[克而瑞]五大因素使新政后土拍熱度不減 調(diào)控再加碼箭在弦上

　　但地方政府提出的嚴(yán)查土拍資金來(lái)源、擴(kuò)大土地供應(yīng)等舉措并沒(méi)有得到理想的效果，近期調(diào)控城市土拍市場(chǎng)依舊高熱。如昨天(22日)龍湖首開(kāi)以32億競(jìng)得的白云新城宅地，刷新了廣州單價(jià)地王紀(jì)錄，前天(21日)的福州土拍也異常激烈，當(dāng)日共有9宗住宅類土地出讓 ，其中8宗都達(dá)到了最高限價(jià)，進(jìn)入了競(jìng)配建面積的環(huán)節(jié)。再早一些，天津的單價(jià)地王紀(jì)錄、南京的江北單價(jià)地王紀(jì)錄也均在11月刷新。

　　近期土拍和商品房市場(chǎng)的冷熱差異，我們認(rèn)為主要是基于以下五點(diǎn)原因：

　　1，調(diào)控城市供不應(yīng)求的基本面并沒(méi)有發(fā)生改變。限購(gòu)、限貸令的推出固然限制了大量的需求涌入，但預(yù)售證監(jiān)管加嚴(yán)、房?jī)r(jià)”限漲令”等政策也打擊了不少項(xiàng)目的推案熱情。從最新月度數(shù)據(jù)來(lái)看，大多數(shù)調(diào)控城市仍然處于供不應(yīng)求的局面。如京滬穗深10月份新增供應(yīng)量均不足成交量的一半，蘇州10月份新領(lǐng)預(yù)售證更是幾近“封0”。在我們監(jiān)測(cè)的調(diào)控城市中，僅南京、合肥、濟(jì)南供求比大于1，但聯(lián)系政策來(lái)看仍在情理之中，對(duì)于在本市存在“捂盤惜售”行為的開(kāi)發(fā)商，南京、合肥新規(guī)規(guī)定禁止參與本市土拍；濟(jì)南新規(guī)更為嚴(yán)厲，將依法暫停網(wǎng)簽銷售。

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　　5，熱點(diǎn)城市前景預(yù)期未變，資金流入的沖動(dòng)依然存在。近期熱點(diǎn)城市雖然加大了土地款資金來(lái)源監(jiān)察力度，但由于目前貨幣市場(chǎng)大環(huán)境仍然寬松，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的優(yōu)質(zhì)投資渠道相對(duì)有限，資金向房地產(chǎn)行業(yè)流入的動(dòng)力仍然存在。另一方面在2016年良好的銷售業(yè)績(jī)支持下，對(duì)市場(chǎng)份額的訴求也在推動(dòng)著房企加大拿地力度。

　　與我們?cè)谒募径瘸醯呐袛嘁恢拢?0月份以來(lái)調(diào)控城市土拍熱度依舊有升無(wú)減，究其原因還是房企投資預(yù)期沒(méi)有發(fā)生根本性改變。這不禁讓我們想起了2013年末的那一輪土拍熱潮，同樣是在經(jīng)歷了短期多城(2月15城)調(diào)控之后，土拍熱度依然有增無(wú)減，12月共有63幅土地溢價(jià)率超過(guò)100%。

　　結(jié)合以上分析，從市場(chǎng)規(guī)律和企業(yè)角度看，就不難理解近期土地市場(chǎng)高熱的緣由；但從本輪行業(yè)調(diào)控視角看，土拍持續(xù)高燒還是大大超出了“政策預(yù)期”。為了真正達(dá)成2016年的調(diào)控目標(biāo)，防止飆漲的地價(jià)再一次成為房?jī)r(jià)上漲的推手，不排除地方政府將進(jìn)一步出臺(tái)加碼政策，以期土地調(diào)控必須取得預(yù)期效果，不僅是資金來(lái)源監(jiān)管將進(jìn)一步加嚴(yán)，類似南京、合肥的“土拍限價(jià)”、“捂盤囤地者禁拍地”、“拍地時(shí)即約定上市時(shí)間和價(jià)格”等行政干預(yù)政策也可能會(huì)在更多城市出現(xiàn)。