[易居研究院]政策快評：西安房產(chǎn)調(diào)控加碼，二套房首付比例最高提至70%

??政策要點(diǎn)

??12月1日，西安市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》（政策原文見附件）。政策明確調(diào)整了購買第二套住房商業(yè)貸款和公積金貸款首付比例。

??2020年12月2日

??研究院快評

??此次政策最大的亮點(diǎn)在于細(xì)化了不同購房需求的貸款首付比例，即綜合首套和二套戶型，給予了差別化的首付比例規(guī)定，值得全國其他城市學(xué)習(xí)。而西安的政策調(diào)整，成為今年12月份全國首個購房政策收緊的城市，也是需要市場參與者積極關(guān)注的。

??1、預(yù)售許可政策收緊

??此次政策明確，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理。政策規(guī)定，全市范圍內(nèi)所有已出讓、新出讓土地的商品房開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，原則上地上７層及以下的多層建筑，工程形象進(jìn)度須主體結(jié)構(gòu)工程封頂；７層以上的，須達(dá)到地上規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得少于７層。

??從此類政策規(guī)定可以看出，此次突然提及預(yù)售管理的收緊內(nèi)容，或說明此前預(yù)售方面存在一定的亂象。今年上半年，全國各地預(yù)售政策確實(shí)有放松的地方。但是放松的同時，也使得預(yù)售的相關(guān)工作出現(xiàn)很多新情況。所以嚴(yán)格此類預(yù)售工作，防范一些不符合工程要求的樓盤違規(guī)申請預(yù)售證，具有積極的意義，這有助于此類預(yù)售制度的更好推進(jìn)。

??2、落實(shí)差別化信貸政策

??此次政策明確，調(diào)整購買第二套住房的商業(yè)貸款首付比例。比如政策明確，在我市已擁有住房面積在90平方米及以下的居民家庭：購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業(yè)貸款首付比例不低于40%；購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業(yè)貸款首付比例不低于50%。從此類政策可以看出，西安針對首套戶型“小中大”類似的購房者，在二套購房方面，對應(yīng)了不同的首付比例?？偨Y(jié)起來就是三點(diǎn)。第一、小戶型購房者要改善，二套首付比例分別為40%和50%。第二、中戶型要改善，首付比例分別為50%和60%。第三、大戶型要改善 ，首付比例分別為60%和70%。三種首付比例都以144平方米為分界線，同時若首套沒有結(jié)清，首付比例最低為60%。另外公積金方面的改善型住房，首付比例分別為50%和55%，也是以144平方米為分界線。

??西安此次信貸政策，有三個特點(diǎn)。第一、政策具有細(xì)化和分類調(diào)控的因素，針對首套不同的戶型，對二套購房采取了不同的信貸首付比例，呈現(xiàn)了“逐級遞進(jìn)、和二套住房掛鉤”的導(dǎo)向。其中“逐級遞進(jìn)”的含義是，首套戶型為“小中大”戶型的，二套購房將面臨不同的首付比例。而“和二套住房掛鉤”的含義是，以144平方米為分界線，不同的二套戶型對應(yīng)了不同的首付比例。第二、強(qiáng)調(diào)了信貸收緊的導(dǎo)向，尤其是部分購房者可能后續(xù)會面臨70%的首付比例，自然也會從信貸的角度約束相關(guān)購房行為。第三、若是貸款沒有償付完畢，那么二套房首付比例至少為60%，這一點(diǎn)具有打擊炒房行為的導(dǎo)向。

??3、加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管

??此次政策明確，加快互聯(lián)網(wǎng)＋監(jiān)管建設(shè)，購房人可通過網(wǎng)上平臺、手機(jī)短信等方式獲取經(jīng)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)的購房款交存信息，自行選擇監(jiān)管銀行的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)交存購房款至監(jiān)管賬戶。

??這點(diǎn)內(nèi)容雖然看上去沒有前面信貸政策具有“火藥味”，但也是購房者值得關(guān)注的。因?yàn)檫^去對于此類預(yù)售資金的監(jiān)管確實(shí)是一個黑洞，購房者本身也并不清楚。所以此次西安的政策，就是把這個問題做了改變，讓購房者通過手機(jī)就可以查詢自己的購房款的流向，這是具有積極意義的，有助于防范爛尾樓的出現(xiàn)和防范房企違規(guī)使用資金。

??4、預(yù)留調(diào)控窗口

??此次政策明確，未實(shí)施住房限購政策的高陵、鄠邑等區(qū)縣及西咸新區(qū)部分區(qū)域，要密切關(guān)注市場形勢，保障自住需求，抑制投資投機(jī)行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。

??這至少體現(xiàn)了兩點(diǎn)。第一、政策繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了調(diào)控收緊和嚴(yán)管市場秩序的導(dǎo)向。第二、對于一些不限購的區(qū)域，尤其是類似西咸新區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域，后續(xù)也需要繼續(xù)觀察市場動向，防范市場炒作。換句話說，此類區(qū)域后續(xù)若是房價繼續(xù)上漲，調(diào)控的可能性也依然是比較大的。

附件

關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知

市建發(fā)〔2020〕143號

各區(qū)縣人民政府，各開發(fā)區(qū)管委會，市級相關(guān)部門：

??為深入貫徹落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位精神，保障支持自住需求，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府審定同意，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

??一、加強(qiáng)商品房預(yù)售管理

??全市范圍內(nèi)所有已出讓、新出讓土地的商品房開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，原則上地上７層及以下的多層建筑，工程形象進(jìn)度須主體結(jié)構(gòu)工程封頂；７層以上的，須達(dá)到地上規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得少于７層。

??二、發(fā)揮差別化信貸調(diào)節(jié)作用

??（一）調(diào)整購買第二套住房的商業(yè)貸款首付比例。經(jīng)陜西省市場利率定價自律機(jī)制研究協(xié)商確定：

??1. 在我市已擁有住房面積在90平方米及以下的居民家庭：購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業(yè)貸款首付比例不低于40%；購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業(yè)貸款首付比例不低于50%。

??2. 在我市已擁有住房面積在90至144平方米（含144平方米）之間的居民家庭：購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業(yè)貸款首付比例不低于50%；購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業(yè)貸款首付比例不低于60%。

??3. 在我市已擁有住房面積在144平方米以上的居民家庭：購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業(yè)貸款首付比例不低于60%；購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業(yè)貸款首付比例不低于70%。

??4. 在符合以上首付比例要求的情況下，居民家庭住房商業(yè)貸款未結(jié)清時，再次使用商業(yè)貸款購買住房的，首付比例不低于60%。

??（二）調(diào)整公積金貸款首付比例。對結(jié)清首次住房公積金貸款后，再次申請使用住房公積金貸款購買住房的：購房面積在144平方米及以下的，首付比例不 低于50%；購房面積在144平方米以上的，首付比例不低于55%。

??三、加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管

??（一）加快互聯(lián)網(wǎng)＋監(jiān)管建設(shè)，購房人可通過網(wǎng)上平臺、手機(jī)短信等方式獲取經(jīng)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)的購房款交存信息，自行選擇監(jiān)管銀行的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)交存購房款至監(jiān)管賬戶。

??（二）負(fù)責(zé)住房貸款的商業(yè)銀行應(yīng)將貸款資金全額劃轉(zhuǎn)至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，嚴(yán)禁私自留存或劃轉(zhuǎn)至開發(fā)企業(yè)其他賬戶。

??（三）各級住建部門要建立預(yù)售資金監(jiān)管銀行的信用管理體系，對于存在配合挪用資金等違規(guī)行為的商業(yè)銀行，在一定期限內(nèi)暫停在我市開展預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。

??（四）轄區(qū)住建部門要根據(jù)商品房開發(fā)項(xiàng)目施工計(jì)劃，區(qū)分主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、不動產(chǎn)首次登記等節(jié)點(diǎn)，嚴(yán)格按照工程建設(shè)進(jìn)度核撥預(yù)售資金，保障項(xiàng)目如期建設(shè)，防范項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。

??四、加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控統(tǒng)籌管理

??各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)（含西咸新區(qū)）要落實(shí)屬地主體責(zé)任，加強(qiáng)管轄區(qū)域房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢的監(jiān)測和房價調(diào)控，加強(qiáng)供需調(diào)節(jié)，完善住房供給體系，多措并舉穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，堅(jiān)決遏制房價過快上漲。未實(shí)施住房限購政策的高陵、鄠邑等區(qū)縣及西咸新區(qū)部分區(qū)域，要密切關(guān)注市場形勢，保障自住需求，抑制投資投機(jī)行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。

??本通知自發(fā)布之日起實(shí)施，我市原有關(guān)規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

??西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

??西安市金融工作局

??西安住房公積金管理中心

??西安市自然資源和規(guī)劃局

??2020年11月30日