[克而瑞]從供地計(jì)劃看“兩集中”城市2021年供地節(jié)奏

??導(dǎo)讀 

??“兩集中”新政之后，大部分重點(diǎn)城市在供地計(jì)劃中都加大宅地供應(yīng)力度、增加租賃住宅用地的比重。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??在“兩集中”供地新政影響下，今年重點(diǎn)城市全年供地計(jì)劃的公布時(shí)間較往年偏早，在4月23日濟(jì)南發(fā)布首批集中出讓地塊公告后，目前已經(jīng)有近2/3的城市公布了首批集中出讓公告和年供地計(jì)劃。在中央“寬供應(yīng)、增保障”的倡導(dǎo)之下，2021年典型城市的宅地計(jì)劃供地量表現(xiàn)如何？“購租并舉”的住房制度下，租賃住房用地供應(yīng)力度如何？首批集中供地的規(guī)模怎樣？接下來的土地市場走向又將如何？

??01
??“增保障”下住宅供應(yīng)量相對充裕
??長沙較去年基本翻

??從典型城市2021年宅地計(jì)劃供應(yīng)量較2020年變化情況來看，除福州、杭州和無錫外，其余城市宅地供應(yīng)均呈增加之勢。其中，廈門增幅最顯著，高達(dá)105%，原因在于廈門今年安置等保障性住房用地供應(yīng)量較大，高達(dá)98公頃，占到廈門2021年全年度住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量的50%；如果剔除掉這部分用地的話，廈門今年計(jì)劃供應(yīng)量與去年基本持平。

??長沙表現(xiàn)則更為突出，2021年長沙市本級住宅用地計(jì)劃供應(yīng)791.42公頃，同比2020年漲幅達(dá)到94%，供地力度明顯加大。受到了湘江新區(qū)國家級新區(qū)規(guī)劃的利好，岳麓區(qū)成為主力供應(yīng)區(qū)，梅溪湖、洋湖、大王山、麓谷等板塊熱度攀升，政府也適時(shí)加大了土地供應(yīng)力度，2021年計(jì)劃供應(yīng)量達(dá)254公頃，居于各區(qū)之首。值得注意的是，近期長沙樓市保持較高熱度，去化周期僅有9個(gè)月，供求端明顯失衡，宅地供應(yīng)量的增加也是為了進(jìn)一步緩解商品住宅市場的供需矛盾。此外，濟(jì)南、深圳、廣州、青島等城市住宅用地供應(yīng)量增幅也較顯著，均超10%；北京、重慶、南京變化相對不大，均在6%及以下。

??而宅地供應(yīng)規(guī)模減少的城市僅有3個(gè)，分別是杭州、無錫和福州。原因也十分一致，均是保障類住房用地減少所致。以杭州為例，2021年全市宅地計(jì)劃供應(yīng)量為1107公頃，相比2021年減少了107公頃，其中保障性住宅用地供應(yīng)減少71公頃，占到了總減量的近七成。無錫更為突出，2020年保障類宅地供應(yīng)220公頃，今年僅有52公頃，導(dǎo)致無錫住宅用地供應(yīng)降幅超過三成。

??02
??“兩集中”緊約束下租賃住房供應(yīng)力度大幅提升
??北京升至三成

??2020年末，“蛋殼”等長租公寓相繼暴雷，中央經(jīng)濟(jì)會議把“解決好大城市住房突出問題”列為2021年要抓住的八大重點(diǎn)任務(wù)之一。2021年2月，自然資源部下發(fā)重點(diǎn)城市供地“兩集中”文件中也提到重點(diǎn)城市在2021年在年度計(jì)劃中單列租賃住房用地，占比一般不低于10%，并且常住人口增長快、租賃住房用地缺口大的城市要進(jìn)一步提高比例。

??就已經(jīng)發(fā)布2021年供地計(jì)劃的城市來看，北京表現(xiàn)最為突出。2021年北京市土地供應(yīng)計(jì)劃中明確租賃住房用地供應(yīng)指標(biāo)為300公頃，其占住宅用地的比重由2020年的13%大幅提高到28%，無論是租賃住房量還是占比均居于首位（截止4月21日，上海尚未公布2021年建設(shè)用地供地計(jì)劃，不過上海政府工作報(bào)告中提到，2021年將形成5.3萬套的租賃住房供應(yīng)，供地力度也比較大）。

??其他城市租賃宅地計(jì)劃量則基本與城市人口規(guī)模呈現(xiàn)爭相關(guān)，重慶居首，市區(qū)租賃宅地供應(yīng)量約237公頃，人口規(guī)模較小的廈門租賃宅地供應(yīng)量約21公頃。從其租賃宅地供應(yīng)比重來看，除濟(jì)南、長沙相對較低之外，其余城市租賃宅地計(jì)劃供應(yīng)量均按照中央10%的“紅線”設(shè)置，約在10%左右。

??三年間純租賃用地的成交建面占同時(shí)期宅地成交建面的比重均在5%左右），尤其是成都、寧波、蘇州等城市均為1%及以下，這一比重與2021年10%的計(jì)劃目標(biāo)相比，還有不少上升空間。尤其是寧波，近年來人口流入明顯加速，以2019年常住人口變動情況來看，寧波常住人口增量高達(dá)34萬，在國內(nèi)主要城市中排在第四位，僅次于杭州、深圳和廣州；大量人才的涌入勢必帶來相應(yīng)的居住需求，考慮到近些年房價(jià)過快上漲，需求轉(zhuǎn)化面臨一定的瓶頸，因此增加租賃住房供應(yīng)成為解決這部分人群居住需求的重點(diǎn)方向，在國家大力的扶持之下（其已經(jīng)入圍2020年中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)城市），短期內(nèi)租賃住宅用地占比勢必會顯著上升。

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??重點(diǎn)城市首輪集中供地節(jié)奏各異
??廣州最為積極、深圳最為保守

??截至4月23日，已經(jīng)有15個(gè)城市公布了首批集中供地計(jì)劃，首個(gè)集中掛牌的長春已經(jīng)在4月15日迎來首場土拍。從已經(jīng)集中掛地的城市來看，各城市供地節(jié)奏差異巨大，整體可以分為三類：

??第一，供地比較積極的城市有廣州、沈陽等，首次集中供地量占2021年全年宅地計(jì)劃供應(yīng)量的比重接近或超過四成，尤其是廣州，一次性掛牌出讓地塊48宗，總用地面積超過393萬平方米，掛牌總價(jià)超過900億元，且全部為涉宅地塊，這一體量占全年宅地計(jì)劃供應(yīng)量的比重高達(dá)62%，宅地供應(yīng)十分積極。但從供地質(zhì)量上來看，廣州表現(xiàn)欠佳，核心區(qū)供地占比下調(diào)，僅涉及荔灣一宗地，天河、海珠更是不涉及，主力供應(yīng)集中在城市次核心區(qū)域，增城、從化、南沙等遠(yuǎn)郊供應(yīng)比重較2020年顯著提升，高達(dá)56%。

??第二，供地節(jié)奏比較穩(wěn)健的城市有杭州、濟(jì)南、無錫等城市，首次集中供地量占全年計(jì)劃供應(yīng)量的三成左右。以杭州為例，市區(qū)首批集中供應(yīng)宅地57宗，土地總面積約302萬平方米，占2021年杭州市區(qū)全年計(jì)劃供應(yīng)量的三成，從區(qū)域上來看，主城區(qū)仍是主力供地區(qū)域，但余杭、蕭山熱點(diǎn)板塊也涉及，未來科技城、錢江世紀(jì)城均有土地出讓，未來不少板塊將迎來新一波“補(bǔ)貨潮”。

??第三，首批供地節(jié)奏比較緩慢的城市有深圳、廈門、北京、青島等，尤其是深圳，首次集中出讓地塊面積僅占全年建設(shè)用地宅地計(jì)劃供應(yīng)量360萬平方米（送審稿）的10%，僅涉及6宗宅地，出讓地塊面積約36.2萬平方米，供地十分謹(jǐn)慎。這也與近半年來深圳市場的表現(xiàn)有關(guān)。由于市場過熱，甚至一度引起住建部的約談，為了避免土地市場過熱，因此深圳首批集中供地“量少質(zhì)減”，單價(jià)最貴的一塊地位于寶安尖崗山，樓板價(jià)約2.6萬元/平方米，整體質(zhì)量明顯低于往年平均水平。

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??熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊競爭依然激烈
??深圳、廈門等城市第二批集中供地量將顯著增加

??綜上，“兩集中”新政之后，大部分重點(diǎn)城市在供地計(jì)劃中都加大宅地供應(yīng)力度、增加租賃住宅用地的比重，整體來看，重點(diǎn)城市的宅地供應(yīng)是較為充裕的。另外，從首批集中出讓宅地規(guī)模來看，除廣州外，大部分城市供地節(jié)奏相對平穩(wěn)甚至偏緩；從質(zhì)量來看，除北京、杭州、南京等城市外，其余城市首次集中出讓地塊的質(zhì)量并不突出（詳見《首批集中供地公告到來，4月土拍焦點(diǎn)將如何轉(zhuǎn)移？》），這也是為了平抑近期土地市場過熱的局面?？紤]到租賃宅地一定程度上會擠壓普通宅地的供應(yīng)體量，尤其是北京這樣租賃占地占比近三成的城市，“兩集中”新政實(shí)施之后，由于兩次集中供地時(shí)間間隔較長，長時(shí)間的土地“零增長”更容易造成房企的“饑餓感”，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)宅地的競爭將進(jìn)一步升級。

??至于未來，由于集中拍地是首創(chuàng)，加之前期土地市場過熱，大部分城市首次集中供地偏保守，在取得集中拍地有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)之后，預(yù)計(jì)第二次集中出讓地塊的體量較第一次有所增加，尤其是首批集中供地規(guī)模較小的深圳和廈門等城市，供地節(jié)奏將明顯加快；而首批集中供地量較大而質(zhì)量一般的廣州，接下來也將加快高質(zhì)量土地的供給。