[克而瑞]土地市場(chǎng)短期降溫，融創(chuàng)、華潤分拆物管上市（8月）

??內(nèi)容提要>>>

??8月房企單月業(yè)績同比增長30.7%

??調(diào)控持續(xù)升級(jí)，土地市場(chǎng)短期降溫

??8月房企新增融資額環(huán)比下降24.6%

??營銷勢(shì)頭再起，恒大重回7字頭折扣

??建業(yè)地產(chǎn)劉衛(wèi)星辭任執(zhí)行董事

??分拆物管上市潮繼續(xù)，恒大健康正式更名

??01

??合約銷售

??8月房企單月業(yè)績同比增長30.7%

??核心觀點(diǎn)

??2020年8月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額9761.7億元，單月業(yè)績同比自4月轉(zhuǎn)正后也逐月回升，本月進(jìn)一步提升至30.7%。受疫情影響，今年房企整體銷售節(jié)奏后移，下半年供貨普遍加快，8月業(yè)績較7月環(huán)比增長4%。從累計(jì)操盤銷售來看，百強(qiáng)房企1-8月整體業(yè)績同比增長6.2%，累計(jì)業(yè)績?cè)鏊僮?月首次回正后繼續(xù)提升。整體而言，8月房企銷售穩(wěn)健回升。

??從企業(yè)表現(xiàn)來看，在40家典型上市房企中，35家企業(yè)單月業(yè)績同比增長，32家企業(yè)累計(jì)業(yè)績同比增長。其中，碧桂園實(shí)現(xiàn)單月全口徑業(yè)績規(guī)模810億元，同比增長32.8%。萬科單月實(shí)現(xiàn)全口徑業(yè)績規(guī)模590億元，同比增長33.7%。此外，本月保利、金地、世茂、綠城、金茂、招商等房企銷售表現(xiàn)較為突出，單月業(yè)績規(guī)模同比提升顯著。整體來看，40家典型上市房企單月業(yè)績同比變動(dòng)的中位數(shù)為增長32.1%，規(guī)模房企業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體。

??我們認(rèn)為，今年上半年，在疫情影響下多數(shù)房企目標(biāo)完成率并不十分樂觀。整體銷售節(jié)奏后移，下半年承擔(dān)了更大的業(yè)績壓力。在目前的銷售窗口期，企業(yè)應(yīng)加緊供貨、積極營銷、搶收業(yè)績、促進(jìn)回款。從房企供貨安排來看，下半年房企供貨節(jié)奏普遍加快，供貨量走高。同時(shí)，百強(qiáng)房企的集中供貨將加劇市場(chǎng)競(jìng)爭，各房企也應(yīng)做好應(yīng)對(duì)措施，保證去化率的實(shí)現(xiàn)。

??02

??企業(yè)拿地

??調(diào)控持續(xù)升級(jí)，土地市場(chǎng)短期降溫

      核心觀點(diǎn)

??本月31家監(jiān)測(cè)房企土地投資進(jìn)一步降溫，新增拿地建面、總價(jià)環(huán)比再度下降，均價(jià)與上月相比基本持平。從南京、廣州南沙等地出臺(tái)“地價(jià)觸頂后搖號(hào)”新政來看，政策面上仍有意控制土地市場(chǎng)的熱度，另外融資監(jiān)管的“三道紅線”逐步落地，也對(duì)房企投資產(chǎn)生影響。本月31家典型房企中僅有24家有土地入賬，新增土儲(chǔ)總建面為3456萬平，環(huán)比下降6%；新增土地成交總價(jià)為1676億元，環(huán)比下降4%；平均成交樓板價(jià)4851元/平方米，與上月相比基本持平。從成交結(jié)構(gòu)來看，房企投資結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，重點(diǎn)關(guān)注熱點(diǎn)二線及強(qiáng)三線城市。

??熱點(diǎn)城市持續(xù)調(diào)控，“三道紅線”逐步落地，土地市場(chǎng)短期有望降溫。目前監(jiān)管層面的力度在持續(xù)增加，8月廣州南沙和南京地區(qū)新出臺(tái)“地價(jià)觸頂后搖號(hào)”政策，有意控制土地市場(chǎng)良性運(yùn)行，融資層面“三道紅線”新規(guī)意在加強(qiáng)對(duì)房企資金的監(jiān)管。從本月典型房企拿地可以發(fā)現(xiàn)多家企業(yè)單月新增土儲(chǔ)有明顯下降，甚至并未在公開市場(chǎng)斬獲土地。短期來看，為適應(yīng)監(jiān)管新政，部分房企需收緊投資，加速銷售回款，土地市場(chǎng)短期有望降溫。 

??本月房企投資結(jié)構(gòu)維持穩(wěn)定，視角仍傾向于熱點(diǎn)一二線以及強(qiáng)三線優(yōu)質(zhì)土地，尤其是中西部熱點(diǎn)二線城市備受房企追捧。整體來看，本月土地成交結(jié)構(gòu)中二線城市土地建面占比達(dá)到55.4%，連續(xù)三個(gè)月占比超過5成，其中中西部地區(qū)的武漢、南昌、長沙等地?zé)岫茸罡?，成交建面均超百萬方。武漢單月成交更是突破400萬方，上升至年內(nèi)房企拿地建面最高城市，土地市場(chǎng)回暖十分明顯。另外像成都、蘭州、重慶、西安等中西部二線城市熱度也比較高，居于房企拿地建面排名前列。三四線城市方面房企投資較為分散，中西部的撫州、九江以及珠三角的茂名，長三角的長沙居于前列。

??03

??企業(yè)融資

??8月房企新增融資額環(huán)比下降24.6%

      核心觀點(diǎn)

??融資總量：本月95家典型房企的融資總額為1062.81億元，環(huán)比下降24.6%，同比上升38.1%。其中，境內(nèi)債權(quán)融資760.06億元，環(huán)比上升5.5%，同比上升68.2%；境外債權(quán)融資205.98億元，環(huán)比下降60.1%，同比下降27.2%。本月境內(nèi)債權(quán)融資仍表現(xiàn)強(qiáng)勁，同環(huán)比實(shí)現(xiàn)上漲；境外債權(quán)融資由于前兩個(gè)月的融資量相對(duì)較大，本月下降幅度明顯。而8月20日舉行的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，明確“三條紅線”細(xì)則，使得房企對(duì)自身的融資額度使用更加審慎，房企整體的融資量下降。

??融資成本：截至2020年8月房企新增債券類1融資成本6.20%，較2019年全年下降0.87個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本達(dá)8.06%，較2019年全年增長0.02個(gè)百分點(diǎn)；境內(nèi)債券融資成本4.25%，較2019年全年下降1.07個(gè)百分點(diǎn)。單月來看，8月單月融資成本5.17%，環(huán)比下降1.01個(gè)百分點(diǎn)；其中境外發(fā)債成本6.66%，環(huán)比下降0.53，主要在于本月境外發(fā)債量相對(duì)較少，且發(fā)債房企多為歷來成本相對(duì)較低的房企，如旭輝發(fā)行了兩筆均為6.0%以下的境外債券；境內(nèi)發(fā)債成本環(huán)比下降0.27至4.46%。

       企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最高的企業(yè)為陽光城，融資總量109.00億元，主要為為多筆子公司的銀行貸款、信托貸款等進(jìn)行擔(dān)保融資，以及發(fā)行金額為10億元的公司債，票面利率7.00%。此外，世茂集團(tuán)本月發(fā)行數(shù)額也較大，發(fā)行了兩筆共計(jì)37億元的公司債，以及為參股子公司進(jìn)行的28億元銀行貸款擔(dān)保，整體來看，本月單個(gè)房企的融資量都不是很高。從企業(yè)梯隊(duì)來看，2020年前8月TOP10房企融資平均額233.7億元最大，同比下降12.16%。此外，TOP11-30以及TOP31-50房企融資額均實(shí)現(xiàn)同比上漲，TOP11-30的融資成本降幅最大，下降1.51個(gè)百分點(diǎn)，此外TOP51+房企降幅也達(dá)到了1.47個(gè)百分點(diǎn)。

??04

??營銷策略

??營銷勢(shì)頭再起，恒大重回7字頭折扣

??核心觀點(diǎn)

??8月房企營銷勢(shì)頭再起，營銷節(jié)奏較7月有明顯的提升。本月集團(tuán)統(tǒng)籌營銷活動(dòng)增多，除恒大持續(xù)全國范圍統(tǒng)一營銷外，富力、萬科、融創(chuàng)等也在集團(tuán)或區(qū)域?qū)用嬗新?lián)動(dòng)活動(dòng)。從折扣來看，本月折扣力度多數(shù)仍在9折以上，但8折左右的項(xiàng)目增多。恒大折扣再回7字頭，其推出全國在售樓盤均可享受83折優(yōu)惠，按揭付款還可享額外95折，二者疊加后，可獲得不少于78折的優(yōu)惠。

??營銷活動(dòng)方面，碧桂園、萬科、融創(chuàng)及華潤置地等房企在區(qū)域?qū)用嫱瞥鲈旃?jié)營銷活動(dòng)，比如華潤置地華南818購房節(jié)、融創(chuàng)華北嗨購好房節(jié)等。值得一提的是，富力與廣汽集團(tuán)跨界創(chuàng)新營銷，打出購房、購車位、購車三重優(yōu)惠活動(dòng)，以8.17折統(tǒng)一折扣提升影響力。 

??9月為傳統(tǒng)“金九銀十”購房黃金月，經(jīng)過8月營銷活動(dòng)前期鋪墊，以及當(dāng)前對(duì)房企資金監(jiān)管趨嚴(yán)，為保證資金的快速回籠，未來房企的營銷活動(dòng)或?qū)⒗^續(xù)發(fā)力，營銷范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。

??05

??人事變動(dòng)

??建業(yè)地產(chǎn)劉衛(wèi)星辭任執(zhí)行董事

??核心觀點(diǎn)

??8月，進(jìn)入房企中報(bào)季，典型房企高層曝光次數(shù)顯著提升，從108家監(jiān)測(cè)企業(yè)的人事變動(dòng)情況來看，8月整體變動(dòng)頻率及變動(dòng)數(shù)量較上月相比均有所增加。 

??8月25日晚間，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布執(zhí)行董事辭任及委任非執(zhí)行董事的公告。劉衛(wèi)星因個(gè)人事業(yè)發(fā)展原因辭任執(zhí)行董事一職，自2020年8月25日起生效，同時(shí)陳瑛獲委任為非執(zhí)行董事。

??8月21日，新城發(fā)展控股有限公司發(fā)布公告披露，公司更換聯(lián)席公司秘書及授權(quán)代表。朱慧霞因其辭任新城發(fā)展委聘的專業(yè)秘書服務(wù)中介達(dá)盟香港有限公司的職務(wù)，所以不再任職新城發(fā)展的聯(lián)席公司秘書及授權(quán)代表，自2020年8月21日起生效；聯(lián)席公司秘書及授權(quán)代表將由伍秀薇接任，自2020年8月21日起生效。

??06

??戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)

??分拆物管上市潮繼續(xù)

??恒大健康正式更名

      核心觀點(diǎn)

??本月房企多元化業(yè)務(wù)主要集中在物業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊。物業(yè)方面，融創(chuàng)、華潤和禹洲三家房企涉及物業(yè)IPO，融創(chuàng)中國旗下的“融創(chuàng)服務(wù)”和華潤置地旗下的“華潤萬象生活”陸續(xù)向港交所遞交了招股說明書，禹洲則公告表示正考慮分拆物業(yè)上市；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，綠地與中車交通、蘇州市政府合作，將打造長三角一體化示范區(qū)首個(gè)超大規(guī)模的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，也是國內(nèi)領(lǐng)先的人工智能產(chǎn)業(yè)制造基地。萬科與江門市的合作則涉及城市更新、TOD建設(shè)等方面，除此之外還收購了利津華育養(yǎng)豬有限公司，是繼3月成立食品事業(yè)部布局生豬養(yǎng)殖、5月向社會(huì)招募生豬行業(yè)優(yōu)秀人才后，在實(shí)踐養(yǎng)豬事業(yè)上做出的進(jìn)一步動(dòng)作。

??房企分拆物管上市仍處浪潮中，本月融創(chuàng)、華潤、禹洲入局。于2020年5月31日，融創(chuàng)服務(wù)的合約總建筑面積達(dá)2.27億平方米，同時(shí)在管總建筑面積達(dá)1億平方米，2019年的營收28.27億元。截止2020年6月30日，華潤萬象生活的提供物業(yè)管理服務(wù)的住宅及商業(yè)物業(yè)建筑面積約1.07億平方米，提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)的購物中心建筑面積約560萬平方米，2019年的營收58.68億元。相比之下，禹洲的物管規(guī)模較小，企業(yè)2020年中報(bào)顯示，于期內(nèi)錄得物業(yè)管理收入2.89億元，同比增長62.2%。截至上半年末，總在管建面1300萬平米，合同管理面積2200萬平米。 

??房企分拆物管上市仍處浪潮中，本月融創(chuàng)、華潤、禹洲入局。于2020年5月31日，融創(chuàng)服務(wù)的合約總建筑面積達(dá)2.27億平方米，同時(shí)在管總建筑面積達(dá)1億平方米，2019年的營收28.27億元。截止2020年6月30日，華潤萬象生活的提供物業(yè)管理服務(wù)的住宅及商業(yè)物業(yè)建筑面積約1.07億平方米，提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)的購物中心建筑面積約560萬平方米，2019年的營收58.68億元。相比之下，禹洲的物管規(guī)模較小，企業(yè)2020年中報(bào)顯示，于期內(nèi)錄得物業(yè)管理收入2.89億元，同比增長62.2%。截至上半年末，總在管建面1300萬平米，合同管理面積2200萬平米。