西安市：《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》的政策解讀

??一、起草背景

??為堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位精神，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。針對當(dāng)前市場中存在的一些問題，市住建局結(jié)合我市實(shí)際，會同市金融局、市公積金中心、市資源規(guī)劃局借鑒其他城市經(jīng)驗(yàn)和做法，聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》（市建發(fā)〔2020〕143號，以下簡稱《通知》）。

??二、重要內(nèi)容的說明

??（一）提高商品房預(yù)售許可工程形象進(jìn)度

??2020年1月23日，按照市政府工作要求，市住建局等四部門下發(fā)《進(jìn)一步完善商品房預(yù)售管理制度強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管的若干意見》，明確：“新出讓土地的商品房開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，須達(dá)到地上規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得少于6層”。該措施對今年1月23日之后新出讓土地的項(xiàng)目，提高了工程形象進(jìn)度要求。為進(jìn)一步防范延期交付、項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)，《通知》對已出讓、新出讓用地的開發(fā)項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，全面提高商品房預(yù)售準(zhǔn)入門檻。自2020年12月1日起，開發(fā)企業(yè)新申請商品房預(yù)售許可，無論土地使用權(quán)何時(shí)取得，無論何種規(guī)劃用途的房屋，原則上地上７層及以下的多層建筑，工程形象進(jìn)度須主體結(jié)構(gòu)工程封頂；７層以上的，須達(dá)到地上規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得少于７層。

??（二）提高第二套住房首付比例

??結(jié)合市場供需情況，為優(yōu)先支持剛需自住需求，充分發(fā)揮差別化信貸政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用，《通知》根據(jù)購房人已有房屋和擬購房屋面積情況，對購買第二套住房的商業(yè)貸款及公積金貸款首付比例提出新要求，防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)。

??商業(yè)貸款的具體銜接、落實(shí)措施由人民銀行西安分行指導(dǎo)陜西省市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定。原則上，對《通知》下發(fā)前已認(rèn)購、未辦理貸款手續(xù)的購房人，能夠提供認(rèn)購協(xié)議、交款收據(jù)（含誠意金、定金、首付等）及轉(zhuǎn)賬憑證的，繼續(xù)執(zhí)行原信貸政策。

??公積金貸款的具體銜接、落實(shí)措施由公積金管理部門確定。

??（三）加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管

??為加大商品房預(yù)售資金的監(jiān)管力度，防范不良開發(fā)企業(yè)私下收取群眾購房款，將建設(shè)資金挪作他用，導(dǎo)致后續(xù)建設(shè)和配套設(shè)施資金不足，造成資金風(fēng)險(xiǎn)和爛尾風(fēng)險(xiǎn)，《通知》推進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)＋監(jiān)管建設(shè)，為購房人創(chuàng)造多種資金交存途徑，加強(qiáng)監(jiān)管銀行信用管理，多措并舉保障預(yù)售資金安全、規(guī)范使用。下一步，市住建局還將出臺《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，進(jìn)一步規(guī)范預(yù)售資金的交存、使用，保護(hù)購房群眾權(quán)益。

??三、其他需要說明的問題

??11月30日前（含當(dāng)天）已受理的商品房預(yù)售許可，仍執(zhí)行原工程形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)。