[克而瑞]土地周報 | 四城完成二輪集中土拍，成交量價環(huán)比上行（9.6-9.12）

??9月6日-9月12日，在福州、青島、濟(jì)南和天津等四城完成二輪集中土拍的影響下，本周重點監(jiān)測城市成交量價均較上周環(huán)比上漲。不過，由于這些城市均調(diào)整了二輪集中土拍規(guī)則，溢價率、流拍率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)仍然不佳，土拍熱度仍處于低位。

??熱點城市土地側(cè)調(diào)控持續(xù)深入

??東莞進(jìn)一步限制馬甲拍地

??9月9日，東莞再出土地新政，要求競買企業(yè)需有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)且購地需使用合規(guī)自有資金。不僅是東莞，西安、金華等采取集中拍地的城市最新公告的集中土拍規(guī)則也向22城集中供地新要求靠攏。由此來看，在土地供給側(cè)調(diào)控進(jìn)一步深入下，熱點城市實際地價快速漲勢也有望被遏制。

??除了控實際地價外，租賃住房的發(fā)展也快速推進(jìn)。9月9日，國家人權(quán)行動計劃發(fā)布，稱將加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，各地政策也進(jìn)一步跟進(jìn)，如浙江擬要求本省人口凈流入大城市新建保障性租賃住房占新建住房比例達(dá)到30%以上，并可利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位閑置用地等來發(fā)展保障性租賃住房。

??土地供應(yīng)

??本周供地量環(huán)比下降近五成

??西安、金華集中推地

??供應(yīng)方面。本周重點監(jiān)測城市的土地供應(yīng)量環(huán)比上周幾乎腰斬，總供應(yīng)建面為1255萬平方米，同比也下降了19%。具體來看，一線城市中僅上海新掛了4幅商辦用地，其余城市無新增掛牌土地。二線城市中，西安供應(yīng)建面最大，總體量達(dá)557萬平方米，涉及44宗地，均為西安第二輪集中出讓地塊。三四線城市中，佛山、清遠(yuǎn)、臺州和金華等均有多宗宅地推出，其中金華推出了市區(qū)第四批集中出讓地塊，總建面約33萬平方米，總起價27.97億元，將10月18日進(jìn)行出讓。此外，西安、金華此次集中土拍規(guī)則也有所調(diào)整，基本與22城集中土拍新規(guī)保持一致；值得一提的是，金華此次土拍取消了保留底價，土地出讓透明性進(jìn)一步增加。

??土地成交

??四城完成二輪集中土拍

??拉動成交規(guī)模大幅走高

??成交方面，在福州、青島、濟(jì)南和天津等四個城市完成二輪集中土拍的帶動下，本周重點監(jiān)測城市的土地成交規(guī)模較上周大幅上漲。具體來看，重點監(jiān)測城市總成交建筑面積為1810萬平方米，同環(huán)比均大幅上漲；成交金額也突破千億，達(dá)到1034億元；價格方面，本周平均地價較上周小幅走高，成交樓板價達(dá)5711元/平方米，環(huán)比上漲7%。

??各能級城市方面，在四個二線城市有集中土拍的影響下，二線城市成為本周絕對成交主力。具體來看，一線城市本周仍無成交。二線城市中，青島、天津、濟(jì)南和福州均完成了第二次集中土拍；對比首輪成交規(guī)模來看，四城中除青島的成交量較首輪有所增加外，其余三城的成交規(guī)模均不敵首次集中土拍。重點監(jiān)測的三四線城市中，常州也于本周完成了市區(qū)第二輪集中出讓，本次集中出讓常州計劃出讓13宗雙限地塊，最終有5宗地進(jìn)入搖號階段，7幅地溢價成交，還有1宗因無人報價而流拍；和首次集中土拍相比，熱度有所下滑。

??市場熱度

??規(guī)則調(diào)整下四城二輪土拍熱度下滑

??整體溢價率仍維持在低位

??成交溢價方面。重點監(jiān)測城市的平均溢價率繼續(xù)低位運行，本周仍處于5%以下的低位。雖然本周有4個城市集中拍地，但在二輪土拍規(guī)則調(diào)整的影響下，四城的土拍熱度整體處于低熱狀態(tài)，除福州的溢價率仍在10%以上外，其余三市的溢價率均不足1%，明顯不及首輪土拍熱度。

??重點城市土拍熱度的下行不僅反映在溢價率的下滑上，土地流拍現(xiàn)象亦較首輪集中土拍明顯增多，包括溢價率超過10%的福州亦是如此。二輪集中土拍中，考慮臨時撤牌地塊，天津、濟(jì)南、青島和福州均有多宗地塊遭遇流拍，其中天津、濟(jì)南和福州的流拍率均在30%以上，較首輪顯著上漲。 

??周度TOP5

??天津包攬兩榜榜首

??土拍規(guī)則調(diào)整下入榜地塊多為低溢價成交

??本周，重點城市二輪集中拍地潮來臨，福州、濟(jì)南、青島和天津等四城市均完成了二輪集中土地出讓。 在此影響下，本周成交總價榜TOP5和單價TOP5榜單幾乎全被二線城市所包攬。尤其是天津，由于本次出讓地塊中有多宗中心六區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地，如紅橋區(qū)鈴鐺閣地塊、河西區(qū)安江里地塊、和平區(qū)多倫道地塊等，成為本周兩榜入榜主力。

??不過，在天津、福州等城市紛紛調(diào)整二輪集中供地規(guī)則的影響下，這些城市的土拍熱度整體都維持在低位。以單價TOP5地塊來看，除福州晉安區(qū)紅光村地塊達(dá)到最高限價搖號成交外，其余地塊均以超低溢價成交，競拍熱度處于低位。

??重點地塊點評

??中海低溢價拿下天津紅橋區(qū)鈴鐺閣地塊

??地塊分析：

??經(jīng)歷了多日的延期后，天津第二輪集中土拍終于在9月10日正式開啟。此次集中出讓，天津共順利成交40宗地，共攬金達(dá)40億元，其中總價最高的地塊為紅橋區(qū)鈴鐺閣地塊。宗地位于天津市城區(qū)核心位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯，最終由中海以34.66億元的總價成功競得，溢價率0.17%。值得一提的是，宗地還有1.68萬平方米的自持租賃要求，實際可售樓板價接近2.2萬元/平方米。 

??詳細(xì)來看該宗地的條件。據(jù)地理位置來看，地塊位于芥園道與復(fù)興路交口東南側(cè)，周邊2公里范圍內(nèi)有多個地鐵站點，與之距離最近的是2號線西北角站，交通出行十分便捷。由于地處天津城區(qū)腹地，周邊配套資源也十分豐富：商業(yè)方面，項目周邊2公里范圍內(nèi)有陸家嘴中心、天佑城、大悅城等多個商業(yè)綜合體，能充分滿足生活需求；教育方面，項目附近有紅橋區(qū)中心小學(xué)、鈴鐺閣外國語中學(xué)、天津復(fù)興中學(xué)等多所學(xué)校，資源也比較豐富。周邊樓市方面，目前項目周邊在售住宅項目不多，均價約在4萬元/平方米左右，與地塊成交樓板價相比利潤空間充裕。