[克而瑞]從供地計劃看“兩集中”城市2021年供地節(jié)奏

??導讀：“兩集中”新政之后，大部分重點城市在供地計劃中都加大宅地供應力度、增加租賃住宅用地的比重。

??在“兩集中”供地新政影響下，今年重點城市全年供地計劃的公布時間較往年偏早，在4月23日濟南發(fā)布首批集中出讓地塊公告后，目前已經有近2/3的城市公布了首批集中出讓公告和年供地計劃。在中央“寬供應、增保障”的倡導之下，2021年典型城市的宅地計劃供地量表現(xiàn)如何？“購租并舉”的住房制度下，租賃住房用地供應力度如何？首批集中供地的規(guī)模怎樣？接下來的土地市場走向又將如何？

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??“增保障”下住宅供應量相對充裕

??長沙較去年基本翻

??從典型城市2021年宅地計劃供應量較2020年變化情況來看，除福州、杭州和無錫外，其余城市宅地供應均呈增加之勢。其中，廈門增幅最顯著，高達105%，原因在于廈門今年安置等保障性住房用地供應量較大，高達98公頃，占到廈門2021年全年度住宅用地計劃供應量的50%；如果剔除掉這部分用地的話，廈門今年計劃供應量與去年基本持平。

??長沙表現(xiàn)則更為突出，2021年長沙市本級住宅用地計劃供應791.42公頃，同比2020年漲幅達到94%，供地力度明顯加大。受到了湘江新區(qū)國家級新區(qū)規(guī)劃的利好，岳麓區(qū)成為主力供應區(qū)，梅溪湖、洋湖、大王山、麓谷等板塊熱度攀升，政府也適時加大了土地供應力度，2021年計劃供應量達254公頃，居于各區(qū)之首。值得注意的是，近期長沙樓市保持較高熱度，去化周期僅有9個月，供求端明顯失衡，宅地供應量的增加也是為了進一步緩解商品住宅市場的供需矛盾。此外，濟南、深圳、廣州、青島等城市住宅用地供應量增幅也較顯著，均超10%；北京、重慶、南京變化相對不大，均在6%及以下。

??而宅地供應規(guī)模減少的城市僅有3個，分別是杭州、無錫和福州。原因也十分一致，均是保障類住房用地減少所致。以杭州為例，2021年全市宅地計劃供應量為1107公頃，相比2021年減少了107公頃，其中保障性住宅用地供應減少71公頃，占到了總減量的近七成。無錫更為突出，2020年保障類宅地供應220公頃，今年僅有52公頃，導致無錫住宅用地供應降幅超過三成。

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??“兩集中”緊約束下租賃住房供應力度大幅提升

??北京升至三成

??2020年末，“蛋殼”等長租公寓相繼暴雷，中央經濟會議把“解決好大城市住房突出問題”列為2021年要抓住的八大重點任務之一。2021年2月，自然資源部下發(fā)重點城市供地“兩集中”文件中也提到重點城市在2021年在年度計劃中單列租賃住房用地，占比一般不低于10%，并且常住人口增長快、租賃住房用地缺口大的城市要進一步提高比例。

??就已經發(fā)布2021年供地計劃的城市來看，北京表現(xiàn)最為突出。2021年北京市土地供應計劃中明確租賃住房用地供應指標為300公頃，其占住宅用地的比重由2020年的13%大幅提高到28%，無論是租賃住房量還是占比均居于首位（截止4月21日，上海尚未公布2021年建設用地供地計劃，不過上海政府工作報告中提到，2021年將形成5.3萬套的租賃住房供應，供地力度也比較大）。

??其他城市租賃宅地計劃量則基本與城市人口規(guī)模呈現(xiàn)爭相關，重慶居首，市區(qū)租賃宅地供應量約237公頃，人口規(guī)模較小的廈門租賃宅地供應量約21公頃。從其租賃宅地供應比重來看，除濟南、長沙相對較低之外，其余城市租賃宅地計劃供應量均按照中央10%的“紅線”設置，約在10%左右。

??考慮到當前大部分一二線城市租賃用地推進較為緩慢（除上海在17%外，其余大部分城市2018-2020年三年間純租賃用地的成交建面占同時期宅地成交建面的比重均在5%左右），尤其是成都、寧波、蘇州等城市均為1%及以下，這一比重與2021年10%的計劃目標相比，還有不少上升空間。尤其是寧波，近年來人口流入明顯加速，以2019年常住人口變動情況來看，寧波常住人口增量高達34萬，在國內主要城市中排在第四位，僅次于杭州、深圳和廣州；大量人才的涌入勢必帶來相應的居住需求，考慮到近些年房價過快上漲，需求轉化面臨一定的瓶頸，因此增加租賃住房供應成為解決這部分人群居住需求的重點方向，在國家大力的扶持之下（其已經入圍2020年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點城市），短期內租賃住宅用地占比勢必會顯著上升。

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??重點城市首輪集中供地節(jié)奏各異

??廣州最為積極、深圳最為保守

??截至4月23日，已經有15個城市公布了首批集中供地計劃，首個集中掛牌的長春已經在4月15日迎來首場土拍。從已經集中掛地的城市來看，各城市供地節(jié)奏差異巨大，整體可以分為三類：

??第一，供地比較積極的城市有廣州、沈陽等，首次集中供地量占2021年全年宅地計劃供應量的比重接近或超過四成，尤其是廣州，一次性掛牌出讓地塊48宗，總用地面積超過393萬平方米，掛牌總價超過900億元，且全部為涉宅地塊，這一體量占全年宅地計劃供應量的比重高達62%，宅地供應十分積極。但從供地質量上來看，廣州表現(xiàn)欠佳，核心區(qū)供地占比下調，僅涉及荔灣一宗地，天河、海珠更是不涉及，主力供應集中在城市次核心區(qū)域，增城、從化、南沙等遠郊供應比重較2020年顯著提升，高達56%。

??第二，供地節(jié)奏比較穩(wěn)健的城市有杭州、濟南、無錫等城市，首次集中供地量占全年計劃供應量的三成左右。以杭州為例，市區(qū)首批集中供應宅地57宗，土地總面積約302萬平方米，占2021年杭州市區(qū)全年計劃供應量的三成，從區(qū)域上來看，主城區(qū)仍是主力供地區(qū)域，但余杭、蕭山熱點板塊也涉及，未來科技城、錢江世紀城均有土地出讓，未來不少板塊將迎來新一波“補貨潮”。

??第三，首批供地節(jié)奏比較緩慢的城市有深圳、廈門、北京、青島等，尤其是深圳，首次集中出讓地塊面積僅占全年建設用地宅地計劃供應量360萬平方米（送審稿）的10%，僅涉及6宗宅地，出讓地塊面積約36.2萬平方米，供地十分謹慎。這也與近半年來深圳市場的表現(xiàn)有關。由于市場過熱，甚至一度引起住建部的約談，為了避免土地市場過熱，因此深圳首批集中供地“量少質減”，單價最貴的一塊地位于寶安尖崗山，樓板價約2.6萬元/平方米，整體質量明顯低于往年平均水平。

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??熱點城市優(yōu)質地塊競爭依然激烈

??深圳、廈門等城市第二批集中供地量將顯著增加

??綜上，“兩集中”新政之后，大部分重點城市在供地計劃中都加大宅地供應力度、增加租賃住宅用地的比重，整體來看，重點城市的宅地供應是較為充裕的。另外，從首批集中出讓宅地規(guī)模來看，除廣州外，大部分城市供地節(jié)奏相對平穩(wěn)甚至偏緩；從質量來看，除北京、杭州、南京等城市外，其余城市首次集中出讓地塊的質量并不突出（詳見《首批集中供地公告到來，4月土拍焦點將如何轉移？》），這也是為了平抑近期土地市場過熱的局面?？紤]到租賃宅地一定程度上會擠壓普通宅地的供應體量，尤其是北京這樣租賃占地占比近三成的城市，“兩集中”新政實施之后，由于兩次集中供地時間間隔較長，長時間的土地“零增長”更容易造成房企的“饑餓感”，熱點城市優(yōu)質宅地的競爭將進一步升級。

??至于未來，由于集中拍地是首創(chuàng)，加之前期土地市場過熱，大部分城市首次集中供地偏保守，在取得集中拍地有相關經驗之后，預計第二次集中出讓地塊的體量較第一次有所增加，尤其是首批集中供地規(guī)模較小的深圳和廈門等城市，供地節(jié)奏將明顯加快；而首批集中供地量較大而質量一般的廣州，接下來也將加快高質量土地的供給。