[克而瑞]2022年總結(jié)與展望 | 政策篇

??2022穩(wěn)定市場四部曲
??2023繼續(xù)寬松提信心

??◎ 文 / 克而瑞研究中心

??2022年，保交樓成為下半年樓市關(guān)鍵詞，中央積極表態(tài)疊加提供資金支持，地方積極落實城市主體責(zé)任多措并舉促進(jìn)問題項目交付。中央層面，“930”雖有房貸財稅支持政策但力度限于“托而不舉”，兩次政治局會議逐漸打開地方因城施策空間。地方政策從試探性松綁到應(yīng)出盡出，全年至少295省市出臺595次房地產(chǎn)松綁政策。兩度降準(zhǔn)、三次降息以及階段性放寬房貸利率下限仍難驅(qū)動居民加杠桿購房，居民信貸修復(fù)有限。房企融資政策持續(xù)放松，前10月落腳點在于對前期收縮性政策的回收和糾偏，“金融16條”后監(jiān)管對于房企融資態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，逐漸轉(zhuǎn)向保主體。

??展望2023年，中央政策定調(diào)將繼續(xù)托底，核心目標(biāo)在于全面落實保交樓，逐步引導(dǎo)房地產(chǎn)市場底部修復(fù)。預(yù)計中央政策力度仍將相對克制，強力刺激性政策較難落地。地方需求端政策力度有望繼續(xù)加碼，其中一線及強二線城市調(diào)控政策或?qū)⒕植糠潘?，弱二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠八南蕖薄７科蠊┙o側(cè)改革已漸近尾聲，穩(wěn)信用下優(yōu)質(zhì)房企融資環(huán)境或?qū)嵸|(zhì)性改善，其中股權(quán)融資或?qū)⒊蔀槠髽I(yè)融資的重要工具。可以期許的是，隨著融資功能逐漸恢復(fù)，央國企及優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營將逐漸回歸正軌，出險房企仍將有序出清。

??總  結(jié)

??1“保交樓”并列穩(wěn)民生政策地位提升，央地協(xié)力筑牢交付底線

??（本節(jié)有刪減）

??中央層面，第一，積極表態(tài)，將保交樓上升至政治局會議高度并與穩(wěn)民生并列。7月28日，中央政治局會議強調(diào)要“壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”，這是保交樓首次被寫入政治局會議文件。第二，推出2000億專項借款和2000億再貸款，為保交樓提供資金支持。8月，住建、財政、央行等多部委聯(lián)推2000億政策性銀行專項借款，截止目前保交樓專項借款資金已基本投放至項目。11月21日，央行表示，將面向6家商業(yè)銀行提供2000億元再貸款，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持保交樓工作。地方層面，第一，設(shè)立地方專項紓困基金，例如鄭州、南寧、湖北分別設(shè)立100億、30億、50億元紓困基金。第二，積極爭取國家政策性銀行專項借款，支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。第三，派遣工作組或建立一對一掛聯(lián)幫扶，例如重慶成立房地產(chǎn)問題項目風(fēng)險化解處置小組，安排房地產(chǎn)專班組跟進(jìn)項目建設(shè)進(jìn)度，并對項目賬戶資金封閉管理。第四，返還未動工項目土地款，例如贛州經(jīng)開區(qū)根據(jù)施工進(jìn)度返還綠地近4億元土地出讓金用于項目施工建設(shè)。第五，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，對出險企業(yè)、問題項目實施差異化管理，例如南京，對于出現(xiàn)資金矛盾苗頭的設(shè)立區(qū)政府專用強制資金賬戶，相關(guān)資金進(jìn)行強制監(jiān)管。

??2 中央政治局會議表態(tài)漸積極，“930”房貸財稅支持限于“托而不舉”

??（本節(jié)有刪減）

??全年兩次中央政治局會議提及房地產(chǎn)，7月比4月政策定調(diào)更積極。首先，兩次會議均強調(diào)了堅持房住不炒定位，意味著當(dāng)前房地產(chǎn)政策主基調(diào)未變，核心在于穩(wěn)定市場預(yù)期、實現(xiàn)行業(yè)軟著陸，而不是刺激市場非理性回暖。其次，地方因城施策空間逐漸打開，從4月“支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，到7月“因城施策用足用好政策工具箱”，明顯后者賦予了地方更高的自主權(quán)。最后，根據(jù)當(dāng)時面臨的現(xiàn)實問題，兩次會議側(cè)重點有所區(qū)別，4月側(cè)重預(yù)售資金監(jiān)管，7月著力強調(diào)保交樓。4月面對地方政府預(yù)防性收緊預(yù)售金監(jiān)管加劇房企流動性危機，政治局會議著重強調(diào)了要優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，即指導(dǎo)地方糾偏過緊的預(yù)售資金政策，緩解房企資金壓力。7月停工爛尾風(fēng)波發(fā)酵，政治局會議著力強調(diào)保交樓，并將之視為穩(wěn)民生的重要前提，積極督促地方政府落實城市主體責(zé)任?！?30”再現(xiàn)房貸財稅刺激，但力度明顯不及2014-15周期的“930”、“330”，由此也可見中央政策意圖限于“托而不舉”。9月29日，央行、銀保監(jiān)會決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。9月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)文支持居民換購住房個人所得稅退稅。2023年12月31日前，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新買房的，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。表：2022年中央層面重要政策和表態(tài)（略）

??3 地方調(diào)控從試探性松綁到應(yīng)放盡放，全年超295省市595次政策放松

??2022年，295省市出臺595次房地產(chǎn)松綁政策。第一，杭州、南京等39城放松限購，適度調(diào)降二手房或外圍區(qū)域限購條件，寧波、佛山更是全面取消限購。第二，濟(jì)南、廈門等111城放松限貸，重慶、長春等超過81個城市首套房最低首付比例已經(jīng)降至2成，蘇州、濟(jì)南等超54城支持改善性需求釋放，調(diào)降二套房首付比例，例如蘇州首付最低30%，鄭州、蘭州等57城執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸，促進(jìn)置換需求入市。第三，廣州、西安等7城放松限價，廣州新房備案價上下浮動空間擴(kuò)大，西安明確取消二手房指導(dǎo)價發(fā)布機制。第四，西安、成都等24城放松限售，更有常州、廊坊等壓力三四線城市全面解除限售。第五，杭州、南京等170城財稅刺激托市，包括減免住房轉(zhuǎn)讓稅費、發(fā)放財政補貼刺激購房需求等。第六，深圳、合肥等243城放松公積金貸款，公積金政策兼具靈活性、多樣性、可操作性強的特征，也最常為地方政府所采用。

??此外，需求端政策優(yōu)化調(diào)整還包括放寬新房搖號、鼓勵棚改房票安置等，供應(yīng)端舉措包括放松預(yù)售取證、放松預(yù)售資金監(jiān)管、放松土拍條件、支持房企融資等。

??一季度，地方房地產(chǎn)政策試探性放松，但力度相對有限，大多是放寬公積金等弱刺激政策。伴隨著鄭州打響二線城市救市第一槍，4月，樓市政策調(diào)整頻率明顯加快、力度明顯加大，56城出臺67次新政，典型如南京月內(nèi)兩度松綁限購。429中央政治局會議定調(diào)“兩支持一優(yōu)化”，明確鼓勵地方完善房地產(chǎn)政策后，5月，因城施策進(jìn)入高峰期，全國102個省市出臺126次放松政策，政策頻次環(huán)比近乎翻番，幾乎相當(dāng)于前4月政策次數(shù)之總和。6-8月，松綁政策步入效果觀察期，政策出臺頻次逐月遞減，濟(jì)南、廈門等前期政策收效不及預(yù)期的城市，漸進(jìn)式加碼松綁力度。9月，各地再次迎來政策小高峰、刺激政策應(yīng)出盡出，以寧波、濟(jì)南為代表的強二線加速松綁“四限”，但蘇州、青島等部分強刺激政策遭遇“一日游”，市場下行壓力大的縣市刺激政策應(yīng)出盡出。進(jìn)入四季度，地方放松政策頻次下降但力度不減，受到疫情反復(fù)等因素影響，地方工作重心有所轉(zhuǎn)移，因城施策進(jìn)入暫歇期，城市數(shù)量和政策頻次三連降，但武漢、廈門、西安等高能級城市占比在提升，且政策力度進(jìn)一步加強。

??4 降準(zhǔn)、降息、降利率下限仍難激活購房意愿，居民信貸修復(fù)有限

??……略……

??5 房企融資政策持續(xù)放松，“金融16條”后轉(zhuǎn)向保主體

??2022年前10月，房地產(chǎn)融資政策漸進(jìn)松綁，但落腳點還是在于對前期收縮性政策的回收和糾偏。1月明確并購貸不再計入“三道紅線”，2月保租房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，3、4月金融委等六部委積極表態(tài)，8月中債增增信支持房企發(fā)債，9月監(jiān)管指示銀行新增6000億房地產(chǎn)融資，10月允許少量涉房企業(yè)A股融資。房企融資環(huán)境實際改善有限，百家典型房企融資額整體保持低位運行，房企融資難問題仍然較為突出。11月，百家典型房企融資總量為517億元，環(huán)比增加24.9%，同比減少33.1%，1-11月100家典型房企融資總量為7189億元，同比減少了43%。隨著多項優(yōu)化房企融資環(huán)境的政策出臺，未來房企的融資規(guī)模有可能開始從低谷回升。

??以11月為分水嶺，監(jiān)管對于房企融資態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，逐漸轉(zhuǎn)向保主體。8日，交易商協(xié)會表示將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大“第二支箭”，支持民營企業(yè)發(fā)債融資，11日，央行、銀保監(jiān)會出臺“金融16條”，注入政策強心劑，12日，三部委發(fā)文指導(dǎo)銀行向優(yōu)質(zhì)房企開具保函抵頂預(yù)售資金，21日證監(jiān)會發(fā)布“新5條”支持房地產(chǎn)股權(quán)融資。至此，監(jiān)管對房企融資態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)向，紓困方向從此前“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”，房企的融資環(huán)境得到優(yōu)化。

??實操層面，信貸、股權(quán)、債券三箭齊發(fā)，協(xié)力支持優(yōu)質(zhì)房企融資。其一，多家銀行向房企提供超3萬億授信，其中萬科、綠城等單企業(yè)獲得10家以上銀行超3千億授信額度；其二，8家房企儲架式注冊發(fā)行1210億，增信3家民營房企合計發(fā)債47億元；其三，20家上市房企披露股權(quán)融資意向或計劃，世茂、福星等超過17家房企擬通過定增再融資。

??展  望

??6 中央托底引導(dǎo)地產(chǎn)底部修復(fù)，首要是落實保交樓穩(wěn)民生

??我們認(rèn)為2023年中央政策定調(diào)將繼續(xù)托底，首要在于全面落實保交樓，強力刺激性政策較難落地，逐步引導(dǎo)房地產(chǎn)市場底部修復(fù)。

??具體而言，2023年將是全力拼經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵期，但房地產(chǎn)長期所扮演的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長重要抓手功能將進(jìn)一步弱化，預(yù)計行業(yè)整體定調(diào)回穩(wěn)，促進(jìn)市場底部修復(fù)。

??受此影響，中央政策力度仍將相對克制，“托而不舉”將是大概率事件，政策層面將繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，因城施策支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。類比于上一輪市場調(diào)整期2014年，“930”、“330”這類強力刺激性政策，短期暫無落地的可能性。

??值得強調(diào)的是，保交樓依舊是必須堅守的政策底線，難點在于破局保交樓資金困境，預(yù)計房地產(chǎn)紓困基金、政策性銀行專項借款、金融機構(gòu)配套融資等或?qū)⒓涌炻涞亍６趯嶋H執(zhí)行層面，保交樓的核心原則是救項目但不救企業(yè)，盡快督促停工項目全面復(fù)工，保證問題項目都能順利交付，最大程度維護(hù)購房者合法權(quán)益，維護(hù)社會穩(wěn)定大局。

??7 地方加碼政策力度促需求，弱二線及三四線有望全面取消四限

??因城施策用足用好政策工具箱，地方需求端政策力度有望繼續(xù)加碼，體現(xiàn)于以下兩個方面：

??其一，一線及強二線城市調(diào)控政策或?qū)⒕植糠潘桑婕笆袌鱿滦袎毫^大的遠(yuǎn)郊區(qū)域局部放松限購，定向優(yōu)化二孩、三孩家庭以及各類人才購房資格等。其中，作為政策風(fēng)向標(biāo)的一線城市，調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行，但也存在局部放松的可能性。倘若杭州、成都這類強二線城市市場出現(xiàn)走弱跡象，不排除政策加碼放松的可能性，以便給市場“保溫”。

??其二，弱二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠八南蕖薄Ｊ芟抻谑袌鲂枨蠹百徺I力明顯透支，弱二線及三四線城市市場下行壓力不斷加劇，仍需在政策層面適度刺激居民購房需求，涉及全面取消“四限”，加碼購房補貼、稅費減免等。而在佛山全面取消限購之后，預(yù)計長春、南寧、常州這類弱二線及三四線城市或?qū)⑿Х氯嫒∠八南蕖?，以便支持剛性和改善性需求，促進(jìn)市場盡快回穩(wěn)。

??8 房企供給側(cè)改革漸進(jìn)尾聲，穩(wěn)信用下優(yōu)質(zhì)房企融資將實質(zhì)性改善

??我們認(rèn)為房企供給側(cè)改革已漸近尾聲，穩(wěn)信用下企業(yè)整體融資環(huán)境或?qū)嵸|(zhì)性改善，央國企及優(yōu)質(zhì)民企更將顯著受益，體現(xiàn)在以下兩個方面：

??其一，信貸、債券、股權(quán)三箭齊發(fā)全面支持優(yōu)質(zhì)房企融資，其中股權(quán)融資或?qū)⑹瞧髽I(yè)融資的重要工具。具體而言，自“金融16條”落地后，10余家銀行為房企提供授信總額已超2萬億元。而在實際執(zhí)行層面，預(yù)計經(jīng)營穩(wěn)健的央國企將是銀行信貸的優(yōu)質(zhì)客戶，有望獲得較高的實際信貸額度；優(yōu)質(zhì)民企實際信貸額度或?qū)⒃谑谛蓬~度的基礎(chǔ)上打折，且折扣幅度或許較低。

??在境外債券融資陷入冰封的情況下，優(yōu)質(zhì)房企將更為依賴境內(nèi)債券融資。但在房企去杠桿、降負(fù)債的政策大環(huán)境下，預(yù)計境內(nèi)債券融資增量或?qū)⑾鄬τ邢?，畢竟行業(yè)整體償債風(fēng)險依舊高懸在頂，僅限于央國企及優(yōu)質(zhì)民企才有資格發(fā)行債券融資，優(yōu)質(zhì)房企實際融資額度或?qū)⑹芟蕖?/p>

??股權(quán)融資或?qū)⒊蔀榉科笕谫Y的重要渠道，更多上市的優(yōu)質(zhì)房企或?qū)⑼ㄟ^增發(fā)、配股融資。理想情況下，隨著股權(quán)融資規(guī)模不斷擴(kuò)容，既能緩解房企融資困境，又能降低企業(yè)整體負(fù)債率水平，甚至還能構(gòu)建風(fēng)險共擔(dān)機制，在一定程度上降低企業(yè)償債風(fēng)險。

??其二，出險房企仍需去杠桿、降負(fù)債，但理應(yīng)秉持有序出清的基本原則，逐步將杠桿率、負(fù)債率降到相對安全的水平。例如對于債券按期兌付確有困難的企業(yè)，可以通過協(xié)商予以展期或置換。又如在項目層面做好區(qū)分，即便是出險房企，也有一些銷售及回款能力較好的優(yōu)質(zhì)項目，仍需給予必要的融資支持，尤其要支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購受困企業(yè)項目。

??可以期許的是，隨著融資功能逐漸恢復(fù)，央國企及優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營有望逐漸回歸正軌，出險房企仍將有序出清，最終房企供給側(cè)改革將劃上“休止符”。