[克而瑞]靠租賃刺激投資需求 能是去庫存一味“靈藥”嗎

??5月4日，國務(wù)院常務(wù)會議確定培育和發(fā)展住房租賃市場，分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優(yōu)惠以及市場規(guī)范方面，給予住房租賃市場支持。支持 企業(yè)利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)、鼓勵個人依法出租自有住房、允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。在全民去庫存而效果不彰的背景下，開展 “租售并舉”，靠“租賃”渠道真能起到去庫存的效果嗎？ 

??購房刺激政策未取得顯著效果，迫切需要另一種新手段去庫存

??多數(shù)二線和三四線樓市去庫存進(jìn)行一載有余，但國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到2016年一季度末全國商品房待售面積仍達(dá)7.3億平方米，同比增幅 13.1%，加之在建施工面積61.8億平方米，可預(yù)見未來庫存量仍將長期高位運行，去庫存的任務(wù)仍將任重道遠(yuǎn)。另一方面，在政策強力刺激下，當(dāng)前市場分 化嚴(yán)重，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)一季度商品房銷售金額54%的增幅遠(yuǎn)高于銷售面積33%的增幅，足以說明銷售主要集中在房價較高的一線和二線城市，而需要去庫存的 三、四線城市成交并無顯著起色。

??由此可見，在此前政策頻繁刺激之下，去庫存并未取得階段性勝利，當(dāng)前仍處在“攻堅期”，需要通過一些新的方式、新的手段繼續(xù)去庫存。

??我國目前流動人口在2億以上，且流動人口的居留穩(wěn)定性增強，圍繞這些人口產(chǎn)生的租賃市場發(fā)展?jié)摿薮?；另外，長遠(yuǎn)來看，未來需要解決3億人進(jìn)城 住房問題，發(fā)展租賃市場將對這些外來務(wù)工人員起到周轉(zhuǎn)、過度和保障的作用。綜上所述，發(fā)展和培育租賃市場是去庫存新的思路、新的出路。 

??短期刺激投資購房，鼓勵盤活空置房、化投機需求為長期持有來減少二手供應(yīng)

??發(fā)展租賃市場、實行購租并舉來達(dá)到去庫存目的,邏輯上的確也存在合理性。

??第一，通過破除制度障礙甚至政策傾斜，諸如公租房貨幣化、優(yōu)惠補貼等，吸引部分無房居民買房用以出租，這部分投資需求的釋放達(dá)到去庫存；

??第二，通過盤活居民存量空置房，使原本閑置房屋進(jìn)行出租，以租金收益引導(dǎo)持有而降低二手市場拋售可能性；

??第三，引導(dǎo)原本的短期投機行為轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期投資，拉長交易周期，減少市場二手房供應(yīng)，降低二手房市場拋售對新房市場的沖擊，間接推動新房的去化。 

??租房需求集中在一、二線，三四線仍是庫存與需求嚴(yán)重錯配，政策效果堪憂

??表面上看，發(fā)展租賃市場似乎能成為去庫存手段的有益補充，但對最終效果，我們認(rèn)為并不會起到?jīng)Q定性作用。住房需求一定和人口流向密切相關(guān)，當(dāng)前 流動人口往一線和部分二線城市導(dǎo)入的趨勢沒有變化、三四線仍以人口凈流出為主。正基于此，無論是購房需求還是租賃需求當(dāng)前仍主要集中在一線和部分經(jīng)濟發(fā)展 良好、外來人口流入的二線城市，而真正庫存較高的三四線城市并沒有太多有效需求。

??另外，雖然一線城市和二線城市租賃需求旺盛，似乎租賃市場在破除制度障礙甚至政策優(yōu)惠可以吸引大量“購買—租賃”的投資需求釋放，但這類城市房價高、租金低導(dǎo)致的投資回報率普遍偏低，所以對投資需求吸引力并不大。整體來看，這樣的手段對去庫存不會有顯著效果。

??商業(yè)轉(zhuǎn)住房租賃亮點十足，未來將催生更多公寓型產(chǎn)品入市

??盡管實際效果來看，發(fā)展租賃市場短期內(nèi)不會對去庫存起到至關(guān)重要的作用。但此次出臺的舉措中仍不乏亮點。尤其是允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，針對商業(yè)庫存大的問題“對癥下藥”，可有效緩解庫存高企之下結(jié)構(gòu)性過剩的局面，對化解商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險意義頗大。從統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)可以看出，近年來商業(yè)庫存風(fēng)險不斷加劇，截止今年3月末已經(jīng)達(dá)到1.5億平方米，同比增長25%，當(dāng)前市場供大于求現(xiàn)象嚴(yán)重。

??另外，發(fā)展和培育租賃市場還催生了市場新產(chǎn)品的誕生，如此前長租公寓、蘑菇公寓等，在目前行業(yè)變革大環(huán)境下，未來或?qū)⒂懈喙⑿彤a(chǎn)品入市，對于企業(yè)來說，或為其轉(zhuǎn)型以及專業(yè)化租賃企業(yè)提供發(fā)展商機。