??PART.01

??2023“兩會”房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容解讀

??（本節(jié)有刪減）

??一、房地產(chǎn)定調(diào)：防風(fēng)險、促需求，對市場企穩(wěn)回升充滿信心

??2023年《報告》定調(diào)，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

??首先需要明確的是，雖然本次《報告》的工作建議中并未提到“房住不炒”，但這并不表示這一定位會發(fā)生動搖，相反，“房住不炒”已成為住房基本制度和長效機制的基本遵循，會一以貫之地堅持。事實上，今年《報告》提到的房地產(chǎn)工作重點仍是防風(fēng)險、增信心促需求，與《求是》雜志刊文相關(guān)提法一脈相承。首先，重點強調(diào)化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險，其次，因城施策精準(zhǔn)對癥，著力改善預(yù)期、擴大有效需求。中長期來看，向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型是大勢所趨。

??除了《報告》之外，“部長通道”發(fā)言、代表議案建議、委員提案等也值得引起我們的關(guān)注。

??住建部部長倪虹在第二場“部長通道”上表示，對2023年房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升充滿信心，比年初“很有信心”表態(tài)更為為積極，他還列舉了市場供需、預(yù)期、政策落實三方面原因，但同時強調(diào)，期望中企穩(wěn)回升有4個原則，即堅持“房住不炒”、大力支持剛性和改善性需求、防止市場大起大落、促進行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。此外，倪部長還指出2023年房地產(chǎn)工作，要在穩(wěn)支柱、防風(fēng)險、惠民生三方面下功夫。

??在圍繞“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”小組討論時，經(jīng)濟界別組織委員積極建言獻策。比如中國國務(wù)院發(fā)展研究中心原黨組書記馬建堂就強調(diào)一定要把房地產(chǎn)市場穩(wěn)住，證監(jiān)會原副主席趙爭平、上海證券交易所黨委副書記總經(jīng)理蔡建春、銀保監(jiān)會上海監(jiān)管局黨委書記局長王俊壽等委員主要就強化金融支持等提出了建議。

??二、GDP增長5%左右、穩(wěn)定就業(yè)、增加收入，提升居民購房能力（略）

??三、貨幣政策穩(wěn)健精準(zhǔn)，差別化住房信貸支持尤為可期（略）

??四、財政適度加力養(yǎng)老生育等保障體系，減輕購房者后顧之憂（略）

??PART.02

       2018-2023以來“兩會”房地產(chǎn)定調(diào)的變與不變

??（本節(jié)有刪減）

??近6次兩會對房地產(chǎn)定調(diào)的變化主要體現(xiàn)在六方面：第一，房地產(chǎn)在《報告》中所處章節(jié)變化，由擴內(nèi)需向保民生再向防范經(jīng)濟風(fēng)險轉(zhuǎn)變；第二，支持需求等表述出現(xiàn)在2018、2022、2023房地產(chǎn)市場快速下行期，而市場相對平穩(wěn)的時期未提；第三，2023年首次提出防風(fēng)險；第四，2022年首提新發(fā)展模式，2023年要平穩(wěn)過渡；第五，2018-2019年棚改逐漸進入收尾期，2020年后舊改逐步取代棚改成為《報告》中的常客；第六，2018年-2021年房地產(chǎn)有關(guān)表態(tài)漸進積極，但2022年后讓步于穩(wěn)地產(chǎn)房地產(chǎn)稅暫時擱淺。

??與之相對應(yīng)的，有五方面內(nèi)容保持不變：第一，“房住不炒”定位長期堅持；第二，因城施策、一城一策基調(diào)不變；第三，租賃、保障作為住房保障體系建設(shè)的重要在持續(xù)發(fā)力；第四，促進居民增收、穩(wěn)定就業(yè)導(dǎo)向不變，房地產(chǎn)市場也將受益于此；第五，推進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)市場份額也將向城市群集中。

??整體來看，房地產(chǎn)政策的核心訴求是“穩(wěn)”，即出發(fā)點和落腳點都是促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，這一點一直沒有變，無論是“房住不炒”、“因城施策”的長期定位，還是“促需求、棚改舊改”等短期舉措，都是服務(wù)于穩(wěn)地產(chǎn)這一根本目標(biāo)

??一、變：發(fā)展模式、舊改、房地產(chǎn)稅生變，防范風(fēng)險重要性抬升

??（本節(jié)有刪減）

??1、《報告》中房地產(chǎn)所處章節(jié)從擴內(nèi)需到保民生再到防風(fēng)險

??近幾年，房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容在《報告》中所處章節(jié)位置發(fā)生了一些變化，顯示行業(yè)定位和政策訴求逐漸由“支撐穩(wěn)增長”轉(zhuǎn)向“安居惠民生”。比如2017年，房地產(chǎn)所在的是供給側(cè)改革、去庫存章節(jié)，2019，房地產(chǎn)成為提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量的重要一環(huán)，反過來新型城鎮(zhèn)化也為房地產(chǎn)注入新的發(fā)展動能。2020年，新冠疫情爆發(fā)、外貿(mào)壓力陡增，房地產(chǎn)更是被寫入擴大內(nèi)需章節(jié)之中，蘊含穩(wěn)地產(chǎn)進而穩(wěn)增長之意。而2021年以后，房地產(chǎn)持續(xù)出現(xiàn)在《報告》的民生福祉相關(guān)章節(jié)。2022年，房企暴雷、項目爛尾、居民斷貸等事件接連爆發(fā)，化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險迫在眉睫，因此在2023年的兩會《報告》上，首次在防風(fēng)險章節(jié)提到房地產(chǎn)，并且由于行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及面廣，防范地產(chǎn)風(fēng)險蔓延成為防范化解重大經(jīng)濟風(fēng)險的首要任務(wù)。

??2、三次下行期明確支持住房需求，市場相對平穩(wěn)的2019-2021未提

??在市場下行壓力較大的年份，《報告》均提到“促需求”，旨在穩(wěn)定市場預(yù)期、增強購房者置業(yè)信心，在市場相對平穩(wěn)的2019年-2021年并未提及。比方說2017年下半年來，全國商品房銷售面積同比增速顯著收窄甚至負(fù)增，2018年《報告》就明確指出要支持居民自住需求。又比如2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場深度下行，商品房銷售面積同比一直保持在負(fù)增長區(qū)間，因此2022年、2023年兩會接連強調(diào)要滿足和支持住房需求。

??支持什么樣的需求？從2018年自住需求，到2022年的合理需求，再到2023年的剛性和改善需求，合理住房需求的定義逐漸明晰，內(nèi)涵外延不斷豐富。舉例來說，隨著生育政策的放寬、老齡化程度的加深，改善性需求就不再止于傳統(tǒng)的以舊換新、以小換大置換需求，還包括生育多孩、投親養(yǎng)老等家庭結(jié)構(gòu)變遷所衍生出的住房需求。

??3、2023年首提防風(fēng)險，一頭保交付一頭保優(yōu)質(zhì)主體（略）

??4、向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，涵蓋市場保障雙軌并進等要求（略）

??5、2018-2019棚改聲漸稀，2020年后舊改勢漸起

??2018年，《報告》明確指出要開啟三年棚改攻堅計劃，并設(shè)定了580萬套的高目標(biāo)。但到了下半年，棚改政策出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向，為了遏制地方政府隱性債務(wù)增量，決策層有意推動棚改專項債替代棚改專項貸款，至此，由棚改專項貸款到地方棚改貨幣化和居民購房消費的擴張路徑被切斷，全國棚改開始退潮。

??2019年，《報告》有意弱化了棚改相關(guān)表述，既沒有沿用“攻堅”這樣的積極論調(diào)，也沒有設(shè)立量化目標(biāo)。實際上，2019年也確實是大規(guī)模棚改的收官之年，央行PSL凈投放量驟降至1579億元，同比下降近八成，2020年后更是轉(zhuǎn)為凈歸還。

??2020年以后，舊改取代棚改成為《報告》中的“?？汀?。其中，2020、2021年都明確提出了舊改小區(qū)開工規(guī)模目標(biāo)，且目標(biāo)數(shù)量還在遞增。到2022年末，實際累計改造老舊小區(qū)16.7萬個，目標(biāo)任務(wù)超額完成。2023年，審議通過的《報告》相較送審稿增加了“加快推進老舊小區(qū)和危舊房改造”相關(guān)內(nèi)容，表明舊改進程仍處在提速階段。

??6、房地產(chǎn)稅讓步穩(wěn)地產(chǎn)，擴大試點工作暫時擱置（本節(jié)有刪減）

??二、不變：房住不炒、因城施策不變，租賃與保障持續(xù)發(fā)力

??（本節(jié)有刪減）

??1、長期堅持“房住不炒”，個別年份未提不代表定位動搖（略）

??2、因城施策促進市場良性循環(huán)，地方調(diào)控更加注重精準(zhǔn)性（本節(jié)有刪減）

??與“房住不炒”的長期定位相類似，“因城施策、一城一策”也已成為樓市調(diào)控的主基調(diào)，主要原因在于近年來區(qū)域間、城市間市場分化不斷加劇，全國層面一刀切的政策已經(jīng)很難適應(yīng)新時期的調(diào)控需要，精準(zhǔn)施策、靶向施治是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的必然要求，近6次《報告》有4次提及因城施策相關(guān)內(nèi)容。

??2022年，地方調(diào)控從試探性松綁到應(yīng)放盡放，全國296個省市縣放松房地產(chǎn)政策，政策頻次多達611次，其中，成都、杭州、南京等重點城市調(diào)控松綁次數(shù)均超過7次。分類來說，杭州、南京等等超過29個城市放松限購，濟南、廈門等111城放松限貸，廣州、西安等7城放松限價，蘇州、成都等24城放松限售，長沙、武漢等170城財稅刺激托市，深圳、合肥等243城放松公積金貸款。

??2023年1月-3月中旬，包括廈門、長沙、沈陽在內(nèi)的60個城市繼續(xù)松綁調(diào)控政策。且力度不減，比如武漢大幅松綁限購，一方面二環(huán)內(nèi)的不限購政策默認(rèn)延期，另一方面限購區(qū)內(nèi)增加1套指標(biāo)，非戶籍限購區(qū)首套“承諾辦”。

??3、租賃、保障持續(xù)發(fā)力，解決好新市民、青年人等住房問題（略）

??4、多渠道促進居民增收，提升居民購買力、擴容購房消費中堅力量（略）

??5、推進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，五大城市群將成新一輪發(fā)展高地（略）

??PART.03

     “兩會”后2023年房地產(chǎn)政策展望

??（本節(jié)有刪減）

??一、中央政策維持“托而不舉”基調(diào)，堅守“保交樓”政策底線

??我們認(rèn)為2023年中央層面將延續(xù)“托而不舉”的政策基調(diào)，繼續(xù)托底房地產(chǎn)市場，引導(dǎo)市場預(yù)期穩(wěn)步修復(fù)，逐步化解市場風(fēng)險，穩(wěn)住房地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)進而穩(wěn)住經(jīng)濟大盤。但結(jié)合住建部部長對房地產(chǎn)企穩(wěn)回升的4個原則定義，我們認(rèn)為中央層面政策力度不會太大，不會搞強刺激，不會走用房地產(chǎn)刺激短期經(jīng)濟的老路。

??相較于需求端，供給側(cè)是中央層面政策的主要發(fā)力點?！氨＝粯恰币琅f是必須堅守的政策底線。前期3500億專項貸款和2000億免息再貸款等一系列舉措支持之下，2023年前2月房屋竣工面積同比增長8%，僅次于2022年12月，為2022年以來次新高，顯示“保交樓”已取得一定實質(zhì)性成效。但另一方面，部分地區(qū)紓困資金審批流程長、支取困難、覆蓋面有限等問題還亟待解決，不少項目繼續(xù)停工或表演式復(fù)工也客觀存在，保交付、穩(wěn)民生依然任務(wù)艱巨。

??二、地方需求端政策再加力，核心城市局部松綁、壓力城市取消四限

??可以預(yù)見的是，地方調(diào)控政策將進一步松綁，尤其是需求側(cè)，將以支持剛需和改善性需求釋放為切入點，促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升。

??一線及強二線城市調(diào)控政策尤有放松空間。例如限購政策邊際放松，局部放開遠(yuǎn)郊區(qū)域限購，適當(dāng)增加投親養(yǎng)老、多孩家庭等特殊群體限購套數(shù)，下調(diào)落戶門檻、降低非戶籍居民購房社保要求等。又比如對前期出臺的緊縮性限制性政策予以糾偏或收回，包括但不限于限貸層面下調(diào)二套房首付比例，交易層面優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

??弱二線及三四線繼續(xù)放開“四限”。類比于揚州等全面放開限購、常州等解除限售，壓力城市可以考慮全面取消限購、限售，破除制約合理住房消費的障礙。限貸政策進一步優(yōu)化調(diào)整，用好房貸利率下限動態(tài)調(diào)節(jié)政策，執(zhí)行首套房20%、二套房30%起的最低首付比例，調(diào)整貸款套數(shù)認(rèn)定規(guī)則、取消認(rèn)房又認(rèn)貸等。

??三、企業(yè)融資持續(xù)改善，優(yōu)質(zhì)頭部房企將獲更大支持（略）