[克而瑞]土地周報 | 成交量價環(huán)比齊漲，北京次輪土拍冷熱分化加劇

??2022年第23周

??2022年5月30日-2022年6月5日，迎來北京、上海兩大一線城市集中土拍，重點監(jiān)測城市的土地成交量價因此環(huán)比進(jìn)一步上漲。優(yōu)質(zhì)地塊入市增多下，成交溢價率也隨即走高，但漲幅較為微弱，且流拍率也同步走高，主要是由于主力成交城市土拍熱度并不高所致。以北京為例，二輪集中供應(yīng)的17宗地成交14宗，其中4幅地觸頂成交，但也有3宗地塊流拍，地塊競拍熱度分化較首輪加劇。

??土地政策

??出讓規(guī)則持續(xù)優(yōu)化、行業(yè)融資回暖

??地市恢復(fù)速度有望加快

??因此前疫情多點散發(fā)影響，房地產(chǎn)市場再次受到重創(chuàng)，土地流拍現(xiàn)象惡化。為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增加，促進(jìn)地市恢復(fù)，多個城市相繼出臺穩(wěn)市場政策，其中在土地端以降低保證金比例、允許企業(yè)緩繳土地價款等多重舉措減輕房企拿地壓力。除了供地端的調(diào)整外，央行也多次表態(tài)要保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，企業(yè)融資端或?qū)⑦M(jìn)一步回暖。在此影響下，地市有望加快恢復(fù)穩(wěn)定。

??土地供應(yīng)

??供應(yīng)建面仍處于年內(nèi)高位

??杭州、武漢發(fā)布二輪供地公告

??供應(yīng)方面。隨著重點城市相繼開始推出第二輪集中出讓地塊，供應(yīng)規(guī)模保持相對較高位運行。據(jù)CRIC統(tǒng)計，重點監(jiān)測城市總建筑面積雖不及上周，但仍維持在1000萬平方米以上，達(dá)1323萬平方米。集中供地方面，杭州和武漢于5月末推出了第二輪集中供應(yīng)地塊，分別涉及45宗地塊和22宗地塊，總建面分別為344萬平方米和145萬平方米。對比首輪供應(yīng)量來看，杭州此次供應(yīng)規(guī)模明顯減少，首輪試水意味明顯的武漢雖然此次掛牌量有所增加，但涉宅用地僅有11幅，供應(yīng)量仍舊偏低。

??土地成交

??京滬土拍帶動成交規(guī)模環(huán)比上漲

??土地單價創(chuàng)年內(nèi)新高

??成交方面。本周重點監(jiān)測城市的成交建筑面積為1003萬平方米，環(huán)比大漲，主要受北京、上海、西安等城市集中土拍影響，但同比仍顯著不及去年同期?？偝山唤痤~達(dá)1413億元，是上周的三倍多，同比降幅也縮窄至23%。由于本周成交主力為一線城市，且有多宗高價優(yōu)質(zhì)地塊入市成交，帶動成交地塊平均樓板價環(huán)比漲至14089元/平方米，創(chuàng)下年內(nèi)單周成交地價新高。

      各能級城市中，一線城市因京滬集中土拍帶動成交量價環(huán)比大漲，二線城市成交規(guī)模與上周幾乎持平，三四線城市成交體量則不及上月。聚焦到城市來看。本周成交建面超過100萬平方米的城市均為進(jìn)行集中土拍的城市，分別為上海、北京和西安。其中，成交量最高的城市是上海，涉及24宗地，均為一批次出讓地塊，總成交量為322萬平方米。北京次輪集中土拍收官，共成交14宗地，總成交建面145萬平方米，收金近500億元。西安也完成了今年第一批次的集中出讓，共成交12宗地，總成交建面達(dá)146萬平方米，吸引了中海、保利發(fā)展、中鐵建等房企拿地。

??市場熱度

??地塊競拍熱度分化

??溢價率與流拍率雙雙走高

??本周，北京、上海和西安相繼開啟了集中土拍，多宗優(yōu)質(zhì)地塊入市出讓。由于民營房企流動性仍舊偏緊，規(guī)?；难雵螽?dāng)前拿地重心也偏向于優(yōu)質(zhì)宅地，條件相對一般的地塊或出讓門檻較高的地塊也仍多由本地平臺托底或流拍。如此次北京集中土拍的17宗地，雖有4幅觸頂成交，但也有3宗因無人報價而流拍，地塊競拍熱度分化顯著。

??受此影響，本周重點監(jiān)測城市的成交溢價率和流拍率雙雙環(huán)比上行。其中，重點監(jiān)測城市的溢價率達(dá)3.1%，環(huán)比微增0.4個百分點。流拍率為11.5%，環(huán)比小幅上漲1.5個百分點。

??周度TOP5

??優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度仍在

??但拿地主力仍是央國企

??本周，迎來北京第二輪集中土拍和上海首輪集中土拍。為了穩(wěn)定市場成交，兩城均有多宗核心區(qū)的高價優(yōu)質(zhì)地塊入市，如北京豐臺亞林西地塊、朝陽太陽宮地塊，上海徐匯斜土街道地塊、普陀長風(fēng)社區(qū)地塊、中山北社區(qū)地塊等等。因此，這些地塊也吸引了多家房企競拍，尤其是性質(zhì)較為純粹的朝陽區(qū)太陽宮地塊、徐匯區(qū)斜土街道地塊，競爭相當(dāng)激烈。

      但從拿地企業(yè)來看，入榜地塊的拿地主力仍舊是以資金壓力較輕的央企和國企為主，如華潤置地、中海、中建、招商蛇口等國資背景的房企均有所獲，民企存在感較弱。這也說明，當(dāng)前民企流動性壓力仍舊存在，拿地意愿也明顯收縮。

??重點地塊點評

??北京太陽宮地塊成交單價創(chuàng)年內(nèi)新高

??地塊分析：

??5月31日，因疫情而延期的北京第二輪集中供地終于開拍。從最終土拍結(jié)果來看，北京第二輪北京17宗地中3宗流拍，成交14宗，共收金近500億元。對比首輪表現(xiàn)來看，在熱點地塊觸頂成交的影響下，次輪成交溢價率較首輪出現(xiàn)微漲，但流拍地塊比例卻較首輪大幅提升，地塊競拍冷熱分化更為顯著。

??此輪集中供地中，最受關(guān)注的莫過于朝陽區(qū)太陽宮地塊。據(jù)地理位置來看，宗地位于朝陽區(qū)CBD板塊，介于三至四環(huán)間，區(qū)位極為優(yōu)越，是價值極為稀缺的核心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地。同時，周邊樓市方面，項目周邊在售項目較少，存在一定的一二手房倒掛空間，預(yù)計入市將會吸引大批購房者。結(jié)合地塊出讓條件來看，該宗地上商品住宅限價13萬元/平方米，即使最終觸頂成交，地塊盈利空間仍舊可觀。因此，該宗地也吸引了多家實力房企參與競拍，最終由中建智地以上限價66.82億及政府持有份額10%的條件競得，成交樓板價為88250元/平方米。值得一提的是，該宗地也是年內(nèi)成交單價最高的涉宅用地。