[克而瑞]沈陽“八條”如期而至，下一棒將花落誰家？

??繼9月4日杭州加碼調(diào)控后，9月6日，沈陽跟進(jìn)，出臺“沈八條”，提出了管控土地出讓價格，加強房地產(chǎn)項目競配建管理，全面加快項目建設(shè)，切實增加市場有效供給，嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸和稅收政策等措施。事實上，在7月24日和8月26日，中央兩次召開的房地產(chǎn)工作座談會中，沈陽均為參會城市，此次新政加碼亦在情理之中，究竟此次政策“收緊”對本地樓市影響幾何？同屬于重點督導(dǎo)城市的成都、長春、寧波、長沙、常州等是否會紛紛迎來“調(diào)控接力”？

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??控房價、控地價、二套首付5成

??力度相對溫和有余地

??通讀此次新政全文，總體延續(xù)了中央“房住不炒”的總基調(diào)，與前期調(diào)控升級的熱點城市深圳、杭州、南京、寧波相對比，此次“沈八條”的力度相對溫和，手法常規(guī)，涉及嚴(yán)控地價、升級限貸，抑制投機等多個方面。要點如下：

??一是針對需求端，限貸升級，嚴(yán)格執(zhí)行個人購買首套商品住房首付比例不低于30%規(guī)定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”。此舉保障剛需的同時，大大提升了二套房的置業(yè)門檻，尤其是對于意圖通過借貸炒房的投機者而言，資金鏈還是面臨嚴(yán)峻的考驗。此外，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年，二手房的成交周期或?qū)⒀娱L，不排除部分意圖購買二手房的客群回流至新房市場。

??二是針對土地出讓，嚴(yán)格住房用地出讓溢價率管控。采取“限房價、競地價”、“限地價、競配建、競自持”等方式出讓住房用地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競配建、競自持部分不計入商品住房開發(fā)建設(shè)成本。事實上，沈陽對于土拍的限制由來已久，早在2017年8月沈陽就曾首次試水“限地價、競配建”，此次明確提出競配建、競自持部分不計入商品住房開發(fā)建設(shè)成本，對于房企的現(xiàn)金流提出了較高的要求，結(jié)合此前中央對企業(yè)融資設(shè)置“三條紅線”的輿論導(dǎo)向，未來房企拿地也會日趨謹(jǐn)慎，有利于順利達(dá)成政府嚴(yán)控土地溢價，為土拍市場理性降溫的目的。

??三是控房價層面，總體貫徹了中央“穩(wěn)字當(dāng)頭”的號召。以項目為單位，實時監(jiān)測商品住房銷售價格運行情況，項目價格變化較大的，及時約談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求企業(yè)說明原因。對無正當(dāng)理由導(dǎo)致價格出現(xiàn)較大變化的項目，責(zé)令企業(yè)限期改正，逾期未改正的，暫停該項目網(wǎng)簽系統(tǒng)，改正后予以恢復(fù)。總體來看，“限價”手段相對溫和，旨在嚴(yán)防短期內(nèi)“大漲大跌”。

??綜上，可以看出，沈陽此次發(fā)布的加碼新政力度相對寬松，規(guī)范作用大于抑制作用，重點在于政府對于貫徹中央“房住不炒”的表態(tài)，主要是為了轉(zhuǎn)變房企拿地，居民購房的樂觀預(yù)期。

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??短期熱度驟增為加碼導(dǎo)火線

??一、二手房價漲幅居前，土地成交量價齊增

??縱觀沈陽2020年疫后樓、地市成交表現(xiàn)，此次調(diào)控升級并非沒有端倪，首先來看商品住宅市場，短期市場熱度攀升，房價居高不下是其加碼調(diào)控的直接導(dǎo)火線。隨著3月疫后復(fù)工復(fù)產(chǎn)，房企加快推盤節(jié)奏，沈陽成交隨之放量，3-6月一直處于逐月遞增態(tài)勢，6月成交達(dá)年內(nèi)新高，為160萬平方米，同環(huán)比漲幅均達(dá)到了9%，7月雖略有回調(diào)，但仍顯著高于2020年月均水平。而從1-7月整體成交來看，較去年同期仍有差距，累計同比降幅達(dá)16%。

??從房價波動來看，沈陽新房成交均價在2020年保持小幅上行趨勢，基本維持在1.2萬元/平方米高位波動，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市銷售價格指數(shù)也驗證了此觀點，7月沈陽新房成交均價同比上漲9%，二手房成交均價同比漲幅高達(dá)10.3%，均顯著高于一、二線城市平均漲幅。從目前發(fā)布的新政來看，“控房價”依舊是沈陽未來樓市調(diào)控的重中之重。

         其次聚焦于土地市場，隨著疫后政府加快推地節(jié)奏，土拍熱勢不減。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，3-6月為政府推地高峰期，單月供應(yīng)總建面均在100萬平方米以上，3月甚至突破200萬平方米，供應(yīng)放量的同時帶動了成交的穩(wěn)步回升：2020年1-8月，沈陽涉宅用地累計成交建面達(dá)727萬平方米，同比增長8%，其中4月和7月均為成交高峰期。

        涉宅用地成交樓面價高位維持，3月以來基本都在5000元/平方米波動，5月和7月則超過了6000元/平方米，近年來房企拿地愈加趨于理性，3-7月整體地塊溢價率基本維持在20%左右，但針對部分熱點地塊，房企拿地?zé)崆椴粶p，以沈土拍[2020]7號和平區(qū)領(lǐng)事館東-1CB2019-5號地塊為例，吸引7家實力房企參與，最終，中海以總價約28.24億元競得該地塊，觸頂最高限價13000元/建筑平方米，競地塊范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)無償移交政府租賃住房12500平方米，溢價率高達(dá)42%。該地塊也因此成為沈陽上半年樓面價、總價“雙料”地王。

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??沈陽新政后大概率“橫盤”

       成都、常州等熱點城市或?qū)⒂瓉怼罢{(diào)控潮”

??綜上，沈陽此次新政出臺釋放了地方政府貫徹落實“房住不炒”的堅定決心，其中涉及的二套房升級限貸，個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年等限制性內(nèi)容對于平抑短期市場熱度還是大有裨益，預(yù)期下月沈陽樓市“橫盤”概率較大，整體成交量有望保持穩(wěn)中微降態(tài)勢。而對于地市，房企拿地態(tài)度會日趨謹(jǐn)慎，在“三條紅線”融資收緊的政策預(yù)期之下，如何保持現(xiàn)金流順暢也是房企考慮的首要問題，由此也將帶動涉宅用地成交量的小幅回調(diào)，整體地價受結(jié)構(gòu)性因素影響有望進(jìn)一步回落。

??針對于近期杭州、沈陽相繼加碼調(diào)控，能否形成“星星燎原”之勢，我們認(rèn)為，基于當(dāng)前嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢和各地“冷熱不均”的樓市現(xiàn)狀，全國范圍內(nèi)加碼調(diào)控的可能性并不是很大，后期大概率是少數(shù)熱點城市的“調(diào)控”接力：一方面是針對短期內(nèi)成交放量顯著，市場明顯升溫的二三線諸如東莞、常州、濟(jì)南、南京等值得引起高度關(guān)注，8月“淡季不淡”，單月和累計成交同比均已回正，若短期內(nèi)市場熱度仍無回落跡象，地方政府迫于壓力不排除升級調(diào)控的可能。另一方面，房價亦是中央監(jiān)測地方房地產(chǎn)市場的重要指標(biāo)之一，全國70城房價榜中漲幅居前的城市，如徐州、唐山等城市，未來也不排除政策加碼的可能性。