[克而瑞]土地成交量增價漲，土拍限價下溢價率連續(xù)兩周回落（5.31-6.6）

??2021年第23周（5月31日-6月6日），受四城集中土拍影響，重點監(jiān)測城市土地成交量增價漲，但土拍溢價率卻受限價因素影響持續(xù)回落。重點城市集中供地方面，本周暫無城市推出第二批集中出讓地塊；成交方面，長沙、鄭州、蘇州和合肥等四個城市有集中土拍，其中長沙和鄭州整體土拍熱度表現(xiàn)較為平穩(wěn)，大部分地塊以底價成交為主；蘇州和合肥熱度相對較高，多宗地觸及上限價，尤其是合肥，出讓的12宗宅地全部觸及合理價格上限，8宗進入最終搖號階段，土拍競爭較為激烈。

??土地政策

??七省市試點土地出讓金轉(zhuǎn)為稅務(wù)征收

??紹興宅地出讓增設(shè)“定品質(zhì)”要求

??6月4日，財務(wù)部發(fā)布通知稱，由自然資源部門征收的國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入，全部劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門負責(zé)征收，將從7月1日在河北、內(nèi)蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南等7省市率先試點實施。此外，6月3日，市場一直火熱的紹興再出調(diào)控新政。值得關(guān)注的是，在此次新政中，紹興提出將在住宅用地出讓中增設(shè)定品質(zhì)要求，通過明確外立面、綠化、裝修標準等要素，提升住房品質(zhì)。

??土地供應(yīng)

??供應(yīng)規(guī)模不及上周

??西安集中供地首次“限房價”

??供應(yīng)方面。繼上周武漢發(fā)布首批集中出讓土地清單后，22城首輪集中供地公告均已發(fā)布，二三批次供應(yīng)大多集中在7月，重點監(jiān)測城市的土地供應(yīng)規(guī)模也因此不及上周。具體來看，本周重點監(jiān)測城市土地供應(yīng)建面為1150萬平方米，環(huán)比下降40%，同比也大幅下跌36%。城市方面，西安的供應(yīng)量最大，總建面達337萬宗，共涉及23宗地，其中宅地20宗，城北、高新、長安等均有供應(yīng)；值得注意是，本次集中供地，西安對出讓地塊均設(shè)置了商品住宅銷售限價，包括保障住房用地，對穩(wěn)定房價起到了重要的作用。

??土地成交

??四城迎來首場集中拍地

??成交面積環(huán)比上周大幅上漲

??成交方面。受長沙、鄭州、蘇州和合肥集中土拍影響，本周重點監(jiān)測城市成交總建筑面積達2964萬平方米，環(huán)比大增72%，同比亦大幅上漲；成交金額也隨之上漲，總成交金額達1827億元，幾乎是兩周的兩倍；價格方面，在蘇州、鄭州、合肥等城市有多宗優(yōu)質(zhì)土地成交的影響下，平均地價呈現(xiàn)環(huán)比上升趨勢，成交樓板價為6165元/平方米，環(huán)比上漲13%。

??各能級城市中，一線城市本周無成交，二三線城市成交量則均較上周明顯上漲。具體來看，二線城市中，長沙、鄭州、蘇州和合肥均迎來了首場集中土拍，除合肥外，其余城市的成交量均在450萬平方米以上，成交量相對較高；不過，從熱度表現(xiàn)來看，合肥土拍熱度明顯更高，12宗宅地均觸及上限價，8宗進入搖號，平均溢價率達27%。三四線城市中，溫州、佛山和江門的成交量相對較高，均超過了50萬平方米，其余城市的活躍度相對較低。

??市場熱度

??限價背景下溢價率進一步走低

??流拍率小幅上升

??成交溢價方面。受重點城市土拍限價影響，重點監(jiān)測城市的土拍溢價率延續(xù)上周下滑趨勢，本周降至13%，較上周大幅下滑了6個百分點。集中供地的四個城市中，鄭州和長沙出讓地塊多以底價成交，平均溢價率分別為11%和7%，熱度相對較低；蘇州和合肥則有多宗地封頂成交，其中蘇州由于溢價率空間較窄、平均溢價率相對較低，僅為7%，合肥平均溢價率則達27%，是四城中首場土拍溢價率最高的城市。

??土地流拍方面。由于本周有大量土地入市，重點監(jiān)測城市的土地流拍幅數(shù)較上周有所增加，流拍率也因此小幅走高并升至11.2%。從流拍地塊所在區(qū)位來看，地理位置較偏、體量較小的地塊仍為流拍主力，如長沙瀏陽就有11宗此類地塊遭遇流拍。

??周度TOP5

??蘇州、鄭州包攬本周總價、單價TOP5

??優(yōu)質(zhì)地塊競爭熱度持續(xù)高位

??本周，鄭州、長沙、蘇州和合肥四個城市迎來了首場集中土拍。在本次土拍中，蘇鄭州北龍湖、蘇州園區(qū)、姑蘇老城區(qū)等土地供應(yīng)較為稀缺的區(qū)域均有供地，吸引了多家房企前來競拍，土拍競爭依然激烈。如本周成交總價最高的鄭東新區(qū)核心地塊，在雖然僅吸引了3家房企參拍，但仍經(jīng)歷了多輪競拍才由華潤聯(lián)合建杭以67.8億元的總價競得，溢價率高達56%，是本次鄭州土拍中成交溢價最高的地塊。

??單價榜單方面。本周成交單價最高的地塊為蘇州姑蘇桐涇公園北側(cè)地塊，吸引了64家房企（包括馬甲公司）參與一次性報價，最終由華僑城成功競得，平均樓板價達28352元/平方米。鄭州的價值高地北龍湖也有兩宗地入榜，兩宗地同樣觸及上限價，最終由萬科和保利發(fā)展分別競得，成交樓板價為24642元/平方米和23657元/平方米。

??重點地塊點評

??華僑城成功拿下姑蘇胥江優(yōu)質(zhì)宅地

??地塊分析

??5月31日~6月2日，蘇州也迎來了首輪集中土拍。本次土拍，寧波共有25宗住宅用地出讓（不含保障房），最終全部順利成交，共攬金421.65億元，平均溢價率7.8%。雖然與已經(jīng)完成土拍的杭州、南京、寧波相比，蘇州本次土拍溢價較低，但從意向參拍企業(yè)數(shù)量來看，蘇州的土拍熱度并不遜，部分地塊意向房企多達60余家，土拍競爭依然激烈。在本次供地中，蘇州也拿出了老城區(qū)姑蘇的兩宗優(yōu)質(zhì)用地，其中位于滄浪街道胥江路的宅地因體量相對較大而受到更多房企的關(guān)注，一次性報價區(qū)間共吸引了64家房企報價，最終由華僑城幸運競得，成交總價21.63億元，平均樓板價為28352元/平方米。 

??據(jù)地理位置來看，地塊位于姑蘇老城區(qū)，地理位置優(yōu)越；同時，地塊臨近地鐵2號線胥江路站和南環(huán)高架路，交通也十分便捷。由于地塊處于居住氛圍濃厚的住宅區(qū)，各項配套也十分齊全，如商業(yè)方面，項目周邊有大潤發(fā)、滄浪城商業(yè)廣場等大型商超，附近還在建有胥江龍湖天街，能充分滿足日常生活需求；教育方面，姑胥小學(xué)、滄浪新城第三實驗小學(xué)、田家炳實驗初級中學(xué)等多所學(xué)校都在宗地3公里范圍內(nèi)，資源也比較豐富。由于姑蘇區(qū)土地供應(yīng)向來較為稀缺，尤其是老城區(qū)，因此項目周邊在售、待售項目也比較少，特別是小高層等住宅產(chǎn)品，形成了一定的供應(yīng)缺口，就此來看，未來項目入市去化壓力預(yù)計不大。