[克而瑞]“三條紅線”下，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度是否仍在延續(xù)？

??當(dāng)前優(yōu)質(zhì)地塊的成交地價(jià)整體上仍然是在上漲的。

??作者 / 馬千里、周奇

??9月17日，上海掛出內(nèi)中環(huán)兩宗住宅用地，起拍價(jià)分別為6.2萬(wàn)元/平方米和5.2萬(wàn)元/平方米；9月25日，廣州中心城區(qū)琶洲板塊推出一宗優(yōu)質(zhì)宅地，起拍價(jià)接近4萬(wàn)元/平方米，是廣州有史以來(lái)起拍價(jià)第四高；10月，北京、深圳也頻繁推地，近來(lái)均有上百億金額的地塊掛出……而今年下半年以來(lái)多城加碼調(diào)控，8月末“三條紅線”融資規(guī)則實(shí)施更是表明了融資監(jiān)管進(jìn)一步加強(qiáng)，政策環(huán)境明顯收緊。在這樣的背景下，重點(diǎn)城市卻在頻頻推出“好”地，那么，這些優(yōu)質(zhì)土地的競(jìng)拍熱度究竟如何？

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??下半年來(lái)27城加碼調(diào)控
??8月末三條紅線實(shí)施促土地市場(chǎng)降溫

??2020年二季度，土地市場(chǎng)熱度在熱點(diǎn)城市紛紛集中供應(yīng)優(yōu)質(zhì)土地的帶動(dòng)下上升至高位，地價(jià)也快速上漲。為了穩(wěn)定地市熱度，下半年來(lái)住建部?jī)纱渭s談地方政府，包括13個(gè)熱點(diǎn)城市。地方政府也動(dòng)作頻頻，據(jù)統(tǒng)計(jì)，下半年以來(lái)已有27城發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，其中被約談城市中，除北上廣及長(zhǎng)沙外，其余城市在下半年有調(diào)控政策出臺(tái)，如杭州、南京、東莞等城市更是了兩度加碼調(diào)控，以降低市場(chǎng)熱度、平穩(wěn)市場(chǎng)發(fā)展。

??除了需求側(cè)調(diào)控快速收緊，在8月末網(wǎng)傳已久的“三條紅線”融資規(guī)則正式落地，在12家房企試點(diǎn)實(shí)施，房企融資環(huán)境較上半年明顯收緊。在調(diào)控加碼和“錢緊”背景下，地價(jià)連續(xù)三月回落，溢價(jià)率也在9月份明顯回落，流拍率也出現(xiàn)上漲勢(shì)頭，土地市場(chǎng)整體熱度明顯回落。 

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??“三條紅線”后廣深寧等市優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)明顯放量
??助力房地產(chǎn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)

??政策不斷加碼之下，優(yōu)質(zhì)土地的入市節(jié)奏也發(fā)生了改變。對(duì)比“三條紅線”融資規(guī)則實(shí)施前后熱點(diǎn)城市供應(yīng)宅地中高單價(jià)宅地（單價(jià)超過1萬(wàn)元/平方米的宅地）的占比來(lái)看，在融資監(jiān)管規(guī)則實(shí)施之后，熱點(diǎn)城市中優(yōu)質(zhì)宅地的供應(yīng)占比反而呈現(xiàn)出微增趨勢(shì)。即在8月末至10月底，重點(diǎn)城市供應(yīng)宅地中起拍單價(jià)超過1萬(wàn)元/平方米的地塊幅數(shù)達(dá)144幅，占總供應(yīng)幅數(shù)的比例達(dá)到11.2%，較下半年融資監(jiān)管規(guī)則實(shí)施前增加了0.5個(gè)百分點(diǎn)，上海、深圳、廣州、廈門等城市近期成交的高價(jià)優(yōu)質(zhì)宅地均是在融資監(jiān)管規(guī)則實(shí)施后才掛牌成交。

??優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的增加和調(diào)控收緊的目的并不沖突。一方面，加大宅地供應(yīng)是穩(wěn)定地價(jià)較為有效的方式之一，如南京在加大熱門區(qū)域如浦口中心城區(qū)、主城的宅地供應(yīng)后，這些區(qū)域的地價(jià)進(jìn)一步趨于平穩(wěn)；更主要的是，當(dāng)前各城市增加的優(yōu)質(zhì)宅地往往是供地向來(lái)較少的區(qū)域，如東莞長(zhǎng)安鎮(zhèn)地塊周邊區(qū)域內(nèi)已經(jīng)五年未有宅地入市，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)商品住宅用地供應(yīng)一直較為緊缺，在這些區(qū)域增加宅地供應(yīng)有利于緩解區(qū)域內(nèi)供求緊張的關(guān)系，在熱點(diǎn)城市多采用“雙限價(jià)”的出讓方式下也利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

??具體到城市來(lái)看。在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的90個(gè)城市中，有17個(gè)城市優(yōu)質(zhì)宅地的供應(yīng)占比超過20%，包括近期土地供應(yīng)動(dòng)作較為頻繁的上海、廣州、深圳等一線城市。其中，深圳不僅推出了近7年僅有四宗宅地入市的前海板塊在年內(nèi)的第二宗優(yōu)質(zhì)宅地，更是在10月23日推出總建面超200萬(wàn)平方米的居住用地，總起拍價(jià)接近300億元，堪稱深圳有史以來(lái)土地供應(yīng)量最大的一次。而向來(lái)以增城、南沙等郊區(qū)作為主力供應(yīng)區(qū)域的廣州，也在近兩月掛牌了多宗中心城市的優(yōu)質(zhì)宅地，如海珠琶洲地塊、海珠南洲地塊、天河奧體公園地塊，起拍價(jià)都在3萬(wàn)元/平方米以上。

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??優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈
??三成半高單價(jià)地塊成交地價(jià)同比漲幅超10%

??融資收緊之下，開發(fā)商拿地積極性也受到了一定的影響，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，拿地放緩成為9月份50強(qiáng)房企的主流趨勢(shì)。不過，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍熱度大多還是維系在高位，以10月份以來(lái)成交單價(jià)TOP20地塊來(lái)看：20宗地中有12宗地以最高限價(jià)成交或成交溢價(jià)率超過30%，廣州海珠琶洲地塊、東莞長(zhǎng)安地塊甚至創(chuàng)下了片區(qū)最高樓面單價(jià)紀(jì)錄。

??再聯(lián)系這些地塊周邊在2019年以來(lái)成交同類型地塊的價(jià)格來(lái)看，整體而言成交樓板價(jià)是穩(wěn)中有升的，其中漲幅最多的當(dāng)屬?gòu)V州海珠區(qū)琶洲地塊，該宗地的成交樓板價(jià)達(dá)51462元/平方米，較周邊此前成交地塊上漲了近4成。由于琶洲板塊多年不供宅地，板塊內(nèi)幾乎無(wú)新房在售，周邊二手房掛牌價(jià)格也基本在10萬(wàn)元/平方米，且該地塊又擁有一線臨江優(yōu)勢(shì)，因此地塊競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，經(jīng)過101輪才最終成交。

??值得關(guān)注的是，低溢價(jià)成交的地塊中除蘇州高鐵新城定向出讓地塊和商辦占比高達(dá)46.1%的靜安區(qū)天目社區(qū)地塊外，其余地塊的樓板價(jià)較此前周邊成交宅地都有所上漲。典型如無(wú)錫梁溪區(qū)XDG-2020-35號(hào)地塊，該宗地雖以底價(jià)成交，但成交地價(jià)較此前周邊成交地塊價(jià)格上漲了12%。這是由于政府在出讓地塊時(shí)將起拍價(jià)明顯抬高以達(dá)到控制溢價(jià)水平的緣故，該宗地即使達(dá)到最高限價(jià)，溢價(jià)率也僅有12.5%。

??也有5宗地塊成交樓板價(jià)不及周邊成交均價(jià)，但地價(jià)降幅基本都在10%以內(nèi)，并未有太大降幅。這些地塊的價(jià)格下滑多是由于政府限地價(jià)或增加配建、自持條件等原因所致。以地價(jià)下滑幅度較大的溫州鹿城區(qū)商住地舉例來(lái)說，該宗地以最高限制樓板價(jià)20796元/平方米成交，這一價(jià)格較此前周邊成交地塊價(jià)格下滑了7%；但若考慮該宗地的配建成本，其實(shí)際成交價(jià)格還是上漲的。

??注：深圳龍華民治地塊（深土交告〔2020〕36號(hào)/A808-0020）、東莞長(zhǎng)安鎮(zhèn)地塊、道滘鎮(zhèn)地塊、福州晉安區(qū)新店鎮(zhèn)地塊（榕宗地2020-47號(hào)地塊）周邊在2019年以來(lái)未有同類型宅地成交。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

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??臨近年末土拍競(jìng)爭(zhēng)或進(jìn)一步降溫
??但優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)格仍將緩步上漲

??下半年來(lái)熱點(diǎn)城市相繼發(fā)力加碼調(diào)控，但市場(chǎng)熱度并未有明顯走弱趨勢(shì)，而在8月下旬房企融資環(huán)境的收緊后，地價(jià)、溢價(jià)率等反映熱度的指標(biāo)出現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)，市場(chǎng)較此前明顯降溫。但熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)并未因此有所減少，近期包括北上廣深在內(nèi)的多個(gè)重點(diǎn)城市均有條件較好的地塊供應(yīng)，優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)節(jié)奏反而有所加快。

??不過，從近期優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍情況來(lái)看，融資收緊疊加政策加碼下，房企拍地積極性還是有所減弱，如在本月成交宅地TOP20地塊中，僅有少數(shù)地塊吸引了15家及以上的房企參與，競(jìng)拍輪數(shù)超過百輪的地塊幅數(shù)也不到5幅。接下來(lái)，房企拍地將會(huì)更加理智；一方面，由于臨近年底，大部分房企已完成了增儲(chǔ)目標(biāo)；另一方面，在融資監(jiān)管要求下，部分高負(fù)債的房企也會(huì)減少拿地支出，加速銷售回款，以降低財(cái)務(wù)杠桿率。就此來(lái)看，僅有少數(shù)極為優(yōu)質(zhì)的土地才會(huì)有較高的競(jìng)拍熱度，條件相對(duì)一般的宅地競(jìng)拍熱度將會(huì)有所下滑。典型如福州晉安新店鎮(zhèn)地塊，該宗地?zé)o配置安置型商品房的要求，起拍價(jià)也并不高，卻仍受到了冷遇，最終僅底價(jià)成交。

??值得注意的是，當(dāng)前優(yōu)質(zhì)地塊的成交地價(jià)整體上仍然是在上漲的，特別是土地供應(yīng)一直緊缺的區(qū)域，如上海內(nèi)中環(huán)、東莞、廣州中心城區(qū)等。這也意味著這些區(qū)域未來(lái)優(yōu)質(zhì)地塊的土拍仍然會(huì)比較激烈，拿地門檻也只會(huì)越來(lái)越高。但對(duì)于南京浦口、寧波江北等城市近來(lái)主要供地區(qū)域，其地價(jià)在土地供應(yīng)明顯加大下已經(jīng)較為穩(wěn)定，盈利空間也比較穩(wěn)定，在這些區(qū)域拿地相對(duì)安全。