[中房研協(xié)]產(chǎn)業(yè)定位的回歸以及未來可能的政策走向

??熱點事件

??在第五輪中國-歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上，國務(wù)院副總理劉鶴指出，對于明年中國經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)整體性好轉(zhuǎn)，我們極有信心。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。未來一個時期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。

??中房評論

??19年后官方再次確認(rèn)房地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)

??劉鶴副總理在第五輪中國-歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上，以非常正式的具有政府文書效力的書面致辭，再次確認(rèn)房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這是一個重磅且意義重大的表述。上一次官方類似表述還是2003年8月12日，國家相關(guān)部門下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，也就是在中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史上非常著名的國發(fā)18號文，正式將房地產(chǎn)業(yè)定位為“國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。19年之后，國務(wù)院副總理在正式場合的再次確認(rèn)，某種意義上也帶有政策路線調(diào)整的性質(zhì)。尊重市場規(guī)律，正視房地產(chǎn)的作用，取消非常規(guī)的政策打壓，才有利于我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

??房地產(chǎn)的發(fā)展歷程雖然曲折但始終是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓艙石

??近20年來房地產(chǎn)行業(yè)在曲折中向上生長，為宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長發(fā)揮了重要作用。由于長期以來市場供需失衡，房地產(chǎn)尤其是住房價格快速攀升，2006年政府開始進(jìn)行宏觀調(diào)控，主要是以國務(wù)院發(fā)布“國X條”的形式進(jìn)行。政策出發(fā)點是好的，希望房價平穩(wěn)上漲，而非短期大漲。但市場自有其規(guī)律，并不完全遵從政府的意志，市場往往在政策發(fā)布的前期會有所收斂，但隨著交易情緒的恢復(fù)、穩(wěn)定及逐步高漲，房價又周而復(fù)始的向上。這種看似市場或企業(yè)不太聽話，不斷與政策博弈的場面，其實并非有意為之，而是背后市場規(guī)律的作用，是供需關(guān)系以及預(yù)期決定了價格的波動。2010年之后，限購為代表的行政限制類政策陸續(xù)出臺，政策開始調(diào)控需求側(cè)，抑制投機(jī)需求，支持首套及改善需求。調(diào)控主體也逐漸由中央政府轉(zhuǎn)換到地方政府，取消一刀切政策，進(jìn)行“分類管理，因城施策”。

??從歷史的角度看，房地產(chǎn)行業(yè)受到鼓勵的時候并不多，似乎總是與各類政策調(diào)控相伴。但有一點必須承認(rèn)，每當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)下行的時候，房地產(chǎn)政策往往是趨向?qū)捤傻?，政府通過刺激民眾購房，激活消費，拉動投資，進(jìn)而通過房地產(chǎn)再帶動上下游產(chǎn)業(yè)鏈幾十個行業(yè)的發(fā)展。這一招可謂屢試不爽，不斷的在證明一個結(jié)論：房地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟(jì)的壓艙石，更是穩(wěn)定劑。

??進(jìn)入新時代，房地產(chǎn)依然有合理的發(fā)展空間

??最近幾年，房地產(chǎn)業(yè)遭遇了發(fā)展寒流，既有“三道紅線”等政策的打壓，也有疫情不斷反復(fù)造成的需求回落，不少高周轉(zhuǎn)高負(fù)債的民營房企倒下，行業(yè)規(guī)模在2021年觸頂后開始回落。無論是業(yè)內(nèi)從業(yè)者還是行業(yè)外的旁觀者，都發(fā)出了疑問，房地產(chǎn)行業(yè)還有發(fā)展前途嗎？因為全國都戶均一套房了，從存量的角度也夠用了。如果僅從宏觀的、簡單的、靜止的角度去衡量，確實房地產(chǎn)業(yè)到了供需相對平衡的階段。但是，房地產(chǎn)恰恰是不動產(chǎn)，不是均質(zhì)無差的快消品，每一套房子都是獨一的，人們對房子的需求也是個性化的，具有復(fù)雜的變量關(guān)系，哪怕一個人通過繼承擁有了一套或幾套房，依然有再置換購房的需求。這是宏觀敘事不能解決的問題。

??即便從宏觀的角度，也應(yīng)明確，我國的城鎮(zhèn)化依然處在相對較快的發(fā)展中，每年依然有大量的人口從農(nóng)村向城市，從小城市向中心城市轉(zhuǎn)移。隨著時間的推移，每年依然有大量的舊城改造量需要完成。隨著城市的生長，每年也有大量的拆遷安置量。隨著人民對美好生活的不斷追求，商業(yè)設(shè)施、旅游設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施還有大量的需求沒有滿足。

??房地產(chǎn)并非淪落成一個灰暗的沒落行業(yè)，而是走過了耀眼的、荷爾蒙噴薄的青少年階段，進(jìn)入了更加成熟、穩(wěn)重、節(jié)制卻又不可或缺的中年時代。未來相當(dāng)長一段時間，房地產(chǎn)依然是規(guī)模上十萬億的大市場。

??政府“正在考慮新的舉措”是什么

??從劉鶴副總理的語境看，“努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖”這句話非常關(guān)鍵，也是我們得以預(yù)判政策走向的窗口。

??首先是改善行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況。行業(yè)是指什么呢，應(yīng)該不單單是指企業(yè)部門，也包括消費部門。毋庸置疑，開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況不樂觀，負(fù)債率高、現(xiàn)金流緊張；同時家庭部門資產(chǎn)負(fù)債情況是，存款率高，大量的資金沉淀在銀行賬戶里，沒有被消費或投資，這也是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)滯漲的原因之一。只有企業(yè)部門和家庭部門進(jìn)行充分的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，資源的雙向流動，才有可能真正改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況。這里就觸及到了關(guān)鍵點，如何鼓勵家庭部門的消費，或者說對于房地產(chǎn)而言，要允許家庭部門進(jìn)行消費與投資，讓家里的存款動起來。大膽猜測，劉副總理的新舉措之一，就是要逐步解除各類限制措施，解除家庭存款的各種封印，進(jìn)而改善企業(yè)部門的資產(chǎn)負(fù)債情況。

??“三道紅線”也有進(jìn)一步調(diào)整的余地。對于行業(yè)而言，是鼓勵企業(yè)做強(qiáng)做大還是希望山頭林立？在自然選擇狀態(tài)下，每個行業(yè)基本都會出現(xiàn)1-2個頭部企業(yè)，市場集中度高度集中。政府在宏觀上劃定管理紅線，前提是這種紅線相對其他行業(yè)是非歧視性的。我們應(yīng)當(dāng)支持鼓勵優(yōu)質(zhì)大型房企繼續(xù)做大，在法律框架內(nèi)自由經(jīng)營、自由定價、自由競爭，當(dāng)然企業(yè)負(fù)債過高，信用喪失，也要自己負(fù)責(zé)經(jīng)營失敗的后果。特別強(qiáng)調(diào)，企業(yè)經(jīng)營的外部環(huán)境穩(wěn)定非常重要，如果是因為政策的劇烈變動，尤其是政策不合理收緊或監(jiān)管，沒有給企業(yè)充分的戰(zhàn)略調(diào)整時間，導(dǎo)致企業(yè)陷入經(jīng)營困境，這種政策本身就值得商榷，要是因為政策的不合理緊縮導(dǎo)致大片優(yōu)質(zhì)企業(yè)經(jīng)營困難，那么調(diào)整不合理政策幾乎就是一種必然。

??其次是引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。房地產(chǎn)遇冷，企業(yè)資金鏈緊張，很大程度上是消費者觀望，看不準(zhǔn)市場走向，擔(dān)心買了沒回報，買了會爛尾。

??如何改變負(fù)面預(yù)期，進(jìn)而引導(dǎo)正面預(yù)期，如何提升消費者信心，進(jìn)而提升開發(fā)企業(yè)的信心？政府要讓利：降低首套及二套房的契稅稅率；降低存量房轉(zhuǎn)讓的個人所得稅、營業(yè)稅稅率；暫緩?fù)七M(jìn)房地產(chǎn)稅的改革；限地價不限房價；給予合格購房者相應(yīng)補(bǔ)貼。金融要有作為：大幅降低首套及二套房的首付比例；個稅抵房貸利息。

??通過一系列的優(yōu)惠政策，降低購房成本，激發(fā)購房熱情，滿足購房需求，盡快激活開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金回流，在做好住房保障的前提下，解除各類束縛市場發(fā)展的不合理政策限制，釋放房地產(chǎn)市場的活力，讓市場機(jī)制在房地產(chǎn)資源配置中發(fā)揮主導(dǎo)作用。