[克而瑞]土地周報(bào) | 北京虎年首拍收金480億（2.14-2.20）

??2022年第8周

??2月14日-2月20日，迎來北京2022年首輪集中土拍。最終，18幅地成交17宗，共收金480億元；在此帶動(dòng)下，本周重點(diǎn)監(jiān)測城市的成交量價(jià)環(huán)比均大幅提升，土地單價(jià)更是達(dá)到近一年以來的次高點(diǎn)。在北京之后，福州和合肥也推出了首批集中出讓用地，涉宅地分別為18幅和32幅。值得注意的是，在上層要求加快保租房發(fā)展下，兩市首批宅地中均有保障性租賃住房用地。

??土地政策

??多省市發(fā)布保租房支持政策

??大力推進(jìn)保租房建設(shè)

??自21年7月國務(wù)院發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見后，各省市也相繼出臺(tái)了支持保租房發(fā)展的相關(guān)意見，本周又有三省市出臺(tái)相關(guān)政策支持保障性租賃住房建設(shè)、籌集和運(yùn)營。政策大多明確了保租房的對象標(biāo)準(zhǔn)是以新市民、青年人等住房困難群體，要求充分發(fā)揮市場機(jī)制、引導(dǎo)多方參與，保障保租房土地供應(yīng)，加快推進(jìn)保租房建設(shè)。

??土地供應(yīng)

??福州、合肥2022年推出首輪集中供地

??均含保租房用地

??供應(yīng)方面。繼北京之后，福州、合肥也相繼推出了2022年首批集中出讓地塊。具體來看，福州本次共推出20宗地，包括18宗宅地和2宗商辦，其中18幅宅地中還有4幅安商房用地和2幅租賃住宅用地，建筑面積共計(jì)120.7萬方，起價(jià)總價(jià)177.8億元，預(yù)計(jì)將于3月16日、17日出讓。合肥則推出了32幅宅地，包括30宗商品住宅用地和2幅保障性租賃用地，總建面達(dá)353.95萬平方米，預(yù)計(jì)將于3月16日出讓。值得注意的是，福州和合肥此次均供應(yīng)了租賃住房宅地，保障性租賃住房建設(shè)推進(jìn)步伐明顯加快，后期或?qū)?huì)有重點(diǎn)城市在集中供地中推出保租房用地，商品宅地供應(yīng)量或?qū)?huì)受到影響。

??土地成交

??北京完成首輪集中土拍

??拉動(dòng)成交量價(jià)環(huán)比上行

??成交方面。由于本周有北京集中土拍，重點(diǎn)監(jiān)測城市的成交量價(jià)均環(huán)比上升。具體來看，本周重點(diǎn)監(jiān)測城市土地成交建筑面積達(dá)513萬平方米，較上周增長了43%，同比也因去年同期基數(shù)較低而大幅上漲；成交金額為597億元，同環(huán)比均大幅上升；價(jià)格方面，受主力成交城市結(jié)構(gòu)變化影響，本周平均地價(jià)突破1萬元/平方米，平均樓板價(jià)達(dá)11650元/平方米，為近一年內(nèi)次高點(diǎn)。

??分能級城市來看，僅二線城市成交規(guī)模不及上周，一線城市和三四線城市的土地成交量均較上周增加，其中一線城市更是因北京集中土拍影響，成交面積占比大幅上升至33%。重點(diǎn)城市集中供地方面，本周僅北京有集中土拍，共成交了17宗地，成交面積達(dá)161萬平方米，共收金480億元；和去年二三輪集中土拍相比，由于此次出讓地塊利潤空間較為充裕，房企參拍積極性明顯增加，華潤、中海、綠城更是報(bào)名了5幅以上的地塊，最終3幅地觸及最高成交，9幅地底價(jià)成交，競拍熱度有所回溫。

??市場熱度

??成交結(jié)構(gòu)變化致溢價(jià)率環(huán)比回調(diào)

??市場熱度仍在低位

??市場熱度方面。由于成交結(jié)構(gòu)明顯改變，重點(diǎn)監(jiān)測城市本周成交溢價(jià)率較上周環(huán)比下滑了四個(gè)百分點(diǎn)至3.9%。各能級城市的溢價(jià)率也均環(huán)比走低，尤其是二線城市，由于本周成交地塊基本為郊縣宅地或商辦用地，高溢價(jià)成交地塊較上周明顯減少，溢價(jià)率也因此回落至冰點(diǎn)。

??土地流拍方面。重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地流拍率達(dá)13%，較上周明顯上升。從流拍地塊所在城市來看，除北京流拍一宗外，其余流拍地塊均位于三四線城市，湛江、河源、金華、衢州等城市均有地塊流拍。在當(dāng)前市場調(diào)整周期中，三四線城市的樓市更是首當(dāng)其沖受到了沖擊，樓市去化壓力較大，同時(shí)受房企資金壓力仍未紓解影響，房企拿地意愿仍然較低，因此這些城市的地市也持續(xù)遇冷，流拍現(xiàn)象不斷。

??周度TOP5

??北京完成2022年首輪集中土拍

??朝陽、昌平仍是關(guān)注焦點(diǎn)

??2月16日，北京首輪集中供地開拍。從土拍結(jié)果來看，此次北京土拍熱度較去年第三輪有所回溫，參拍房企數(shù)量明顯增加，但也仍延續(xù)了去年年末集中供地“整體平穩(wěn)、個(gè)別激烈、國企主力”的旋律。18幅地中17宗順利成交，其中9幅以底價(jià)成交，3幅觸及地塊上限價(jià)格，平均溢價(jià)率達(dá)4.5%。

??雖然半數(shù)地塊均為底價(jià)成交，但朝陽、昌平、豐臺(tái)等熱門區(qū)域仍有地塊受到了房企的熱烈追捧，如豐臺(tái)區(qū)玉泉營街道地塊、朝陽崔各莊地塊和昌平生命科學(xué)園地塊最終均觸及上限價(jià)成交。尤其是朝陽崔各莊地塊，其僅在競拍前就獲得了8輪線上報(bào)價(jià)，線下競拍22輪后便進(jìn)入競現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)，華潤、中海、綠城等多家規(guī)模房企參與競爭，最終被綠城以43.47億元+4.1萬平方米現(xiàn)房銷售面積成功競得。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評

??華潤置地拿下北京首輪集中供地最受關(guān)注地塊

??地塊分析：

??2月16日，北京2022年首輪集中供地率先開拍。本次集中土拍，北京共出讓了18宗地，最終1幅流拍、17幅順利成交，共攬金480億元。無論從整體溢價(jià)情況還是流拍情況來看，和去年最后一輪集中供地相比，本次土拍熱度明顯回溫，平均溢價(jià)率達(dá)到4.5%，與去年第三輪相比提升了3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)流拍率也從17%回落至6%。

??成交地塊中，單價(jià)最高的地塊為位于豐臺(tái)區(qū)二三環(huán)間的玉泉營街道紀(jì)家廟村JJM-007等地塊，成交單價(jià)達(dá)66885元/平方米。據(jù)地理位置來看，宗地靠近豐臺(tái)區(qū)南三環(huán)內(nèi)側(cè)，臨近麗澤商務(wù)區(qū)。周邊配套方面，地塊三公里內(nèi)地鐵10號(hào)線、房山線及大興機(jī)場線，并且還有在建的地鐵16號(hào)線，交通出行十分便捷，周邊的生活、教育和醫(yī)療等配套也十分齊全。周邊樓市方面，目前項(xiàng)目周邊在售、待售項(xiàng)目較少，均價(jià)基本均在11萬元/平方米以上，與項(xiàng)目此次限價(jià)接近，和地塊成交價(jià)格相比利潤空間充裕。該宗地吸引了四家房企及聯(lián)合體競拍，最終成功觸及上限價(jià)，由華潤以57.12億元的總價(jià)及6%政府持有產(chǎn)權(quán)份額競得。