[克而瑞]超百輪競拍地塊數(shù)量創(chuàng)新高，6月會(huì)是最后的狂歡嗎？

??導(dǎo) 讀 

??6月競拍輪數(shù)TOP10地塊，其樓板價(jià)與周邊同類地塊樓板價(jià)對比，半數(shù)地塊樓板價(jià)較之前均有明顯上漲。

??2020年已經(jīng)過半，雖然疫情對一季度市場產(chǎn)生了較大沖擊，但在優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)的刺激之下，土地市場熱度高漲，溢價(jià)率整體延續(xù)上漲趨勢。在剛剛過去的6月份，超百輪競拍地塊創(chuàng)下新高，達(dá)58幅。哪些區(qū)域、哪些企業(yè)表現(xiàn)最突出？這些地塊價(jià)格是否顯著上漲？本文將對這些問題進(jìn)行系統(tǒng)剖析，并結(jié)合當(dāng)前政策環(huán)境、資金環(huán)境對下半年土地市場做出進(jìn)一步展望。

??01市場熱度

??上半年溢價(jià)率整體保持漲勢，6月份仍在高位

??02競拍格局

??九成超百輪地塊位于長三角

??寧波備受追捧、樓板價(jià)突破3.2萬

??從房企競拍熱度來看，6月份超百輪競拍地塊也創(chuàng)下今年新高，高達(dá)58幅，較4月翻番，較5月也有顯著提升。同時(shí)超百輪競拍地塊的布局與高溢價(jià)率城市也高度一致，寧波以16幅居于首位，備受房企追捧。除寧波之外，臺州、嘉興和金華三城也較集中，幅數(shù)均達(dá)到4幅及以上，紹興、無錫、溫州、南通、徐州、衢州、常州等城市均有超百輪競拍地塊，長三角各城市超百輪競拍地塊合計(jì)51宗，占據(jù)全國的88%。其余的7幅中，3宗來自武漢，其余城市分布較為分散，深圳、南寧、東莞、莆田各有1宗。

??寧波近期土地市場熱度之高有目共睹，不僅僅是高競拍輪數(shù)地塊遙遙領(lǐng)先，地價(jià)也創(chuàng)下新高，新晉地王為鄞州區(qū)JD07-05-08（明樓地段）地塊，經(jīng)過495輪的激烈角逐，綠城以總價(jià)28.8億元的價(jià)格競得，溢價(jià)率41.4%，成交樓面價(jià)32520元/平方米，較前地王——北侖原白沙菜場地塊的樓板價(jià)24270元/平方米增加了8000余元/平方米，而地王價(jià)格的突破僅僅用了2個(gè)月。地市的高熱甚至一度引發(fā)了調(diào)控升級，7月6日，寧波市資規(guī)、住建、人民銀行、銀保監(jiān)四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》指出，寧波將加大土地供應(yīng)力度，強(qiáng)化精準(zhǔn)供地；從嚴(yán)核定新出讓地塊商品住宅銷售價(jià)格，調(diào)整住宅用地出讓競價(jià)規(guī)則，嚴(yán)格控制樓面地價(jià)；同時(shí)商品房限購范圍也由三區(qū)擴(kuò)至五區(qū)，相信在新政的約束之下，寧波的地價(jià)上升勢頭將得到控制。

??寧波地市的高漲一方面源于優(yōu)質(zhì)土地資源的稀缺，上半年，寧波的土地供應(yīng)如開閘泄洪般頻頻入市，尤其是鄞州、海曙、江北多宗配套完善的土地相繼入市，地王價(jià)格被接連刷新；另一方面，也是由于寧波近年來人口導(dǎo)入數(shù)量十分突出，以2019年常住人口變動(dòng)情況來看，寧波常住人口增量高達(dá)34萬，在國內(nèi)城市中排在第四位，僅次于杭州、深圳和廣州，新增人口購房需求顯而易見，同時(shí)投資客對寧波房地產(chǎn)前景也持續(xù)看漲，加之資金面相對寬松，不少中小企業(yè)主投資房產(chǎn)保值增值，短期內(nèi)樓市實(shí)現(xiàn)迅速升溫，樓市的熱度很快也傳導(dǎo)到地市上面，助推了地價(jià)的快速上漲。

??03價(jià)格變動(dòng)

??新城核心區(qū)高熱地塊地價(jià)漲勢更突出

??紹興柯橋樓板價(jià)翻番

??為了進(jìn)一步探究這些高熱地塊價(jià)格變動(dòng)情況，我們挑選出6月競拍輪數(shù)TOP10地塊，將其樓板價(jià)與周邊同類地塊樓板價(jià)對比，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：半數(shù)地塊樓板價(jià)較之前均有明顯上漲，其中漲幅最突出的當(dāng)屬紹興柯橋G-08地塊，該地塊位于柯橋CBD板塊，自2019年以來，柯橋CBD板塊幾乎沒有新出讓的地塊，唯一一宗還是城投競得的限價(jià)安置地塊，位于CBD板塊的東側(cè)，與CBD核心區(qū)隔著兩個(gè)街區(qū)，位置稍偏，該宗地塊緊鄰萬達(dá)，商業(yè)配套完善，交通也十分便利，因此起拍樓板價(jià)就達(dá)1.6萬元/平方米，遠(yuǎn)超該區(qū)域歷史最高樓板價(jià)10003元/平方米，最終該地塊經(jīng)過505輪競價(jià)，被禹洲以總價(jià)26.28元競得，樓面價(jià)20545元/平方米，溢價(jià)率28.5%，成交樓板價(jià)是之前周邊同類地塊的2倍還要多。

??漲幅居于第二、三位的均為寧波宅地，分別位于鄞州和奉化，漲幅均超過50%，以綠城競得的新地王鄞州區(qū)JD07-05-08(明樓地段)地塊為例，樓板價(jià)高達(dá)32520元/平方米，較去年同期周邊成交的江南公路地段JD08地塊的樓板價(jià)上漲了57%。

??不僅如此，徐州、嘉興兩宗高熱地塊漲勢也十分突出，漲幅均超過20%，以嘉興嘉秀洲-016號地塊為例，該地塊位于秀洲國家高新區(qū)，掛牌起始價(jià)6805元/㎡，最后經(jīng)過241輪競價(jià)，藍(lán)光以樓面價(jià)9125元/㎡+配建面價(jià)6200㎡順利收入囊中，溢價(jià)率49.4%，經(jīng)測算該地塊實(shí)際樓面價(jià)9997元/㎡，這一價(jià)格較距其不足1公里、卓越2019年9月競得的嘉秀洲-022號地塊的樓板價(jià)8022元/平方米高出近2000元/平方米，秀城板塊熱度明顯上漲。

??當(dāng)然，部分地塊由于商業(yè)配建、區(qū)位、成交時(shí)間等因素，較周邊同類地塊價(jià)格漲勢并不突出，但地價(jià)下降的現(xiàn)象一例也不存在，高熱地塊地價(jià)整體地價(jià)呈上漲之勢。進(jìn)一步來看，這些地價(jià)漲幅比較突出的地塊多集中在新城核心板塊，譬如寧波鄞州江東核心、紹興柯橋CBD、嘉興秀城板塊等，這些區(qū)域大都帶有規(guī)劃利好，中高端產(chǎn)品較多，品牌房企云集，生活配套較完善，商品房價(jià)格上漲預(yù)期強(qiáng)于其他區(qū)域，因此樓板價(jià)漲幅也比較突出。

??值得注意的是，通過對高競拍輪數(shù)地塊的競拍輪數(shù)和溢價(jià)率、參拍企業(yè)數(shù)量分別進(jìn)行相關(guān)性分析之后，發(fā)現(xiàn)競拍輪數(shù)和溢價(jià)率相關(guān)系數(shù)僅有0.17，與參拍企業(yè)的相關(guān)性更低，僅有0.04，由此可見，三者之間相關(guān)性并不強(qiáng)。參拍輪數(shù)很大程度上與土地資源稀缺度和本地商品房市場有關(guān)，參拍輪數(shù)較高的地塊多是規(guī)劃好、環(huán)境美、品質(zhì)佳的新城核心片區(qū)，多為豪宅集中連片區(qū)，這種產(chǎn)品在民營企業(yè)發(fā)達(dá)、購買力強(qiáng)的浙北城市去化較佳，因此這些城市競拍熱度較高；而今年的競拍輪數(shù)相較往年有所提升，與當(dāng)前的資本環(huán)境有關(guān)，疫情影響下房企都過了一段苦日子，因此參拍房企越發(fā)精打細(xì)算，加價(jià)變得謹(jǐn)慎，因此競拍輪數(shù)動(dòng)輒過百。

??04市場展望

??寧波已率先迎來深度調(diào)控

??下半年土拍將加速向常態(tài)回歸

??綜上，盡管從溢價(jià)率和高競拍輪次成交地塊幅數(shù)來看，6月份土地市場熱度依舊在高位，但從月度溢價(jià)率漲幅見頂、7月初的周度溢價(jià)率回落來看，這一波地市的狂歡似乎已經(jīng)達(dá)到了“頂峰”；展望未來，由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然面臨挑戰(zhàn)，企業(yè)拿地謹(jǐn)慎的態(tài)度不會(huì)改變，同時(shí)大部分中小企業(yè)已經(jīng)在上半年適當(dāng)補(bǔ)倉，再加之疫情對項(xiàng)目施工進(jìn)度的影響，下半年的拿地計(jì)劃或?qū)⒖s減。此外，鑒于當(dāng)前土地?zé)岫纫呀?jīng)漲至高位，地方調(diào)控已如隨時(shí)落下的懸頂之劍，如二季度地市熱度高漲的寧波已經(jīng)迎來全面調(diào)控升級，在房住不炒的前提下，為穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)，不難預(yù)見，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面企穩(wěn)的情況下，下半年優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)會(huì)越來越少，土地市場熱度也將迎來高位下滑。