[克而瑞]成交量?jī)r(jià)環(huán)比上行，多城優(yōu)化土地出讓方式（8.2-8.8）

??2021年第32周

??2021年8月2日-2021年8月8日，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交量?jī)r(jià)在無錫第二輪集中土拍的影響下均較上周明顯增長(zhǎng)，但市場(chǎng)熱度仍延續(xù)下滑趨勢(shì)，溢價(jià)率再次降至10%以下。市場(chǎng)熱度的下降和近期多個(gè)熱點(diǎn)城市加強(qiáng)土地出讓調(diào)控有關(guān)，如無錫本輪集中土拍平均溢價(jià)低至4%，較首次大幅降低。同時(shí)，東莞、金華等熱點(diǎn)城市也在本周提出優(yōu)化土拍規(guī)則，強(qiáng)化房地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。在此影響下，熱點(diǎn)城市土拍熱度將大概率將被控制在低位運(yùn)行。

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??土地政策

??熱點(diǎn)城市再迎調(diào)控潮
房?jī)r(jià)、地價(jià)雙限范圍進(jìn)一步擴(kuò)大

??自今年下半年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)上層調(diào)控環(huán)境不斷趨緊，中央也加大了對(duì)熱點(diǎn)城市的監(jiān)管力度。在此影響下，以東莞、金華為代表的熱點(diǎn)城市再次迎來一波調(diào)控潮。其中，在土地供應(yīng)方面，這些城市提出要優(yōu)化土地出讓方式，將以“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)”為主導(dǎo)方式，強(qiáng)化房地價(jià)聯(lián)動(dòng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

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??土地供應(yīng)

??重點(diǎn)城市集中供地缺席
本周供應(yīng)規(guī)模環(huán)比大幅回落

??供應(yīng)方面。由于本周無重點(diǎn)城市集中推地，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地供應(yīng)規(guī)模較上周出現(xiàn)明顯回落，總供應(yīng)建筑面積僅為860萬平方米。其中，本周土地供應(yīng)量最大的城市是常州，繼上月集中出讓7宗雙限地后，常州又在本月推出了19宗地，總掛牌量達(dá)221.6萬平方米，除2宗商辦地外，其余均為住宅用地，預(yù)計(jì)將于9月份開拍。二線城市中，長(zhǎng)沙和合肥的縣域也推出了數(shù)宗住宅用地，總掛牌量也超過了50萬平方米，其余城市的供應(yīng)量都相對(duì)較少。

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??土地成交

??無錫第二輪集中土拍收官
拉動(dòng)成交量?jī)r(jià)環(huán)比上行

成交方面。在本周有無錫集中土拍的帶動(dòng)下，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)環(huán)比均上行。具體來看，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市總成交建筑面積為911萬平方米，較上周大漲54%；成交金額也隨成交面積的增加而上漲至561億元，環(huán)比上周幾乎翻番；由于無錫、溫州等城市均有優(yōu)質(zhì)土地出讓，平均地價(jià)也較上周明顯上漲，成交樓板價(jià)達(dá)6153元/平方米，環(huán)比大漲93%，同比降幅也收窄至10%。 

??分能級(jí)城市來看。一線城市有3宗商辦用地出讓，其中上海2宗，廣州1宗，除崇明加油站用地外，其余兩宗地均為底價(jià)成交。二線城市中，南昌的成交量相對(duì)較高，本周成交建面達(dá)101萬平方米，共成交7宗地，其中高新區(qū)艾溪湖北岸地塊競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，最終成交溢價(jià)率高達(dá)95%，由中海成功競(jìng)得；大連和青島的成交量也均超過了50萬平方米，但土拍熱度相對(duì)較低，出讓地塊均為底價(jià)成交。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，無錫的成交量最大，總成交建面達(dá)227萬平方米，涉及25宗地，其中22宗為第二批集中出讓用地，合計(jì)攬金262億元；聯(lián)系土拍熱度來看，在供應(yīng)增加及修改競(jìng)拍規(guī)則的影響下，無錫此次土拍熱度較首次有所降溫，平均溢價(jià)率由12%降至4%，搖號(hào)地塊占比亦明顯下滑。

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??市場(chǎng)熱度

??溢價(jià)率延續(xù)下滑趨勢(shì)
無錫、麗水等城市出現(xiàn)流拍現(xiàn)象

??成交溢價(jià)方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交溢價(jià)率為9%，連續(xù)第三周下滑，較上周進(jìn)一步下滑了近3個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)合各能級(jí)城市本周土拍溢價(jià)情況來看，本周溢價(jià)率的下滑主要是由于二線城市溢價(jià)率大幅下降所致，在無優(yōu)質(zhì)宅地出讓的影響下，二線城市的溢價(jià)率由上周的22%下降至7%，市場(chǎng)熱度明顯下滑。

??土地流拍方面。雖然重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周流拍率較上周有所回落，但仍處于年內(nèi)較高水平。值得關(guān)注的是，除了非熱點(diǎn)城市的地塊外，無錫、麗水等熱點(diǎn)城市的主城區(qū)也出現(xiàn)了住宅用地流拍的現(xiàn)象。當(dāng)然，這些地塊或?yàn)榕浣ㄝ^多，或盈利空間稀薄，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房企拿地意愿較低。不過，這也說明了，在房企資金面進(jìn)一步偏緊、房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管政策逐步趨嚴(yán)的環(huán)境下，房企拿地也愈發(fā)理智，整體土拍熱度也被控制在低位。

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??周度TOP5

??長(zhǎng)三角城市成為入榜主力
熱點(diǎn)地塊競(jìng)爭(zhēng)熱度仍在高位

??8月首周，無錫第二輪集中土拍收官，義烏、溫州等熱點(diǎn)城市也于本周出讓了多宗優(yōu)質(zhì)用地。在此影響下，本周成交總價(jià)TOP5和單價(jià)TOP5地塊均來自這些長(zhǎng)三角城市，其中義烏入榜1宗，溫州入榜3宗，集中拍地的無錫則共有4宗地入榜。

??結(jié)合入榜地塊的土拍表現(xiàn)來看，熱門地塊的競(jìng)爭(zhēng)熱度仍然很高。以無錫濱湖區(qū)XDG-2021-25號(hào)地塊為例，該地塊區(qū)位優(yōu)越、土地性質(zhì)也十分純粹，并且在新的出讓規(guī)則下該地塊還無需競(jìng)配建，因此在開拍前就觸及上限價(jià)，搖號(hào)階段有58家房企參與，中簽率低至1.7%。再如本周兩榜榜首地塊義烏北苑街道前洪地塊，亦經(jīng)過了86輪激烈爭(zhēng)奪，才由武漢地產(chǎn)競(jìng)得，最終成交樓板價(jià)達(dá)25320元/平方米。

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??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??武漢地產(chǎn)再次落子義烏北苑

??8月2日，義烏北苑街道再出讓一宗優(yōu)質(zhì)宅地。由于該地塊設(shè)有地價(jià)上限，且上限地價(jià)較此前周邊成交同類型地塊價(jià)格有所回落，因此該地塊吸引了多家房企的競(jìng)拍。最終，在經(jīng)過86輪激烈爭(zhēng)奪后，由武漢地產(chǎn)以上限價(jià)32.2億及投報(bào)配套用房面積4680平方米競(jìng)得，平均樓板價(jià)達(dá)25230元/平方米，溢價(jià)率30%。 

??據(jù)地理位置來看，地塊位于義烏核心區(qū)域，周邊已有綠城、濱江、融創(chuàng)等多個(gè)品牌房企入駐，居住氛圍濃厚，各類配套也十分齊全。商業(yè)方面，項(xiàng)目周邊2公里內(nèi)除眾多小型商鋪外，還有天華世紀(jì)城、繡湖里商業(yè)中心等大型商業(yè)配套，能充分滿足日常生活需求。教育方面，項(xiàng)目周邊有繡湖中學(xué)、浙江外國(guó)語學(xué)校、繡湖小學(xué)、繡湖幼兒園等多所學(xué)校，均是較為優(yōu)質(zhì)的資源。周邊樓市方面，目前地塊周邊在售、待售項(xiàng)目較多，其中高層項(xiàng)目成交均價(jià)約在3萬元/平方米左右。雖然項(xiàng)目拿地價(jià)格達(dá)25320元/平方米，但相比于上半年成交地塊價(jià)格有一定的降低，就此來看，未來項(xiàng)目或?qū)⒂幸欢ǖ膬r(jià)格優(yōu)勢(shì)。