[克而瑞]廣東多城調(diào)整二手房交易規(guī)則,樓市能否觸底反彈?

楊科偉、李詩(shī)昀2021-11-25 17:30:01

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2021-11-25
  • 報(bào)告類型:政策分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??近期,深圳上線新版二手房交易系統(tǒng)、佛山等多個(gè)廣東三四線城市下調(diào)二手住宅轉(zhuǎn)讓個(gè)稅核定征收稅率,更有消息稱廣州二手房放貸可不參考指導(dǎo)價(jià)。聯(lián)系到樓市現(xiàn)狀,廣州二手房成交量同比腰斬,深圳二手房成交量?jī)H為去年同期的兩三成,聯(lián)動(dòng)效應(yīng)下廣東各地新房市場(chǎng)也不容樂(lè)觀。這一系列政策調(diào)整是否會(huì)鑄就市場(chǎng)底部拐點(diǎn)?

??通過(guò)分析廣東和深圳的居民信貸數(shù)據(jù),我們認(rèn)為,廣東地區(qū)房貸“寬松”仍在傳導(dǎo)過(guò)程中,且相關(guān)部門并未放松對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)監(jiān)管力度,基于信貸寬松是驅(qū)動(dòng)2020年廣東樓市輪動(dòng)行情主要因素的判斷,我們認(rèn)為,即便政策調(diào)整如此,樓市仍處在筑底期,觸底反彈仍需時(shí)日。

??廣州二手房高于指導(dǎo)價(jià)放貸

??佛山等地下調(diào)轉(zhuǎn)讓個(gè)稅,深圳上線新交易系統(tǒng)

??近期,廣州、深圳、佛山等廣東城市二手房交易規(guī)則紛紛迎來(lái)調(diào)整。具體而言,11月19日,深圳上線新版二手房交易系統(tǒng),并首次推出中介單邊代理模式,新模式有助于推動(dòng)構(gòu)建更為公平、透明、高效的交易環(huán)境,強(qiáng)化買方議價(jià)能力、提高中介機(jī)構(gòu)運(yùn)行和交易效率。11月9日,佛山下調(diào)二手住宅轉(zhuǎn)讓個(gè)稅核定征收稅率,至此,廣東所有地級(jí)市二手住宅轉(zhuǎn)讓個(gè)稅率均調(diào)整至1%,降低交易稅負(fù)有利于促進(jìn)二手房流轉(zhuǎn)。

??11月18日,廣州出臺(tái)新版《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》,二手房領(lǐng)域,規(guī)定中介需先在房屋交易信息化平臺(tái)簽訂委托服務(wù)合同,取得房源信息編碼后才可對(duì)外發(fā)布房源;在新房領(lǐng)域,還適度下調(diào)了各階段預(yù)售款的監(jiān)管留存比例,譬如結(jié)構(gòu)封頂前留存比例占累計(jì)核準(zhǔn)使用預(yù)收款的由10%降至8%。

??11月21日,消息稱廣州二手房放貸可不參考指導(dǎo)價(jià),即以實(shí)際成交價(jià)放款。眾所周知,二手房的實(shí)際交易價(jià)格往往高于指導(dǎo)價(jià),如果商業(yè)銀行以指導(dǎo)價(jià)作為貸款評(píng)估依據(jù),等于變相提高購(gòu)房者首付比例,降低房貸杠桿率。倒逼資金并不充裕的二手房買家,或消費(fèi)降級(jí)選擇更低總價(jià)房源,或轉(zhuǎn)投杠桿率更高的新房市場(chǎng),最終導(dǎo)致二手房市場(chǎng)需求萎縮。如果指導(dǎo)價(jià)徹底失去指導(dǎo)力,意味著其對(duì)二手房市場(chǎng)的抑制作用將明顯減弱。

??不過(guò)現(xiàn)有事實(shí)表明,“繞過(guò)參考價(jià)”的操作只限于廣州的個(gè)別銀行和個(gè)別房源,且實(shí)際成交價(jià)也并未高出指導(dǎo)價(jià)太多。但這是否會(huì)成為指導(dǎo)價(jià)大面積失效的前兆?同為廣東省的深圳和東莞指導(dǎo)價(jià)制度是否又是否會(huì)受到影響?仍有待進(jìn)一步觀察。

??廣深二手房成交同比腰斬

??聯(lián)動(dòng)效應(yīng)下廣東各市新房成交跌多漲少

??政策調(diào)整的背后,是持續(xù)轉(zhuǎn)冷的二手房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)。

??受到增值稅征免年限調(diào)整、房貸額度管控等影響,5月以來(lái),廣州二手房成交量拾級(jí)而下。4月,廣州市9區(qū)住宅銷售增值稅征免年限由2年提高至5年,增加了二手房交易成本,導(dǎo)致5月以來(lái)掛牌量顯著下降,6月二手房成交罕見(jiàn)跌破1萬(wàn)套,同比驟降34%,8月末廣州發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià),9月二手房成交量應(yīng)聲下跌,僅為6191套,同、環(huán)比分別下滑56%和27%,10月,二手房成交環(huán)比繼續(xù)跌16%。

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??深圳二手房市場(chǎng)更為慘淡,成交規(guī)模斷崖式下跌,成交均價(jià)持續(xù)走低。8-10月,深圳二手房成交量不足2千套,僅為去年同期的兩成左右,成交均價(jià)已下滑至2019年全年平均線附近。

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??二手房和新房市場(chǎng)存在聯(lián)動(dòng)效應(yīng),當(dāng)二手房交易開(kāi)始放緩,置換需求變現(xiàn)困難,轉(zhuǎn)而制約下一環(huán)節(jié)新房購(gòu)置需求的釋放。

??故而新房市場(chǎng)也難言樂(lè)觀,廣州新房成交面積呈逐月下降走勢(shì),7月以來(lái)逐漸企穩(wěn)在70萬(wàn)平方米左右,即便是8月供應(yīng)激增至200萬(wàn)平方米,抑或是“金九銀十”促銷季到來(lái),成交依舊低位運(yùn)行。深圳5月以來(lái)新房成交同比基本保持負(fù)增,不過(guò)在供應(yīng)放量驅(qū)動(dòng)下,成交規(guī)??傮w維穩(wěn),尚未出現(xiàn)大幅回落現(xiàn)象。

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??廣東其他三四線城市前10月新房成交跌多漲少,東莞、惠州累計(jì)跌幅超過(guò)25%。5個(gè)廣東城市中,除中山前10月新房成交同比微增2%外,其余4個(gè)城市成交規(guī)模均不及去年同期,東莞、佛山、東莞累計(jì)跌幅居前,作為環(huán)廣深城市,其市場(chǎng)走勢(shì)也和核心城市有所趨同。

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??房貸“緩寬松”傳導(dǎo)中、監(jiān)管仍將趨嚴(yán)

??樓市觸底反彈仍需時(shí)日

??從信貸層面來(lái)看,房貸的“寬松”仍在傳導(dǎo)過(guò)程中。深圳的信貸數(shù)據(jù)顯示,10月住戶中長(zhǎng)期貸款維持同比少增,單月增量?jī)H為去年同期的五成不到。根據(jù)人民銀行深圳中心支行公布的數(shù)據(jù),2021年10月,深圳住戶貸款增加129億元,同比少增107億元,其中,中長(zhǎng)期貸款增加109億元,同比仍少增115億元,換言之,貸款增量?jī)H為去年同期的49%。實(shí)操上,即便房貸額度有所放松,商業(yè)銀行也會(huì)先批放此前積壓的貸款需求,再優(yōu)先保障剛需和首置客戶,其后才是有序發(fā)放其他新增貸款,這一過(guò)程需要時(shí)間傳導(dǎo)。

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??視角延伸到廣東全省,10月廣東居民中長(zhǎng)期貸款同比止跌回升,但反彈幅度較為有限。具體而言,2021年10月,廣東住戶部門中長(zhǎng)期貸款增加651億元,環(huán)比少增117億元,同比多增67億元,一改6月以來(lái)連續(xù)4個(gè)月同比少增的走勢(shì),但反彈幅度仍然比較有限。

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??從監(jiān)管動(dòng)作來(lái)看,相關(guān)部門近期并未放松對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的檢查力度,還開(kāi)出多張違規(guī)罰單。11月9日,深圳銀保監(jiān)等三部門聯(lián)合發(fā)文,強(qiáng)調(diào)要持續(xù)加大房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)檢查力度,房地產(chǎn)貸款集中度高的機(jī)構(gòu),要積極優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu),逐步減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的依賴。10日,深圳銀保監(jiān)局發(fā)布兩張涉房信貸業(yè)務(wù)違規(guī)罰單。

??事實(shí)上,2020年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)的輪動(dòng)走強(qiáng)行情,主要基于疫情之后的信貸寬松,一定程度上,還仰賴于經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸購(gòu)房的監(jiān)管疏漏存在。因此,基于前文房貸寬松還在傳導(dǎo)中且監(jiān)管不會(huì)放松的判斷,我們認(rèn)為,縱使各個(gè)城市做出一些政策調(diào)整,樓市的觸底反彈也仍需時(shí)日。

       畢竟深圳、廣州、佛山等城市近期的政策調(diào)整力度有限,利好程度不足以沖抵按揭貸和經(jīng)營(yíng)帶收緊的影響。

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