lái)看，要兩條腿走路，能夠活下去是目前房企最重要的事情。此外，章建波指出，在市場(chǎng)下行時(shí)會(huì)出現(xiàn)存量資產(chǎn)如何轉(zhuǎn)化的問題，同時(shí)還有對(duì)于存量持有資產(chǎn)如何提升運(yùn)營(yíng)效能，這也是目前擺在很多房企面前的問題。對(duì)于房企發(fā)展，還是要聚焦城市和產(chǎn)品。未來(lái)市場(chǎng)只有兩個(gè)事情，一個(gè)是拼產(chǎn)品力，一個(gè)是拼服務(wù)，這是企業(yè)經(jīng)營(yíng)下去的永續(xù)方案。

老板電器工程總經(jīng)理洪偉光

??期待樓市向好，但目前并不樂觀

??老板電器工程總經(jīng)理洪偉光表示，作為一個(gè)和房地產(chǎn)強(qiáng)關(guān)聯(lián)的行業(yè)，也非常期待房地產(chǎn)能夠好起來(lái)，但研判并不樂觀。洪偉光基于幾個(gè)考量：一是，房地產(chǎn)行業(yè)大部分從業(yè)人員這兩三年疲于保交付，民企基本不拿地，新的企業(yè)進(jìn)來(lái)沒有辦法填補(bǔ)這個(gè)段位。二是，基于老百姓購(gòu)房預(yù)期，當(dāng)住宅失去了金融屬性后，就會(huì)過(guò)濾掉很大一批購(gòu)房者。三是，盡管局部地區(qū)還有機(jī)會(huì)，但現(xiàn)在市場(chǎng)上大量二手房和存量房需要逐步消化。

??基于這樣的判斷，洪偉光表示，應(yīng)對(duì)的策略就是圍繞客戶的需求，也就是“增長(zhǎng)從客戶需求中來(lái)，策略從用戶路徑中來(lái)”。

招商積余董事、總經(jīng)理陳海照

??加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)在管理，做好市值管理

??招商積余董事、總經(jīng)理陳海照表示，企業(yè)的市值PE是其內(nèi)在價(jià)值長(zhǎng)期合理的體現(xiàn)。作為上市公司，是否值錢不僅在于短期估值的波動(dòng)，還有長(zhǎng)期價(jià)值的體現(xiàn)。市值應(yīng)該和企業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和發(fā)展相對(duì)正相關(guān)。

??一方面，上市物業(yè)公司要加強(qiáng)公司的內(nèi)在管理。把公司的質(zhì)量、成長(zhǎng)性、健康度、品牌美譽(yù)度、市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)能力、商業(yè)模式做好，這對(duì)于管理層非常重要。另一方面，公司要做好市值管理，應(yīng)該和投資者、行業(yè)保持溝通，讓信息較好地正確傳遞，讓公眾能夠?qū)镜陌l(fā)展有一個(gè)更理性、客觀的了解。

合景悠活首席執(zhí)行官王建輝

??物業(yè)行業(yè)具備穿越經(jīng)濟(jì)周期的屬性

??合景悠活首席執(zhí)行官王建輝表示，從資本市場(chǎng)表現(xiàn)可以清晰看到，新政策的出臺(tái)使地產(chǎn)股和物業(yè)股都得到了上漲。大家認(rèn)為物業(yè)行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的下游，當(dāng)房地產(chǎn)上游有政策利好出臺(tái)，一定會(huì)傳導(dǎo)到物業(yè)行業(yè)。另一方面，它背后反映的是對(duì)經(jīng)濟(jì)層面的信心，物業(yè)行業(yè)具備穿越經(jīng)濟(jì)周期的屬性，未來(lái)會(huì)走出相對(duì)獨(dú)立的行情，因?yàn)槲飿I(yè)有自己的特色和未來(lái)的發(fā)展。

??在其看來(lái)，怎樣把物業(yè)公司的優(yōu)勢(shì)用好，是物企接下來(lái)做社區(qū)增值業(yè)務(wù)的核心要點(diǎn)。他認(rèn)為物業(yè)公司具備四個(gè)優(yōu)勢(shì)：第一是近，物業(yè)是所有行業(yè)中24小時(shí)都在業(yè)主身邊，能夠快速響應(yīng)的行業(yè)。第二是信，通過(guò)信任建立持續(xù)復(fù)購(gòu)和更多服務(wù)的行業(yè)是有機(jī)會(huì)的。第三是熟，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主是熟悉的，基于熟悉的推薦能夠做到精準(zhǔn)到位。第四個(gè)是省，能夠用邊際成本降低成本。

新城悅服務(wù)首席戰(zhàn)略官兼董事會(huì)秘書尤建峰

??做好自己的事情，等待價(jià)值回歸

??新城悅服務(wù)首席戰(zhàn)略官兼董事會(huì)秘書尤建峰認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)沒有任何杠桿，賺到的每一分錢都是自由現(xiàn)金流，可以用于分紅。物業(yè)公司一定要提高分紅比例，這幾年新城悅服務(wù)的分紅比例不斷在提升，用實(shí)際行動(dòng)為資本市場(chǎng)傳遞出物業(yè)行業(yè)的特征?！鞍炎约旱氖虑樽龊?，讓資本市場(chǎng)看到實(shí)際效果，我相信價(jià)值會(huì)有回歸的一天?！?/p>

特發(fā)服務(wù)財(cái)務(wù)總監(jiān)兼董事會(huì)秘書楊玉姣

??物企要做好基礎(chǔ)服務(wù)，贏取客戶認(rèn)可

??特發(fā)服務(wù)財(cái)務(wù)總監(jiān)兼董事會(huì)秘書楊玉姣表示，特發(fā)服務(wù)作為一個(gè)獨(dú)立的物企，在服務(wù)品質(zhì)提升、研發(fā)投入、市場(chǎng)拓展上的信心越來(lái)越足。特發(fā)服務(wù)堅(jiān)持一個(gè)觀點(diǎn)，即做好基礎(chǔ)服務(wù)，用扎實(shí)的基礎(chǔ)服務(wù)、穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)管理和良好的營(yíng)運(yùn)能力得到客戶認(rèn)可。除此之外，也要加強(qiáng)和投資者的溝通，做好信息披露，讓投資者理解公司的價(jià)值，知道公司的發(fā)展前景規(guī)劃。