[克而瑞]一日攬金117億 新政后福州土拍怎么這么火？

??2016年11月21日，福州土地市場迎來了本年度第四次土拍，公開出讓了9幅可建住宅用地，即便首次采用了首推限地價、競無償提供住宅建筑面積*的出讓方式，仍然有8幅地塊達到限價標準，總成交金額超過117億元。而土拍當(dāng)天，福州市政府再次出臺調(diào)控政策——《福州市人民政府辦公廳關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

??【注】限地價、競無償提供住宅建筑面積：即地塊設(shè)定最高限制價格（溢價率上限設(shè)定不超過50%，含50%），競買人報價不超過最高限價的，按價高者得原則確定競得人；當(dāng)報價達到最高限價后，競買方式轉(zhuǎn)為競無償提供住宅建筑面積，凡接受最高限價的競買人均可繼續(xù)參與競買，每次最低競價階梯為無償提供住宅建筑面積450平方米（戶型面積比例為5套90平方米或6套75平方米），競無償提供住宅建筑面積必須是450平方米的整數(shù)倍。

??據(jù)了解，除了上述斬獲地塊的房企外，此次土拍還吸引了華潤、恒大、招商、富力等20余家房企參與角逐，競爭激烈程度可見一斑，究竟福州市場有何魅力促成了這場“群英薈萃”？此次土拍又有哪些亮點值得玩味？我們將通過以下分析為您解惑。

??福州住宅市場供不應(yīng)求，政策密集出臺難壓拿地?zé)崆?/strong>

??事實上，自2016年10月20余城密集出臺限購限貸政策后，針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控便一再升級，福州也不例外，下半年以來出臺了多項地產(chǎn)調(diào)控舉措。

??在提升了房企拍地門檻，同時以差別化限貸政策壓制了購房需求后，福州的商品住宅市場供應(yīng)量和成交量均有了不同程度的下降，10月福州土地供應(yīng)明顯收緊，供應(yīng)面積僅為14.67萬方，雖然成交量也下滑至35.52萬方，但供求比依舊降至0.41，呈現(xiàn)出明顯的“供不應(yīng)求”狀態(tài)。因而房企也紛紛抓住此次集中出讓主城區(qū)地塊的機會，加碼此次的福州土拍。

??閩系及廣粵房企蓄勢待發(fā)，銷售好補庫存成為主要驅(qū)動力

??此外，通過此次參與競拍的房企來看，基本囊括了所有較為知名的閩系房企，泰禾、陽光城、融信、融僑、正榮、金輝、福晟都是榜上有名，其次部分房企雖實現(xiàn)了全國化布局，但是還是在廣粵發(fā)家，以萬科、恒大、碧桂園為典型代表。

??歸根結(jié)底，參拍房企都是能在福州樓市競爭中占據(jù)“一席之地”的。融信、陽光城、融僑、萬科、三盛、金輝、泰禾均可躋身2016上半年福州房企銷售金額TOP10。以斬獲了兩幅地塊的金輝為例，2016年一季度業(yè)績表現(xiàn)還未能跨入福州房企銷售金額TOP10，在上半年一舉躍居第九位。突進的關(guān)鍵便在于金輝淮安半島的熱銷，二季度明顯加快了推盤節(jié)奏，成交均價基本可保持在14000元/平米，上半年總銷售額為11.33億元，占據(jù)了金輝福州總銷售額的73.81%；在如此強勢的銷售節(jié)奏下，為了確保競爭優(yōu)勢，加碼補倉的需求便不難理解了。

??“*”標示的企業(yè)均參與此次土拍

??參拍房企周邊均有布局，福州主城區(qū)成為“必爭之地”

??值得關(guān)注的是，此次土拍的9幅地塊儼然成為了區(qū)域和龍頭房企的“必爭之地”，“面粉貴于面包”的現(xiàn)象比比皆是，主要源于其均位于福州主城區(qū)的核心區(qū)位，從這些土拍地塊周邊的在售項目和待開發(fā)地塊，我們也可看出，參拍房企碧桂園、世茂、陽光城、福晟、金輝、融僑、正榮、建發(fā)等在地塊周邊均有布局。以福晟為例，其此次獲取的宗地2016-18號和宗地2016-20號地塊，周邊便是其此前布局的東升地塊和建新地塊，四個項目遙相輝映，后期上市既可以聯(lián)合營銷，提升宣傳效率；也能共享客戶資源，促進樓盤銷售。