中國房地產(chǎn)政策匯編（2023年1月份）

中國房地產(chǎn)政策匯編

目  錄

??第一章  1月份房地產(chǎn)政策特征總結(jié)

??第二章  1月份中央房地產(chǎn)政策梳理

??1、 央行：各地房貸利率可突破下限

??2、 住建部：三類住房需求要有精準(zhǔn)政策

??3、 最高法：化解糾紛和違法領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)

??4、 住建部：2025年實(shí)現(xiàn)公積金信息聯(lián)網(wǎng)

??5、 央行：提出資產(chǎn)負(fù)債表改善四項(xiàng)行動(dòng)

??6、 人社部：保障縣城農(nóng)民工子女學(xué)位供給

??7、 國資委：債務(wù)和地產(chǎn)是城投兩大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

??8、 新華社：資產(chǎn)負(fù)債表有21條優(yōu)化方案

??9、 住建部：首次明確現(xiàn)房銷售模式

??10、 國常會(huì)：增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力

??第三章  1月份地方房地產(chǎn)政策梳理

??11、 河南：提出房地產(chǎn)六字發(fā)展方針

??12、 烏魯木齊：對(duì)房貸“三費(fèi)”給予減免

??13、 深圳：先易后難試點(diǎn)帶押過戶政策

??14、 廈門:優(yōu)先供應(yīng)好地塊

??15、 杭州：拆低層換高層享受安置面積補(bǔ)償

??16、 昆明:堵住預(yù)售資金“蒸發(fā)”的兩漏洞

??17、 西雙版納：嚴(yán)打酒店8類漲價(jià)行為

??18、 深圳：和中央保障房新體系接軌

??19、 濟(jì)南：全面取消限購政策

??20、 長(zhǎng)沙：二孩家庭增加購房指標(biāo)無關(guān)社保

??21、 海南：“購房政策收緊”實(shí)為烏龍事件

??22、 各省市：一號(hào)文關(guān)注住房消費(fèi)

??23、 鄭州：打響房貸雙降第一槍

??24、 南昌：利用春節(jié)積極做營(yíng)銷

??25、 長(zhǎng)沙：個(gè)貸倍數(shù)上調(diào)但不屬救市動(dòng)作

??26、 河南：建立省級(jí)房企白名單制度

??27、 湖南：地級(jí)市購房首付統(tǒng)一為兩成

??28、 山東：逐步推進(jìn)現(xiàn)房銷售

??第四章  1月份房地產(chǎn)其他熱點(diǎn)事件

??29、 全國：圍爐煮茶成新休閑方式

??30、 統(tǒng)計(jì)局：35城可自由下調(diào)房貸利率

??31、 統(tǒng)計(jì)局：僅蓉京滬等6城二手房?jī)r(jià)在上漲

??32、 建萬基金：以三種方式涉足租賃市場(chǎng)

??33、 統(tǒng)計(jì)局：5項(xiàng)指標(biāo)僅房?jī)r(jià)指標(biāo)有所改善

??34、 昆山：GDP成績(jī)單蘊(yùn)藏住房新機(jī)會(huì)

??35、 鏈家：渠道費(fèi)風(fēng)波應(yīng)有“和為貴”導(dǎo)向

??36、 萬科等：高管職位調(diào)整體現(xiàn)主動(dòng)作為導(dǎo)向

??37、 PMI：制造業(yè)景氣度明顯回升

??38、 濟(jì)南：盤活方艙改造為人才公寓

??39、 房企銷售：1月份同比下滑3成

??第一章  1月份房地產(chǎn)政策特征總結(jié)

??2023年1月份，全國房地產(chǎn)政策緊扣二十大以來的房地產(chǎn)發(fā)展思路，積極落實(shí)了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神。1月份政策內(nèi)容總體延續(xù)了去年四季度以來的政策思路，繼續(xù)為穩(wěn)樓市保駕護(hù)航。同時(shí)結(jié)合各地新一年經(jīng)濟(jì)提振的總思路，明顯拔高了房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位。

??從中央的政策內(nèi)容看，金融信貸政策依然扮演了重要的作用，充分體現(xiàn)了金融支持房地產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向，主要包括房貸利率下限突破和資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化這兩項(xiàng)重要政策。這兩項(xiàng)政策對(duì)應(yīng)了購房消費(fèi)端和企業(yè)投資端。這也充分說明，金融政策實(shí)現(xiàn)兩手抓，既抓供給、也抓需求。其有助于破解2022年全年供求兩端萎縮的矛盾。當(dāng)然我們也需要看到，中央層面實(shí)際上也在開啟一條新道路，即持續(xù)探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。1月份政策梳理中，包括對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范和化解的表述、公積金信息全國聯(lián)網(wǎng)工作的推進(jìn)、住房監(jiān)管部門首提現(xiàn)房銷售模式等，其實(shí)都充分體現(xiàn)了新發(fā)展模式探索之路已開啟。

??地方政策的特點(diǎn)是，快馬加鞭、主動(dòng)把提振市場(chǎng)信心嵌入到經(jīng)濟(jì)工作安排之中。我們可以看出，今年1月份各地政策放松的節(jié)奏明顯加快，同時(shí)基于各地經(jīng)濟(jì)提振、消費(fèi)經(jīng)濟(jì)提振等多領(lǐng)域，將住房消費(fèi)提振、市場(chǎng)信心恢復(fù)等作為一項(xiàng)重要的工作去抓?？偨Y(jié)來看，有兩條重要的工作路線，即取消限制住房交易的各類措施、在房貸方面落實(shí)雙降政策。此類政策充分體現(xiàn)了各地穩(wěn)信心、降成本、促交易的導(dǎo)向?？傮w上，1月份各地政策出臺(tái)開好局、吹暖風(fēng)，為2月份房企推盤、購房者入市等創(chuàng)造了更好的條件。

??需要清醒地看到，即便在政策寬松的層面，其重心也會(huì)有所變化或傾斜。2022年下半年比較側(cè)重保交樓工作和防范優(yōu)秀房企暴雷風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。而當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的形勢(shì)向好，房地產(chǎn)業(yè)政策重心也會(huì)有所調(diào)整，即更強(qiáng)調(diào)對(duì)消費(fèi)端的提振和刺激。從政策面的預(yù)測(cè)來看，2月份依然是政策密集出臺(tái)的月份，“提振購房者信心”是刺激政策的精髓所在。房地產(chǎn)業(yè)要緊跟經(jīng)濟(jì)提振的大部隊(duì)，不僅不能拖后腿，還要扮演拉動(dòng)力的角色，尤其是住房消費(fèi)的地位要進(jìn)一步上升。鑒于1月份的銷售數(shù)據(jù)還是略顯疲態(tài)，所以2月份購房政策宜寬則寬，各地都希望把住房銷售曲線給拉起來。

??第二章  1月份中央房地產(chǎn)政策梳理

??1、 央行：各地房貸利率可突破下限

??1月5日，央行等發(fā)布《建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制》。此次政策賦予了房?jī)r(jià)疲軟城市自主下調(diào)房貸利率的權(quán)限，充分體現(xiàn)了對(duì)首套購房的支持。

??1、政策要點(diǎn)

??此次政策明確，對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個(gè)季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。1）此次政策通俗理解，即房?jī)r(jià)持續(xù)疲軟的城市，可以在后續(xù)自主決定房貸利率下調(diào)的空間。這就相當(dāng)于此類城市的房貸利率可以比其他城市做得更低。2）此次政策提及了“階段性”一詞，其含義是，房?jī)r(jià)若是持續(xù)疲軟則可以落實(shí)此類權(quán)限；但若是房?jī)r(jià)重新復(fù)蘇或過熱，則需要暫停此類權(quán)限。這就說明此類政策將基于房?jī)r(jià)或市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行階段性的調(diào)整。

??2、政策意義

??此次政策實(shí)際上是對(duì)2022年房貸利率下限政策的調(diào)整版本。1）2022年5月央行明確房貸利率下限為“LPR-20個(gè)基點(diǎn)”。2022年9月則在《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》中明確，允許房?jī)r(jià)疲軟城市可突破“LPR-20個(gè)基點(diǎn)”的下限，但此次政策有效期為2022年12月底。所以此次央行發(fā)文，實(shí)際上是對(duì)2022年既有的兩個(gè)政策的修正或細(xì)化，說明2023年要繼續(xù)落實(shí)降房貸、允許部分城市突破利率下限等操作。2）此次政策充分體現(xiàn)了一個(gè)重要的思路，即2023年信貸政策要繼續(xù)寬松，尤其是要強(qiáng)調(diào)對(duì)購房剛需進(jìn)行保護(hù)和支持。此次政策強(qiáng)調(diào)了首套房，其包括一手房和二手房。商業(yè)銀行信貸投放、房企項(xiàng)目營(yíng)銷、中介機(jī)構(gòu)推薦房源等都要主動(dòng)研究此類政策，積極對(duì)首套購房者宣傳此類政策，以更好釋放政策效應(yīng)。

??3、城市名單

??此次政策繼續(xù)提及房?jī)r(jià)疲軟城市的標(biāo)準(zhǔn)，即新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局全國70城房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，最近3個(gè)月房?jī)r(jià)持續(xù)下降的城市共有38個(gè)。其中二線城市13個(gè)，分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長(zhǎng)春、鄭州。而三四線城市為25個(gè)，分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟(jì)寧、金華、錦州、九江、洛陽、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關(guān)、唐山、溫州、無錫、襄陽、徐州、揚(yáng)州、宜昌、岳陽、湛江。分析顯示，此類城市有幾個(gè)特點(diǎn)。1）房?jī)r(jià)疲軟城市數(shù)量明顯增多。此前2022年首次改革的時(shí)候，統(tǒng)計(jì)的城市數(shù)量為23個(gè)，而當(dāng)前統(tǒng)計(jì)則增加為38個(gè)。這意味著各地更要主動(dòng)降低房貸利率。2）從城市名單看，二三線城市均有一些典型的疲軟城市，比如說二線城市的天津、太原、鄭州等，三線城市的惠州、金華、徐州等。這要求各地參照此類城市的能級(jí)，對(duì)同類的城市也要落實(shí)相似的政策，即房貸利率下限下調(diào)或取消的政策。

??2、 住建部：三類住房需求要有精準(zhǔn)政策

??1月5日，住建部部長(zhǎng)在接受央視專訪時(shí)提及了對(duì)三類住房需求的政策。此次政策表述重要，對(duì)于2023年住房政策的動(dòng)向有較大的啟發(fā)。

??1、政策要點(diǎn)

??此次住建部從“精準(zhǔn)”的角度提及了住房建設(shè)工作，尤其是對(duì)于三類住房需求落實(shí)了因城施策、精準(zhǔn)施策的導(dǎo)向。政策明確，對(duì)于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對(duì)于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。1）此次專訪受到行業(yè)的關(guān)注，尤其是在首套房方面明確提及了降低首付和降低利率的導(dǎo)向，這也對(duì)后續(xù)的購房政策產(chǎn)生了積極的影響。而對(duì)于二套住房和三套住房，政策也明確了支持和不支持的差異化政策。2）此次政策從需求的分類角度做了分析，構(gòu)建了三類住房需求的差異化政策。尤其是從住房套數(shù)的認(rèn)定角度落實(shí)了政策。這也意味著后續(xù)在住房套數(shù)的認(rèn)定方面，各地會(huì)有各類新的政策。住房套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不同，則會(huì)對(duì)購房適用的政策產(chǎn)生不同的影響。

??2、政策意義

??此次住建部的專訪，更為清晰地對(duì)2023年住房政策和方向做了明確。1）在研究住房政策和方向方面，此次政策提及了差異化的內(nèi)容。對(duì)于各地后續(xù)落實(shí)住房政策具有非常大的啟發(fā)。當(dāng)然從實(shí)際操作中，在第三套住房的認(rèn)購方面，各地的政策略有差異。部分城市實(shí)際上還是落實(shí)了相對(duì)寬松的政策。但這一點(diǎn)也不矛盾，關(guān)鍵是對(duì)于此類購房需求是否是投資投機(jī)需求如何界定。2）此次政策的重要意義在于，其為2023年住房工作和兩會(huì)住房政策明確了總的思路。尤其是首套房的政策支持力度明顯加大。這也是基于住房市場(chǎng)對(duì)內(nèi)需和防風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)領(lǐng)域的重要作用。相關(guān)房企和金融機(jī)構(gòu)要積極學(xué)習(xí)住建部住房政策內(nèi)容，主動(dòng)讓業(yè)務(wù)推進(jìn)具有正確的方向和科學(xué)的應(yīng)對(duì)。

??3、 最高法：化解糾紛和違法領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)

??1月8日，最高人民法院召開會(huì)議，部署2023年人民法院工作。此次最高法明確，服務(wù)做好重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解工作。要落實(shí)房子是用來住的、不是用來炒的定位，配合做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，加大相關(guān)領(lǐng)域矛盾糾紛防范化解力度，堅(jiān)決依法懲處相關(guān)違法犯罪行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。從這里可以看出三點(diǎn)。1）房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范化解工作，被納入到最高法2023年的工作框架之中，充分說明房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解的重要性，這是各地房管司法等部門需要密切關(guān)注的內(nèi)容。2）對(duì)此類風(fēng)險(xiǎn)的防范尤其涉及到兩點(diǎn)，即對(duì)矛盾糾紛的化解、對(duì)違法犯罪的懲處。其中矛盾糾紛在于，房地產(chǎn)停工斷貸事件后，產(chǎn)生了很多糾紛，需要各地部門積極溝通和化解，尤其是從保護(hù)購房者權(quán)益的角度出發(fā)。而對(duì)于違法犯罪行為，主要是針對(duì)預(yù)售資金“蒸發(fā)”一事，將會(huì)秋后算賬，同時(shí)填補(bǔ)預(yù)售資金監(jiān)管的漏洞。

??4、 住建部：2025年實(shí)現(xiàn)公積金信息聯(lián)網(wǎng)

??1月10日，住建部發(fā)布《關(guān)于加快住房公積金數(shù)字化發(fā)展的指導(dǎo)意見》。此次政策明確到2025年建立住房公積金數(shù)字化發(fā)展新模式。1）此次政策明確，以全國住房公積金云平臺(tái)、共性應(yīng)用、小程序和監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)組成綜合樞紐，推動(dòng)各地住房公積金信息系統(tǒng)通過綜合樞紐實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通、協(xié)同聯(lián)動(dòng)?；谶@一點(diǎn)，預(yù)計(jì)后續(xù)全國公積金信息聯(lián)網(wǎng)制度將快速形成，這是房地產(chǎn)金融制度的重要事件。2）當(dāng)前全國各地住房公積金的優(yōu)惠政策持續(xù)推進(jìn)，但各地公積金的政策孤立性很強(qiáng)，導(dǎo)致各類政策各自為政、標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。隨著后續(xù)公積金信息一體化的建立，公積金政策也可以實(shí)現(xiàn)全國性的規(guī)劃，其將有助于進(jìn)一步降低購房成本、促進(jìn)住房消費(fèi)的提振。

??5、 央行：提出資產(chǎn)負(fù)債表改善四項(xiàng)行動(dòng)

??1月10日，央行等召開主要銀行信貸工作座談會(huì)。此次座談會(huì)最大的亮點(diǎn)是提出了資產(chǎn)負(fù)債表改善的四項(xiàng)行動(dòng)。

??1、政策要點(diǎn)

??此次會(huì)議明確，要全面貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。1）此次會(huì)議內(nèi)容說明，此前傳言的資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化計(jì)劃，確有此事。此次會(huì)議最大的亮點(diǎn)在于，提出了資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化的四項(xiàng)行動(dòng)。這也說明，資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化的工作正進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段。2）此次會(huì)議屬于2023年首次信貸工作會(huì)議，但是會(huì)議中提及較多的依然是房地產(chǎn)。這也說明，房地產(chǎn)是2023年金融信貸投放的重中之重，體現(xiàn)了高層對(duì)于房地產(chǎn)融資的重視和支持。

??2、四項(xiàng)行動(dòng)

??此次會(huì)議明確要開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)。1）資產(chǎn)激活也意味著要把房地產(chǎn)企業(yè)的各類資產(chǎn)進(jìn)行盤活，其包括待開發(fā)的土地和待出售的房產(chǎn)、預(yù)售資金的加快回籠、資產(chǎn)證券化的加快推進(jìn)、REITs產(chǎn)品等模式的加快介入、現(xiàn)金流的持續(xù)改善等內(nèi)容。2）負(fù)債接續(xù)意味著后續(xù)對(duì)于負(fù)債的工作要加快清理，包括負(fù)債的展期、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)出售以清償債務(wù)等工作。3）權(quán)益補(bǔ)充意味著后續(xù)要鼓勵(lì)各類優(yōu)質(zhì)企業(yè)積極做戰(zhàn)略投資者，包括央國企、保險(xiǎn)公司等企業(yè)，同時(shí)會(huì)強(qiáng)調(diào)對(duì)于企業(yè)資本金的注入和確保資金狀況的穩(wěn)健。4）預(yù)期提升意味著要不斷修復(fù)投資者對(duì)于中國房企的看法，尤其是各類金融機(jī)構(gòu)企業(yè)。要不斷減少企業(yè)違約的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)強(qiáng)化今年房企銷售的目標(biāo)值，進(jìn)而促進(jìn)“金融-房企-銷售市場(chǎng)”等渠道的順暢。

??3、資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化的意義

??資產(chǎn)負(fù)債表的優(yōu)化工作在持續(xù)推進(jìn)。觀察2022年四季度以來的工作，其實(shí)有非常清晰的邏輯線。1）2022年11月金融街論壇年會(huì)上，證監(jiān)會(huì)主席表示，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃。2）11月22日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開，此次會(huì)議明確，努力改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況。3）12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴指出，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。4）12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。5）1月4日，外媒消息稱，國務(wù)院金穩(wěn)委上周指導(dǎo)證券業(yè)和銀行業(yè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，就優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表支持計(jì)劃，抓緊落實(shí)具體措施。從這里可以看出，資產(chǎn)負(fù)債表的優(yōu)化工作目標(biāo)清晰、工作也逐漸進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。

??4、房企策略

??此次政策對(duì)于房企的影響非常大，房企要跳出傳統(tǒng)融資的視角去理解資產(chǎn)負(fù)債表。1）此次央行信貸會(huì)議明確，資產(chǎn)負(fù)債表的優(yōu)化是針對(duì)聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企。這就說明，優(yōu)化房企其實(shí)是指四優(yōu)房企，即銷售業(yè)績(jī)優(yōu)、管理水平優(yōu)好、財(cái)務(wù)狀況優(yōu)好、行業(yè)地位優(yōu)。這也要求各類企業(yè)主動(dòng)對(duì)標(biāo)此類標(biāo)準(zhǔn)，主動(dòng)改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，以積極爭(zhēng)取政策支持。2）此次資產(chǎn)負(fù)債表的優(yōu)化工作，也充分說明了一點(diǎn)，即2023年依然是積極化解風(fēng)險(xiǎn)的一年，要防范房企內(nèi)部出現(xiàn)較多暴雷或系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，所以要對(duì)此類四優(yōu)房企積極進(jìn)行監(jiān)測(cè)和支持。尤其是和金融市場(chǎng)一樣，此次房地產(chǎn)領(lǐng)域也提及了“系統(tǒng)重要性”概念，這也說明全國銷售業(yè)績(jī)TOP100的很多企業(yè)，或都納入到此類重要性房企的名單之中。

??6、 人社部：保障縣城農(nóng)民工子女學(xué)位供給

??1月12日，人社部等9部門發(fā)布《關(guān)于開展縣域農(nóng)民工市民化質(zhì)量提升行動(dòng)的通知》。此次政策最大亮點(diǎn)是，其對(duì)于縣城學(xué)區(qū)房政策提出了新的改進(jìn)內(nèi)容。

??1、政策要點(diǎn)

??政策明確，加快推進(jìn)縣域內(nèi)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，依據(jù)常住人口規(guī)模配置教育資源，保障農(nóng)民工子女義務(wù)教育學(xué)位供給。深入推進(jìn)“兩為主、兩納入、以居住證為主要依據(jù)”的隨遷子女入學(xué)政策，清理取消不合規(guī)的隨遷子女入學(xué)證明材料及時(shí)限要求，穩(wěn)步提升農(nóng)民工隨遷子女在公辦學(xué)校就讀（含政府購買民辦學(xué)校學(xué)位）比例。

??2、教育問題

??關(guān)于農(nóng)民工進(jìn)入縣城務(wù)工和定居，實(shí)際上最大的問題在于小孩子教育的問題。過去比較強(qiáng)調(diào)從住房保障等角度入手，本身也沒錯(cuò)，但是忽視了困擾農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工的最大因素，即子女入學(xué)難的問題。所以此次人社部提及教育資源的配置和學(xué)位供給的保障，具有積極的作用。尤其是提及清理不合規(guī)的相關(guān)材料的做法，有助于促進(jìn)農(nóng)民工進(jìn)城更好就業(yè)、定居和解決子女教育問題。

??3、政策影響

??此類政策有助于降低學(xué)區(qū)房的熱度，更好保障農(nóng)民工的子女教育權(quán)。反過來，一些新建小區(qū)未來教育資源勢(shì)必會(huì)跟進(jìn)，客觀上也會(huì)更加吻合子女教育入學(xué)的需求。隨著此類政策的推進(jìn)，相關(guān)縣城尤其是百強(qiáng)縣等人口導(dǎo)入速度會(huì)加快，對(duì)于釋放人口紅利等都有積極的作用。

??7、 國資委：債務(wù)和地產(chǎn)是城投兩大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

??1月12日，國資委召開地方國資委負(fù)責(zé)人會(huì)議，深化國資國企改革推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。1）此次會(huì)議提及，著力防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)，做好債務(wù)、房地產(chǎn)、金融、投資、安全環(huán)保等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控。從這里可以看出，其點(diǎn)出了房地產(chǎn)為風(fēng)險(xiǎn)防控的重點(diǎn)領(lǐng)域，其排在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之后金融風(fēng)險(xiǎn)之前，屬于第二大風(fēng)險(xiǎn)。2）2022年在國資平臺(tái)方面，一個(gè)突出的問題就是城投公司托底拿地，這也要求此類城投企業(yè)主動(dòng)做好風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。各地在2023年要密切關(guān)注2022年激進(jìn)拿地的城投企業(yè)，密切關(guān)注此類企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，防范成為新的風(fēng)險(xiǎn)來源點(diǎn)。

??8、 新華社：資產(chǎn)負(fù)債表有21條優(yōu)化方案

??1月13日，新華社發(fā)表《金融部門開年推出新方案，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債狀況》。此次報(bào)道透露了資產(chǎn)負(fù)債表改善的很多細(xì)節(jié)內(nèi)容。在21條方案沒有正式發(fā)布之前，積極捕捉信息、強(qiáng)化對(duì)政策的前瞻性預(yù)測(cè)，同時(shí)積極做好新一年的工作謀劃，顯然非常關(guān)鍵。

??1、總體情況

??此次相關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》。1）從改革的目標(biāo)來看，主要是從房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)的角度進(jìn)行的，且主要是針對(duì)優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)的化解、改善資產(chǎn)負(fù)債狀況的工作目標(biāo)進(jìn)行的。2）此次政策將涉及到21項(xiàng)工作任務(wù)，后續(xù)或產(chǎn)生21條內(nèi)容，其可以認(rèn)為是此前金融16條的深化版?？傮w上會(huì)圍繞資產(chǎn)激活、負(fù)債接續(xù)、權(quán)益補(bǔ)充、預(yù)期提升的大方向進(jìn)行。3）此次政策最終將促進(jìn)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間，推動(dòng)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。這也是房企轉(zhuǎn)型新發(fā)展模式所需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

??2、現(xiàn)金流改善

??此次報(bào)道提及了兩種現(xiàn)金流模式，即經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流。1）對(duì)于經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，將通過資產(chǎn)激活的渠道進(jìn)行，尤其是提及了優(yōu)化政策激活合理需求。這也意味著，后續(xù)房企要通過提振銷售、盤活資產(chǎn)等方式來不斷改善經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流狀況。2）對(duì)于融資性現(xiàn)金流，將圍繞存量和增量?jī)蓚€(gè)方式進(jìn)行，存量主要指貸款展期，增量除了傳統(tǒng)信貸債券融資外，還包括對(duì)集團(tuán)提供貸款、支持境外債務(wù)償付、提供外匯管理服務(wù)、提供資管計(jì)劃融資渠道等。

??3、資產(chǎn)激活行動(dòng)

??何為資產(chǎn)激活？此次報(bào)道提及，在“資產(chǎn)激活”行動(dòng)中，通過優(yōu)化政策激活合理需求，加大保交樓力度，穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售，壓實(shí)企業(yè)瘦身自救責(zé)任，支持優(yōu)質(zhì)房企通過并購提升資產(chǎn)質(zhì)量，著力改善經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。從這里可以看出“資產(chǎn)”實(shí)際上包括了住房庫存、問題樓盤、企業(yè)內(nèi)部可出售的資產(chǎn)、企業(yè)通過并購所形成的資產(chǎn)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流等五個(gè)層面的內(nèi)容。這也是房企戰(zhàn)略層、投資層、營(yíng)銷層和融資層等人員需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

??4、保交樓

??此次報(bào)道提及了保交樓的多項(xiàng)措施。報(bào)道指出，保交樓是金融部門確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的重要切入點(diǎn)。加快新增1500億元保交樓專項(xiàng)借款投放、設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃、加大保交樓專項(xiàng)借款配套融資力度、強(qiáng)化保交樓司法保障……一系列圍繞“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的工作安排將在近期加速推進(jìn)。從這里可以看出，保交樓至少有四項(xiàng)工作要推進(jìn)，即專項(xiàng)借款、貸款支持計(jì)劃、配套融資、司法保障相關(guān)工作。此類計(jì)劃充分說明，當(dāng)前保交樓工作遵循繼續(xù)刺激、繼續(xù)保障的導(dǎo)向，也意味著2023年保交樓工作將繼續(xù)發(fā)力。

??5、資管公司

??此次報(bào)道提及，后續(xù)將設(shè)立全國性金融資產(chǎn)管理公司專項(xiàng)再貸款，支持其市場(chǎng)化參與行業(yè)重組并購，加快風(fēng)險(xiǎn)出清。從這里可以看出，全國四大資管公司后續(xù)將獲得較強(qiáng)的金融支持，尤其是專項(xiàng)再貸款的支持。這也說明，在問題樓盤和問題企業(yè)的資產(chǎn)并購方面，四大資產(chǎn)管理公司將繼續(xù)發(fā)力，或者說將繼續(xù)承擔(dān)爛尾樓處置方面的重要責(zé)任。這也是各地政府和房企要關(guān)注的要點(diǎn)。

??6、租賃市場(chǎng)

??此次報(bào)道提及，在推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)方面，金融部門近期也將出臺(tái)金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)文件，并設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃，支持部分城市試點(diǎn)市場(chǎng)化批量收購存量住房，擴(kuò)大租賃住房供給。從這里可以看出，資產(chǎn)負(fù)債表改善計(jì)劃，對(duì)于住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展也非常重視，尤其是在租賃貸款、收購存量住房擴(kuò)充租賃住房房源兩方面，會(huì)有比較新的政策。這是目前各類住房租賃企業(yè)所需要把握的重要政策。

??7、權(quán)益補(bǔ)充行動(dòng)

??此次報(bào)道提及了權(quán)益補(bǔ)充行動(dòng)方案。報(bào)道指出，行動(dòng)方案特別提出了“權(quán)益補(bǔ)充行動(dòng)”，支持優(yōu)質(zhì)房企充實(shí)資本。一方面，支持股權(quán)融資，調(diào)整優(yōu)化并購重組、再融資等5項(xiàng)房企股權(quán)融資措施；另一方面，發(fā)展公司制房地產(chǎn)投資信托基金，培育專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃主體，加快住房租賃市場(chǎng)建設(shè)。從這里可以看出幾點(diǎn)。1）證監(jiān)會(huì)此前的第三支箭政策工具將繼續(xù)落實(shí)，同時(shí)也會(huì)基于2022年的試點(diǎn)情況繼續(xù)優(yōu)化，或有加強(qiáng)版的政策出臺(tái)。2）此次提及了公司制REITs，這也使得一些企業(yè)未來有轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)，可以基于公司制REITs進(jìn)行企業(yè)轉(zhuǎn)型和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

??8、三道紅線和房貸集中度

??此次行動(dòng)方案明確，合理延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過渡期，同時(shí)完善針對(duì)30家試點(diǎn)房企的“三線四檔”規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎(chǔ)上，完善部分參數(shù)設(shè)置。從這里可以看出幾點(diǎn)。1）房貸集中度和三道紅線將繼續(xù)落實(shí)，總的改革思路依然是符合房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制的，但是會(huì)結(jié)合短期和中長(zhǎng)期做工作，即短期是針對(duì)性措施，而中長(zhǎng)期則是制度性安排。2）目前會(huì)強(qiáng)調(diào)短期方面的救急政策，所以房貸集中度和三道紅線會(huì)有進(jìn)一步放松的做法，或有緩沖的操作。對(duì)于房企來說，融資方面的節(jié)奏可以加快一點(diǎn)。而對(duì)于銀行的信貸投放，也可以更為積極和主動(dòng)一點(diǎn)。

??9、房企名單

??此次報(bào)道顯示，行動(dòng)方案主要針對(duì)專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好的優(yōu)質(zhì)房企，重點(diǎn)是其中經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、覆蓋區(qū)域較廣，具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企。方案只設(shè)定了優(yōu)質(zhì)房企條件，沒有具體名單，金融機(jī)構(gòu)可自主把握。1）這說明對(duì)于優(yōu)秀房企的入圍標(biāo)準(zhǔn)更加務(wù)實(shí)和細(xì)化，總結(jié)起來其實(shí)是“銷售規(guī)模較大的全國性房企”。這是各地在研究資產(chǎn)負(fù)債表改善計(jì)劃中要注意的標(biāo)準(zhǔn)，要積極對(duì)標(biāo)爭(zhēng)取進(jìn)入具體金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)名單中。2）相關(guān)名單需要金融機(jī)構(gòu)自主把握，從這個(gè)角度看，實(shí)際上各大房企更要注意銷售規(guī)模和數(shù)據(jù)，積極提振銷售數(shù)據(jù)，獲得金融機(jī)構(gòu)的青睞。

??10、風(fēng)險(xiǎn)化解

??此次報(bào)道提及，關(guān)于此次行動(dòng)方案，很重要的一個(gè)著眼點(diǎn)就是化解風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)道提及，堅(jiān)決阻斷風(fēng)險(xiǎn)傳染，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，需要從供需兩端發(fā)力。為防止風(fēng)險(xiǎn)從出險(xiǎn)房企向優(yōu)質(zhì)房企擴(kuò)散，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，有關(guān)部門起草了行動(dòng)方案，并將于近期推動(dòng)盡快落地。1）這說明目前風(fēng)險(xiǎn)的化解尤其是優(yōu)質(zhì)頭部房企的風(fēng)險(xiǎn)化解是最為關(guān)鍵的，而且這種化解不是簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)金融方面的風(fēng)險(xiǎn)化解，要從供需兩端去理解。2）此次也提及了行動(dòng)方案近期已經(jīng)起草好了，且要推動(dòng)盡快落地，這也要求房企時(shí)刻關(guān)注此類政策，主動(dòng)做策略的調(diào)整。

??9、 住建部：首次明確現(xiàn)房銷售模式

??1月17日，住建部召開全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議。此次會(huì)議重要，其對(duì)2023年住房工作有非常明確的指導(dǎo)意義。

??1、政策要點(diǎn)

??此次會(huì)議將住房工作提高到了新高度，即房地產(chǎn)工作要融入黨和國家事業(yè)大棋局。這也意味著房地產(chǎn)工作要通盤考慮，尤其是要從中國式現(xiàn)代化新征程的角度出發(fā)，積極做好2023年的工作。此次會(huì)議有三點(diǎn)內(nèi)容值得關(guān)注。1）穩(wěn)預(yù)期的重要性提升。政策明確，以更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求，提升市場(chǎng)信心。這一點(diǎn)具有非常明確的指導(dǎo)意義，2023各地要持續(xù)推進(jìn)穩(wěn)信心工作，讓房企有信心、讓購房者有信心、也要讓地方政府有信心。2）防范風(fēng)險(xiǎn)有系統(tǒng)的工作部署。此次會(huì)議提及抓兩頭、帶中間、慢撒氣等概念。其中抓兩頭提及了出險(xiǎn)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)房企。尤其是會(huì)議提及不讓違法違規(guī)者金蟬脫殼，這一點(diǎn)說明針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)的問題處置，既要防范風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大、也要落實(shí)追責(zé)工作。而慢撒氣的表述是此前有過的，其借用交通術(shù)語，比較形象地表達(dá)了房企風(fēng)險(xiǎn)處置的思路，要防范爆胎式的風(fēng)險(xiǎn)釋放做法，通過慢撒氣的方式，確保房地產(chǎn)運(yùn)行穩(wěn)定，減少急打方向盤或側(cè)翻的風(fēng)險(xiǎn)。3）促進(jìn)轉(zhuǎn)型。此次會(huì)議明確提及了現(xiàn)房銷售的模式。這也是住建部首次系統(tǒng)、明確提出現(xiàn)房銷售的概念。這也要求各地政府和房企關(guān)注預(yù)售制度的改革，要積極推進(jìn)現(xiàn)房銷售的模式開展。

??2、政策意義

??此次住建部住房工作會(huì)議的召開，具有非常好的指導(dǎo)意義。1）其比較系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各類問題做了總結(jié)和分析，對(duì)于2023年房地產(chǎn)工作的開展具有非常好的指導(dǎo)意義。尤其是在住房消費(fèi)領(lǐng)域，也明確了鼓勵(lì)的措施。其對(duì)于我們理解2023年房屋銷售市場(chǎng)和住房政策工具等都有非常好的啟發(fā)。2）此次會(huì)議有很多新提法都是值得關(guān)注的，包括對(duì)房企的態(tài)度、房企轉(zhuǎn)型的思路等，尤其是現(xiàn)房銷售方面的工作，這都是各地需要積極關(guān)注和開展的。各地要結(jié)合此次會(huì)議精神做好相關(guān)配套工作。3）此次會(huì)議后，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)有新氣象?？陀^說，當(dāng)前房地產(chǎn)依然面臨一些新的挑戰(zhàn)。但是鑒于房地產(chǎn)政策和工作思路更加明確和清晰，尤其是政策持續(xù)支持，所以房地產(chǎn)發(fā)展迎來了歷史上最好的機(jī)會(huì)。在支柱產(chǎn)業(yè)的角色定位下，2023年房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)必有好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并積極朝著新發(fā)展模式方向推進(jìn)。

??10、 國常會(huì)：增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力

??1月28日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開。此次會(huì)議對(duì)于2023年經(jīng)濟(jì)工作總方向做了定調(diào)，值得行業(yè)關(guān)注。1）此次會(huì)議明確，要求持續(xù)抓實(shí)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在年初穩(wěn)步回升。從這里可以看出，當(dāng)前對(duì)于經(jīng)濟(jì)提振的要求重在“年初”。這意味著當(dāng)前穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)要快、對(duì)于經(jīng)濟(jì)提振的工作不能停留在兩會(huì)后。其對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的提振等都有較大的啟發(fā)。2）此次會(huì)議明確，要求推動(dòng)消費(fèi)加快恢復(fù)和保持外貿(mào)外資穩(wěn)定，增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力。這里最為核心的表述是“拉動(dòng)力”。消費(fèi)不光要成為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的支撐，更要扮演拉動(dòng)力角色，而且這種拉動(dòng)力要增強(qiáng)。其對(duì)于房地產(chǎn)具有非常好的啟發(fā)。在各地穩(wěn)消費(fèi)中，房地產(chǎn)消費(fèi)是最為重要的一部分內(nèi)容。各地要增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力，必然要推動(dòng)房地產(chǎn)尤其是住房消費(fèi)的恢復(fù)工作。這也意味著一季度激活住房消費(fèi)的工作會(huì)繼續(xù)加快。

??第三章  1月份地方房地產(chǎn)政策梳理

??11、 河南：提出房地產(chǎn)六字發(fā)展方針

??1月3日，河南省召開新聞發(fā)布會(huì)，重點(diǎn)介紹了河南2023年提振市場(chǎng)信心、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向好的有關(guān)工作。此次河南對(duì)房地產(chǎn)提出了六字方針，值得全行業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注。

??1、六字方針

??此次河南提出了六字方針，即“增、擴(kuò)、優(yōu)、化、強(qiáng)、促”。具體即指增融資、擴(kuò)需求、優(yōu)供給、化風(fēng)險(xiǎn)、強(qiáng)服務(wù)、促轉(zhuǎn)型。此次政策有一些新提法值得關(guān)注。1）在擴(kuò)需求方面，政策明確，取消妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策。該表述受到了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的關(guān)注，這也可以認(rèn)為，一些限購限貸等措施已經(jīng)不合時(shí)宜，預(yù)計(jì)河南近期各地會(huì)系統(tǒng)梳理既有政策，對(duì)于一些限制性政策會(huì)落實(shí)全面取消和優(yōu)化的導(dǎo)向。而從具體政策看，此次提及了二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化、二手房交易稅費(fèi)成本降低、副中心城市等相關(guān)家庭購房待遇提升等。此類規(guī)定，都對(duì)河南后續(xù)各城市的房地產(chǎn)政策有較大的啟發(fā)，也意味著一季度或有系列的政策出臺(tái)。2）在優(yōu)供給方面，此次政策明確著力提升改善性住房供給。這一表述對(duì)于房企和各類資金方是有較大啟發(fā)的。這也意味著，后續(xù)在土地供應(yīng)、住房開發(fā)、房屋分配方面，要更多關(guān)注改善性的住房需求。相關(guān)房企也要從其中發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，主動(dòng)做好產(chǎn)品方面的創(chuàng)新和調(diào)整。

??2、政策意義

??此次河南六字方針政策，值得全國各省市的學(xué)習(xí)。1）這是2023年新年以來全國首個(gè)比較系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展做出闡述的政策內(nèi)容，內(nèi)容體系完備，較好地落實(shí)了二十大和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神。相關(guān)政策表述，也體現(xiàn)了河南2023年穩(wěn)定房地產(chǎn)方面的重要導(dǎo)向。相關(guān)政策內(nèi)容都值得全國其他省市的學(xué)習(xí)。2）目前各地在穩(wěn)定房地產(chǎn)方面，需要快馬加鞭。當(dāng)前各地社會(huì)經(jīng)濟(jì)基本面處于復(fù)蘇和改善的關(guān)鍵階段，各地在房地產(chǎn)方面要積極補(bǔ)短板、搶機(jī)遇。各地政府要從刺激住房消費(fèi)、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境等角度入手，在春節(jié)前要加快優(yōu)化既有的房地產(chǎn)政策，以更好促進(jìn)房地產(chǎn)步入新的健康發(fā)展軌道之中。河南此次提及的一些政策內(nèi)容，尤其是“取消妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策”等表述，也值得學(xué)習(xí)。要為新一年的房地產(chǎn)健康發(fā)展開辟新道路、提供新機(jī)制、創(chuàng)造新環(huán)境。

??12、 烏魯木齊：對(duì)房貸“三費(fèi)”給予減免

??1月5日，烏魯木齊發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的22條措施》。此次政策充分說明，各地1月份已積極謀劃新一年的房地產(chǎn)發(fā)展工作。

??1、政策要點(diǎn)

??此次烏魯木齊從購房端、企業(yè)端等角度落實(shí)了寬松的政策。1）購房端方面，政策提及了降低房貸利率、購房契稅補(bǔ)貼、個(gè)稅減免、交房即交證、公積金貸款支持、增加房屋使用面積等做法，內(nèi)容非常全面。其中政策提及，對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款產(chǎn)生的公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)及抵押登記費(fèi)予以減免。類似操作值得全國學(xué)習(xí)。近期央行明確，房?jī)r(jià)疲軟城市的房貸利率允許突破下限。在各地房貸政策放松的過程中，也可以學(xué)習(xí)烏魯木齊的減費(fèi)政策，更好地降低房貸方面的成本。2）企業(yè)端方面，政策提及了凈地供地出讓、容缺辦理前期手續(xù)、壓縮審批時(shí)限、容缺辦理現(xiàn)房銷售備案、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等政策。此類政策體現(xiàn)了優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的導(dǎo)向。其中，此次政策提及，允許樓盤預(yù)售節(jié)點(diǎn)提前40天、公租房配建比例下調(diào)。此類規(guī)定，有助于實(shí)實(shí)在在地降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，也有助于更好改善企業(yè)資金狀況。

??2、政策意義

??此次烏魯木齊政策具有非常好的信號(hào)意義。1）烏魯木齊屬于2022年受疫情沖擊較大的城市，此次出臺(tái)政策，體現(xiàn)了其對(duì)于房地產(chǎn)方面的重視程度。此次房地產(chǎn)政策共有22條，內(nèi)容完備、體系清晰，說明2023年房地產(chǎn)發(fā)展必須要提速和穩(wěn)健。此類做法對(duì)于全國其他城市也有積極的借鑒作用。2）此次烏魯木齊也提出了一些創(chuàng)新內(nèi)容，尤其是在預(yù)售許可證發(fā)放方面有創(chuàng)新，這是值得各地學(xué)習(xí)的。要更好改善企業(yè)資金狀況，除了輸血機(jī)制外，更要強(qiáng)調(diào)造血機(jī)制。而預(yù)售審批節(jié)點(diǎn)的提前，有助于房企更好銷售和回籠資金，該資金越是多，房企越會(huì)踏實(shí)和穩(wěn)健。3）烏魯木齊的政策，也說明2023年房地產(chǎn)政策出臺(tái)的節(jié)奏是在加快的。2022年的時(shí)候穩(wěn)樓市政策實(shí)際上是在2月份開始的，而2023年明顯在1月份就提前了。這說明各地主動(dòng)意識(shí)到位，快馬加鞭刺激樓市的心態(tài)非常明顯。

??13、 深圳：先易后難試點(diǎn)帶押過戶政策

??1月5日，深圳發(fā)布《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》。此次政策的重要意義在于，帶押過戶在一線城市也逐漸推廣，標(biāo)志著這項(xiàng)政策不斷成熟。1）此次政策明確，穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)，鼓勵(lì)全面探索。在試點(diǎn)范圍方面，先試點(diǎn)推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。從這個(gè)角度看，深圳目前帶押過戶遵循先易后難的思路。2）此類政策對(duì)于促進(jìn)深圳二手房交易具有積極的作用。和其他城市一樣，此類政策操作下，二手房交易便捷性將增加，也減少了交易成本和風(fēng)險(xiǎn)。深圳的推廣，對(duì)于粵港澳大灣區(qū)以及其他城市都有非常好的借鑒意義。

??14、 廈門:優(yōu)先供應(yīng)好地塊

??1月9日，廈門發(fā)布《廈門市2023年一季度穩(wěn)增長(zhǎng)工作方案的通知》。此次政策提及了房地產(chǎn)供地和房屋預(yù)售的支持政策，是相關(guān)投資廈門的房企所需要關(guān)注的地方。1）在土地供應(yīng)方面，政策明確，深化房地聯(lián)動(dòng)調(diào)控，推動(dòng)優(yōu)先供應(yīng)優(yōu)質(zhì)商住用地，吸引優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大投資、深耕廈門。而在房屋供應(yīng)方面，政策明確，強(qiáng)化商品住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)跟蹤服務(wù)，推動(dòng)普通商品房加快上市銷售。2）從這里可以看出，廈門已經(jīng)提出了非常明確、務(wù)實(shí)和優(yōu)惠的政策，即好地塊會(huì)加快出讓，同時(shí)預(yù)售條件會(huì)有放松的可能。類似信號(hào)需要相關(guān)房企積極捕捉，以更好做好對(duì)廈門土地和房屋市場(chǎng)的投資工作。

??15、 杭州：拆低層換高層享受安置面積補(bǔ)償

??1月11日，杭州發(fā)布《杭州市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。此次政策充分保障了被征收人的合法權(quán)益。相關(guān)條款值得關(guān)注。1）被征收個(gè)人住宅建筑面積小于48平方米，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按照建筑面積48平方米予以補(bǔ)償。此類規(guī)定對(duì)此類小戶型房屋的拆遷給予了更多的補(bǔ)償，客觀上讓利于相關(guān)房主。2）被征收住宅房屋為非高層建筑，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為高層建筑的，應(yīng)按被征收房屋建筑面積的10%增加安置面積，增加面積不低于5平方米。該規(guī)定對(duì)低層住宅用戶給予了讓利，客觀上也破解了相關(guān)矛盾，有助于推動(dòng)相關(guān)房屋拆遷工作的順利進(jìn)行?？偨Y(jié)來說，杭州此次征收和補(bǔ)償條例，積極關(guān)注了被征收人的權(quán)益，值得全國其他各地制定拆遷政策過程中的學(xué)習(xí)。

??16、 昆明:堵住預(yù)售資金“蒸發(fā)”的兩漏洞

??1月12日，昆明發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》。鑒于2022年昆明出現(xiàn)過爛尾樓風(fēng)波，所以此次預(yù)售資金監(jiān)管政策的針對(duì)性非常強(qiáng)。1）此次昆明在預(yù)售資金監(jiān)管方面，落實(shí)了較為嚴(yán)格的額度管理政策。政策明確，核算確定商品房項(xiàng)目自預(yù)售形象進(jìn)度至竣工交付所需資金額度，同時(shí)在核算的資金額度基礎(chǔ)上上浮20%，作為商品房項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管額度。該規(guī)定略嚴(yán)于全國其他城市。同時(shí)政策規(guī)定，全裝修項(xiàng)目應(yīng)將裝修工程費(fèi)用計(jì)入監(jiān)管額度。2）此次政策堵住了過去的兩個(gè)漏洞。政策規(guī)定，監(jiān)管額度內(nèi)的資金，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)。從這個(gè)角度看，實(shí)際上是保護(hù)了開發(fā)商，防范各類預(yù)售監(jiān)管資金的流失或“蒸發(fā)”。3）針對(duì)社會(huì)矛盾或風(fēng)險(xiǎn)隱患的情況，政策也明確了特事特辦的原則，即允許使用商品房預(yù)售監(jiān)管資金支付相關(guān)費(fèi)用。當(dāng)然此類用途主要限于工程款、材料款和設(shè)備款?？偨Y(jié)來看，昆明此次政策針對(duì)性很強(qiáng)，對(duì)于全國其他省會(huì)城市尤其是出現(xiàn)過停工斷貸風(fēng)波的城市，具有非常好的啟發(fā)意義。

??17、 西雙版納：嚴(yán)打酒店8類漲價(jià)行為

??1月15日，西雙版納州對(duì)酒店賓館、客?？头块_展了服務(wù)價(jià)格專項(xiàng)整治聯(lián)合行動(dòng)。鑒于今年各地文旅市場(chǎng)有強(qiáng)勁復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，此次西雙版納的動(dòng)作值得行業(yè)的學(xué)習(xí)。

??1、管控原因

??此次價(jià)格管控和春節(jié)以來全國部分城市文旅市場(chǎng)持續(xù)強(qiáng)勁有關(guān)系。春節(jié)臨近，西雙版納迎來了數(shù)量龐大的游客，吃住行的價(jià)格隨著預(yù)定量增加而水漲船高，關(guān)于酒店和客?？头?jī)r(jià)格的投訴也明顯增多。從維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的角度看，確實(shí)有必要積極管控。

??2、管控內(nèi)容

??此次監(jiān)管主要是價(jià)格方面的隨機(jī)檢查，主要包括價(jià)格是否明碼標(biāo)價(jià)、價(jià)格變動(dòng)是否及時(shí)調(diào)整、是否存在串通價(jià)格行為、是否存在操縱價(jià)格行為、是否有損害同行或消費(fèi)者合法權(quán)益的行為、是否存在網(wǎng)絡(luò)虛高價(jià)、是否在電商平臺(tái)渠道單方面毀約、是否存在收取未標(biāo)明的費(fèi)用等。從這里可以看出，實(shí)際上其對(duì)于8類違規(guī)定價(jià)行為做出了嚴(yán)厲打擊。

??3、政策意義

??西雙版納的管控，值得全行業(yè)的學(xué)習(xí)。2023年文旅市場(chǎng)確實(shí)有持續(xù)復(fù)蘇的可能，而文旅市場(chǎng)相關(guān)的酒店、民宿、旅館、度假村等也可能存在價(jià)格過快上漲的可能。各地要積極學(xué)習(xí)西雙版納的做法，主動(dòng)研判市場(chǎng)，主動(dòng)促進(jìn)文旅相關(guān)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，為促進(jìn)文旅市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展、維護(hù)游客權(quán)益增添動(dòng)力。

??18、 深圳：和中央保障房新體系接軌

??1月17日，深圳發(fā)布四份涉及保障房方面的文件。此次文件充分說明，深圳在住房體系上也逐漸和住建部的總體思路靠攏，不斷優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。1）此次深圳一共發(fā)布了四份征求意見稿，即《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》、《深圳市公共租賃住房管理辦法》、《深圳市保障性租賃住房管理辦法》、《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》。從這里可以看出深圳未來保障房供給體系方面，即保障性住房為總體系，公租房、保租房、共有產(chǎn)權(quán)住房為分體系。2）此次深圳在共有產(chǎn)權(quán)住房政策中，明確不再安排建設(shè)安居型商品房。這進(jìn)一步說明深圳當(dāng)前對(duì)于此類住房產(chǎn)品做了結(jié)構(gòu)優(yōu)化。這也是后續(xù)相關(guān)房企需要注意的內(nèi)容，進(jìn)而調(diào)整投資拿地和產(chǎn)品開發(fā)的策略。

??19、 濟(jì)南：全面取消限購政策

??1月18日，濟(jì)南發(fā)布進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施。此次政策提及了兩條鼓勵(lì)購房的政策內(nèi)容，充分說明各省會(huì)城市購房政策繼續(xù)寬松的導(dǎo)向。

??1、政策要點(diǎn)

??此次政策明確，對(duì)限購區(qū)域內(nèi)已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年內(nèi)在限購區(qū)域再購買1套住房。繼續(xù)優(yōu)化非本市戶籍居民購房政策，非本市戶籍家庭在濟(jì)南市限購區(qū)域內(nèi)購房，不用再提供個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。此次濟(jì)南政策提及了兩類購房方面的政策放松，對(duì)于三套以上的居民家庭，允許賣一買一，賦予了更寬松的購房資格條件。而對(duì)于外來家庭則完全放開了限購政策，或者說取消了限購政策。

??2、政策意義

??此次濟(jì)南政策體現(xiàn)了非常清晰的導(dǎo)向，即對(duì)于改善型購房需求和外來購房需求，都敞開大門歡迎購買。1）濟(jì)南政策體現(xiàn)了非常清晰的思路，即對(duì)各類購房需求的重視和珍惜，這也是當(dāng)前各地穩(wěn)消費(fèi)方面的重要思路。房地產(chǎn)消費(fèi)提振，對(duì)于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展有益，具有積極的作用。2）濟(jì)南的動(dòng)作屬于尺度比較大的，或者說寬松程度很大。對(duì)于三套購房也落實(shí)了“可以買”的思路，而對(duì)于外來人口直接取消了限購。此類做法都值得全國各個(gè)城市的學(xué)習(xí)。

??20、 長(zhǎng)沙：二孩家庭增加購房指標(biāo)無關(guān)社保

??1月19日，長(zhǎng)沙發(fā)布《依法生育兩個(gè)及以上子女的本地戶籍家庭購買商品住宅實(shí)施細(xì)則》。此次政策進(jìn)一步體現(xiàn)了，兩孩以上的家庭購房政策有進(jìn)一步放松的空間。1）此次政策明確了購房資格放松的內(nèi)容，即兩孩及以上家庭允許在原有2套購房資格的情況下，增加1套購房指標(biāo)。該指標(biāo)和社保、個(gè)稅、房屋網(wǎng)簽或辦理不動(dòng)產(chǎn)證時(shí)間等無關(guān)。2）此次政策明確了相關(guān)家庭的要求或標(biāo)準(zhǔn)，即本地戶籍、兩個(gè)子女中至少有一個(gè)未成年子女、生育合法。此類規(guī)定實(shí)際上也說明，此次增加一套購房資格的做法，主要是適用本地戶籍的家庭。總結(jié)來說，此次長(zhǎng)沙政策，很大程度上和全國其他城市相似。這也是我們理解第三套住房方面所需要注意的政策寬松點(diǎn)。

??21、 海南：“購房政策收緊”實(shí)為烏龍事件

??1月28日，一則關(guān)于?？谑站o購房政策的消息在微信朋友圈傳播。此次事件引起了一些誤解，對(duì)市場(chǎng)交易也產(chǎn)生了負(fù)面影響。1）此次海口政府官網(wǎng)刊發(fā)了一篇文章，其更新時(shí)間為2023年1月3日。該文章顯示，?？谛氯瞬怕鋺?，需要一年以上社?；蛘邆€(gè)稅才可以購房。該消息引起了誤解，同時(shí)也帶來了一些炒作，比如說關(guān)于海口封關(guān)的消息，以及中介慫恿購房者要加快在?？谫彿康?。2）此次政策其實(shí)是一個(gè)老政策且已無效，最早發(fā)布于2021年9月，文件名為《關(guān)于調(diào)整我市購房和人才落戶政策的通知》。當(dāng)時(shí)政策收緊，規(guī)定人才落戶購房需要社保條件。但是在2022年5月，?？诎l(fā)布了新政策，即?？谒牟块T發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。此次政策顯示，落實(shí)我省的引進(jìn)人才購買住房，自落戶之日享受本地居民同等待遇。從這里可以看出，當(dāng)前實(shí)際上購房政策沒有變，延續(xù)了去年5月份的寬松態(tài)勢(shì)。3）此次政策出現(xiàn)了烏龍，在于一個(gè)老政策在官網(wǎng)上重新刊發(fā)，其也對(duì)后續(xù)政府房地產(chǎn)政策信息發(fā)布提出了警示和教訓(xùn)。當(dāng)然此次事件后相關(guān)文件錄入時(shí)間做了調(diào)整。4）此次事件對(duì)于購房者理解房地產(chǎn)政策有了一些困擾。當(dāng)前全國各地房地產(chǎn)政策總基調(diào)是寬松再寬松，所以不存在政策收緊一說。各地也需要繼續(xù)宣傳好二十大以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的政策表述，在提振住房消費(fèi)方面創(chuàng)造更好的營(yíng)商環(huán)境。

??22、 各省市：一號(hào)文關(guān)注住房消費(fèi)

??1月29日，根據(jù)春節(jié)前后全國各省市經(jīng)濟(jì)提振會(huì)議和文件，各地都把住房消費(fèi)提振納入到新一年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總框架之中。住房消費(fèi)地位在提升，同時(shí)將在2023年經(jīng)濟(jì)“拉動(dòng)力”方面扮演更為重要的角色。

??1、各地住房消費(fèi)的政策表述

??1）江蘇：1月16日，江蘇發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行率先整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》，即江蘇省一號(hào)文。此次文件單列一章即“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。政策明確，大力支持剛性和改善性購房需求，堅(jiān)持“房住不炒”，認(rèn)真落實(shí)居民個(gè)人換購住房個(gè)人所得稅政策。根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整公積金貸款政策，完善征收拆遷安置補(bǔ)償方式，優(yōu)化商品房?jī)r(jià)格備案制度。此次江蘇從個(gè)稅、公積金、動(dòng)遷安置、價(jià)格備案等角度落實(shí)了購房需求提振的支持。

??2）濟(jì)源：1月19日，濟(jì)源產(chǎn)城融合示范區(qū)管理委員會(huì)印發(fā)了《濟(jì)源示范區(qū)2023年大力提振市場(chǎng)信心促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向好政策措施》。此次濟(jì)源提及了100條經(jīng)濟(jì)提振內(nèi)容，消費(fèi)領(lǐng)域涉及傳統(tǒng)消費(fèi)、文旅消費(fèi)、新型消費(fèi)、房地產(chǎn)消費(fèi)等內(nèi)容。在穩(wěn)定房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)方面，政策提及優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)購住房給補(bǔ)貼、發(fā)放購房券和購房補(bǔ)貼、階段性落實(shí)契稅補(bǔ)貼。此次濟(jì)源主要從信貸政策和財(cái)政政策兩角度落實(shí)了積極的購房消費(fèi)提振計(jì)劃。

??3）昆明：1月20日，昆明發(fā)布《關(guān)于加快推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向好的若干政策措施》，涉及消費(fèi)、旅游、工業(yè)、服務(wù)業(yè)、投資等7個(gè)領(lǐng)域共26條措施。在“助力重點(diǎn)服務(wù)業(yè)提質(zhì)增效”方面，政策明確，擴(kuò)大春秋兩季房地產(chǎn)交易會(huì)規(guī)模和各方參與度。線上線下同步開展“彩云購房節(jié)”宣傳推廣，支持房地產(chǎn)企業(yè)開展市域外營(yíng)銷，提升新建小區(qū)優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育資源配套水平，吸引省內(nèi)外中高端購房群體加快回流。此次昆明對(duì)市域外購房需求或外來購房需求明確了提振思路，值得目前文旅城市房地產(chǎn)部門的學(xué)習(xí)。

??4）焦作：1月24日，焦作發(fā)布《大力提振市場(chǎng)信心促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向好政策措施》，圍繞釋放消費(fèi)潛力、擴(kuò)大有效投資、培育壯大新動(dòng)能、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、穩(wěn)定外資外貿(mào)、保障和改善民生等六個(gè)方面謀劃推出100條政策措施。此次政策明確，指導(dǎo)各縣(市、區(qū))出臺(tái)購房補(bǔ)貼和發(fā)放購房券的具體辦法，支持人才購房落戶，促進(jìn)居民合理住房消費(fèi)。同時(shí)也明確要延長(zhǎng)契稅補(bǔ)貼政策。

??5）遼寧：1月27日，遼寧發(fā)布《遼寧省進(jìn)一步穩(wěn)經(jīng)濟(jì)若干政策舉措》。此次文件在推動(dòng)消費(fèi)復(fù)蘇回暖的框架中明確，對(duì)于二手房和非住宅類商品房等都提出了支持性政策。這一點(diǎn)有別于其他省市更強(qiáng)調(diào)住宅市場(chǎng)的規(guī)定。此次政策明確，鼓勵(lì)二手房交易和新建商品房銷售享受同等補(bǔ)貼支持政策。該表述也促進(jìn)了行業(yè)參與者更加關(guān)注二手房市場(chǎng)，對(duì)二手房市場(chǎng)活躍、以二手房來帶動(dòng)一手房行情活躍等都有積極的作用。

??6）廣東：1月28日，廣東住建廳在廣東全省高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上表示，今年將大力促進(jìn)住房消費(fèi)。因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，積極支持剛性和改善性住房需求，為以舊換新、以小換大、生育多子女家庭住房消費(fèi)提供便利。按規(guī)定落實(shí)個(gè)人購買住房契稅及換購住房個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。此次廣東明確了對(duì)住房消費(fèi)的支持，涉及信貸、契稅、個(gè)稅等支持手段。尤其是把住建部提及的三種改善需求類型做了強(qiáng)調(diào)，即以舊換新、以小換大、生育多子女家庭的住房需求。

??7）習(xí)水：1月28日，貴州習(xí)水縣召開了經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議暨招商引資工作推進(jìn)大會(huì)。此次會(huì)議明確，加快推進(jìn)消費(fèi)復(fù)蘇。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，會(huì)議明確，更大力度實(shí)施發(fā)放消費(fèi)券、優(yōu)質(zhì)商品助力、房契稅返券等刺激政策，全面促進(jìn)城鄉(xiāng)居民增加住房、汽車及養(yǎng)老托幼、教育醫(yī)療、文化體育服務(wù)等消費(fèi)。從這里可以看出，習(xí)水針對(duì)消費(fèi)信心和消費(fèi)能力，明確把住房消費(fèi)作為重要的內(nèi)容，同時(shí)也提及了契稅返還等支持性政策。

??2、房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)提振的關(guān)系

??今年對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的理解，需要納入到經(jīng)濟(jì)提振、經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)等角度進(jìn)行思考。尤其是各地住房消費(fèi)提振方面，也要和各地消費(fèi)提振工作做更好的結(jié)合?？傮w上，總結(jié)今年春節(jié)前后各地經(jīng)濟(jì)提振一號(hào)文，我們可以看出一些新的特點(diǎn)。

??1）關(guān)于房地產(chǎn)或住房消費(fèi)的內(nèi)容，其總體思路延續(xù)了2022年尤其是四季度以來中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的總精神和總部署，同時(shí)也吻合了2023年住建部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議的精神。這也體現(xiàn)了今年全國各地對(duì)住房消費(fèi)的大力支持。當(dāng)然從推進(jìn)節(jié)點(diǎn)上看，由于2023年的春節(jié)比較早，所以各類經(jīng)濟(jì)工作的布置明顯提前，也進(jìn)一步促進(jìn)了2023年房地產(chǎn)相關(guān)工作部署的節(jié)奏加快。總體上，2023年住房消費(fèi)提振工作會(huì)提速，也有助于進(jìn)一步帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低谷。

??2）此次提及房地產(chǎn)消費(fèi)的內(nèi)容，和2022年相比還有重要的區(qū)別。過去房地產(chǎn)的消費(fèi)概念，雖然也會(huì)嵌入到宏觀經(jīng)濟(jì)的大框架之中，但實(shí)際中還沒有上升到高度。而在2022年以來房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位明顯提升的背景下，“房地產(chǎn)業(yè)-宏觀經(jīng)濟(jì)”的關(guān)系明顯增強(qiáng)，住房消費(fèi)的地位也進(jìn)一步上升。此前住建部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，房地產(chǎn)工作要融入黨和國家事業(yè)大棋局,錨定新時(shí)代新征程黨的使命任務(wù)和當(dāng)前的中心工作來展開。從這個(gè)角度看，各地要積極把房地產(chǎn)工作的地位拔高，進(jìn)一步凸顯住房消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)方面的重要作用。

??3）從各地經(jīng)濟(jì)提振一號(hào)文或相關(guān)會(huì)議可以看出，對(duì)住房消費(fèi)的表述也有側(cè)重點(diǎn)或不同的重心。部分是納入到消費(fèi)的大框架下進(jìn)行的，部分則是單列一章即作為獨(dú)立的篇幅進(jìn)行表述。總體上這和各地對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)的理解差異是有關(guān)的，但本身并不影響住房消費(fèi)的市場(chǎng)地位。尤其對(duì)于濟(jì)源等個(gè)別城市，其對(duì)于住房消費(fèi)的理解非常到位，其把消費(fèi)劃分為傳統(tǒng)消費(fèi)、文旅消費(fèi)、新型消費(fèi)、房地產(chǎn)消費(fèi)等框架，層次清晰，有助于老百姓更好理解房地產(chǎn)消費(fèi)在消費(fèi)大市場(chǎng)中的地位。

??4）住房消費(fèi)的內(nèi)容非常多，各地在各種會(huì)議和文件中也有很多新的內(nèi)容表述。總結(jié)目前各地的住房消費(fèi)提法，我們認(rèn)為，有幾種主要的分類。按住建部的口徑，主要是首套房、二套房和第三套房。而在二套房中，又涉及以舊換新、以小換大、生育多子女家庭等相關(guān)住房。按照住房的新舊類型劃分，主要包括新房和二手房。按照住房的物業(yè)屬性劃分，包括了商品住宅和實(shí)際用于居住的商業(yè)用房。按照購房需求的地域來源劃分，分別包括市內(nèi)購房需求和市外購房需求。總體上，此次全國各地房地產(chǎn)住房政策系統(tǒng)全面，具有非常好的導(dǎo)向和啟發(fā)。

??5）住房消費(fèi)提振的政策非常多，內(nèi)容豐富。當(dāng)前全國各地的住房政策，延續(xù)了2022年以來的思路，對(duì)于我們更好理解住房消費(fèi)是具有積極啟發(fā)的。從分類上說，主要涉及金融、財(cái)政、營(yíng)商環(huán)境等方面的內(nèi)容。金融方面，各地都提及了信貸方面的支持，尤其是首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的放寬等。而財(cái)政方面，各地也繼續(xù)提及契稅補(bǔ)貼、個(gè)稅減免等政策內(nèi)容。營(yíng)商環(huán)境方面，也強(qiáng)調(diào)了搭建房交會(huì)平臺(tái)、鼓勵(lì)省外購房需求回流等政策支持。另外也有一些新的創(chuàng)新點(diǎn)，包括讓二手房獲得和一手房一樣的購房政策待遇、用于居住的商業(yè)用房也納入到購房政策支持體系中。此類政策都值得全國其他省市的學(xué)習(xí)。

??23、 鄭州：打響房貸雙降第一槍

??1月29日，鄭州市場(chǎng)關(guān)于“房貸利率降至3.8%、首付為兩成”的消息開始傳播。此次鄭州成為新年全國首個(gè)政策大尺度寬松的城市，具有非常好的借鑒意義。

??1、政策要點(diǎn)

??此次鄭州相關(guān)渠道和中介人員稱，即日起，鄭州可以執(zhí)行3.8%的房貸利率及20%首付的優(yōu)惠政策。1）從涉及的銀行來看，包括工行、農(nóng)行和郵儲(chǔ)銀行等都已經(jīng)在落實(shí)此類政策，也有各類官方消息。從各樓盤的海報(bào)來看，也開始打出了此類廣告，包括“首套購房即享3.8%利率”、“重磅福利：購房可享3.8%利率”等。2）此次消息總體靠譜準(zhǔn)確，充分體現(xiàn)了鄭州在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)方面已經(jīng)有積極的動(dòng)作。部分銀行雖然還沒有收到通知，要根據(jù)總行統(tǒng)一安排，但總體上預(yù)計(jì)1月底都會(huì)執(zhí)行此類政策。3）此類政策主要針對(duì)首套房。自即日起（1月29日），鄭州首套房年化利率開始執(zhí)行3.8%的標(biāo)準(zhǔn)，二套房保持4.9%的利率不變。外地房貸未結(jié)清，在鄭州購房可按照首套首付及利率政策執(zhí)行。從這里可以看出，鄭州對(duì)于首套房及信貸政策降低了認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)。

??2、政策意義

??鄭州打響了新年“降首付降利率”的第一槍，信號(hào)意義非常強(qiáng)。1）此次政策總體上吻合央行和住建部的住房工作精神。尤其是此前央行明確房?jī)r(jià)疲軟城市允許自由下調(diào)房貸利率，而鄭州恰是符合當(dāng)時(shí)梳理的38個(gè)重點(diǎn)城市的名單范圍，所以下調(diào)符合預(yù)期，有助于降低購房成本，尤其是首套房。2）各地政策需要快馬加鞭出臺(tái)。當(dāng)前各地經(jīng)濟(jì)提振一號(hào)文都把提振住房消費(fèi)作為一項(xiàng)重要的工作去抓。對(duì)于其他城市來說，尤其是大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長(zhǎng)春等二線城市，更是需要積極借鑒鄭州做法，主動(dòng)做雙降工作，為2月份房地產(chǎn)市場(chǎng)開好局創(chuàng)造條件，也為所在省份其他城市政策放松樹立標(biāo)桿。

??24、 南昌：利用春節(jié)積極做營(yíng)銷

??1月29日，江西住建公眾號(hào)發(fā)布《紅谷灘區(qū)“迎新春·惠民生 紅動(dòng)暖春購房節(jié)”活動(dòng)實(shí)施方案》。此次紅谷灘區(qū)的購房政策進(jìn)一步體現(xiàn)了二線城市樓市促銷活動(dòng)依然要加快。

??1、政策要點(diǎn)

??此次紅谷灘區(qū)的活動(dòng)開展，目的是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)主體、提振全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心、惠及購房群眾。購房政策主要涉及兩方面。1）購房補(bǔ)貼。這包括春節(jié)期間購房可享受200元/平方米的購房補(bǔ)貼、給予1%的契稅補(bǔ)貼等。2）針對(duì)房企落實(shí)了促銷獎(jiǎng)勵(lì)。其中住宅銷售套數(shù)排名第一的房企可以享受50萬的獎(jiǎng)勵(lì)，而商鋪等銷售排名第一的房企也可以享受50萬的獎(jiǎng)勵(lì)。這里最大的特點(diǎn)是，包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪等在內(nèi)的各類物業(yè)都可以納入到獎(jiǎng)勵(lì)的范疇中。

??2、政策意義

??此次紅谷灘區(qū)的政策，也說明目前二線城市重點(diǎn)片區(qū)也在積極落實(shí)去庫存的戰(zhàn)略。1）此次紅谷灘區(qū)提出了一個(gè)非常好的思路，即“政府出政策、企業(yè)讓利潤(rùn)、銀行送實(shí)惠、平臺(tái)共助力”。該機(jī)制具有非常好的示范效應(yīng)，對(duì)于匯聚各類資源、促進(jìn)樓市復(fù)蘇等都有積極的作用。2）今年各地的樓市營(yíng)銷具有一個(gè)非常重要的特點(diǎn)，即“搶奪失去的三年”，所以各類營(yíng)銷活動(dòng)會(huì)更加密集。這也是房企動(dòng)作方面的一個(gè)新信號(hào)。各地政府和房企會(huì)充分利用各類營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)和機(jī)會(huì)，主動(dòng)促銷，如紅谷灘此次利用春節(jié)假期的機(jī)會(huì)。從這個(gè)角度看，其對(duì)于樓市的提振具有非常積極的作用。

??25、 長(zhǎng)沙：個(gè)貸倍數(shù)上調(diào)但不屬救市動(dòng)作

??1月30日，長(zhǎng)沙公積金發(fā)布《關(guān)于明確2023年個(gè)貸倍數(shù)的通知》。此次政策受到行業(yè)的關(guān)注，尤其是關(guān)于可貸額度為賬戶余額16倍的政策內(nèi)容。

??1、政策要點(diǎn)

??此次長(zhǎng)沙公積金中心公布了2022年住房公積金的個(gè)貸率。政策明確，此次個(gè)貸率為79.08%，即低于80%。根據(jù)該規(guī)定，長(zhǎng)沙市繳存職工可貸額度按照借款人夫妻雙方住房公積金賬戶余額之和的16倍計(jì)算。從這里可以看出兩點(diǎn)。1）此次調(diào)整屬于常規(guī)工作，屬于基于個(gè)貸率或公積金額度的變化而做出的政策調(diào)整，和救市等關(guān)系反而相對(duì)少。換而言之，新的一年長(zhǎng)沙根據(jù)公積金的額度情況做出的個(gè)貸倍數(shù)的常規(guī)調(diào)整。2）此類調(diào)整相比過去的15倍，有所增加，充分說明當(dāng)前貸款額度進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)于購房者貸款資金的獲取等都有積極的作用。

??2、政策意義

??此次長(zhǎng)沙公積金個(gè)貸政策受到了購房者等關(guān)注。1）關(guān)于16倍的概念，實(shí)際上充分體現(xiàn)了長(zhǎng)沙公積金政策支持購房的導(dǎo)向。但是16倍并非全國最大，從理論上說各個(gè)城市完全可以做到20倍。比如說2022年9月濰坊公積金中心明確，將貸款額度上限計(jì)算由“按借款人申請(qǐng)時(shí)繳存公積金賬戶余額之和的15倍計(jì)算，調(diào)整為按20倍計(jì)算”。這也說明各地可以基于公積金額度和房地產(chǎn)情況，對(duì)可貸倍數(shù)做出調(diào)整。2）當(dāng)前各省會(huì)城市在激活住房消費(fèi)市場(chǎng)方面動(dòng)作依然較多。1月份包括鄭州雙降政策、南昌紅谷灘春節(jié)購房促銷活動(dòng)、長(zhǎng)沙公積金可貸倍數(shù)上調(diào)，都說明各省會(huì)城市積極發(fā)力，其有助于降低購房者成本、激活購房需求。

??26、 河南：建立省級(jí)房企白名單制度

??1月31日，河南發(fā)布《關(guān)于印發(fā)河南省房地產(chǎn)行業(yè)省級(jí)白名單企業(yè)的通知》。此次針對(duì)房企落實(shí)白名單制度，實(shí)際上就是圈定了優(yōu)質(zhì)房企的名單，相關(guān)操作值得行業(yè)的學(xué)習(xí)。

??1、政策要點(diǎn)

??此次河南確定了100家房地產(chǎn)行業(yè)省級(jí)白名單企業(yè)，要求對(duì)白名單房企加大金融支持，通過創(chuàng)新信貸產(chǎn)品、開辟綠色通道、降低融資成本等方式，努力滿足其合理融資需求。同時(shí)，對(duì)白名單企業(yè)實(shí)施動(dòng)態(tài)調(diào)整，加強(qiáng)跟蹤監(jiān)測(cè)。1）這是目前首個(gè)省級(jí)公開的白名單制度，充分體現(xiàn)了河南省對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注和支持的導(dǎo)向，能夠有效指導(dǎo)2023年房地產(chǎn)業(yè)和企業(yè)方面的管理工作。2）此次涉及的企業(yè)多、分布廣，說明通盤考慮了全省房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。這也進(jìn)一步促進(jìn)了相關(guān)入選企業(yè)的健康發(fā)展。3）此次河南把此類白名單的企業(yè)給予了公開，就是希望以更透明的信息、更及時(shí)的傳遞，為此類優(yōu)秀房企創(chuàng)造更好的營(yíng)商環(huán)境。這一點(diǎn)值得肯定。4）此類企業(yè)也有很多屬于區(qū)域性的房企，這也說明除了全國性的房企以外，區(qū)域性房企也具有系統(tǒng)安全性和重要性，是各地需要積極關(guān)注的重點(diǎn)企業(yè)。5）此次白名單制度具有動(dòng)態(tài)調(diào)整的導(dǎo)向，發(fā)揮了鞭策和激勵(lì)效應(yīng)。相關(guān)企業(yè)需要珍惜此類機(jī)會(huì)，做好2023年的經(jīng)營(yíng)工作。

??2、政策意義

??此次河南房地產(chǎn)企業(yè)白名單制度，具有非常好的效應(yīng)，值得學(xué)習(xí)。1）白名單制度最早來源于2022年11月24日銀保監(jiān)會(huì)的講話內(nèi)容，當(dāng)時(shí)提及了對(duì)金融16條的落實(shí)，明確要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)和集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，建立區(qū)域優(yōu)質(zhì)房企“白名單”。因此，此次河南白名單制度，實(shí)際上是比較充分落實(shí)了金融16條的政策內(nèi)容。2）有很多城市也有過白名單制度和創(chuàng)新，比如說南通就在去年12月份建立了白名單制度，將經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、信譽(yù)良好的企業(yè)落實(shí)了白名單制度，給予了政策扶持。3）此類白名單制度和此前提及的資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化21條方案是相似的表述，某種程度上是同一個(gè)概念。各地后續(xù)關(guān)注優(yōu)秀房企，自然要積極關(guān)注此類白名單制度下的房企。

??27、 湖南：地級(jí)市購房首付統(tǒng)一為兩成

??1月31日，長(zhǎng)沙晚報(bào)報(bào)道，目前湖南全省13個(gè)非限購市州的首付比下限均降至兩成。此次湖南政策調(diào)整力度大，充分體現(xiàn)了今年“政策放松快馬加鞭”的導(dǎo)向。

??1、政策要點(diǎn)

??此次報(bào)道顯示，目前湖南全省13個(gè)非限購市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1個(gè)限購市（長(zhǎng)沙市）的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。此次政策具有幾個(gè)重要的特點(diǎn)。1）此次湖南比較系統(tǒng)地對(duì)全省房地產(chǎn)政策尤其是購房首付政策做了規(guī)定，更加清晰和容易執(zhí)行。相關(guān)政策的思路已經(jīng)非常清晰，即非限購城市執(zhí)行最低的標(biāo)準(zhǔn)，而限購城市標(biāo)準(zhǔn)略高，但也總體低于歷史水平。2）此次政策繼續(xù)說明對(duì)于首套購房的支持，吻合了此前住建部和央行的政策，尤其是此前住建部提及“對(duì)于購買首套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來?！睆倪@個(gè)角度看，湖南的模式也是后續(xù)全國其他省市要借鑒的。3）首付兩成的政策，進(jìn)一步體現(xiàn)了1月份“雙降”的導(dǎo)向，即降低首付降低利率。當(dāng)前全國至少7成城市房?jī)r(jià)疲軟，一季度房貸政策寬松的概率很大。此次湖南政策充分體現(xiàn)了各地繼續(xù)放松的導(dǎo)向。

??2、政策意義

??此次湖南政策具有一個(gè)非常重要的特點(diǎn)，即各地政策放松“爭(zhēng)先恐后”，或者說呈現(xiàn)了“政策放松快馬加鞭”特征。1）今年春節(jié)節(jié)點(diǎn)較早，所以各地開工時(shí)間也比較早。從各地穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策一號(hào)文或者兩會(huì)政府工作報(bào)告都可以看出，對(duì)于提振經(jīng)濟(jì)需要快馬加鞭。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的地位明顯提高，更是需要在1月份加快出政策，加快廢除不合時(shí)宜的限制性政策。2）湖南針對(duì)限購城市和非限購城市落實(shí)了積極的政策，尤其是三四線城市落實(shí)了低首付政策。2022年三四線城市房?jī)r(jià)最為疲軟，且疲軟期持續(xù)了3年，所以此類城市更是需要積極放松政策。3）預(yù)計(jì)2月份會(huì)有更多的省市跟進(jìn)，尤其湖南此次政策，以省的名義落實(shí)了統(tǒng)一部署，值得其他省份的學(xué)習(xí)。后續(xù)各省份要加緊研判市場(chǎng)和政策，主動(dòng)為樓市復(fù)蘇鋪路。

??28、 山東：逐步推進(jìn)現(xiàn)房銷售

??1月31日，山東住建工作會(huì)議召開。此次會(huì)議提及了一些創(chuàng)新點(diǎn)，如推進(jìn)現(xiàn)房銷售模式，值得行業(yè)的關(guān)注和學(xué)習(xí)。

??1、政策要點(diǎn)

??此次山東緊貼中央和住建部的住房政策精神，提出了很多長(zhǎng)短期結(jié)合的政策思路。1）會(huì)議明確要同步激活新房和二手房市場(chǎng)。該提法實(shí)際上是把過去側(cè)重依賴新房的做法做了調(diào)整，二手房市場(chǎng)的活躍，將有助于促進(jìn)新房市場(chǎng)的健康發(fā)展。2）引導(dǎo)房企創(chuàng)新開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，此次明確提及要建設(shè)質(zhì)量好、功能優(yōu)、配套全的高品質(zhì)住宅，對(duì)于新一輪住房建設(shè)具有非常好的啟發(fā)效應(yīng)。3）針對(duì)預(yù)售，會(huì)議明確，逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。從這里可以看出，預(yù)售制的政策調(diào)整是大方向，各地實(shí)際上已經(jīng)逐漸在推進(jìn)這項(xiàng)制度的試點(diǎn)和模式。4）更加清晰地闡述了人房地錢的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，明確了“以人定房、以房定地、以房定錢”的模式。該表述思路清晰，也易于執(zhí)行。5）首提防風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。此次政策明確，構(gòu)建防風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，從源頭上杜絕“爛尾樓”等新的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。此類表述也說明各地在防風(fēng)險(xiǎn)方面有了新的思路和制度安排。

??2、政策意義

??此次山東的政策內(nèi)容，從宏微觀、長(zhǎng)短期等角度明確了工作思路，具有非常好的借鑒意義。1）目前各地的政策主要強(qiáng)調(diào)購房消費(fèi)需求的提振，但是對(duì)于一些制度性、創(chuàng)新性的政策內(nèi)容提法比較少，此次山東政策具有非常好的思路，從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度落實(shí)了相關(guān)制度安排，尤其是一些創(chuàng)新的提法。2）山東政策提及的預(yù)售制度改革、一二手房同步激活、防風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)效機(jī)制、創(chuàng)新開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)際上都是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要內(nèi)容。此類提法不光值得山東本地的房企注意，也值得全國其他城市和房企的關(guān)注。要主動(dòng)從此類新提法中研究新思路和新對(duì)策，積極做好房地產(chǎn)戰(zhàn)略和策略的優(yōu)化調(diào)整。3）各地要密切關(guān)注今年的政策動(dòng)向，當(dāng)前政策出臺(tái)頻率高、出臺(tái)節(jié)奏快，一些新提法對(duì)于后續(xù)的經(jīng)營(yíng)有非常直接的影響。要主動(dòng)從政策解讀中發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)和機(jī)遇，積極做好企業(yè)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健運(yùn)行。

??第四章  1月份房地產(chǎn)其他熱點(diǎn)事件

??29、 全國：圍爐煮茶成新休閑方式

??1月1日，“圍爐煮茶”成為一個(gè)熱點(diǎn)話題。該話題引發(fā)了對(duì)新一輪消費(fèi)需求模式的探討。1）“圍爐煮茶”是一種休閑方式，源自云南的“火塘烤茶”，又叫“糊米烤茶”。是使用屋內(nèi)燒水或煮飯的火坑里的火，先將土陶罐放在火塘烘烤，然后把米烤香，把茶烤香?！皣鸂t煮茶”是脫化于云南的“火塘烤茶”。2）該模式成為1月份的熱點(diǎn)事件，客觀上也和休閑消費(fèi)經(jīng)濟(jì)有關(guān)系。包括文旅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等需要密切關(guān)注此類新情況，主動(dòng)做業(yè)態(tài)的更新和升級(jí)，積極主動(dòng)把握市場(chǎng)新需求。

??30、 統(tǒng)計(jì)局：35城可自由下調(diào)房貸利率

??1月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了最新一期70城房?jī)r(jià)指數(shù)。2023年70城數(shù)據(jù)除了判斷樓市周期以外，相關(guān)城市房?jī)r(jià)疲軟程度，也可以作為各地房貸利率調(diào)整的參考依據(jù)。

??1、房?jī)r(jià)指數(shù)

??根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，12月份全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-2.3%。當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)跌幅總體上沒有擴(kuò)大，說明四季度持續(xù)性的三支箭政策，減少了房企恐慌性降價(jià)的心理。但需要看到，此類跌幅也沒有明顯收窄，尤其是12月份各地樓市交易沒有非常強(qiáng)的翹尾現(xiàn)象，這也要求我們不能盲目樂觀，在穩(wěn)房?jī)r(jià)方面需要繼續(xù)發(fā)力。

??2、城市分類

??根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，從12月份一二三線城市的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.0%、-0.3%和-0.3%。同比漲幅則為2.5%、-1.1%和-3.9%。最明顯的變化是，一線城市連跌3個(gè)月后，當(dāng)前已經(jīng)有止跌現(xiàn)象。這也說明，隨著疫情壓力最大期的過去，一線城市的樓市繼續(xù)被看好。此類城市止跌，也有助于修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。

??3、房貸利率可自由下調(diào)的城市名單

??基于央行房貸利率自由下調(diào)的規(guī)則，我們梳理了最新一期可下調(diào)的城市名單。根據(jù)10-12月份全國70城房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為，70城中有35個(gè)城市符合下調(diào)的標(biāo)準(zhǔn)，我們根據(jù)下調(diào)的迫切程度由大到小進(jìn)行排序。其中一二線城市有14個(gè)，包括長(zhǎng)春、沈陽、太原、大連、哈爾濱、鄭州、天津、石家莊、福州、南寧、貴陽、廈門、武漢和蘭州；三線城市有21個(gè)，包括牡丹江、湛江、洛陽、岳陽、北海、秦皇島、吉林、徐州、金華、濟(jì)寧、常德、韶關(guān)、桂林、唐山、錦州、溫州、宜昌、惠州、丹東、蚌埠和襄陽。我們認(rèn)為，此類城市在春節(jié)后需要迫切關(guān)注樓市疲軟現(xiàn)象，充分運(yùn)用好房貸利率自由下調(diào)的權(quán)限。

??4、后續(xù)展望

??當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)說明，房?jī)r(jià)有趨穩(wěn)的基礎(chǔ)，但這個(gè)基礎(chǔ)還是不牢固。目前穩(wěn)房?jī)r(jià)的思路已經(jīng)清晰，即兩條線。從供給端的角度看，預(yù)計(jì)近期會(huì)發(fā)布資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化的21條方案，資金到位，房企在定價(jià)上就會(huì)趨穩(wěn)。而從需求端看，新一輪購房需求刺激政策在路上，需求端活躍，房?jī)r(jià)無序下跌也會(huì)停止?？傮w上，2023年穩(wěn)房?jī)r(jià)依然是重要工作，其成為穩(wěn)預(yù)期、促進(jìn)樓市穩(wěn)健發(fā)展的重要條件。

??31、 統(tǒng)計(jì)局：僅蓉京滬等6城二手房?jī)r(jià)在上漲

??1月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了最新一期70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)。二手房?jī)r(jià)格指數(shù)和一手房有相似之處，即下跌態(tài)勢(shì)已經(jīng)略有遏制。

??1、房?jī)r(jià)指數(shù)

??根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，12月份全國70個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-3.8%。目前房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅態(tài)勢(shì)已經(jīng)有所遏制，但同比跌幅依然有慣性特點(diǎn)，即依然有所擴(kuò)大。我們認(rèn)為，一手房?jī)r(jià)格指數(shù)已經(jīng)有一些微妙的積極變化，其后續(xù)也會(huì)逐漸傳導(dǎo)到二手房市場(chǎng)中。

??2、城市排序

??從12月份房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比和同比漲幅數(shù)據(jù)看，二手房還在漲價(jià)的城市數(shù)量非常少。我們以同比漲幅為例，只有包括成都、北京、上海、昆明、南充和無錫在內(nèi)的城市在上漲?？傮w上，一些人口規(guī)模有優(yōu)勢(shì)的城市，二手房市場(chǎng)相對(duì)健康。但很顯然，此類城市數(shù)量確實(shí)還是偏少的。

??3、一二三線

??根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，從12月份一二三線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.5%、-0.4%和-0.4%。同比漲幅則為0.6%、-3.2%和-4.4%?？傮w上看，三類城市二手房市場(chǎng)都是略疲軟的。這也要求各地繼續(xù)對(duì)二手房落實(shí)寬松的政策，最直接的一種做法建議，即有限購的城市中，二手房應(yīng)該不納入此類范圍，這樣有助于促進(jìn)二手房的流通。

??4、后續(xù)展望

??二手房市場(chǎng)的走勢(shì)和一手房類似，在努力回到穩(wěn)定的狀態(tài)，但相關(guān)壓力的消除還需要點(diǎn)時(shí)間。我們認(rèn)為，2023年是房?jī)r(jià)指數(shù)努力筑底、企穩(wěn)、回暖的重要階段。各地要積極落實(shí)好購房政策，讓購房者對(duì)二手房市場(chǎng)有信心，同時(shí)積極減少二手房的交易成本。尤其是各地落實(shí)了帶押過戶等政策，此類政策有助于降低二手房交易成本，有助于促進(jìn)二手房市場(chǎng)的穩(wěn)定。

??32、 建萬基金：以三種方式涉足租賃市場(chǎng)

??1月17日，建行和萬科舉行了建萬住房租賃投資基金簽約儀式。此次合作充分體現(xiàn)了房企銀行助力租賃住房市場(chǎng)的導(dǎo)向，具有非常好的社會(huì)效應(yīng)。1）從合作模式看，此次建行下屬的建信住房租賃基金和萬科集團(tuán)共同出資，成立了建萬住房租賃投資基金，規(guī)模100億元。該企業(yè)功能為以資產(chǎn)收購、股權(quán)投資、經(jīng)營(yíng)權(quán)購買等方式，投資收購房企存量資產(chǎn)，提供優(yōu)質(zhì)高效的市場(chǎng)化長(zhǎng)租房或保障性租賃住房。2）此類模式也可以理解為房地產(chǎn)新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)化的具體案例，值得行業(yè)學(xué)習(xí)。尤其是隨著市場(chǎng)化租賃房源也可以參與REITs的試點(diǎn)，未來各類商業(yè)機(jī)構(gòu)參與此類房源收儲(chǔ)和改造的可能性增加。而此類專業(yè)基金機(jī)構(gòu)更是可以扮演積極的角色。

??33、 統(tǒng)計(jì)局：5項(xiàng)指標(biāo)僅房?jī)r(jià)指標(biāo)有所改善

??1月17日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端面臨沖擊和壓力，也要求2023年繼續(xù)做好激活供需兩端的工作。

??1、開發(fā)投資

??2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為-10.0%，該數(shù)據(jù)處于惡化狀態(tài)，且進(jìn)入到兩位數(shù)的行列，說明開發(fā)投資的壓力比較大。目前改善開發(fā)投資指標(biāo)的總體思路是清晰的，尤其是近期或發(fā)布資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化的21條方案，其將顯著改善房企的資金狀況和開發(fā)投資預(yù)期。

??2、土地購置

??2022年，全國房企土地購置面積同比增速為-53.4%。土地市場(chǎng)大體上下跌或萎縮了50%，若是剔除城投等企業(yè)托底拿地現(xiàn)象，此類土地?cái)?shù)據(jù)其實(shí)是更為糟糕的。2023年激活土地市場(chǎng)的工作需要加快，其關(guān)系到各地土地財(cái)政的有序運(yùn)轉(zhuǎn)，也關(guān)系到房屋的供應(yīng)。

??3、房屋銷售

??2022年，全國商品房銷售面積同比增速為-24.3%。當(dāng)前房屋銷售數(shù)據(jù)總體上弱于預(yù)期，全年下跌了近25%的水平，這說明購房需求刺激面臨阻力。不過2023年要樂觀看待此類數(shù)據(jù)，隨著疫情過了高峰期，新一輪社會(huì)經(jīng)濟(jì)刺激工作會(huì)加速，購房市場(chǎng)是中國最大的消費(fèi)市場(chǎng)，其勢(shì)必有較好的表現(xiàn)和轉(zhuǎn)機(jī)。

??4、到位資金

??2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為-25.9%。在金融16條、三支箭以及后續(xù)出臺(tái)的資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化21條方案的支持下，此類資金狀況勢(shì)必有積極的改善。當(dāng)然，要真正改善企業(yè)資金狀況，不在于外部融資端，而在于要繼續(xù)刺激購房端，即企業(yè)的銷售狀況要加快改善。

??5、房?jī)r(jià)

??2022年，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算，全國商品住宅均價(jià)為10185元/平方米，漲幅為-2.0%。房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)在收窄，得益于各地穩(wěn)房?jī)r(jià)的工作，也有助于改善市場(chǎng)信心。當(dāng)前房?jī)r(jià)的小跌，也使得購房的最佳窗口期形成。各地要積極利用好此類房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，積極推進(jìn)2023年尤其是一季度的房屋銷售工作。

??34、 昆山：GDP成績(jī)單蘊(yùn)藏住房新機(jī)會(huì)

??1月28日，相關(guān)報(bào)道顯示，昆山成為全國首個(gè)GDP破5000億的縣級(jí)市。此次數(shù)據(jù)充分體現(xiàn)了昆山的城市能級(jí)和競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)等發(fā)展也有積極的啟發(fā)。1）數(shù)據(jù)顯示，昆山2022年全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值5006.7億元，按不變價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)1.8%，成為全國首個(gè)GDP突破5000億元的縣級(jí)市。從其他數(shù)據(jù)看，包括新登記市場(chǎng)主體數(shù)量、工業(yè)投資、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、研發(fā)投入等都出現(xiàn)了明顯的上升。2）此類數(shù)據(jù)進(jìn)一步說明全國百強(qiáng)縣的競(jìng)爭(zhēng)力在繼續(xù)增加，也體現(xiàn)了此類城市投資機(jī)會(huì)的上升。GDP數(shù)據(jù)背后實(shí)際上也是就業(yè)人口和城市生活質(zhì)量提升的過程。要充分理解到此類城市能級(jí)上升所帶來的機(jī)會(huì)，在住房等領(lǐng)域積極做好相關(guān)配套工作。3）昆山的各類產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，尤其是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等全面發(fā)展，其也會(huì)帶來新型的外來人口或新型的新市民人口。要積極圍繞國家房地產(chǎn)新發(fā)展模式尤其是租購并舉的模式，在購房政策、租賃政策方面不斷完善，為此類城市的就業(yè)者創(chuàng)造更好的安居樂業(yè)機(jī)會(huì)。

??35、 鏈家：渠道費(fèi)風(fēng)波應(yīng)有“和為貴”導(dǎo)向

??1月30日，北京鏈家和中海出現(xiàn)了渠道費(fèi)風(fēng)波。此事已經(jīng)被辟謠，但背后的渠道費(fèi)問題再次引起大家的關(guān)注。1）此次事件起因在于，網(wǎng)絡(luò)上流傳鏈家下架了中海的北京房源，因此引起了大家猜測(cè)，認(rèn)為是否有停止合作的情況。當(dāng)然事后雙方都否認(rèn)停止合作，無論是付款還是2023年的新合同協(xié)商內(nèi)容，都沒有停止。2）此類事件背后反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)下行下平臺(tái)和房企關(guān)系的調(diào)整。從房企角度看，如何降低渠道費(fèi)用成本、積極提高渠道營(yíng)銷的效果成為關(guān)鍵。而從中介機(jī)構(gòu)或平臺(tái)機(jī)構(gòu)角度看，市場(chǎng)地位若比較高，自然在渠道費(fèi)定價(jià)方面有優(yōu)勢(shì)。所以此類關(guān)系的博弈自然會(huì)帶來新的變化。3）這兩家企業(yè)都是優(yōu)秀的企業(yè)，此類事件本身也依然體現(xiàn)了房地產(chǎn)營(yíng)銷層面積極調(diào)整的導(dǎo)向。當(dāng)然“和為貴”的思路依然需要堅(jiān)持，2023年依然是房企和平臺(tái)積極合作的一年，相關(guān)企業(yè)積極合作，對(duì)于促進(jìn)企業(yè)營(yíng)銷業(yè)績(jī)等都有積極的作用。

??36、 萬科等：高管職位調(diào)整體現(xiàn)主動(dòng)作為導(dǎo)向

??1月31日，關(guān)于萬科、旭輝、融創(chuàng)和龍湖等企業(yè)高管職位調(diào)整的消息受到了大家的關(guān)注。此類事件具有行業(yè)標(biāo)桿性，體現(xiàn)了優(yōu)秀房企主動(dòng)作為、積極謀劃新一輪發(fā)展的導(dǎo)向。

??1、調(diào)整情況

??根據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，春節(jié)前后包括萬科等企業(yè)都做出了人事方面的調(diào)整。其中，萬科在1月30日下發(fā)了一系列人事任命，涉及佛山、北京、廈門、南方區(qū)域、惠州等，職務(wù)包括區(qū)域公司合伙人、城市總經(jīng)理等。其他房企方面，如旭輝營(yíng)銷部門相關(guān)人員加入到龍湖蘇州事業(yè)部、融創(chuàng)總部任命了新的集團(tuán)副總裁兼華北區(qū)域總裁。從此類人事調(diào)整方面可以看出幾個(gè)特點(diǎn)。1）類似涉及的企業(yè)比較多，無論是優(yōu)秀房企還是出險(xiǎn)企業(yè)，都對(duì)人事方面做了積極的調(diào)整，體現(xiàn)了新的一年組織架構(gòu)優(yōu)化的導(dǎo)向。2）此類調(diào)整職務(wù)有升有降，但總體上和各個(gè)企業(yè)的資源優(yōu)化等有關(guān)，尤其是涉及到一二線城市的職務(wù)調(diào)整，這體現(xiàn)了對(duì)于此類城市業(yè)務(wù)的重視。

??2、政策意義

??此次各類企業(yè)人事政策調(diào)整，總體上值得肯定和關(guān)注。1）企業(yè)一旦有此類動(dòng)作，就說明對(duì)于新一年夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)、提振業(yè)務(wù)的期許。所以有調(diào)整的企業(yè)，都是靈活度較高的企業(yè)，勢(shì)必為新的一年業(yè)務(wù)發(fā)展注入新動(dòng)力。2）此類調(diào)整也說明，部分過去有債務(wù)壓力的企業(yè)實(shí)際上也還是有很多新的發(fā)展機(jī)會(huì)，這也對(duì)各個(gè)投資者有非常好的啟發(fā)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇和信心的提振，實(shí)際上房地產(chǎn)市場(chǎng)方面迎來了非常好的發(fā)展機(jī)會(huì)，此類主動(dòng)調(diào)整的企業(yè)也將較早獲得發(fā)展先機(jī)。

??37、 PMI：制造業(yè)景氣度明顯回升

??1月31日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1月份PMI數(shù)據(jù)。此次數(shù)據(jù)受到產(chǎn)業(yè)界的關(guān)注，主要在于制造業(yè)景氣水平明顯回升。此類宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)也有較大的啟發(fā)。

??1、指數(shù)情況

??此次數(shù)據(jù)顯示，1月份制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)PMI為50.1%，比上月上升3.1個(gè)百分點(diǎn)。此次數(shù)據(jù)升至臨界點(diǎn)以上，制造業(yè)景氣水平明顯回升。從分類指數(shù)也可以看出經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的跡象。1）生產(chǎn)指數(shù)為49.8%，比上月上升5.2個(gè)百分點(diǎn)，這說明生產(chǎn)景氣水平出現(xiàn)了回暖。其受益于訂單指數(shù)拉升、投資消費(fèi)需求增加等因素。2）新訂單指數(shù)為50.9%，比上月上升2.5個(gè)百分點(diǎn)。此類指標(biāo)表明市場(chǎng)需求在上升。在12月份疫情出現(xiàn)高峰期后，1月份商業(yè)消費(fèi)和企業(yè)運(yùn)行等環(huán)境持續(xù)轉(zhuǎn)好，這也直接在新訂單指數(shù)上有所體現(xiàn)。3）原材料庫存指數(shù)為49.6%，比上月上升2.9個(gè)百分點(diǎn)，這表明制造業(yè)的主要原材料庫存出現(xiàn)了積極的下降，也說明企業(yè)擴(kuò)張對(duì)于原材料開始有較好的消化能力。4）從業(yè)人員指數(shù)為47.7%，比上月上升了2.9個(gè)百分點(diǎn)，這表明企業(yè)用工行情轉(zhuǎn)好。此類數(shù)據(jù)尤其是對(duì)于一二線城市和百強(qiáng)縣等有較大的支持意義。5）供應(yīng)商配送時(shí)間指數(shù)為47.6%，比上月上升7.5百分點(diǎn)，這表明制造業(yè)原材料供應(yīng)商交貨時(shí)間延長(zhǎng)情況有所改善。

??2、數(shù)據(jù)意義

??此次PMI數(shù)據(jù)重回臨界點(diǎn)以上，體現(xiàn)了制造業(yè)為代表的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)趨于復(fù)蘇，且該數(shù)據(jù)是去年下半年以來最好水平，具有非常好的信號(hào)意義。此類數(shù)據(jù)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)有非常好的啟發(fā)。1）從宏觀經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境來看，PMI是非常重要的指標(biāo)。此類指標(biāo)復(fù)蘇，也意味著除此前文旅消費(fèi)需求復(fù)蘇外，新的復(fù)蘇點(diǎn)不斷增加。宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境改善，對(duì)于房地產(chǎn)的供求兩端都有非常好的刺激作用。唯有此類產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房地產(chǎn)徹底走出低谷才有真正的動(dòng)力。2）制造業(yè)的復(fù)蘇，也對(duì)房地產(chǎn)的銷售市場(chǎng)等帶來機(jī)會(huì)。尤其是一些沿海城市和就業(yè)機(jī)會(huì)較多的城市，相關(guān)就業(yè)人員會(huì)明顯增加，對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)的需求也會(huì)進(jìn)一步抬升。當(dāng)然這種帶動(dòng)作用需要一定的時(shí)間。3）隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)復(fù)蘇，其本身對(duì)于制造業(yè)也會(huì)帶來非常直接和間接的促進(jìn)作用，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)之間的互動(dòng)效應(yīng)會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化。

??38、 濟(jì)南：盤活方艙改造為人才公寓

??1月31日，一則“濟(jì)南某方艙改為人才公寓”的消息在微信朋友圈流傳。此次事件也促使行業(yè)關(guān)注“方艙-長(zhǎng)租公寓”等方面的關(guān)系。

??1、操作模式

??此次濟(jì)南高新區(qū)將隔離方艙改造升級(jí)為“技能人才公寓”，首期擬改造房間650間，引發(fā)網(wǎng)友熱議。據(jù)官方發(fā)布消息，此舉是為緩解園區(qū)企業(yè)周轉(zhuǎn)性技能人才住宿緊張問題。某入住者表示，公寓配套設(shè)施齊全，完全可以直接拎包入住。此前，也有核酸采樣亭改為便民發(fā)熱診療站、健康驛站等做法。此前關(guān)于山東建造方艙的消息比較多，也引起了關(guān)注。鑒于當(dāng)前全國整體疫情已進(jìn)入低流行水平，盤活方艙項(xiàng)目用于其他住房用途，確實(shí)值得全國各地的學(xué)習(xí)和思考。

??2、借鑒意義

??當(dāng)前很多方艙項(xiàng)目位于郊區(qū)市場(chǎng)，恰和各地產(chǎn)業(yè)園等有較好的契合度。后續(xù)確實(shí)可以基于長(zhǎng)租公寓的發(fā)展思路，改造為臨時(shí)性的租賃住房或短期租賃的公寓，充分發(fā)揮長(zhǎng)租公寓的用途。1）全國相關(guān)長(zhǎng)租公寓企業(yè)可以關(guān)注這一類特殊的住房類型，結(jié)合疫情和各地穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策，主動(dòng)和地方政府洽談，積極做好盤活的工作。2）此類住房的可利用類型其實(shí)很多，比如說很多城市目前做老舊小區(qū)改造，中間需要一些臨時(shí)過渡用房，那么此類“方艙改租賃住房”項(xiàng)目，完全符合相關(guān)的租賃需求。3）鑒于方艙的特殊性，各地更要做到財(cái)政等資金的公開、招標(biāo)的透明、環(huán)境衛(wèi)生的處理等，以更好盤活此類存量房源項(xiàng)目。

??39、 房企銷售：1月份同比下滑3成

??1月31日，克而瑞發(fā)布《2023年1月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》。此次排行榜顯示，1月份百強(qiáng)房企銷售仍低迷。1）從這100個(gè)企業(yè)的數(shù)據(jù)看，1月份銷售規(guī)模同比下降33%。該跌幅說明當(dāng)前依然延續(xù)了去年四季度的疲軟態(tài)勢(shì)，說明樓市降溫趨勢(shì)有慣性，短期內(nèi)依然維持在低位水平，或者說縮水3成的水平。2）從具體企業(yè)來看，保利、萬科、碧桂園、華潤(rùn)、招商蛇口等成為行業(yè)中銷售TOP5的企業(yè)。從此類房企名單看，目前的競(jìng)爭(zhēng)格局總體不變，依然是一些傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)房企屬于銷售方面的佼佼者。3）在銷售排行榜TOP30的行列中，出現(xiàn)一些暴雷或出險(xiǎn)企業(yè)的名單。此類房企銷售數(shù)據(jù)進(jìn)入TOP30，實(shí)際上說明其具有一定的系統(tǒng)重要性。反過來也有利于此類企業(yè)積極爭(zhēng)取各類金融支持，助力企業(yè)后續(xù)復(fù)蘇和業(yè)績(jī)提振。